文/謝金龍

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全國(guó)樓市復(fù)蘇正在加速

文/謝金龍

一、土地成交量跌幅大幅收窄，購(gòu)地均價(jià)小幅回調(diào)

（一）全國(guó)土地購(gòu)置面積跌幅大幅收窄，未來(lái)幾個(gè)月跌幅將逐步收窄

2016年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2236萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款705億元，增長(zhǎng)0.9%，去年全年為下降23.9%。

從土地購(gòu)置面積增幅走勢(shì)看，2015年底兩個(gè)月降幅開始持續(xù)小幅收窄，今年前兩個(gè)月降幅收窄較為明顯。主要有以下幾個(gè)原因：首先是基期值較低，加上一線、部分二三線商品房銷售情況較好的城市土地出讓較為順利，成交活躍，使得全國(guó)整體土地購(gòu)置面積降幅收窄明顯。其次是樓市復(fù)蘇力度非常弱的三、四線以及部分二線城市，去庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，土地交易量非常小，加上熱銷城市土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的快速攀升，部分熱銷城市土地供應(yīng)有限，這些都對(duì)土地成交量的反彈造成了巨大的阻力，使得全國(guó)土地購(gòu)置面積整體表現(xiàn)依舊持續(xù)下跌。

考慮樓市回暖已有一段時(shí)間，企業(yè)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的時(shí)間已到來(lái)，預(yù)計(jì)接下來(lái)兩個(gè)月隨著去庫(kù)存效果進(jìn)一步鞏固以及樓市的進(jìn)一步復(fù)蘇，土地購(gòu)置面積同比跌幅將逐步收窄。同時(shí)，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“白銀十年”，快速擴(kuò)張的市場(chǎng)基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在，未來(lái)，土地購(gòu)置面積很難再現(xiàn)過(guò)去輝煌（圖1）。

圖1 全國(guó)年初累計(jì)土地購(gòu)置面積同比增幅走勢(shì)

（二）全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)

2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為3153 元/平方米，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長(zhǎng)25.1%，主要源于基期值較低。從土地價(jià)格看，相比去年全年下跌5.6%，主要是年初異動(dòng)所致。

預(yù)計(jì)接下來(lái)兩個(gè)月，隨著樓市的進(jìn)一步復(fù)蘇，土地市場(chǎng)成交量也將進(jìn)一步回暖，土地價(jià)格整體仍將繼續(xù)緩步上行。

（三）土地成本高位盤整，房企利潤(rùn)占比有所改觀

1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的41.3%，占比收窄7.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于2011年以來(lái)同期的最高值，保持穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)未變。

二、房地產(chǎn)投資增速三年來(lái)首次回升，新開工面積兩年后首現(xiàn)止跌

（一）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅三年來(lái)首次回升，未來(lái)幾個(gè)月增長(zhǎng)將保持穩(wěn)定

1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高兩個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了自2013年底以來(lái)增速持續(xù)回落的局面。其中，住宅投資6028億元，增長(zhǎng)1.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，1-2月份增幅的回升幅度還是比較弱，主要得益于房屋新開工面積的大幅回升以及施工面積增幅的適量擴(kuò)張等建設(shè)指標(biāo)。預(yù)計(jì)接下來(lái)兩個(gè)月，隨著各地樓市去庫(kù)存相關(guān)政策的推進(jìn)和落實(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)一步趨穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增幅回升態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步得到鞏固（圖2）。

圖2 全國(guó)年初累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)

（二）全國(guó)房屋新開工面積兩年后首現(xiàn)止跌，未來(lái)幾個(gè)月同比將小幅波動(dòng)上揚(yáng)

1-2月份，房屋新開工面積15620萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.7%，去年全年為下降14.0%。其中，住宅新開工面積10811萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%（圖3）。

圖3 全國(guó)年初累計(jì)房屋新開工面積同比增幅走勢(shì)

從房屋新開工面積同比走勢(shì)看，在土地購(gòu)置面積同比下跌19.4%的情況下，房屋新開工面積卻能保持13.7%的增幅，主要原因如下：一是基期值較低；二是開發(fā)商在樓市持續(xù)復(fù)蘇的大背景下，加快了儲(chǔ)備用地的開發(fā)節(jié)奏。預(yù)計(jì)接下來(lái)幾個(gè)月，房屋新開工面積同比增幅將呈現(xiàn)小幅波動(dòng)前行的態(tài)勢(shì)。

三、商品房銷售量創(chuàng)同期歷史新高，銷售價(jià)創(chuàng)歷史新高

（一）商品房銷售面積創(chuàng)同期歷史新高

1-2月份，商品房銷售面積11235萬(wàn)平方米，超2013 年1-2月份10471萬(wàn)平方米，創(chuàng)同期歷史新高。同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)30.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.4%。商品房銷售額8577億元，增長(zhǎng)43.6%，增速提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)49.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)29.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.8%。

從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，除了基期值較低外，政策暖風(fēng)頻吹，去年“3.30”等一系列寬松的房地產(chǎn)、貨幣金融政策延續(xù)以及實(shí)施的契稅調(diào)減和貸款新政策使得樓市改善性需求加快釋放也是主要原因之一。同時(shí)，目前海外配置阻力加大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，股市難有起色，加上今年1月份新增貸款大幅增長(zhǎng)，2月份的降準(zhǔn)以及近三四個(gè)月廣義貨幣（M2）小幅放量增長(zhǎng)帶來(lái)大量流動(dòng)性，互聯(lián)網(wǎng)住房抵押、貸款金融產(chǎn)品的推動(dòng)，年底獎(jiǎng)金發(fā)放，以及當(dāng)前大家對(duì)個(gè)人財(cái)富保值意識(shí)的增強(qiáng)等，所有這些因素的綜合效應(yīng)，使得投資投機(jī)保值群體大量入市，進(jìn)一步擴(kuò)大了樓市成交量。

未來(lái)兩個(gè)月，考慮到部分二線以及大部分三四線城市整體銷售情況偏弱、銷售情況良好的一線城市供應(yīng)有限、政策邊際效應(yīng)遞減、貨幣寬松有所“收斂”等因素，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積增幅將有所回落（圖4）。

圖4 全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增幅走勢(shì)

（二）商品房成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高

1-2月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)7634元/平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)12%。其中，住宅成交均價(jià)7394 元/平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)下降1.5%，辦公樓成交均價(jià)增長(zhǎng)16.3%。今年前兩個(gè)月，住宅和辦公樓價(jià)格增幅仍維持在正增長(zhǎng)區(qū)間，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格同比下降，但降幅也在收窄。

（三）待售面積增長(zhǎng)穩(wěn)定，去庫(kù)存壓力依舊存在

2月末，商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1387萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加159萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加294萬(wàn)平方米。庫(kù)存增長(zhǎng)較為穩(wěn)定，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)較為迅速。考慮很多庫(kù)存為產(chǎn)品本身缺陷所致，如有些位于人口導(dǎo)入難度大的新城，有些戶型、面積不符合當(dāng)?shù)乜蛻羧盒枨蟮龋@為去庫(kù)存任務(wù)的順利完成帶來(lái)了非常大的挑戰(zhàn)。

四、房企到位資金增速出現(xiàn)震蕩，外部融資環(huán)境還需改善

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21392億元，同比下降1.0%，去年全年增長(zhǎng)2.6%。其中：國(guó)內(nèi)貸款4471億元，下降9.5%；利用外資15億元，下降82.8%；自籌資金8333億元，下降7.6%；其他資金8573億元，增長(zhǎng)13.3%。在其他資金中：定金及預(yù)收款4806億元，增長(zhǎng)8.3%；個(gè)人按揭貸款2817億元，增長(zhǎng)30.4%。

從月度累計(jì)情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅連續(xù)7個(gè)月保持正增長(zhǎng)后，再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要可能是年初異動(dòng)情況所致。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊未明顯改善的情況下，預(yù)計(jì)接下來(lái)兩個(gè)月，金融、樓市相關(guān)政策將進(jìn)一步寬松，房企資金情況將會(huì)持續(xù)改善。

從2015年開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，國(guó)內(nèi)貸款占20.9%，利用外資占0.1%，自籌資金占39%，其他資金占40.1%。相比去年全年，國(guó)內(nèi)貸款占比被動(dòng)上升。

從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比情況看，1-2月份，由于開發(fā)投資同比增幅近三年來(lái)首現(xiàn)回升，企業(yè)到位資金同比增幅再次回落。根據(jù)2009年和2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅快于開發(fā)投資增幅時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線去年底完成交叉后，再次各自掉頭，這很可能是年初異動(dòng)引起的。應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)前處于調(diào)整階段，未來(lái)兩個(gè)月房企到位資金上行趨勢(shì)將保持不變（圖5）。

圖5 企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)

五、全國(guó)樓市保持企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，未來(lái)幾個(gè)月將進(jìn)一步復(fù)蘇

總體而言，2016年1-2月份，房地產(chǎn)行業(yè)保持企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從土地市場(chǎng)看，同比跌幅大幅收窄，企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)更為明顯；從房地產(chǎn)投資情況看，同比增幅延續(xù)三年的下探趨勢(shì)首次轉(zhuǎn)向，且房屋新開工量累計(jì)同比下降兩年后首次出現(xiàn)較大幅度正增長(zhǎng)；從商品房市場(chǎng)看，庫(kù)存量增速有所放緩，而銷售量大幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，隨著各地樓市放松政策的進(jìn)一步推進(jìn)，全國(guó)樓市仍將延續(xù)復(fù)蘇的勢(shì)頭。

（作者單位： 上海易居房地產(chǎn)研究院）