摘 要 《物權(quán)法》第74條為處理“車位糾紛”提供了法律依據(jù)，而且充分考慮業(yè)主的利益，尊重“意思自治”，但有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定顯得過于原則，實(shí)踐中是缺乏可操作性的，并且逃避了約定不明確或者沒有約定情況下的車庫歸屬問題，這是它的失誤之所在。法律對住宅小區(qū)車位歸屬規(guī)定的不明確是引發(fā)矛盾糾紛的根源，住宅小區(qū)的車位到底是屬于開發(fā)商、住宅小區(qū)業(yè)主還是物業(yè)公司？法律規(guī)定不明確、權(quán)利歸屬不清楚，直接傷害的是業(yè)主的切身利益，也阻礙了房地產(chǎn)市場的健康而穩(wěn)定發(fā)展，給國家的經(jīng)濟(jì)社會生活和公共管理帶來很多難題。因此，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律制度，依法明確住宅小區(qū)車位車庫的權(quán)屬。

關(guān)鍵詞 地面停車位 地下停車位 住宅小區(qū) 車位車庫歸屬

作者簡介：熱衣拉·亞生努日，和田師范?？茖W(xué)校助教，新疆師范大學(xué)法學(xué)院碩士研究生在讀，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-061-02

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，私家車的數(shù)量不斷增加，導(dǎo)致城市土地日益稀缺，進(jìn)而出現(xiàn)了城市住宅小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，因停車位的歸屬不明確而發(fā)生的糾紛日益增多的現(xiàn)象。如今城鎮(zhèn)建筑必須有足夠的停車位。對于這一問題，有些國家的法律明確規(guī)定，區(qū)分所有的建筑物必須保證有足夠的停車位。而有些國家甚至規(guī)定，兩居室的房屋必須要有一個停車位，三居室的房屋必須要有兩個以上的停車位。然而對于我們國家的實(shí)際情況來講，有的家庭有好幾輛車，兩個車位都不夠，有的家庭一輛車也沒有，也不用買車位。所以把車位統(tǒng)一劃給每一個業(yè)主也是不可行的。

我國《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝艘?guī)定為了“車位糾紛”的處理提供了法律依據(jù)，并且充分考慮到了業(yè)主的利益，也尊重“意思自治”，但是《物權(quán)法》關(guān)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的這個規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，并且逃避了約定不明確或者沒有約定的情況下車庫的歸屬問題，這就是其失誤之所在。

一、住宅小區(qū)停車場所的法律屬性

（一）停車庫概念

地上停車庫是指開發(fā)商在得到《建設(shè)規(guī)劃許可證》后，在小區(qū)地而劃線分割標(biāo)明停車區(qū)域，作為社會的停車庫為了方便住宅小區(qū)業(yè)主的停車。而地下停車庫是指開發(fā)商利用附屬于建筑物的地下空間，建造的停車庫。

（二）停車場的法律屬性

住宅小區(qū)的停車位應(yīng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分，是附屬于建筑物的，是具有輔助效用的從物。如果當(dāng)業(yè)主準(zhǔn)備出售房屋時，停車位也理應(yīng)一起出讓，因?yàn)閺奈锼袡?quán)是附隨主物所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移的。對于停車位的保留，開發(fā)商應(yīng)與業(yè)主共同協(xié)商，如果沒有約定，住宅小區(qū)的停車位就以從物跟隨主物將所有權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。我們從如今的房地產(chǎn)市場情況分析可知，界定地下停車庫的法律歸屬尤其重要。房屋買賣會涉及到建筑容積率的問題，但往往建筑容積率僅涉及到土地使用權(quán)，它是由地面建筑物來分擔(dān)的，而地下停車位因是建設(shè)在建筑物的地下部分，不影響建筑容積率的，也不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積。所以，既然地下建設(shè)的停車庫并不分?jǐn)偼恋兀響?yīng)作為從物附隨主物一并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，開發(fā)商無權(quán)自己處分。

二、住宅小區(qū)的停車場共有權(quán)的法律性質(zhì)

一般業(yè)主認(rèn)為，對于住宅小區(qū)的停車庫，應(yīng)當(dāng)按份共有。因?yàn)楦鱾€業(yè)主對建筑物所擁有的面積不同，所以對于屬于住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位也根據(jù)自身享有的面積份額來分?jǐn)?，并且按照自己的份額來繳納物業(yè)管理費(fèi)。但也有業(yè)主認(rèn)為，既然住宅小區(qū)的停車位是屬于所有業(yè)主的公共設(shè)施，就應(yīng)該所有業(yè)主共同共有，對于物業(yè)管理費(fèi)，也是由所有業(yè)主分?jǐn)?，而不是根?jù)各自面積來分擔(dān)，理應(yīng)等額分?jǐn)?，所有?quán)人享受公共設(shè)施的所有權(quán)，不應(yīng)該根據(jù)所有權(quán)大小而有所區(qū)別。

三、住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)糾紛的原因

（一）《物權(quán)法》中關(guān)于住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)的相關(guān)規(guī)定存在缺陷

我國《物權(quán)法》當(dāng)中對于第74條“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定不明確，因此，學(xué)者們對此持有不同的理解。其中有的學(xué)者認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”就是業(yè)主對于車位享有優(yōu)先使用權(quán)，在沒有滿足業(yè)主需要的情況下，無論第三人提出什么樣的條件，開發(fā)商都不得首先將車位出售給第三人。有的學(xué)者則認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”是指開發(fā)商對于住宅小區(qū)停車位只能向第三人進(jìn)行短時間出租，而不能進(jìn)行長期出租或出售。還有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法中的“首先滿足”應(yīng)該是在一定條件下滿足業(yè)主對停車位的需求，而不是業(yè)主在同等條件下優(yōu)先出售與購買，也不是自目滿足業(yè)主對停車位的需求。可以通過業(yè)主或業(yè)主委員會與開發(fā)商針對停車位的使用或購買問題進(jìn)行協(xié)商來盡可能滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主對停車位的需求。

（二）住宅小區(qū)停車位數(shù)量有限，供不應(yīng)求

隨著私家車數(shù)量的激增，開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)停車位時明顯估計(jì)不足，沒有停車位的業(yè)主只能占用公共道路，給住宅小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的出行帶來極大的不便，因?yàn)閾屨纪＼囄欢a(chǎn)生的糾紛也時有發(fā)生。為了避免住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的矛盾，開發(fā)商就必須增設(shè)停車位。然而，地下停車場費(fèi)用高，開發(fā)商和業(yè)主都不想分擔(dān)這筆費(fèi)用，如果增設(shè)地面停車場，則又礙于上地面積有限，導(dǎo)致不能集中建設(shè)。因此，這一問題并不能在短時間內(nèi)徹底解決，業(yè)主的權(quán)利得不到根本保障。

（三）停車位“只賣不租”，激化矛盾

開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，將建成的停車位以高價出售給小區(qū)業(yè)主，但是由于價格不合理，許多業(yè)主則更加偏向于“以租賃代替購買”。然而，如果住宅小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主委員會約定采用出租方式，將對開發(fā)商產(chǎn)生極為不利的影響。至此，便會產(chǎn)生一個“開發(fā)商賣不出去，業(yè)主租不到”的矛盾現(xiàn)象。也正是由于出售停車位利可圖，我國關(guān)于住宅小區(qū)停車位的一些潛在問題也逐漸浮出水面，如有些開發(fā)商不能完成建設(shè)合同中約定的停車位數(shù)量；有些開發(fā)商則將建好的停車位用于其他用途；還有些開發(fā)商為追求更大利潤，不能優(yōu)先滿足住宅小區(qū)業(yè)主的需求，而是把停車位賣給出價更高、更愿意接受的住宅小區(qū)以外的其他人等。開發(fā)商的這種做法，使得業(yè)主與將他們作為自己的對立面，開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾也一觸即發(fā)。

（四）物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主心存怨言

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度不完善，物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)得不到提高，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，停車場環(huán)境惡劣、業(yè)主車輛排放無序，甚至出現(xiàn)地下車庫無人管理現(xiàn)象，盡管很多住宅小區(qū)都建有大型停車場，但是上述問題一旦出現(xiàn)，再加上物業(yè)管理部門并不能及時給予處理，這就使得業(yè)主并不能感覺到“物有所值”，相反，業(yè)主會感覺自己所交的物業(yè)管理費(fèi)并沒有換來相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

四、住宅小區(qū)停車位法律完善

《中華人民共和國物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)行，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的法律權(quán)屬以及其相關(guān)問題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下建議，以期對物權(quán)法的更為完善提供一些有益的借鑒以及幫助。

（一）明確規(guī)定住宅小區(qū)停車位歸屬于全體業(yè)主所有，并且完善與之相關(guān)的配套的登記制度

1.住宅小區(qū)的停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外， 屬于全體住宅小區(qū)業(yè)主所共有。但是，我國立法中關(guān)于停車位歸屬權(quán)問題的規(guī)定還不夠明確，這致使業(yè)主和開發(fā)商把停車位的所有權(quán)和使用權(quán)相混淆。對于他們通過出售、出租或者附贈等方式取得的應(yīng)該是停車位的使用權(quán)，而非所有權(quán)。因此，我國立法應(yīng)該明確禁止開發(fā)商在沒有修建住宅小區(qū)建筑物共有停車位的情況下，獨(dú)立開發(fā)停車位進(jìn)行營利活動。當(dāng)然，在規(guī)劃配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之外由開發(fā)商多建的車庫，開發(fā)商擁有其所有權(quán)。

2.在登記制度上，筆者的觀點(diǎn)是，住宅小區(qū)地面的停車位應(yīng)該在業(yè)主所取得的土地使用證上面加上注明，住宅小區(qū)的地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加上注明的方式予以公示。地面的停車位和地下的停車位之所以采取在土地使用權(quán)證上加以注明的方法，就是因?yàn)槠錂?quán)利的來源是土地使用權(quán)。這樣注明以后，可以表明地面和地下的停車位與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其權(quán)利的歸屬問題更加清晰化。

（二）住宅小區(qū)業(yè)主優(yōu)先享有使用權(quán)

在住宅小區(qū)內(nèi)的停車位尚且不夠本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用的前提下，外來人員不得使用該住宅小區(qū)內(nèi)的停車位，若發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)以外的其他任何人使用本住宅小區(qū)的停車位，或所有停車位的，業(yè)主委員會就有權(quán)向開發(fā)商追究責(zé)任，維護(hù)本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)利以防止開發(fā)商通過向住宅小區(qū)業(yè)主以外的其他人出售或出租停車位而獲取高額利潤。就停車位相關(guān)問題業(yè)主委員會與開發(fā)商發(fā)生沖突的，應(yīng)先進(jìn)行調(diào)解，雙方就相關(guān)問題達(dá)不成調(diào)解時，業(yè)主委員會甚至業(yè)主可向法院提起訴訟。業(yè)主委員會或業(yè)主也可直接提起訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益，以達(dá)到優(yōu)先使用的目的。

（三）加大開發(fā)商對停車位建造的監(jiān)控力度

針對我國小區(qū)內(nèi)“車多位少”的現(xiàn)狀，一方面我國在加強(qiáng)關(guān)于修建適當(dāng)停車位的法律建設(shè)、約束開發(fā)商及其相關(guān)人員的行為的同時，另一方面，政府有關(guān)部門也應(yīng)該建立完善的獎懲機(jī)制，以激勵業(yè)主針對小區(qū)內(nèi)停車位不足問題進(jìn)行積極舉報，經(jīng)依法查明的，政府相關(guān)部門應(yīng)采取強(qiáng)制措施，勒令開發(fā)商建造合同中約定的停車位數(shù)量，以滿足住宅小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需求。

（四）創(chuàng)新管理思路，尋求新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題

由于住宅小區(qū)公共停車位嚴(yán)重供求不足，有學(xué)者認(rèn)為“停車位”具有“公共物品”性質(zhì)，是與“衣食住行”商品一樣性質(zhì)的必需品，其不足會為日常生活帶來很大的困擾。在公共空間嚴(yán)重不足，住宅小區(qū)停車位嚴(yán)重供不應(yīng)求的前提下，應(yīng)積極創(chuàng)新管理思路，借助新技術(shù)，化解公共空間停車位的治理難題。

即便是到了晚上，住宅小區(qū)內(nèi)也經(jīng)常有空閑停車位，但有很多業(yè)主仍因?yàn)闊o處停車而煩惱，這也暴露出了信息共享不通暢的問題。而信息技術(shù)的發(fā)展能很好地解決這一難題?？梢圆扇〗⒆≌^(qū)停車位信息管理系統(tǒng)這一思路，在住宅小區(qū)大門設(shè)置終端，每個停車位設(shè)置信息牌，有停車位的業(yè)主可以將自己停車位閑置的時間、地點(diǎn)通過終端顯示給門衛(wèi)，沒有停車位的業(yè)主可以通過終端顯示系統(tǒng)尋找適合自己的停車地點(diǎn)。對于短時讓渡停車位的業(yè)主給予一定補(bǔ)償。這個補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)低于社會車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

此外，還可以通過修建立體停車位、創(chuàng)新其他管理思路化解停車難題。住宅小區(qū)停車位問題難以解決是由于多方面的原因所導(dǎo)致的，其中法律法規(guī)的缺失無疑在其中有著重要影響。由于社會發(fā)展的快速性以及在發(fā)展過程中產(chǎn)生問題的不確定性，使得具有相對穩(wěn)定性的法律在一定程度上會落后于社會的發(fā)展。這要求我們法律工作者要以身作則，從客觀實(shí)際出發(fā)，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題解決問題，查漏補(bǔ)缺，完備法律法規(guī)，從而推動我國立法司法實(shí)踐的發(fā)展。希望本文提出的法律對策能夠?yàn)榻鉀Q因住宅小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質(zhì)的不斷提高，住宅小區(qū)停車位的法律糾紛問題會得到切實(shí)的解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]許尚豪、王仰光.小區(qū)停車位權(quán)屬分析.法學(xué)論壇.2007（1）.