李瑩

摘 要：從2015年至2016年中國(guó)樓市進(jìn)入妖魔化階段，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快早已成為涉及政治、經(jīng)濟(jì)和民生的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。本文以2016年初上海房?jī)r(jià)飆升現(xiàn)象為切入點(diǎn)，運(yùn)用馬克思地租理論分析該市房地產(chǎn)價(jià)格上升原因，并給出房?jī)r(jià)調(diào)控措施方面的建議。

關(guān)鍵詞：馬克思；地租理論；上海市；房?jī)r(jià)調(diào)控

2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)475%，二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來(lái)后迅速傳染給了一線城市和省會(huì)城市，而2016年開(kāi)年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用馬克思地租理論來(lái)探討以上問(wèn)題。

一、馬克思地租理論在社會(huì)主義條件下的適用性

馬克思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時(shí)該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國(guó)的當(dāng)前的具體國(guó)情，該理論在我國(guó)社會(huì)主義制度下同樣具有適用性。

馬克思在《資本論》中對(duì)資本主義地租分析的前提是：第一，土地所有權(quán)的存在。“……對(duì)一塊土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個(gè)共同點(diǎn)：它決定土地價(jià)格，如上所訴，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。“要出售一件東西，唯一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡?！盵2]在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，個(gè)人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對(duì)象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來(lái)，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來(lái)發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國(guó)頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國(guó)的城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化擁有了可靠的法律依據(jù)，而馬克思地租理論提出的前提條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)實(shí)行的又是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論馬克思的地租理論在我國(guó)社會(huì)主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用馬克思地租理論揭示上海市房?jī)r(jià)的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價(jià)格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照馬克思的理論土地本身沒(méi)有價(jià)值因?yàn)樗皇莿趧?dòng)的產(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過(guò)出租和出賣(mài)土地來(lái)定期獲得地租，這實(shí)際上是一個(gè)將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價(jià)格，即PL=R∕r，可見(jiàn)地租決定著土地的價(jià)格，[4]因此，高房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，馬克思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（一）絕對(duì)地租

普遍來(lái)講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市絕對(duì)地租主要表現(xiàn)有兩個(gè)方面：一是在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)生產(chǎn)率同時(shí)提升時(shí)，產(chǎn)業(yè)部門(mén)將最后獲得的超額利潤(rùn)和平均利潤(rùn)都會(huì)在最大程度上提高，同時(shí)還可通過(guò)土地要素來(lái)獲得超額利潤(rùn)，在無(wú)形中平均利潤(rùn)也會(huì)被拉高，地租量則自然上升；二是隨著社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會(huì)對(duì)有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價(jià)格也會(huì)導(dǎo)致絕對(duì)地租量的上升。[5]

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，我國(guó)土地統(tǒng)一歸國(guó)家所有，上海市政府在出讓和買(mǎi)賣(mài)土地的過(guò)程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是全國(guó)統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財(cái)政收入，先由房地產(chǎn)開(kāi)放商承擔(dān)，然后經(jīng)過(guò)樓盤(pán)的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市絕對(duì)地租的提高，也是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的首要原因。

（二）級(jí)差地租

土地資源的稀少性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，馬克思將它分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級(jí)差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式即為級(jí)差地租Ⅱ。馬克思指出“凡是有地租的地方，都有級(jí)差地租。而且這種級(jí)差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會(huì)使城市中心地段的地租上漲，也就會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級(jí)差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價(jià)值的增長(zhǎng)部分，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安的高房?jī)r(jià)便由此而來(lái)。

（三）壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來(lái)講，城市中心地段是相對(duì)固定的，使得中心建筑地段的稀缺性更加突出。因此，如果存在很多購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來(lái)爭(zhēng)搶中心建筑地段，該地段的的地租就會(huì)由于需求過(guò)剩、價(jià)格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此馬克思指出“消費(fèi)者的需求和購(gòu)買(mǎi)能力決定了壟斷價(jià)格的產(chǎn)生?！?/p>

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了絕對(duì)地租和級(jí)差地租，在房屋的售賣(mài)過(guò)程中通過(guò)哄抬中心地段的房屋價(jià)格使得壟斷地租完全被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房?jī)r(jià)格高達(dá)八、九萬(wàn)元每平，而外環(huán)房?jī)r(jià)卻只有兩萬(wàn)每平的原因。

三、中國(guó)的特殊國(guó)情推動(dòng)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲

（一）中國(guó)人“安居樂(lè)業(yè)”的傳統(tǒng)思想是國(guó)人購(gòu)房熱情不減的中堅(jiān)力量

“安居樂(lè)業(yè)”的觀念深入人心，在中國(guó)人看來(lái)“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”，只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂(lè)業(yè)”，而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個(gè)人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國(guó)樓市的幕后推手。在樓市，岳母的權(quán)威神圣不可侵犯，“無(wú)房免談”、“無(wú)房堅(jiān)決不嫁”已經(jīng)成為全國(guó)岳母的統(tǒng)一臺(tái)詞。她們只是想用房子來(lái)為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無(wú)可厚非，但是卻被精明的開(kāi)發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房?jī)r(jià)的幕后推手。

我們?cè)賮?lái)看中國(guó)第一個(gè)諾貝爾獎(jiǎng)獲得者莫言，在向記者談到750萬(wàn)獎(jiǎng)金的用處時(shí)，他首先說(shuō)道了準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子。有人提醒他說(shuō)，在北京或許也買(mǎi)不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過(guò)去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（二）房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策實(shí)施讓上海房?jī)r(jià)插上了飛翔的翅膀

國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存的理想選擇是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國(guó)家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期貸款利率降到4.9%；此外，首付比例下降，公積金首付調(diào)到20%，商貸調(diào)到25%，已經(jīng)到達(dá)歷史上信貸政策最好時(shí)候。

國(guó)家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來(lái)的結(jié)果卻是上海的房?jī)r(jià)飛上了天，特別是二手房交易市場(chǎng)的火爆帶來(lái)民眾的恐慌性購(gòu)房和非理性購(gòu)房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用馬克思基本原理對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控

（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

馬克思曾說(shuō)：人們能夠“創(chuàng)造歷史”，就應(yīng)該能夠更好地生活；但為了生活，首先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬克思主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)馬克思主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會(huì)成員都能夠站在更高的角度來(lái)看問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識(shí)住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房?jī)r(jià)不漲即為跌，因?yàn)樯鐣?huì)是發(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長(zhǎng)外，土地的稀缺性使其價(jià)格也具有自然增長(zhǎng)的性能。通過(guò)解決人們認(rèn)識(shí)上的一些偏差，來(lái)穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會(huì)和諧。第三，要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)教育。從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，只能以不去違反市場(chǎng)法則為前提。無(wú)論是購(gòu)房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場(chǎng)行為。這時(shí)候就必須要加強(qiáng)對(duì)投資投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育。

（二）增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來(lái)壟斷價(jià)格

購(gòu)房者不斷增大的購(gòu)房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價(jià)格的主要原因，因此，開(kāi)發(fā)商的壟斷收益是來(lái)自于購(gòu)房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚至是請(qǐng)名人代言的方式來(lái)造成樓市銷(xiāo)售火爆的假象，使真正的購(gòu)房者形成了再不買(mǎi)房就再也買(mǎi)不起房買(mǎi)不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購(gòu)房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤(rùn)。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價(jià)格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站向居民公開(kāi)房產(chǎn)價(jià)格起伏的具體信息。

這樣，購(gòu)房者就能夠在預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，進(jìn)行理性購(gòu)房[7]。

（三）征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的稀缺性形成了鮮明的對(duì)比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過(guò)90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢(shì)會(huì)刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)需求的增加自然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對(duì)高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的成本，從而遏制其購(gòu)買(mǎi)高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個(gè)別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價(jià)格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無(wú)人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購(gòu)房力度，致使樓市火爆，使開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤(rùn)。由此，政府可以對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購(gòu)房需求。

（作者單位：上海師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第705頁(yè).

[2] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第714頁(yè).

[3] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第718頁(yè).

[4] 胡劼.淺析珠海市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快原因及房?jī)r(jià)調(diào)控政策——以馬克思地租理論為視角[J].改革與開(kāi)放，2012，16：63+65.

[5] 克思恩格斯文集（第7卷）[M].北京：人民出版社，2009年版，第717頁(yè).

[6] 馬克思恩格斯選集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1995年版，第217頁(yè).

[7] 羅熙蘭.馬克思?jí)艛嗟刈饫碚搶?duì)房?jī)r(jià)調(diào)控指導(dǎo)意義研究[J].科技風(fēng)，201410：204-205.