金潔

蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)評(píng)估模式研究
——蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)估算

金潔

財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)對(duì)民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，是制約民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的瓶頸。本文借鑒國(guó)外民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，利用所學(xué)基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)理論知識(shí)，結(jié)合蘇南縣域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，以A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建立為背景，對(duì)A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)例財(cái)務(wù)評(píng)估，研究縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)評(píng)估體系及其運(yùn)營(yíng)的可行性。

民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；現(xiàn)金流量；財(cái)務(wù)評(píng)估；NCF；投資回收期

一、建設(shè)投資估算

根據(jù)目前物價(jià)水平、建筑施工收費(fèi)情況以及以往養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)的收費(fèi)情況，對(duì)該項(xiàng)目做了前期的建設(shè)投資估算。

A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目建設(shè)期分2014年、2015年兩年完成。2014年，主要投入土地費(fèi)用，用于該投資項(xiàng)目的用地，列作A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目一期工程建設(shè)；2015上半年投入規(guī)劃，房屋費(fèi)用、裝修費(fèi)用、設(shè)備家電費(fèi)用等；下半年投入消防費(fèi)用、二次供電費(fèi)用、公共綠化費(fèi)用、車(chē)輛費(fèi)用等，列作A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目二期工程建設(shè)。

二、收入估算

1.宏觀假設(shè)前提

（1）利率維持目前水平。

（2）無(wú)重大突發(fā)事件或戰(zhàn)爭(zhēng)影響A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和發(fā)展。

（3）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大突變。

（4）以當(dāng)前調(diào)查的縣域城市張家港物價(jià)為基礎(chǔ)。

2.機(jī)構(gòu)假設(shè)前提

（1）A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)發(fā)展。

（2）自主老人、半護(hù)理老人、全護(hù)理老人比例為5：3：2。

（3）行業(yè)基準(zhǔn)收益率巍峨9%。

（4）所有計(jì)算項(xiàng)目，由EXCEL默認(rèn)保留小數(shù)。

3.A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年?duì)I業(yè)收入測(cè)算

（1）入住率

機(jī)構(gòu)建設(shè)期為2014年與2015年兩年，第三年投入運(yùn)營(yíng)，建設(shè)期無(wú)入住人員。運(yùn)營(yíng)后機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)第一年老人入住率為30%，第二年入住率為60%，第三年入住率為90%，第四年開(kāi)始入住率為100%。

（2）床位費(fèi)

機(jī)構(gòu)入住費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為自主老人每人每月1150元，半護(hù)理老人每人每月1550元，全護(hù)理老人每人每月1850元。

（3）服務(wù)費(fèi)

自主老人每人每月580元，半護(hù)理老人每人每月2580元，全護(hù)理老人每人每月4880元。

（4）第三產(chǎn)業(yè)

機(jī)構(gòu)每年會(huì)推出一款價(jià)值300元老年保健品作為自己的第三產(chǎn)業(yè)。

（5）物價(jià)指數(shù)

考慮到物價(jià)上漲，機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)2013年物價(jià)指數(shù)3.6%來(lái)對(duì)保健品以及床位費(fèi)和服務(wù)費(fèi)每年的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，其余主要收支項(xiàng)目由于都要上漲，不再考慮物價(jià)指數(shù)。

（6）政府補(bǔ)貼

國(guó)家對(duì)民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦有相應(yīng)的補(bǔ)助政策：對(duì)民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；養(yǎng)老院占用耕地的，免征耕地占用稅；各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、有線（數(shù)字）電視建設(shè)費(fèi)，減半繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)；用電、用水、用暖、燃?xì)獾葓?zhí)行居民價(jià)格；機(jī)構(gòu)內(nèi)每張床位補(bǔ)貼15000元/年，每位老人補(bǔ)貼200元/月。

以2019年入住滿后（200人）為例：

①入住費(fèi)=1150×（200人×50%）×12個(gè)月+1550×（200人×30%）×12個(gè)月+1850×（200人×20%）×12個(gè)月=3384000元

②服務(wù)費(fèi)=580×（200人×50%）×12個(gè)月+2580×（200人×30%）×12個(gè)月+4880×（200人×20%）×12個(gè)月=3896000元

③其他餐飲費(fèi)：職工每天按照15元標(biāo)準(zhǔn)收取，老人按照20元標(biāo)準(zhǔn)收??；保健品按照2個(gè)月300標(biāo)準(zhǔn)配備。

具體情況見(jiàn)表1。

三、基礎(chǔ)支出估算

1.基建投資

公司在建設(shè)期間需要的費(fèi)用為土地、房屋、裝修、設(shè)備等，其中土地為政府優(yōu)惠。

（1）房屋

表1收入表

機(jī)構(gòu)在房屋上的估算為19500000元；A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一共有公寓樓一棟，分為5層，每層20個(gè)房間，一共100個(gè)房間，每間房間有兩張床位，總共可入住200個(gè)老人。

（2）裝修

裝修上機(jī)構(gòu)預(yù)支每間房間裝修費(fèi)為15000元。

（3）綠化

A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總占地12000平方米，其中綠化面積占地9000平方米，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的綠化必須包括草坪和樹(shù)林。根據(jù)目前市場(chǎng)上草皮和樹(shù)木的價(jià)格，草坪綠地為6.5元/㎡。純林為4.8元/㎡。

（4）車(chē)輛

車(chē)輛為2輛國(guó)產(chǎn)商務(wù)車(chē)，用作平時(shí)機(jī)構(gòu)內(nèi)人員的出行；每輛90000元。

2.設(shè)備

（1）呼叫系統(tǒng)

將呼叫系統(tǒng)設(shè)置在每個(gè)老年人床頭供老年緊急呼救，每個(gè)70元。

（2）家電及設(shè)施

電熱水器（60升），100臺(tái)，每臺(tái)1400元；浴缸以及淋雨設(shè)備一共100套，每套1680元，浴缸規(guī)格為1.2-1.5m。每間房間中的家電包括：29寸電視機(jī)，每臺(tái)1600元，一共100臺(tái)；1匹空調(diào)每臺(tái)1500元，一共100臺(tái)；5KG洗衣機(jī)每臺(tái)1670元，一共100臺(tái)、電冰箱每臺(tái)1400元，一共100臺(tái)；微波爐每臺(tái)370元，一共100臺(tái)，其余部門(mén)略。

3.辦公用品

辦公用品包括：臺(tái)式電腦，每臺(tái)3000元，一共4臺(tái)；一臺(tái)打印機(jī)660元；一臺(tái)傳真機(jī)670元；兩臺(tái)電話機(jī)，76元；四套辦公桌椅，每套1200元；還包括集線器、網(wǎng)線、路由器等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，一共298元。

4.職工薪酬

職工薪酬方面，A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共向社會(huì)招聘醫(yī)護(hù)人員，2016年～2019年期間，機(jī)構(gòu)根據(jù)每年不同的老人入住率來(lái)配備相應(yīng)的醫(yī)護(hù)人員，其中，自主老人無(wú)需醫(yī)護(hù)人員對(duì)其進(jìn)行特別照看，遇特殊情況，由閑置護(hù)理人員負(fù)責(zé)護(hù)理；半護(hù)理老人實(shí)行“一對(duì)一”政策，每位老人安排一名醫(yī)護(hù)人員，全護(hù)理老人對(duì)其進(jìn)行“二對(duì)一”政策，每位老人安排兩名醫(yī)護(hù)人員。醫(yī)護(hù)人員工資為每人3000/月；機(jī)構(gòu)中還包括5名清潔工，每人1800/月；1個(gè)廚師，4000/月；廚房其他員工5人，每人1800/月；行政人員4人，每人5000/月；保安5名，每人2300/月。

5.醫(yī)療器械采購(gòu)

對(duì)于機(jī)構(gòu)內(nèi)醫(yī)療器械的采購(gòu)，筆者暫時(shí)只考慮一些最基本的醫(yī)療器械，例如電子溫度計(jì)22元/個(gè)，共15個(gè)；血壓計(jì)115元/個(gè)，共10個(gè)；輪椅420元/個(gè)，共5輛；人工呼吸器90元/個(gè)，共50個(gè)。對(duì)這些醫(yī)療器械第一年的采購(gòu)大約花費(fèi)8080元，往后每年按其10%的比例更換添置新品。對(duì)大型醫(yī)療設(shè)備，因機(jī)構(gòu)資金緊張所以就暫時(shí)不實(shí)行配備方案，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)期間一旦有老人出現(xiàn)突發(fā)狀況，機(jī)構(gòu)將采取最快的行動(dòng)將老人送往醫(yī)院。

6.其他費(fèi)用

機(jī)構(gòu)內(nèi)的一系列支出費(fèi)用還包括：水電費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、民事責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)護(hù)人員工作服費(fèi)、有線電視費(fèi)、汽車(chē)保險(xiǎn)油耗費(fèi)、辦公用品費(fèi)、垃圾桶等其他材料費(fèi)、床單等家居用品熨燙費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)、綠化日常維護(hù)費(fèi)以及其他綜合費(fèi)用。

以2019年入住滿后（200人）為例：

（1）水電費(fèi)=87元/人×360人×12月=375840元。

（2）設(shè)備維護(hù)費(fèi)=8080（醫(yī)療器械）×10%=808元。

（3）民事責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)=70元/年×200人=140000元。

（4）醫(yī)護(hù)人員工作服費(fèi)=220元/人×126人（2018醫(yī)護(hù)人員人數(shù)）×10%=2772元。

（5）有線電視費(fèi)=24元/月×100間房×12月=28800元。

（6）汽車(chē)保險(xiǎn)油耗費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)=5000元/年；

油耗費(fèi)=1200元/月×12月×2輛=28800元；

28800元×（1+3.6%物價(jià)上漲指數(shù)）3=32023.72元。

（7）辦公用品費(fèi)=4人×120元/月×12月=5760元（同⑥，每年考慮物價(jià)上漲指數(shù)）。

（8）床單等家居用品熨燙費(fèi)=200元/間×12月=24000元。

（9）垃圾桶等其他材料費(fèi)=10元×100間房×12月=5760元。

（10）法律顧問(wèn)費(fèi)=12000元/年。

（11）市場(chǎng)推廣費(fèi)=3300元/月×12月=39600元，前三年加大廣告費(fèi)用投入，往后減少至650元/月。

（12）綠化日常維護(hù)費(fèi)=9000m2×1元/m2=9000元/年。

具體情況見(jiàn)表2。

四、營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算

運(yùn)營(yíng)成本主要包括A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用。其中營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括：材料消耗費(fèi)、有線電視費(fèi)、非行政人員人工費(fèi)、汽車(chē)消耗費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)、餐飲成本；管理費(fèi)用主要包括：行政人員人工費(fèi)、辦公用品費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、其他綜合費(fèi)用。具體情況見(jiàn)表3。

五、利潤(rùn)表

A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入來(lái)源主要有床位服務(wù)費(fèi)收入、第三產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入以及國(guó)家政策補(bǔ)貼收入。年收入按第一年2016年入住率30%計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅金及附加按2016年?duì)I業(yè)額的 5%計(jì)算；2016年息稅前利潤(rùn)為944971.5元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向銀行貸款的利息費(fèi)用，貸款比例為總投資資金的20%，即20000000元。目前各大商業(yè)銀行的貸款年利率都在6.5%左右，并且國(guó)家暫時(shí)還沒(méi)有出臺(tái)對(duì)民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款的統(tǒng)一優(yōu)惠政策，但是在民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦運(yùn)營(yíng)上，國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以暫時(shí)免征企業(yè)所得稅以及自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅。另外，結(jié)合張家港當(dāng)?shù)厍闆r，每年還會(huì)給予民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定的補(bǔ)貼：對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位補(bǔ)貼15000元/年，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的每一位老人補(bǔ)貼200元/月。具體情況見(jiàn)表4。

六、現(xiàn)金流量表

為了方便項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，根據(jù)前幾張表格的估算數(shù)據(jù)，編制A養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表。從2014年第1年編制到2024年的現(xiàn)金流量表。在表中，將2014至2024年的投資加總，作為A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流出量。在編制現(xiàn)金流量表過(guò)程中，假設(shè)前3年的房間入住率為30%、70%、90%，入住率到達(dá)100%時(shí)為一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定狀態(tài)，但價(jià)格還是以物價(jià)指數(shù)3.6%作為基準(zhǔn)進(jìn)行上下波動(dòng)。營(yíng)業(yè)稅金及附加為總營(yíng)業(yè)收入的5%。折舊項(xiàng)目為房屋、設(shè)備家電和汽車(chē)，其中房屋折舊年限為20年，設(shè)備家電折舊年限為10年，汽車(chē)折舊年限為10年。息稅前利潤(rùn)=總現(xiàn)金流入-運(yùn)營(yíng)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-折舊。A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款金額占總投資金額的20%，財(cái)務(wù)費(fèi)用是借款額（總投資額20%）的5%。利潤(rùn)總額=息稅前利潤(rùn)-財(cái)務(wù)費(fèi)用。凈利潤(rùn)為利潤(rùn)總額扣除25%的所得稅。具體情況見(jiàn)表5。

1.蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)評(píng)估模式研究，2015高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目，2015SJD584，金潔主持，沙洲職業(yè)工學(xué)院。

2.“青藍(lán)工程”資助（sponsored by Qing Lan Project），2016年度江蘇省高?！扒嗨{(lán)工程”。

（作者單位：沙洲職業(yè)工學(xué)院）

表3　營(yíng)業(yè)成本表

表4　利潤(rùn)表

表5 現(xiàn)金流量表