孫占海，魏延輝（四平市國土資源局，吉林四平136000）

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土地增值收益率測(cè)算方法研究
——以四平市城區(qū)為例

孫占海，魏延輝
（四平市國土資源局，吉林四平136000）

摘要：土地增值收益率是測(cè)算土地出讓金、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格以及成本逼近法估算地價(jià)等過程中的重要參數(shù)。在分析土地增值等概念及表達(dá)方式的基礎(chǔ)上，對(duì)土地增值收益率的測(cè)算思路進(jìn)行了探索，并以四平市城區(qū)為例，測(cè)算了四平市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)和住宅三種用途的土地增值收益率，為土地增值收益率的測(cè)算提供參考思路和方法。

關(guān)鍵詞：土地；土地增值收益率；測(cè)算

1 土地增值收益的有關(guān)概念

1.1 土地增值

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508- 2014），土地增值是土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加。土地增值的具體原因如下：

第一，土地所有權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。由于集體土地不能夠自由流動(dòng)，限制了土地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，集體土地被國家征收后，流動(dòng)的限制減少，土地價(jià)格往往會(huì)增長。

第二，土地用途發(fā)生改變。建設(shè)用地價(jià)值顯然要高于農(nóng)用地價(jià)值，當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地之后，會(huì)產(chǎn)生一定的增值。

第三，土地開發(fā)提升了區(qū)位條件。大量的土地征收，改變了土地的經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件，提高了區(qū)域土地價(jià)值，也會(huì)產(chǎn)生一定的增值。

第四，土地開發(fā)改良了土地條件。土地開發(fā)（如七通一平）提高了土地利用效益，提高了土地價(jià)值，也會(huì)產(chǎn)生一定的增值。

這些因素不是單一的發(fā)揮作用，而是綜合影響土地的價(jià)值，產(chǎn)生增值，所以也很難對(duì)每種因素的影響結(jié)果進(jìn)行定量分析，但是其最終表現(xiàn)結(jié)果是土地增值等于土地市場(chǎng)價(jià)與成本價(jià)的差額。

土地增值的大小與土地用途和級(jí)別有關(guān)，用途不同，土地增值不同，一般地，從高到低排序?yàn)樯虡I(yè)、住宅、工業(yè)；級(jí)別不同，土地增值不同，一般地，級(jí)別越低，土地增值越低。

1.2 土地增值的表達(dá)形式

1.2.1 土地增值額

土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本之間存在差額。這里我們所說的類似關(guān)系就是土地出讓金、土地凈收益、土地純收益等。

1.2.2 土地增值收益率

土地增值收益率是土地增值收益與土地成本價(jià)格的比率，即：土地增值收益率=（出讓土地使用權(quán)價(jià)格—?jiǎng)潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格）/劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

1.2.3 土地增值占地價(jià)比例

土地增值占地價(jià)比例是土地增值收益與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的比率，即：土地增值收益率=（出讓土地使用權(quán)價(jià)格—?jiǎng)潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格）/出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

2 土地增值收益率測(cè)算思路

根據(jù)國土資源部頒發(fā)的相關(guān)文件，在文件中規(guī)定我們科學(xué)測(cè)算確定土地的增值收益率，各地國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)市場(chǎng)和近三年來已備案的土地估價(jià)報(bào)告等資料，綜合現(xiàn)在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平的發(fā)展，開展土地出讓使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測(cè)算和研究，科學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛省?/p>

由于不同土地用途、土地區(qū)位的土地增值收益不同，所以土地增值收益思路應(yīng)分用途、分區(qū)域測(cè)算樣點(diǎn)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，以二者之差來確定。

通過劃分不同用途的土地價(jià)格區(qū)段或區(qū)片，在區(qū)片范圍內(nèi)設(shè)定土地出讓價(jià)格和劃撥價(jià)格兩種不同的地價(jià)內(nèi)涵，以此計(jì)算分用途區(qū)片的土地增值收益率。簡略的方法以土地級(jí)別為單位，不劃分地價(jià)區(qū)段或區(qū)片。

2.1 出讓土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算

測(cè)算級(jí)別土地出讓價(jià)格，應(yīng)根據(jù)收集市場(chǎng)交易樣點(diǎn)，采用兩種以上評(píng)估方法綜合計(jì)算得到出讓價(jià)格內(nèi)涵下的樣點(diǎn)地價(jià)，通過數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和剔除異常值后，取算術(shù)平均值作為區(qū)片的土地出讓價(jià)格。由于城市地價(jià)區(qū)域分布的不平衡性，城市建成區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域地價(jià)較高，地價(jià)的主導(dǎo)因素為市場(chǎng)需求，其價(jià)格主要通過市場(chǎng)的收益決定；而城市遠(yuǎn)郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)非中心區(qū)域地價(jià)較低，地價(jià)的主導(dǎo)因素為土地成本，其價(jià)格主要由土地成本決定。同樣，由于土地用途的多樣性，商業(yè)、住宅、辦公等經(jīng)營性用地，適合使用收益還原法、剩余法、市場(chǎng)比較法來測(cè)算地價(jià)，而對(duì)于工業(yè)用地，其主要分布在城市遠(yuǎn)郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)非中心區(qū)域，同時(shí)其價(jià)格往往為產(chǎn)業(yè)政策左右，其土地價(jià)格往往表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格、政策價(jià)格及土地成本價(jià)格的綜合體，采用成本法和市場(chǎng)比較法測(cè)算其價(jià)格比較合適。

2.2 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算

劃撥土地使用權(quán)主要是指通過行政劃撥方式而取得的土地使用權(quán)。與出讓土地使用權(quán)相比，由于沒有支付土地出讓金，權(quán)利受到一定的限制，如劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)批準(zhǔn)才可以依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。

依據(jù)國土資源部頒發(fā)的相關(guān)文件，明確指出了要支持企業(yè)改革、企業(yè)改制，是可以依據(jù)土地平均劃分來取得成本及開發(fā)成本，依據(jù)規(guī)定來劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這也就作為原有土地使用的權(quán)益，進(jìn)入企業(yè)的資產(chǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，在用成本逼近法評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，地價(jià)為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。

其基本計(jì)算公式為：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤

2.3 土地增值收益率的測(cè)算

綜上所述，在測(cè)算土地增值收益率時(shí)，應(yīng)結(jié)合不同級(jí)別，分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途來對(duì)其進(jìn)行測(cè)算。對(duì)于城市建成區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域的土地，土地的成本價(jià)格按拆遷成本進(jìn)行測(cè)算，對(duì)于城市遠(yuǎn)郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)非中心區(qū)域的土地，土地的成本價(jià)格按土地征收成本進(jìn)行測(cè)算。

3 四平市城區(qū)土地增值收益率的測(cè)算

限于數(shù)據(jù)采集的局限性，四平市城區(qū)土地增值收益率的測(cè)算分別采用典型案例來求取工業(yè)三級(jí)地土地增值收益率、采用市場(chǎng)法測(cè)算商住工三種用途的土地增值收益率。

3.1 市場(chǎng)法測(cè)算三類用地土地增值收益率

通過中國土地市場(chǎng)網(wǎng)和四平市國土資源局查詢資料，直接測(cè)算土地各用途平均土地增值收益率，結(jié)果見表1。

表1 四平市城區(qū)土地增值收益測(cè)算表Tab.1 Land value- added revenue calculation chart of Siping city

3.2 典型案例法測(cè)算工業(yè)用地的土地增值收益率

由于四平市城區(qū)不開發(fā)新的工業(yè)用地，工業(yè)用地要逐步向外搬遷，因此，四平市的工業(yè)用地主要集中在外圍的開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)。

3.2.1 出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格

本次調(diào)查紅嘴開發(fā)區(qū)近三年交易的典型案例，測(cè)算工業(yè)三級(jí)地出讓土地使用權(quán)平均市場(chǎng)價(jià)格為320元/m2。

表2 交易實(shí)例調(diào)查表Tab.2 Transaction example survey scheme

圖1 成交實(shí)例區(qū)域位置示意圖Fig.1 Regional position schematic diagram of transaction example region

3.2.2 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤

具體測(cè)算過程如下：

第一，確定土地取得費(fèi)。

土地取得費(fèi)是指估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用（即征收同類用地所支付的平均費(fèi)用）。根據(jù)四平市實(shí)際，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按各用地類型年產(chǎn)值倍數(shù)確定，所以首先應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象重置時(shí)的用地類型和年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，然后再確定土地取得各項(xiàng)費(fèi)用。

a.土地利用類型及年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定。

首先，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地利用類型的確定。調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地利用狀況，周圍土地利用類型主要為工業(yè)及旱地，工業(yè)廠房及企業(yè)用地之前均是旱田，通過出讓、轉(zhuǎn)讓等形式形成現(xiàn)用地類型，本次評(píng)估視估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為旱田。

其次，年產(chǎn)值的確定。根據(jù)《吉林省土地管理?xiàng)l例》及四平市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定估價(jià)對(duì)象（旱田）前三年平均年產(chǎn)值為966.67元／畝，即1.45元／m2。

b.土地補(bǔ)償費(fèi)的確定。

根據(jù)四平市有關(guān)征地標(biāo)準(zhǔn)，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)按該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的10倍執(zhí)行。

c.安置補(bǔ)助費(fèi)的確定。

根據(jù)四平市國土資源局提供的近幾年該地區(qū)征地案例，確定評(píng)估宗地土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和的補(bǔ)償倍數(shù)為30倍。則土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和為：

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)＝1.45×30＝43.5元/m2

d.青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)的確定。

根據(jù)吉林省土地相關(guān)管理?xiàng)l例規(guī)定：被征用土地的青苗補(bǔ)償費(fèi)按一個(gè)栽培期產(chǎn)值計(jì)算，能如期收獲的不予補(bǔ)償。地上物補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的計(jì)算。調(diào)查該區(qū)域征地時(shí)多數(shù)無地上物，則：

青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)＝1.45元/m2

小計(jì)：

土地取得費(fèi)＝土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)＝43.5+1.45＝44.95元/m2

第二，相關(guān)稅費(fèi)。

a.耕地占用稅。

根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第511號(hào)2007年12月1日)，四平市開發(fā)區(qū)按42元/m2計(jì)收。

b.造地費(fèi)。

依據(jù)吉林省土地局、財(cái)政局、物價(jià)局、農(nóng)業(yè)廳等印發(fā)的相關(guān)通知，征用非基本農(nóng)田以外耕地的為前三年平均年商品產(chǎn)值的3～5倍計(jì)收。本次造地費(fèi)按土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的5倍計(jì)算，則：

造地費(fèi)=1.45×5=7.25元/m2

c.防洪基金。

根據(jù)吉林省有關(guān)文件規(guī)定，旱田為1.2元/m2。

d.用地管理費(fèi)。

根據(jù)四平市所呈報(bào)的相關(guān)文件規(guī)定用地管理費(fèi)按0.54元/m2計(jì)收。

e.測(cè)繪費(fèi)。

依據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，四平市土地勘測(cè)規(guī)劃隊(duì)測(cè)繪收費(fèi)情況為0.53元/m2。

相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)=耕地占用稅+造地費(fèi)+防洪基金+用地管理費(fèi)+測(cè)繪費(fèi)=42+7.25+1.2+0.54+0.53=51.52 元/m2

土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)具體情況見表3。

表3 估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)一覽表Tab.3 Land acquisition cost and relative taxation list of appraisal objects

第三，土地開發(fā)費(fèi)。

a.土地開發(fā)程度。

這次評(píng)估宗地我們主要是對(duì)土地開發(fā)宗地外路、電、飲用水、排水、煤氣、供暖以及通信的相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)估，還有就是對(duì)宗地場(chǎng)內(nèi)的平整度進(jìn)行有效的評(píng)估。

b.土地開發(fā)費(fèi)計(jì)算。

根據(jù)《四平市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新綜合報(bào)告》（2008版）測(cè)算的土地開發(fā)費(fèi)用（詳見表4），經(jīng)評(píng)估人員實(shí)地勘查，一般開發(fā)程度宗地外“七通”宗地內(nèi)場(chǎng)地平整的開發(fā)費(fèi)為100元/m2。確定土地開發(fā)費(fèi)用為100元/m2。

表4 土地開發(fā)費(fèi)用一覽表　單位:元/m2Tab.4 List of land development expenses unit: yuan / m2

第四，投資利息。

a.利息率和計(jì)算期的確定。

我們按照人民銀行公布的評(píng)估基本利率的6個(gè)月到1年的貸款利息率5.35%計(jì)。

b.投資利息的計(jì)算。

我們可以假設(shè)想象土地取得費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)在征地時(shí)一次投入，開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故：

投資利息＝土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×利息率＋土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×利息率＝96.47×1×5.35%+100×1×1/2×5.35%＝7.84元/m2

第五，投資利潤。

a.利潤率的確定。

調(diào)查四平市土地開發(fā)的投資回報(bào)情況，并結(jié)合行業(yè)平均利潤率，本次評(píng)估土地開發(fā)的投資回報(bào)率取10%。

b.投資利潤的計(jì)算。

投資利潤＝(土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi))×年投資回報(bào)率=（96.47+100）×10%=19.65元/m2

第六，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤=96.47+100+7.84 +19.65=224元/m2

3.2.3 土地增值收益率測(cè)算

工業(yè)三級(jí)地土地增值收益率=（出讓土地使用權(quán)價(jià)格-劃撥土地使用權(quán)價(jià)格）/劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。=（320- 224）/224=43%

4 結(jié)論與討論

四平市城區(qū)土地增值收益測(cè)算雖然未細(xì)分片區(qū)，但通過對(duì)典型案例的測(cè)算，發(fā)現(xiàn)四平市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)和住宅用途的土地增值收益率分別為43%、33%和30%，與四平市實(shí)際情況基本吻合，也與四平市補(bǔ)交出讓金的政策基本相符，其結(jié)果具有一定代表性，技術(shù)路線合理。

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Calculation method research on land value- added revenue rate——a case study of siping city

SUNZhan- hai, WEI Yan- hui
(Siping Land Resources Bureau, Siping136000, China)

Abstract:Land value- added revenue rate is the important parameter in the process of estimating land transferring fees, allotting land use right and estimating the price of land with cost approach method. Based on the analysis of land value- added concept and expression, this paper explored on the idea of estimating land value- added revenue rate, and took Sipingas example, it estimated the land value- added revenue ofindustrial land, commercial land and residential land, soas toprovide reference ideas and methods for calculation ofland value- added revenue rate.

Key words:Land; Land value- added revenue rate; Calculation

中圖分類號(hào)：F301

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1674- 8646（2016）09- 0001- 05

收稿日期：2016- 03- 28