宋艷會

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房產委托公證風險分析及防范

宋艷會

摘要：房產交易市場的火爆，催生了“委托公證”這一新形式，作為公證機構的常態(tài)公證業(yè)務之一，如何防范房產委托公證的風險，確保公證質量成為一個值得研究的問題。

關鍵詞：房產委托；公證；風險；防范

近年來,我市房地產市場日趨活躍，隨即購房置業(yè)逐漸成為人們理財方式的首選。房產交易市場的火爆，催生了“委托公證”這一新形式，以代辦房產買賣手續(xù)為內容的委托書公證數量激增，作為公證機構的常態(tài)公證業(yè)務之一，房產委托公證如何防范房風險，確保公證質量成為一個值得研究的問題。

一、房產委托公證風險分析

(一)風險產生原因

1、交易需求

辦理委托書公證,其初衷在于為委托人提供方便,使其脫身于煩瑣的房產買賣手續(xù),節(jié)省交易成本，現實中一些無法上市正常交易的需求就通過這一手段來實現。

這包括一是由于歷史原因，我市目前相當一部分房屋尚不能辦理房產證，無法上市正常交易，必須通過公證形式進行。二是無產權，只有使用權的房產交易。三是小產權房、聯建房、居住未滿五年的經濟適用房等。

2、逃稅

為逃避商品房產權證辦理未滿五年上市交易需要交納的營業(yè)稅，通過做公證約定買賣雙方先交易待房產證滿5年或房屋達到交易條件時再辦理過戶。

3、欺詐

由于賣方房屋權利受限，包括被有關部門查封、抵押、房屋共有人不同意賣房等。在賣方權利不能全面行使的情況下，出于欺詐目的，隱瞞真相，在實際操作中，把公證作為違規(guī)交易的手段，從而侵犯對方的合法權益。

4、部分中介的有意引導甚至誤導

“委托公證”的順利進行，需要諸多因素共同構成。如買賣雙方均同意辦理委托公證、房產中介公司配合操作、公證處審查告知注意事項等。在個別當事人法律意識淡薄，風險防范意識薄弱情況下，一些中介公司為協(xié)助當事人達到避稅等違法目的，在房產不辦理產權過戶前即將買賣的標的物公證于買方名下，有意促成交易，為日后當事人雙方留下訴訟風險隱患。

(二)風險表現形式

1、當事人意思表示

這種情況主要包括一是假冒房產所有者或房產交易的真正當事人，往往采用持假冒、偽造的身份證明文件的方式。二是當事人意思表達與真實意思不符，這往往是在中介的引誘誤導之下。

2、委托內容

(1)全權委托中受托人濫用權利

通過全權委托公證方式進行房屋買賣的風險。業(yè)主基于自身原因全權委托他人辦理房屋交易手續(xù)，如果受托人違背業(yè)主的意向，未按業(yè)主指示辦理委托事項，則業(yè)主的權益容易受到侵犯，造成經濟損失。

(2)不可撤銷委托的無效

在具體實務中，經常出現委托人為某種目的而隨意終止委托授權公證的現象，該種現象即為委托人行使撤銷權的情況。我國民法學界通說，撤銷權為形成權，委托人單方意思表示，通知受托人即可，無需征得受托人同意，更無需征得第三人(買受方)同意?，F實情形中，一些擔保公司、中介機構為保證交易的順利進行，獲取相應利潤情況下，往往私自訂立“格式條款”，約定委托不可撤銷，以限制委托人權利行使，即已侵犯了委托人合法權益。

(3)政策變化的風險

每一項政策的變化調整，都會使風險產生變化。以“代收房款”為例。如果公證書中是否有“代收房款”一項，對于不同當事人意義大不同。房產投機者通過委托公證行為代委托人處置房產，按照公證書中“代收房款”一項收取房款，從中獲取傭金。如果政策變化，不允許有“代收房款”的規(guī)定，鑒于此時未辦理房產產權過戶登記，對于房產投機者投入相應成本，卻不能直接收取利益，還將承擔較大法律風險，將對于交易市場良性運轉帶來不利影響。

二、風險防范

公證人員首先要鑒定保證當事人身份真實，表意真實。

第一，詢問委托人的婚姻狀況，上述房產有無財產約定書，有無抵押、擔保、查封、扣押等情況。這要求公證員一定要注意審查隱瞞婚姻狀況從而提供假離婚證、假單身證明或提供假結婚證、領假丈夫或假妻子騙取公證書的情況，能夠識別這些證件的真假。

第二，確認受托人是誰，委托人是否充分信任受托人

委托書公證本來是基于相互信任的關系產生的，受托人應當是委托人自己的親屬、朋友等熟知的人，但是由于房產中介、擔保公司等的介入，很多受托人已不再是委托人自愿選擇的人，因此我們在談話中應特別提示委托人是否對受托人有充分的信任，以防患于委托人不信任受托人，甚至不認識受托人可能帶來的風險。除了常規(guī)檢查之外，建議對前來辦理公證的當事人進行單獨談話，全程錄音錄像。

三、委托過程的嚴謹

公證是證明合同簽訂的事實，是對房產買賣合同的合法有效性進行證明。根據《公證法》、《公證程序規(guī)則》、《中國公證協(xié)會關于委托書公證的指導性意見》、中國公證協(xié)會關于《辦理房屋委托公證的指導意見》等規(guī)定，在辦理委托書公證的過程中，公證員應該將委托人辦理委托的法律意義及可能導致的法律后果告知公證當事人，并將告知情況記錄在談話筆錄中。

(一)詢問該委托人以前是否辦理過委托書中涉及的房產的委托公證

該點談話涉及到要辦理的委托書中的房產是否存在重復委托的情況。如委托書的內容是涉及房產出售的，如果委托人重復委托，就可能存在一房數賣，這樣最終肯定會有一個甚至幾個買主不能順利更名，極易產生糾紛。特別是原委托公證雖沒有過委托期限，但是委托書已經被部分或全部使用、或已經丟失，無法全部返還原委托書時，建議如下：

首先應該要求委托人承認原委托書的效力，并做如下保證：“1、委托書中涉及的房產我已經辦理過了關于該房產的委托書，原委托書被我使用完畢或部分使用完畢，剩余的公證書已經丟失，現我因什么原因申請重新委托，如以后因為該房產重復委托發(fā)生糾紛，我愿承擔相應的法律責任及相應的賠償責任；2、如原委托書的受托人持原委托公證書辦理了委托事項，我愿承擔相應法律責任，如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜，我愿承認委托書的效力，并愿承擔相應的法律責任”。

其次，要求原委托書中的受托人做個情況說明，說明委托人已經通知終止對他的授權委托，原受托人自通知開始不會再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理，所產生的一切后果，均愿承擔相應法律責任及相應賠償責任。如原委托書中的受托人不能來公證處做談話的時候，應當對委托人做個特別的告知：“對于您已經終止原委托授權又另行辦理了新的委托公證，您應該及時的通知受托人，如果因沒有及時通知受托人，受托人不知道您已經終止了原委托授權，仍然繼續(xù)代理委托事項，您應承認委托書的效力，并承擔相應的法律責任及相應的賠償責任。

(二)委托公證應對授權范圍作出限制

在不動產交易過程中，委托方要將授權事項進行細化，如對授權時間進行限定，對具體委托代理事項進行限定，對具體交易對象進行限定，以防止委托權被濫用，致使委托人權利遭受侵害。

(三)詢問委托期限，有無轉委托

在委托期限上，很多房產中介為了倒房、逃稅，都要求委托期限為“自委托開始之日至辦理完上述事宜為止”，這就相當于這個委托書永遠有效。所以筆者建議應當設定“委托期限”，以促使受托人盡快辦完所有委托事項，以降低風險系數。

在有無轉委托權的委托上，盡量應該建議委托人做無轉委托權公證。因為很多委托人并不懂得“有轉委托權”的真正涵義，只是因為房產中介為了使自己的利益最大化，欺騙委托人辦理有轉委托權公證。這種情況，公證員應當向委托人詳細講解有轉委托權的法律意義及可能產生的法律后果，如委托人堅持要求做有轉委托權公證，建議委托人在申請表中需要說明的情況一欄中寫明“公證員已經向我詳細講解了有轉委托權的法律意義和法律后果，我已經了解也清楚，我要求做有轉委托權公證?！辈⒃谡勗捁P錄中詢問：“委托書中受托人有轉委托權，表明受托人以后可能將您委托書中的所有委托事項再轉委托另一個您完全不了解的第三人，這具有一定的風險性，并且原受托人和該第三人在委托期限內從事的所有委托事項的法律后果都要由您來承擔，您是否清楚并認可”。

(四)該委托中如果涉及了簽訂借款合同，盡量設定借款合同的數額

如不能確定，應當設置個借款合同的最高的上限；如上限也不能設定，應當在談話筆錄中說明，簽訂借款合同的金額全權授權給受托人，委托人均予以認可。

(五)如委托內容辦理了房產出售，公證員應對此予以特別提示

如委托內容辦理了房產出售，應特別詢問：“委托書中涉及房產出售，受托人在委托期限內可以出售房產，由此出現的法律后果您是否清楚并認可該法律后果”？并應當詢問“房產出后給誰，以及出售價格”？如出售給誰及出售價格不能確定，應當在談話筆錄中記載：“該房產出售誰和出售的價格全權授權給受托人，我均予以承認”。除此之外，還建議讓委托人在申請表中需要說明的情況中，特別寫明：“委托書中受托人有權出售房產等事宜是我本人意愿”。這是為了防止有些委托人以為自己僅僅是向貸款擔保公司借款，自己簽署的委托書也只是抵押借款公證，實際上該委托書可能已經包含了房產出售的內容，而委托人并不知情，這就需要公證員對此予以特別提示。

四、委托公證的撤銷及風險防范

經公證的委托書不應隨意撤銷，尤其是在公證書不能全部收回的情況下。因為公證是以一般社會信用為基礎的系統(tǒng)化的社會信用，自然具有社會公信力，當這種具有社會公信力的證明活動，依法定程序完成時，也就同時具有了權威性。公信力是公證生存和發(fā)展的基礎，法律之所以賦予公證以證明效力，其目的在于保障交易安全和維護社會秩序，同時也需要對于信賴此法律系統(tǒng)的善意相對人予以保護，以維護社會秩序和保障人們的合理期待。經過預先確定的嚴謹而明晰的公證程序而制作的公證委托書，是委托人鄭重而準確的委托授權的權威證明，因此它極易獲得相對人的認同和尊重。如果允許委托人隨意撤銷委托書，對于信賴公證書效力的善意相對人而言，將造成損失。

對于何種委托公證可以撤銷？筆者認為撤銷的前提應是能將原委托公證書全部予以返還，并且由于委托書的“異化”，盡量要求受托人一起來辦理撤銷。并且撤銷委托公證時，要求委托人必須提供房產證原件及房產證的檔案查詢情況回執(zhí)，以證明該房產沒有進行更名過戶，該房產產權仍在委托人名下。

在對委托人制作談話筆錄中，必須告知委托人“在未辦理撤銷委托書前，如受托人持該委托書公證書辦理了委托事項，按照法律規(guī)定委托人應承擔相應的法律責任，如第三人與受托人辦理了委托書中的委托事宜，委托人應承認委托書的效力，并應承擔相應的法律責任”；如撤銷委托公證時受托人不能同來，還應告知委托人“辦理完撤銷該委托后，委托人應該及時的通知受托人，如果因沒有及時通知受托人，受托人不知道委托人已經撤銷了該委托授權，仍然繼續(xù)代理委托事項，委托人應承認委托書的效力，并承擔相應的法律責任及所產生的相應的經濟賠償責任”。如受托人和委托人一起申請辦理撤銷公證，應對受托人制作談話筆錄，記載其“委托人已經通知受托人終止對其授權委托，受托人自現在開始不會再代理委托書中的委托行為。如繼續(xù)代理，所產生的一切后果，受托人均愿承擔全部相應法律責任及相應的經濟賠償責任”。(作者單位：承德市公證處)

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作者簡介：宋艷會(1981.5-)，漢族，河北承德人，本科，承德市公證處，研究方向：公證。