銀昕

“二房東”角色尷尬，過分依賴租金難以維持

曾為深圳市南山區(qū)孵化器明星項(xiàng)目之一的孔雀機(jī)構(gòu)所在建筑被物業(yè)公司拆除，入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)被提前通知盡快撤離該物業(yè)。2016年4月下旬，隨著塵土中建筑的轟然倒下，孔雀機(jī)構(gòu)走完了它不足三年的生命。

“我離開的時(shí)候它的流水還很好，經(jīng)營(yíng)上沒有什么問題，聽到這個(gè)消息我也蠻震驚的。”一位曾在孔雀機(jī)構(gòu)管理層任職的人士告訴記者。

隨即，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者撥通了孔雀機(jī)構(gòu)創(chuàng)辦人陳鵬福的電話，他向記者詳細(xì)講述了孔雀機(jī)構(gòu)的發(fā)展史。

當(dāng)事人說：自身運(yùn)營(yíng)出問題 政府補(bǔ)貼沒派上用場(chǎng)

“我們自身的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了問題，蛇口辦公點(diǎn)的關(guān)閉給孔雀機(jī)構(gòu)的打擊是致命的?！标慁i福告訴記者。

孔雀機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦人陳鵬福2009年畢業(yè)后，接觸到了有關(guān)科技產(chǎn)業(yè)園和孵化器運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，對(duì)此產(chǎn)生了濃厚興趣，于2013年創(chuàng)辦了曾紅極一時(shí)的孔雀機(jī)構(gòu)，第一個(gè)辦公地點(diǎn)位于深圳市南山區(qū)被正中集團(tuán)全資收購(gòu)的科興生物工程有限公司所屬的一處物業(yè)中。

“一開始的情況非常不錯(cuò)，我們只用三個(gè)半月入駐率就達(dá)到78%，半年后入駐率達(dá)到90%以上。我們被當(dāng)作孵化器運(yùn)營(yíng)的一個(gè)成功典范，這也導(dǎo)致了之后的過度自信?！标慁i福說，緊接著在2014年5月于蛇口區(qū)美年廣場(chǎng)開設(shè)了第二個(gè)辦公地點(diǎn)，“蛇口的辦公地點(diǎn)開始運(yùn)營(yíng)得也很不錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)了一年后入駐率達(dá)到了96%。2014年5月到2015年5月是我們發(fā)展最好的時(shí)候，兩個(gè)辦公地點(diǎn)為我們提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，租金收入占整體收入的65%，其他的創(chuàng)業(yè)服務(wù)和創(chuàng)投基金帶來的收入占30%到35%?！?/p>

然而，2015年8月的一場(chǎng)變故，讓孔雀機(jī)構(gòu)一下子陷入困境。彼時(shí)，正值廣東打造自貿(mào)區(qū)前?！呖谄瑓^(qū)，與孔雀機(jī)構(gòu)在蛇口的辦公地點(diǎn)相隔不足10米的廠房被拆除，然后進(jìn)行打樁作業(yè)開展新的開發(fā)項(xiàng)目，施工帶來的噪音和粉塵污染使孔雀機(jī)構(gòu)所在的辦公地點(diǎn)十分不適合辦公。在勉強(qiáng)支撐了幾個(gè)月之后，陳鵬福于2016年1月關(guān)閉了位于蛇口的辦公地點(diǎn)。

加上先期已投入的押金、裝修款等等，還要按照之前的協(xié)議給從蛇口退出的入駐團(tuán)隊(duì)賠償，蛇口辦公地點(diǎn)的關(guān)閉給孔雀機(jī)構(gòu)造成了很大壓力。 2016年4月，孔雀機(jī)構(gòu)位于南山區(qū)的辦公地點(diǎn)也遇到問題，物業(yè)公司以孔雀機(jī)構(gòu)拖欠租金為由，將其所在建筑拆除，入駐團(tuán)隊(duì)被提前通知搬離。

陳鵬福對(duì)記者稱，在建筑被拆除的背后，還有利益原因?！拔覀?cè)?013年是以102元每月每平米的價(jià)格簽約的，有效期6年。由于深圳地價(jià)上漲，后來的市場(chǎng)價(jià)格漲到了160元左右。物業(yè)公司告訴我們有一家想接盤的公司，能以165元每月每平米的價(jià)格簽約，于是就問我們能否以相同的價(jià)格續(xù)約，但當(dāng)初的合約是簽到2019年的。我們認(rèn)為這種續(xù)約不合理，就拒絕了?！?/p>

不過，在孔雀機(jī)構(gòu)與該物業(yè)公司簽署的協(xié)議中，的確存在拖欠租金達(dá)一個(gè)月之后，物業(yè)方有權(quán)單方面終止合約，收回物業(yè)的條款。關(guān)于拖欠租金，陳鵬福沒有否認(rèn)：“拖欠租金是屬實(shí)的，我們實(shí)際拖欠了一個(gè)半月的租金?！?/p>

作為“明星項(xiàng)目”，孔雀機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)情況深為政府和同行矚目，在其運(yùn)營(yíng)期間還曾獲得過兩筆政府公開獎(jiǎng)勵(lì)。陳鵬福告訴記者：“我們?cè)谌ツ甑撰@得了兩筆政府獎(jiǎng)勵(lì)，都是已經(jīng)公示了的，其中一筆是40萬元，來自南山區(qū)政府，很快就到賬了;另外一筆100萬元來自深圳市政府，到賬時(shí)已經(jīng)離被拆除沒有幾天了，這筆款沒能派上用場(chǎng)，很遺憾?！?/p>

商業(yè)模式過分依賴租金

對(duì)創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力有限

盡管孔雀機(jī)構(gòu)的倒閉與蛇口辦公地點(diǎn)旁的工廠被拆除有直接關(guān)系，在陳鵬?？磥碛幸欢ㄅ既恍裕渖虡I(yè)模式在一些同行眼中并不被認(rèn)可。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，孔雀機(jī)構(gòu)一直以向入駐企業(yè)收取租金為主要收入來源，而這一部分的利潤(rùn)率其實(shí)是很低的?！拔覀兛梢运阋还P賬，每平米租金與物業(yè)成本的差價(jià)不過10塊錢，即便孔雀機(jī)構(gòu)有3000平米的出租面積且全都租出，他們的毛利仍是相當(dāng)薄的。”

該人士還告訴記者，與出租辦公空間獲得的租金收入相比，建立創(chuàng)投基金進(jìn)行股權(quán)投資以及為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供與創(chuàng)業(yè)有關(guān)的增值服務(wù)有更大的利潤(rùn)空間，“一個(gè)健康的結(jié)構(gòu)應(yīng)該是不以收取租金為主要收入來源，孔雀機(jī)構(gòu)的角色只是個(gè)‘二房東罷了”。

對(duì)于被指“二房東”模式，陳鵬福表示，這是外行的看法，他自身主觀上一直避免讓孔雀機(jī)構(gòu)成為“二房東”?！俺俗饨鹗杖胫猓兹笝C(jī)構(gòu)是有能力將項(xiàng)目與投資人對(duì)接的，我們有創(chuàng)業(yè)服務(wù)，也有一只創(chuàng)投基金，可以投我們看好的項(xiàng)目?！?/p>

不過，同樣位于南山區(qū)的弈投孵化器高級(jí)合伙人劉佳卻對(duì)記者表示，孔雀機(jī)構(gòu)屬于比較“重”的資產(chǎn)，無論如何65%的租金收入占比都意味著其對(duì)有形資產(chǎn)（空間、設(shè)施及物業(yè)服務(wù)）的依賴是非常大的，“他們能看住的只有一個(gè)場(chǎng)地而已”。

“孔雀機(jī)構(gòu)”被拆除現(xiàn)場(chǎng)

同行質(zhì)疑：

不看好房地產(chǎn)出身的孵化器

“我不太看好房地產(chǎn)背景出身的孵化器，也不看好‘二房東，我認(rèn)為只有擁有產(chǎn)業(yè)背景，而且專注于其垂直領(lǐng)域的孵化器才是最有可能成功的?！痹摌I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，他自己正在運(yùn)營(yíng)一家專注某垂直領(lǐng)域的創(chuàng)投基金。

劉佳所在的弈投孵化器同樣位于南山區(qū)，并不提供任何辦公空間，全憑創(chuàng)業(yè)服務(wù)生存了下來。“嚴(yán)格地講我們是‘虛擬孵化器，不提供場(chǎng)地，只提供服務(wù)。了解每一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目所在的產(chǎn)業(yè)，并且給他們指出一個(gè)未來?！倍v觀孔雀機(jī)構(gòu)所能提供的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，大多停留在“工商注冊(cè)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)”等基本操作層面上，而難度極大的專業(yè)服務(wù)，如創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、團(tuán)隊(duì)搭建、融資結(jié)構(gòu)建議和融資談判技巧等內(nèi)容，明顯不是“二房東”短期內(nèi)可以獲取的服務(wù)能力。

除孔雀機(jī)構(gòu)之外，南山區(qū)另一家小有名氣的孵化器，地庫(kù)實(shí)驗(yàn)室在今年春節(jié)前后宣布尋求轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓之后的接盤人帶領(lǐng)地庫(kù)實(shí)驗(yàn)室駛離了創(chuàng)投圈，改做培訓(xùn)和教育，成為“二房東”孵化器的另一個(gè)“失敗典型”。

劉佳對(duì)“二房東”孵化器的遭遇評(píng)論說，孵化器的成功之路是要向投資機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)，要有投資的眼光，以投后管理的心態(tài)對(duì)待入孵的企業(yè)和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，不能只簡(jiǎn)單地用一個(gè)空間將他們“收留”。這需要對(duì)行業(yè)精準(zhǔn)的把握、敏銳的眼光以及一定的投資能力。