陳亞菁

實踐中如果某個單位作為不動產(chǎn)的唯一權(quán)利主體，一般是以獨用宗地為單位，將宗地及其上下建造的房屋一并登記記載于同一個登記簿，因此不動產(chǎn)登記簿上通常是由一宗地加多個房屋單元組成，房屋的記載可以按幢為單元，也可以按層、套、間為單元進行登記。相應(yīng)的，不動產(chǎn)權(quán)證書上記載的土地面積是宗地面積，而房屋按幢列出清單分別記載每幢房屋的面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等自然狀況。

單位建造房屋與開發(fā)商建造房屋的本質(zhì)區(qū)別在于單位建造房屋多是為了自用，而開發(fā)商建造房屋多是為了銷售。因此單位自建房要對外轉(zhuǎn)讓就會帶來一系列法律問題：宗地可否分割或可否形成共用宗？面積如何分攤？不動產(chǎn)單元號如何重新編制？是否形成公建配套不動產(chǎn)、其權(quán)利歸屬為誰？單位房抵押采取何種單元模式為妥？等等。下面我們逐一予以分析。

一、宗地分割的法律問題

宗地的大小、用途、容積率、建筑密度等都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)控制性詳細規(guī)劃的要求設(shè)定的。當(dāng)土地使用權(quán)受讓方建造房屋后有多余房屋能否部分轉(zhuǎn)讓給他人呢？如果在土地出讓合同中有約定可以按約定，但沒有約定則要根據(jù)關(guān)于宗地轉(zhuǎn)讓或分割的相關(guān)規(guī)定辦理。根據(jù)國土資發(fā)〔2012〕134號《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》，土地以宗地為單位進行登記。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會同有關(guān)部門同意。實踐中宗地的重新劃定或分割都要經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門審核通過予以確認，因此，宗地上即使房屋按幢可以分割，但必須遵循房地一體原則，在宗地可分割或可形成共用宗的前提下才能辦理房地產(chǎn)的分割轉(zhuǎn)讓登記。近幾年各地為鼓勵高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，常見的用于科研設(shè)計等高端生產(chǎn)企業(yè)所取得的土地一般采用協(xié)議出讓方式，其地價相對拍賣、招標等市場方式要低廉得多，對其的受讓主體和使用用途、分割轉(zhuǎn)讓都有特殊規(guī)定，以防止一些企業(yè)搞變相開發(fā)房地產(chǎn)而擾亂市場秩序。

二、建筑面積和土地面積分攤問題

在宗地可分割或能夠形成共用宗的前提下，房屋只要滿足唯一編號、有獨立使用價值、有固定界限這三個條件，也可隨之分割轉(zhuǎn)讓，但隨之而來的是土地和房屋面積分攤問題。如果是一個廠區(qū)內(nèi)多幢房屋，按幢進行轉(zhuǎn)讓，則不涉及建筑面積分攤，僅涉及土地面積分攤，一般按房屋幢建筑面積分攤宗地面積。如果不是按幢轉(zhuǎn)讓而是按層或套、間轉(zhuǎn)讓，則首先要在同幢中對層或套、間這些單元進行建筑面積分攤，因為一幢中出現(xiàn)多個房屋所有權(quán)人，則必然產(chǎn)生公攤面積，這可依據(jù)房屋建筑面積測繪分攤規(guī)則予以分攤。然后要進行土地面積分攤，按本幢房屋分攤的土地面積再在不同房屋單元之間進行分攤。上述是一次轉(zhuǎn)讓的面積分攤問題，還有多次分割多次轉(zhuǎn)讓的情況，例如一幢六層房屋，第一次轉(zhuǎn)讓第5-6層，即一幢樓形成兩個權(quán)利人，對他們不同部位的兩個單元（5-6層為一個單元，1-4層為一個單元）進行了建筑面積和土地面積分攤，過后原業(yè)主又將第4層轉(zhuǎn)讓給他人，則第4層要與第1-3層建筑面積進行分攤，第4層分攤到的相應(yīng)的土地面積也是1-4層中讓渡出來的。這種分攤面積的原則是在土地可以分宗或房屋可以分單元轉(zhuǎn)讓的情況下還要保證其他不動產(chǎn)受讓人的權(quán)利穩(wěn)定性，即房屋部位和房屋、土地面積相對穩(wěn)定不變。

三、不動產(chǎn)單元號的編制問題

在以宗地為單元建立登記簿后，不動產(chǎn)單元號通過“地-幢-室”的編制方式建立，單位自用房在未分割以前只需按幢登記即可，即其單元號構(gòu)成是：行政區(qū)劃+地籍號+地籍子區(qū)+宗地特征碼+宗地順序碼+房屋特征碼+幢碼+0000，當(dāng)按幢轉(zhuǎn)讓后，如果宗地進行了分宗，則根據(jù)上述編碼規(guī)則，不動產(chǎn)單元號會因宗地順序碼的變化而發(fā)生變化，房屋單元是否要隨之進行單元號變更呢？第一種做法是按國土部關(guān)于不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則的規(guī)定，因分宗而導(dǎo)致界址等發(fā)生變化要重新編制不動產(chǎn)單元號，則會出現(xiàn)同一幢房屋在不同時期出現(xiàn)了兩個不同的單元號，這個編制規(guī)定是房隨地走理念的結(jié)果，也是有其合理性的，實踐操作時要注意不動產(chǎn)單元號變化前后的銜接性，即必須在注銷原單元號后再按分宗后新的宗地號編制新的幢單元號，其不足之處是同一幢房屋會因為不動產(chǎn)單元號變化而失去歷史關(guān)聯(lián)性，因為編制不動產(chǎn)單元號的根本目的是要讓不動產(chǎn)特別是地上附著物房屋從建造設(shè)計開始到拆除都有始終如一的號碼，就如人的身份證號碼一樣，不能說變就變。這種編制法的不足顯而易見，因此產(chǎn)生第二種做法：房屋分割轉(zhuǎn)讓而土地則采用共用宗方式。為了防止不動產(chǎn)單元號的變化無常，在宗地一旦出讓后收回之前或出讓后房屋拆除之前一般不予分宗，即使房屋可以分割轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)以共用宗方式完成房屋的分割和土地的共同使用，房屋分割轉(zhuǎn)讓后如果宗地上土地使用權(quán)人不多而且可以按部位進行各自利用土地的，則可劃定各自的土地利用界址點，也就是實現(xiàn)共用宗的共有關(guān)系與分別利用土地關(guān)系的共存。

四、不動產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)變化情形

不同的權(quán)利性質(zhì)影響著不動產(chǎn)的處分方式。在土地分宗、房屋單元分割的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下，經(jīng)分割后的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后各自形成獨立宗和獨立的房屋單元，權(quán)利的性質(zhì)沒有發(fā)生變化。而在土地形成共用宗、房屋單元分割的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下，土地使用權(quán)從獨有轉(zhuǎn)為共有，房屋所有權(quán)從獨有轉(zhuǎn)為區(qū)分所有。在這種情形下，還會形成不同主體共有的公用道路或公建配套房屋，對于公用道路可以不分彼此地共同使用，而公建配套房屋會出現(xiàn)兩種情況：一是共用部位面積已經(jīng)分攤?cè)敫鱾€房屋單元，則這些公用部位不會成為單獨的單元（如共用的大廳）；二是公建配套房屋獨立存在，其面積沒有分攤?cè)敫鱾€房屋單元，則在房屋分割轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)約定公建配套房屋的權(quán)利歸屬，或共有或任何一方所有，根據(jù)約定申請相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。

五、抵押登記的不動產(chǎn)單元模式選擇

單位作為抵押人將單位不動產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押雙方往往根據(jù)擔(dān)保金額來決定抵押部位，如單位不動產(chǎn)是整幢15層，登記簿將整幢房作為房屋單元予以記載，該幢房地產(chǎn)價值為5000萬元，現(xiàn)只要擔(dān)保金額1000萬元，單位不愿意將整幢房地產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，只肯就其中3層作為抵押物，而抵押權(quán)人也同意這么些抵押物，在雙方都同意的情況下，登記機構(gòu)是否可予辦理抵押登記呢？由于抵押權(quán)設(shè)定后會有兩種后果，或者抵押權(quán)消失，或者抵押權(quán)實現(xiàn)，抵押權(quán)消失則抵押物恢復(fù)原權(quán)利狀態(tài)，但抵押權(quán)實現(xiàn)時就會面臨不動產(chǎn)的分割問題，能否分割取決于宗地的分割等上述一系列法律問題，所以在設(shè)立抵押登記時就必須要考慮實現(xiàn)抵押權(quán)這一可能產(chǎn)生的結(jié)果。如果明知宗地不可分割、房屋也不可部分轉(zhuǎn)讓時，則抵押權(quán)不能按部位設(shè)立，應(yīng)就單位整體不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)有余額時再進行余額抵押登記，以便于后續(xù)的不動產(chǎn)整體處理及相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。

王春敏/責(zé)任編輯