凡志喜

近幾年，不斷上漲的房價一直是人們關注的焦點，北京自住房也一直是被爭搶的重頭戲。

根據(jù)近年來媒體報道的資料，可以看到，在2014年，北京市住建委曾表示自住房供應不會斷頓，2015年，則多是“北京土地市場量跌價漲，土地供應斷頓”，到了2015年下半年，“自住房斷頓在即”，時間走到今天，北京自住房終于還是要斷頓了！

自住房對平穩(wěn)北京房價功不可沒

中國指數(shù)研究院發(fā)布的7月份百城住宅價格指數(shù)，北京以38307元的樣本均價排名全國21位。在全面進入豪宅時代的北京樓市，38307元/平方米的價格在六環(huán)沿線都買不起房，這個均價是如何得出的？“難道又是我們低收入者拖了后腿？”網(wǎng)絡上調侃聲又起。沒錯，北京平均房價 為什么看著如此“親民”，而且在穩(wěn)房價的當口屢屢獻上“穩(wěn)中有降”的漂亮數(shù)據(jù)，恰恰是因為具有“北京特色”的自住商品房的存在。

“低于周邊房價30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政”的自住型商品房在這幾年對平穩(wěn)北京房價起到了不可磨滅的歷史貢獻。但是，這塊兒北京高房價的遮羞布很快就要被扯掉了，隨著建設指標的逐年減少，入市項目遲遲不見動作，自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺，北京房價，終于要露出真面目了。

沒了自住房

北京房價“要上天”的節(jié)奏到了

北京房地產(chǎn)市場在2016年房價上漲加速，由于自住型商品房越來越少，平均房價也開始飆升。原本應該計入統(tǒng)計的自住型商品房也因為遲遲不入市而拉高了北京整體房價，當然，入市了又是另一番景象。但是有一點可以預見，這些盤入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房價很可能成為脫韁的野馬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2013年年底北京市政府宣布：兩年將供應7萬套自住房的土地供應，現(xiàn)在看，這個指標基本完成了。2014-2016年，自住房合計供應了54624套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應，基本可以說，當時7萬套的確是完成了。這7萬套本來可以賣出 3-4萬的商品房住宅，按照實際低于市場價格超過30%，接近50%入市了，數(shù)字上，相當于北京用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低于其他 一二線熱點城市的結論。

作為北京房價的定海神針，過去3年，張大偉計算了一下，自住房對房價的上漲影響多大？

在過去三年，含自住房的商品房住宅均價與不含自住房的商品房住宅均價，價格差距分別為1922、2758、1549。折算成價格漲幅比例也 就是2014年，自住房讓北京房價下調了7.7%。2015年，自住房讓北京房價下調了10.3%。2016年，自住房讓北京房價下調了4.6%。

自住房土地2013-2014年，是供應高峰期，從數(shù)據(jù)看，可以說是天量，分別達到了187.4萬平方米、295.4萬平方米。而到了2015年只有52.8萬平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬平方米。

這就意味著，指標即將用盡，隨著未入市項目的不斷入市，自住型商品房很可能如經(jīng)濟適用房一樣退出房地產(chǎn)歷史的舞臺，畢竟，隨著土地價格的不 斷升高，這種形式的房源即使低于周邊30%，在日益豪宅化的今天，旁邊的商品房賣10萬一平方米，自住型賣7萬一平方米，不說普通買房人負擔不起，即使可 以購買，那也將成為自住型豪宅。

此外，由于自住型商品房的價格也隨著周邊房價上漲，對有大量庫存的商住房形成了強烈的沖擊，尤其在房山、大興、石景山等地。在國家“去庫存”政策方針指引之下，再推出大量自住型商品房，看來已經(jīng)是小概率事件了。

新盤供應減少 新房市場聚焦五環(huán)外

據(jù)分析，北京新房市場成交主要聚焦于五環(huán)外，且近幾個月來，公寓類產(chǎn)品、自住房和豪宅輪番成為新房市場成交的焦點，北京新房成交均價主要受成交結構的影響，波動較大。

在區(qū)域分布上，截止30日，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量最多的是順義區(qū)，2509套；其次為門頭溝區(qū)，2029套；再次為房山區(qū)，1607套；大興區(qū)、昌平區(qū)也超過了1000套；其它各區(qū)均不足1000套，東、西城區(qū)不足50套。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，進入7月后，因全面限購傳言而攪動的市場理性逐步回歸，公寓類產(chǎn)品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類產(chǎn)品交易量依然火爆。

亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅僅27個項目入市，相比上月減少5個。7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場僅有兩個項目入市。全月新增供應套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過與此同時，7月商品住宅的供應面積達到41.8萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，7月供應相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少，受到政策預期的刺激，催升6月多達18個商住項目入市，而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應的快速補位，也使得7月在入市項目量與供應套數(shù)下滑的同時，供應面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內的商品住宅，套均供應面積達到97平方米，創(chuàng)下今年以來的新高。

從未來供應趨勢來看，在目前北京住宅庫存不足、土地供應短缺背景之下，開發(fā)商在業(yè)績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒有新政策出臺的前提下，預計未來幾個月北京市場供應仍將保持低速運行的狀態(tài)，入市項目價格則會繼續(xù)上漲。