文/蕊紅

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二手房交易“營改增”政策終于落地

文/蕊紅

3月24日，財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅。財稅專家分析，這意味著，在過渡期，二手房交易的增值稅基本平移了現行二手房交易營業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也將延續(xù)，但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅，增值稅是按照不含稅銷售額計稅，稅負還略有降低。

高層拍板“營改增”：稅負只減不增

李克強總理3月18日主持召開國務院常務會議，為落實《政府工作報告》中關于全面實施“營改增”的要求，進一步減輕企業(yè)負擔，促進經濟結構轉型升級，進行了如下部署：從今年5月1日起，一是將“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)，實現貨物和服務行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。二是在之前已將企業(yè)購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

據有關部門介紹，從2012年開展“營改增”試點以來，截至2015年底，全國“營改增”試點納稅人共計592萬戶，累計實現減稅6412億元?！盃I改增”全面推開后，預計2016年全年減稅將超過5000億元。在經濟下行壓力持續(xù)加大的情形下，大幅給企業(yè)減稅，意味著公共財政將面臨更大赤字壓力，而對企業(yè)而言，這則是減輕負擔的實實在在的政策性紅包。在此次出臺的“營改增”方案中，根據試點情況又增設了一些優(yōu)惠條款，如：在將企業(yè)購進機器設備增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍；新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，等等。

“營改增”納稅額有變化：心中應有明白賬

根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額（不含稅），銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應納稅額＝銷售額×征收率。如一套售價為150萬元（含稅、購買不足2年）的住房，最終增值稅應納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬。當前的營業(yè)稅是按總價5%的稅率征收，按現行政策，營業(yè)稅應納稅額為150×0.05=7.5萬?！盃I改增”降稅：7.5-7.14=0.36萬。

財政部《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》指出：個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅?！?改2”之后，營業(yè)稅的征收政策也是以2年為界限。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！盃I改增”之后會有變化嗎？

拿正準備換房的袁先生來說，他注意到這樣一個問題：5.6%的營業(yè)稅會標明一個“含附加”。在交稅單上也明確了營業(yè)稅交的是5%，也就是說0.6%是附加稅。此次財政部的文件中，沒有明確說明，營業(yè)稅改增值稅后，除了要交5%的增值稅外，0.6%的附加稅還要不要交。鏈家交易中心的總監(jiān)介紹說，袁先生提的問題很有普遍性，現在很多購房者對現在所交納的營業(yè)稅理解是有偏差的，5.6%的稅率并不完全是營業(yè)稅，目前房屋的城市維護建設稅、教育費附加隨同營業(yè)稅一并征免，增值稅征收，對附加稅是否一并征免，還沒明確。如果附加稅不再征收，那么“營改增”之后，購房者可以少交0.6%的稅款；但是如果也要一并征收附加稅，那么，“營改增”對于購房者來說，影響可能并不大。

再就是營業(yè)稅是交給地稅部門的，但是增值稅是交給國稅部門的。兩個稅種繳納部門的變化，對購房者來說也是一大影響。因為“營改增”之后，由地稅變國稅，購房者買房交稅的流程也隨之發(fā)生改變。目前一些地方的二手房交易場所主要是房地產交易大廳，大廳目前也沒有設置國稅相關業(yè)務窗口，如果現在二手房交易流程不改變，購房者買房網簽后要跑到區(qū)里的國稅部門完稅，然后再到房產交易大廳辦理過戶，這相當于多折騰一趟。為解決這一問題，國稅總局近日發(fā)文稱，全面推開“營改增”后，二手房交易增值稅在一定過渡期內委托地稅部門代征。之前二手房營業(yè)稅是由地稅部門征收，有利于“營改增”政策銜接。

2年的住房，以哪個時間節(jié)點為標準呢？ 筆者了解到，營業(yè)稅“5改2”以后，“住房滿2年”的時間起點按照不同的房屋類型主要作以下劃分界定：一是按照契稅完稅證明上注明的時間確定購買房屋的時間，二是房產證的時間，兩個時間按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。也就是說，市民買了一套房子，即便是一直沒有辦理房產證，只要契稅的交納已經過了2年，也可以免征營業(yè)稅。“營改增”之后，2年的免征期跟營業(yè)稅的標準是一樣的嗎？也是按照“孰先”的原則嗎？這個具體的問題也有待明確。

對企業(yè)是利好因素：商用物業(yè)將受益

從今年5月1日起，備受關注的“營改增”將擴大試點行業(yè)范圍。其中，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四個行業(yè)將納入“營改增”試點范圍。自此，現行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%的稅率。業(yè)內人士認為，“營改增”的推出給房地產行業(yè)短期內不會帶來劇變，但未來將產生深遠影響。其中，“營改增”鼓勵所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣，這對從事商業(yè)地產開發(fā)的房地產企業(yè)來說有利，對房地產尤其是商業(yè)地產的去庫存將起到促進作用。

值得關注的是，“營改增”后所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內人士評價，該項措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力?！盃I改增”的落地將促進寫字樓庫存去化。同時，受該措施影響，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地產行業(yè)整合。業(yè)內專家表示，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，所以房企不會去那些城市投資。

房地產格局的重大變化，幾乎都和稅制緊密相聯(lián)。房地產“營改增”，對房企來說短期體現為稅負下降，但長期則體現為地價上漲。有關人士分析認為，目前“營改增”試點期間，對房地產行業(yè)短期的影響并不大，但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化則需要關注。長期來看，營業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應對措施，特別是在地方政府平臺杠桿加足的省市。2007-2011年，有9個省市對營業(yè)稅十分依賴，營業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達到41%。

業(yè)內人士分析，當前行業(yè)毛利率平均為20%左右。其中，在人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自地價上漲。盡管在三、四線城市，土地出讓已經大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價，特別是在當前一線城市的土地供需嚴重不足的情況下，這也會加大地方政府對房地產業(yè)的依賴。可以預見，“營改增”很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴，由此，土地成本將進一步上行，屆時房價上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長期來看，“營改增”將減少新入市的投資性需求，房價變化更趨平穩(wěn)。

“營改增”對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，但“營改增”并不是樓市稅收政策調整的終點，后續(xù)有關房地產稅的改革還會逐步推出，尤其是房產持有環(huán)節(jié)的征稅，仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復雜多變。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）