孫冬梅（桂林電子科技大學(xué)，廣西 桂林 541000）

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理研究

孫冬梅
（桂林電子科技大學(xué)，廣西 桂林 541000）

自1999年住房政策改革以來(lái)，特別是最近幾年，我國(guó)商品房市場(chǎng)得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時(shí)，基于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性、復(fù)雜性，給稅收征管帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收形勢(shì)下，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理已經(jīng)成為稅務(wù)部門亟待解決的問(wèn)題。

稅收；房地產(chǎn)稅；征收

1　房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)、投資項(xiàng)目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)。

（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項(xiàng)目分批次、滾動(dòng)式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。

（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個(gè)開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個(gè)稅種。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度也高，同時(shí)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對(duì)的不確定因素較多，譬如市場(chǎng)因素、政策因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會(huì)造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問(wèn)題

2.1內(nèi)部原因

（1）部分稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評(píng)估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實(shí)際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡(jiǎn)直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記、備案管理，也沒(méi)有建立獨(dú)立的臺(tái)賬。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒(méi)有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒(méi)有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時(shí)掌握，未能做到有效監(jiān)控。

（3）征管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對(duì)稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過(guò)程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無(wú)法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過(guò)多的精力和時(shí)間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績(jī)。

（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對(duì)地說(shuō)，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初即時(shí)介入，這方面的不足對(duì)稅務(wù)部門工作人員在對(duì)建筑施工成本的核查方面帶來(lái)了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不到位，納稅意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)核算不健全，稅款容易流失

部分房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)制度不夠健全，財(cái)會(huì)人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識(shí)淡薄。比如未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳；或者在業(yè)務(wù)往來(lái)上做手腳，采取通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來(lái)的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對(duì)建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會(huì)為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤(rùn)額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大

現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來(lái)了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及多個(gè)部門，比如國(guó)土、房管、建設(shè)等多個(gè)職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會(huì)更增加稅收征管難度。

3　加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺(jué)納稅的意識(shí)以及對(duì)稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高

要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)稅法宣傳，通過(guò)上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時(shí)、迅速地將國(guó)家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個(gè)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識(shí)，使其知法守法，促使其自覺(jué)遵章依法納稅。

3.2加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理

一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使每個(gè)稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識(shí)，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識(shí)和能力。另外除加強(qiáng)對(duì)稅收的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價(jià)、評(píng)估等專業(yè)知識(shí)的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財(cái)務(wù)核算水平和對(duì)稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行項(xiàng)目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其所發(fā)生的工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營(yíng)收入不匹配的情況，另外多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項(xiàng)目化管理的方法，按國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)第二十六條的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則來(lái)歸集成本費(fèi)用，建立健全的項(xiàng)目臺(tái)賬，比如包括項(xiàng)目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟龋浞掷煤谩皟蓸I(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。

3.4強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞

強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對(duì)幾大稅種的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?，以保證各項(xiàng)稅收及時(shí)足額入庫(kù)。二是對(duì)不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對(duì)稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時(shí)介入，進(jìn)行納稅評(píng)估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。

3.5緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收征收管理的無(wú)縫對(duì)接

本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時(shí)，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評(píng)估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施有效控管。

3.6加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺(tái)。與財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.7強(qiáng)化以票控稅，實(shí)施精細(xì)化管理

實(shí)施“以票控稅”的辦法主要包括兩個(gè)層次的內(nèi)容：其一是建安發(fā)票的管理，其二是房地產(chǎn)銷售發(fā)票的管理。首先要嚴(yán)格建安發(fā)票的開具，建立發(fā)票臺(tái)賬，要求發(fā)票金額需與建安合同金額相匹配，如超額開具必須提供追加的建安合同及超支項(xiàng)目的具體說(shuō)明，否則不得開具，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)虛開建安發(fā)票來(lái)增大建筑成本，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的；其次是嚴(yán)格銷售發(fā)票的使用，預(yù)收款項(xiàng)與銷售收入均需開具正規(guī)發(fā)票，同時(shí)稅收管理員應(yīng)建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票領(lǐng)、用、存臺(tái)賬，并逐月與“發(fā)票在線系統(tǒng)”相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，實(shí)現(xiàn)源泉控稅。另外，對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣也要從嚴(yán)把關(guān)，加強(qiáng)審核。

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.14.183