鄔愛(ài)珍

淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及應(yīng)對(duì)措施

鄔愛(ài)珍

自國(guó)家稅務(wù)總局公布了（財(cái)稅［2016］36號(hào)）文后，5月1日起將在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)企業(yè)也納入了試點(diǎn)范圍，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本再次面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析和思考，根據(jù)真實(shí)情況，提出一些合理建議。

房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；賬務(wù)處理；稅負(fù)影響及應(yīng)對(duì)策略

一、“營(yíng)改增”的必要性及對(duì)房地產(chǎn)的影響

1.“營(yíng)改增”的必要性

我國(guó)現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營(yíng)業(yè)稅是最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅種，二者分之并行。這種劃分行業(yè)分別適用不同稅制的做法，日漸顯現(xiàn)出其內(nèi)在的不合理性和缺陷，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。處在發(fā)展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的中國(guó)，通過(guò)“營(yíng)改增”試點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)寫下濃墨重彩的一筆。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

為什么要“營(yíng)改增”，它最大的特點(diǎn)就是減少重復(fù)征稅，可以使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)。但“營(yíng)改增”像一把雙刃劍，對(duì)企業(yè)有利有弊，有利能完善稅制清除重復(fù)征稅，不利影響是建安成本抵扣比較困難，因建筑材料種類繁多，來(lái)源方式又不相同，部分材料面臨無(wú)法抵扣問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加。這次“營(yíng)改增”出臺(tái)比較倉(cāng)促，政府和企業(yè)準(zhǔn)備不足，制定的政策跟實(shí)際操作有很多問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)得到解決，國(guó)稅局一直在做補(bǔ)丁，甚至一些文件后文把前文完全推翻，很多納稅人無(wú)所適從，有些稅務(wù)工作人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)不熟悉，導(dǎo)致出現(xiàn)溝通困難。

二、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的難題和應(yīng)對(duì)措施

1.賬務(wù)處理難度增加

“營(yíng)改增”之后，賬務(wù)處理難度加大，企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策?！盃I(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)財(cái)務(wù)人員幾乎沒(méi)有增值稅工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)增值稅理論知之甚少。“營(yíng)改增”之后，稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜的多。因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票出具、認(rèn)證、會(huì)計(jì)計(jì)算、預(yù)繳稅款等方面的學(xué)習(xí)。同時(shí)，財(cái)務(wù)工作人員也應(yīng)加強(qiáng)自身專業(yè)知識(shí)能力，補(bǔ)充相關(guān)稅收方面的新知識(shí)。過(guò)渡期間很多納稅問(wèn)題同時(shí)涉及營(yíng)業(yè)稅和增值稅，財(cái)務(wù)人員應(yīng)積極做好納稅申報(bào)臺(tái)賬，便于日后稅務(wù)檢查。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理和成本控制提出新的要求

企業(yè)必須對(duì)財(cái)務(wù)管理提出新的要求，尤其在發(fā)票管理、采購(gòu)管理、完稅行為管理、成本有效控制等方面來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的考驗(yàn)。

首先，對(duì)于可以抵扣的專用發(fā)票，應(yīng)及時(shí)取得并妥善保管，避免發(fā)票流失。應(yīng)及時(shí)進(jìn)行認(rèn)證，防止造成不必要的損失。同時(shí)還應(yīng)做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，對(duì)于已認(rèn)證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的應(yīng)建立臺(tái)帳，便于日后及時(shí)抵扣或作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。對(duì)于增值稅專用發(fā)票，應(yīng)防范虛開(kāi)，“虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪”是要負(fù)刑事責(zé)任的，虛開(kāi)稅額1萬(wàn)元起刑，100萬(wàn)元可判無(wú)期。營(yíng)業(yè)稅時(shí)最多以“逃避繳納稅款罪”（即偷稅罪）論處，大部分是行政處罰。因此，虛開(kāi)專票這種行為是極其危險(xiǎn)的要有足夠的認(rèn)識(shí)。

其次，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，建安成本占房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的大部分，建安成本的增值稅稅率直接影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅。建筑業(yè)稅負(fù)增加后，只能將其轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本增加。還有新項(xiàng)目按11%的稅率計(jì)征即銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)的方法計(jì)稅，土地出讓金可以從銷售額中減除，對(duì)土地成本占比大的企業(yè)來(lái)說(shuō)是重大利好，但對(duì)三、四線城市土地成本比重不夠高的企業(yè)來(lái)說(shuō)減稅并不明顯。雖然土地出讓金已明確可以抵扣，但還是有許多不允許抵扣的，比如前期開(kāi)發(fā)費(fèi)中的政府基金、銀行貸款利息等都不能抵扣，這些規(guī)費(fèi)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本占比也不小。除上述成本外，開(kāi)發(fā)商還會(huì)購(gòu)買其他零散材料，這些供應(yīng)商大部分是私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商戶或小規(guī)模納稅人，無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票或只能提供3%的進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)在采購(gòu)物資的過(guò)程中，需要對(duì)采購(gòu)的價(jià)格和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行綜合考慮，取得合法有效的增值稅抵扣憑證在開(kāi)發(fā)成本控制中顯得尤為重要。

最后，建議企業(yè)與采購(gòu)人員加強(qiáng)溝通，“營(yíng)改增”后物資采購(gòu)部門將承擔(dān)發(fā)票前置的重任，財(cái)務(wù)部門審核并把關(guān)，各部門應(yīng)密切配合，使工作流程更加規(guī)范。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段耗時(shí)較長(zhǎng)，只有將成本預(yù)算做好才能切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化及案例分析

“營(yíng)改增”前由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，體現(xiàn)在損益表中，而增值稅為價(jià)外稅并不體現(xiàn)在損益表中，主營(yíng)稅金就減少，由于增值稅是價(jià)稅分離，主營(yíng)收入也將減少，資產(chǎn)總額下降，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)上升。不過(guò)，可抵扣進(jìn)項(xiàng)不計(jì)入成本，最終對(duì)企業(yè)稅負(fù)和利潤(rùn)的影響主要受兩方面因素決定，一是銷項(xiàng)稅是否能夠?qū)崿F(xiàn)向下游的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。二是有多少進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。

這次“營(yíng)改增”對(duì)契稅的影響比較明顯，我公司一期在5月底交房正趕上“營(yíng)改增”過(guò)渡期，對(duì)如何開(kāi)具增值稅發(fā)票國(guó)稅遲遲沒(méi)有明確答復(fù)，為了不影響交房只能先開(kāi)收據(jù)給客戶，按房款全額計(jì)算契稅向客戶代收。6月份國(guó)稅局才明確答復(fù)按差額征收，這樣就出現(xiàn)了幾種情況，假定契稅稅率按1.5%計(jì)征。例如客戶王某，總房?jī)r(jià)606049元，應(yīng)交房時(shí)實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積，需補(bǔ)交房差51元，原先房款605998已在地稅繳納營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)交的51元增值稅為51/1.05*0.05=2.43元，契稅少交2.43*1.5% =0.04元，對(duì)契稅幾乎沒(méi)有什么影響?？蛻魟⒛?，總房?jī)r(jià)448160元，交房時(shí)實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)面積，需退房差2750元，這時(shí)契稅按448160計(jì)征，無(wú)任何影響，但對(duì)于多交的2750元營(yíng)業(yè)稅及附加企業(yè)只能向地稅申請(qǐng)退稅，給企業(yè)帶來(lái)了許多麻煩?？蛻赳R某，總房?jī)r(jià)483750元，首付款183750元在5月份之前已在地稅申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅，銀行在5月份放貸30萬(wàn)元，6月份開(kāi)票時(shí)30萬(wàn)在國(guó)稅繳納增值稅，稅額=300000/1.05*0.05=14285.71元，契稅少交14285.71*1.5%=214.30元，公司應(yīng)向該客戶退回契稅214.30元。

從以上案例分析不難看出“營(yíng)改增”后對(duì)某些客戶確實(shí)是減輕了稅負(fù)，但同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)納稅申報(bào)、賬務(wù)處理等方面的難度，也給財(cái)務(wù)人員增加了工作量。企業(yè)在過(guò)渡期必須及時(shí)做好臺(tái)賬，便于日后自查和應(yīng)對(duì)稅務(wù)檢查。

四、總結(jié)

這次“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力、管理能力、以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)將成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)發(fā)票問(wèn)題、征管問(wèn)題、政策空白問(wèn)題以及土地增值稅改革問(wèn)題都將是企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。如何順應(yīng)時(shí)代的形勢(shì)，在“營(yíng)改增”的浪潮中與時(shí)俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的重大問(wèn)題，只有不斷改進(jìn)與創(chuàng)新，企業(yè)才能順利通過(guò)這次“營(yíng)改增”的考驗(yàn)。

［1］周星.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響［J］.稅收征納，2016（02）：15-17.

［2］張鐘玲.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后三大難題及應(yīng)對(duì)措施［J］.中外企業(yè)家，2016（16）：99～128.

［3］張雨晴.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（14）：317～319.

（作者單位：昆山東方駿都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）