白鐵英

（齊齊哈爾市土地礦業(yè)權(quán)儲備交易中心 黑龍江省齊齊哈爾市 161000）

土地儲備項目貸款風(fēng)險管理

白鐵英

（齊齊哈爾市土地礦業(yè)權(quán)儲備交易中心 黑龍江省齊齊哈爾市 161000）

當(dāng)前我國土地儲備項目的正常運轉(zhuǎn)都離不開銀行貸款，以此來獲得資金上的支持。但由于土地儲備項目貸款存在著一定的風(fēng)險，同時銀行對于這類風(fēng)險缺乏有效的風(fēng)險預(yù)測和評估，往往在貸后才會對風(fēng)險進行處理，因此一旦土地儲備項目風(fēng)險發(fā)生，則無法及時反應(yīng)，導(dǎo)致風(fēng)險增加，帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。本文從土地儲備以及項目貸款概述入手，分析了土地儲備項目貸款存在的主要風(fēng)險，并進一步對降低土地儲備項目貸款風(fēng)險的措施進行了具體的闡述。

土地儲備；項目貸款；風(fēng)險；措施

1 土地儲備以及項目貸款概述

1.1 土地儲備項目

主要是利用收購及置換等形式將零散的土地集中到一起，形成完整的土地集合，然后再將這些儲備的土地地進行售賣，使其重返到土地市場中。因此土地儲備項目的運轉(zhuǎn)離不開資金和土地，一旦資金不足，則會導(dǎo)致土地儲備項目停滯，無法正常運轉(zhuǎn)。當(dāng)前土地儲備項目資金多以政府投資、銀行貸款及其他形式為主，而這其中的政府投資會對政府資金帶來較大的壓力，而其他形式的資金無法滿足項目的對資金的需求，盡管銀行貸款有一定的利息及期限，但能夠有效的保障土地儲備項目運轉(zhuǎn)過程中對大額資金的需求，因此土地儲備項目多以銀行貸款做為項目運行的資金保障。

1.2 項目貸款

土地儲備項目貸款多來自于商業(yè)銀行所提供的貸款，而且具有一定的利息及還款期限。在項目實施過程中，這部分貸款資金多用于收購?fù)恋?、安置及進行土地前期整理等所需要的費用。在貸款過程中，多以土地儲備項目的土地機構(gòu)作為項目貸款的主體。在貸款償還的資金多來源于土地掛牌、出讓以后收到的出讓金，這部分出讓金需要由專門的機械來對項目承包部分的投入成本進行分析，然后將這部分資金給土地機構(gòu)，從而使土地機構(gòu)能夠有效的償還貸款。

土地儲備項目貸款不僅還期限不合適，而且還款資金不穩(wěn)定，且沒有擔(dān)保抵押。通常情況下，土地儲備項目機構(gòu)沒有儲存的土地，即使有一些土地也沒有過戶，因此無法進行抵押，而且一些沒有儲備的土地銀行也無法進行抵押，這就導(dǎo)致貸款過程中存在抵押困難的問題。而且用于還貸的資金在扣出政府凈收益后，往往資金數(shù)額不足，導(dǎo)致貸款無法還清，這也是土地儲備項目貸款風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。

2 土地儲備項目貸款存在的主要風(fēng)險

2.1 政策方面

土地儲備項目受國家政府影響較大，而且國家政府變動較為頻繁，這也給項目的實施及資金償還帶來許多不確定性。部分地方政府設(shè)立地一些土地儲備機構(gòu)，這也導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)沒有辦法做到真正意義上的為國家征收土地，同時還會導(dǎo)致土地及項目存在較大的分散性，存在較大的競爭壓力，從而導(dǎo)致項目及可用土地減少。另外，國家大力推選廉租房，這就導(dǎo)致土地承包機構(gòu)在進行土地儲備項目時出讓價格必然會受到影響，貸款到期時無法按時還清貸款，或是資金缺乏等現(xiàn)象發(fā)生。

2.2 規(guī)劃方面

土地儲備項目在一定程度上也受到城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等諸多規(guī)劃的影響，因為這些規(guī)劃會為土地賦予一定的土地用途或者是土地的容積率。如果在進行土地儲備項目的過程中，由于一些方面的影響，導(dǎo)致國家對城市規(guī)劃或者土地規(guī)劃等方面內(nèi)容進行調(diào)動，就會導(dǎo)致土地的用途以及容積率的改變，這就會使一些本來打算對土地進行購買的的客戶，因為這些調(diào)整而失去購買興趣，導(dǎo)致收購的土地在處理完之后缺少客戶購買，從而使土地儲備機構(gòu)沒辦法按時交付銀行的貸款。

2.3 政府方面

政府造成的風(fēng)險主要在于，因為土地儲備項目的收入和支出是從兩個不同的環(huán)節(jié)和渠道進行的，所以就會導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)在將土地進行整理投入前期資金之后，土地的出讓收入通過審計將土地儲備機構(gòu)的成本支付給土地儲備機構(gòu)。但是由于政府信用問題可能會導(dǎo)致沒辦法如期將成本支付給土地儲備機構(gòu)，導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)無法按期償還貸款。

3 降低土地儲備項目貸款風(fēng)險的措施

3.1 落實有效的抵押

①銀行在土地儲備機構(gòu)進行土地儲備項目貸款時，要對土地儲備機構(gòu)向銀行抵押的土地進行嚴(yán)格的評估，確保所抵押土地具有能夠進行抵押的條件，對抵押存在的風(fēng)險進行評估。這樣銀行可以有效避免土地儲備機構(gòu)對土地進行擅自處理的情況的發(fā)生。②銀行要確保土地的合法性，對土地評估結(jié)果進行全面的公開，讓社會人民對此進行監(jiān)督，有效降低風(fēng)險。

3.2 確保貸款的用途

土地儲備機構(gòu)向銀行進行土地儲備項目的貸款，銀行需要對貸款的用途進行監(jiān)督，確保這些貸款能夠完全用在土地儲備項目中，同時還要明確了解土地的價值、增值及土地所有權(quán)問題，確保不會疏忽任何一個環(huán)節(jié)，有效的實現(xiàn)對風(fēng)險的控制。同時還要對土地儲備貸款進行深入認(rèn)識，銀行部門需要加強與政府的溝通，強化對貸款用途的管理，監(jiān)管好貸款的用途，有效的降低土地儲備項目貸款的風(fēng)險。

3.3 關(guān)注政策的變化

由于政府政策的改變以及城市規(guī)劃改變的不確定性，會使土地的價值、用途、容積率等性質(zhì)發(fā)生改變，從而使對土地存在買入興趣的人減少，導(dǎo)致土地儲備機構(gòu)無法按時償還貸款現(xiàn)象的發(fā)生。因此，土地儲備機構(gòu)應(yīng)該對政府有關(guān)土地的政策以及城市規(guī)劃方面的條款進行實時的關(guān)注，使國家政策出現(xiàn)變動時，土地儲備機構(gòu)能夠采取相應(yīng)的措施降低風(fēng)險程度，避免風(fēng)險帶來的損失。除此之外，還要對國家在土地方面的有關(guān)法律進行研究，關(guān)注社會發(fā)展動向，制定相應(yīng)的項目實施計劃，確定土地儲備項目能夠有序地進行。

3.4 建立多元化的土地儲備融資路徑

積極改善當(dāng)前土地儲備機構(gòu)多依賴于金融機構(gòu)來融資的問題，利用政府發(fā)生債券、設(shè)立土地收益基金及引入社會資本等多種形式的融資渠道來有效的緩解土儲備機構(gòu)資金的風(fēng)險。對于土地儲備地塊，需要做好可行性分析及收益方案預(yù)測工作，有效的加強對資金使用的監(jiān)管，可以介入到土地收購儲備機構(gòu)或是土地管理部門向市場供地的環(huán)境，確保貸款資金能夠按時收回。

4 結(jié)束語

在土地儲備項目實施過程中，由于受到多種因素的影響和制約，這也導(dǎo)致土地儲備項目存在較大的風(fēng)險，一旦風(fēng)險發(fā)生，則會對土地儲備機構(gòu)及銀行都帶來較大的經(jīng)濟損失。因此對于土地儲備項目貸款風(fēng)險需要土地儲備機構(gòu)、政府部門及商業(yè)銀行要給予充分的重視，及時對風(fēng)險進行防范，在確保貸款安全的前提下，有效的對金融風(fēng)險進行防范，更好的推動房產(chǎn)地市場和金融市場的健康、持續(xù)發(fā)展。

[1]劉明舉，任小霞.淺談土地儲備項目貸款風(fēng)險及其對策[J].價值工程，2011，30（20）：113～114.

[2]宗建岳.當(dāng)前政府土地儲備貸款風(fēng)險識別與控制對策[J].地方財政研究，2011（2）：74～76.

[3]賈瑞彤.土地儲備貸款風(fēng)險防范[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2010（10）：25～26.

D301

A

1004-7344（2016）12-0009-01

2016-4-10