付立峰

摘要：“營改增”工作已經(jīng)進入攻堅階段，特別是在面對出臺房地產(chǎn)企業(yè)、金融業(yè)等特殊行業(yè)“營改增”方案時，本文圍繞“營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響做了分析并提出了建議。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)行業(yè) 稅率

“營改增”是指原來繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改證增稅稅這項改革從2011年開始，截止到現(xiàn)在已經(jīng)在多個行業(yè)推行，包括交通運輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)等多個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增的范圍也由部分城市推廣到了全國，并且在2015年完成全部“營改增”工作。

目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展方式已經(jīng)進入轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵時刻，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在稅收上征收的是營業(yè)稅，相比較制造業(yè)征收的增值稅，其稅收的負面效應(yīng)較大一方面，不像增值稅那樣可以抵扣，因此是全額納稅，稅率從3%到20%不等，因此，稅負較重，從而影響了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展；另一方面，存在重復(fù)證稅的問題綜合以上兩個主要因素，“營改增”成為一種必然，從現(xiàn)實情況來看，也確實使得很多企業(yè)減輕了稅負。

作為國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)在這一改革中無疑成為>中擊較大的行業(yè)之一到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”方案尚未最終出臺，足以可見其難度之大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”面臨的問題

（一）17%的稅率較高

在國家對房地產(chǎn)企業(yè)一季度的調(diào)查中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商提出17%的稅負比較高，要高于原來5%的營業(yè)稅因為，按照理性的合規(guī)模式測算，17%的稅率是沒有問題的，但在現(xiàn)實中，很多因素是可變的，作為房地產(chǎn)企業(yè)要考慮是否所有成本都可以取得增值稅專用發(fā)票，土地成本及規(guī)費能否可以抵扣以及抵扣率的多少等因素如果考慮這些因素，那么17%的稅率較高，從而增加了企業(yè)的稅負。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財稅管理面臨挑戰(zhàn)

原來按5%的稅負繳納營業(yè)稅不存在財稅管理的高要求，但在征收增值稅后，因為增值稅實行的是價稅分離，對于增值稅發(fā)票的管理要求十分嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和稅務(wù)管理上是否能夠很好地遵守現(xiàn)行規(guī)定，財務(wù)人員的水平能夠幫助企業(yè)順利完成“營改增”的過渡，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

（三）宏觀環(huán)境影響

近期的房地產(chǎn)成交數(shù)量顯示，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整之中，并出現(xiàn)下行的趨勢很多企業(yè)需要加強成本管理，“營改增”的出臺無疑增加了成本控制的難度。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅負分析

“營改增”過程中，會造成部分企業(yè)的稅負加重，但從行業(yè)整體上看，有利于改進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營模式，所以，有利于國家經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展對于改革的焦點，房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在17%的稅率是否合適本文認為，可以從這樣幾個角度考慮：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的毛利較大、進項抵扣額大

在改革試點中，我們可以看到有形動產(chǎn)租賃適用17%稅率，交通運輸業(yè)是11%，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為6%不同行業(yè)的稅率在確定時主要考慮三個方面：一是考慮行業(yè)本身的毛利率高低，二是可抵扣的進項的多少，三是國家對行業(yè)的扶持力度之所以房地產(chǎn)定位17%，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的毛利較高，其次是可以抵扣的進項相對而言較多這樣，相比較原來5%的營業(yè)稅，不一定稅負增加當(dāng)然了，從第三個方面考慮，鑒于國家對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持，有可能對17%稅率調(diào)低。

（二）經(jīng)營方式影響稅負

同樣的處于房地產(chǎn)行業(yè)，很有可能造成某些企業(yè)的稅負增加，某些企業(yè)的稅負降低，原因在于每個企業(yè)經(jīng)營方式不盡相同例如，在北京的房地產(chǎn)企業(yè)，毛利大，但是銷量少，在河南的房地產(chǎn)企業(yè)，毛利小，但是銷量大在最終的銷售額上是一樣的，導(dǎo)致繳納的營業(yè)稅是一樣的但如果改成證繳增值稅，那還要看具體的企業(yè)盈利點及盈利多少等問題，二者的稅負可能差別較大所以，企業(yè)經(jīng)營方式合理的，稅負反而降低了反之則增加了一定程度上，可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式。

三、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”建議

經(jīng)過上述分析，本文認為房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”雖然會使部分房地產(chǎn)企業(yè)受到一定的沖擊，但是也會帶來一定機遇，關(guān)鍵是提前做好準(zhǔn)備。

（一）提高財稅管理水平

加強對財會人員和其他相關(guān)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，熟悉“營改增”的相關(guān)規(guī)定，特別是學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)法律條文和管理規(guī)定，盡快熟悉增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)處理與此同時，加強與稅務(wù)機關(guān)和專業(yè)人士的溝通，從管理層面上了解“營改增”之后的變化，從財務(wù)角度上為企業(yè)面對“營改增”提供更多的專業(yè)參考。

（二）把控好納稅風(fēng)險點

由營業(yè)稅改證增值稅后，對于在業(yè)務(wù)上產(chǎn)生的差異所導(dǎo)致的納稅風(fēng)險點要嚴格把控，例如，對于在供應(yīng)環(huán)節(jié)中對于增值稅專用發(fā)票的索取、會計入賬、內(nèi)部控制等問題都應(yīng)當(dāng)注意，如果存在問題，應(yīng)當(dāng)及時改進。

（三）及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略

對改革前后的數(shù)據(jù)進行對比分析和模擬，從而為企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略提供可行性管理意見，特別是通過對經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，充分利用增值稅巨大的稅收籌劃空間例如，能夠形成上下供應(yīng)關(guān)系的，可以單設(shè)公司，使得可抵扣的進項稅達到最大化。

此外，作為國家，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)三個行業(yè)同時納人“營改增”范圍，因為房地產(chǎn)企業(yè)主要的成本由三部分構(gòu)成：一是土地成本，二是建筑成本，三是銀行貸款利息因此，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)、金融業(yè)息息相關(guān)三個行業(yè)同時納人“營改增”范圍，上下游鏈條的抵扣才能完整在確定稅率時，既要把行業(yè)放到整個上下游鏈條上綜合考慮，但也要結(jié)合行業(yè)自身的特性。