萬小虎

[摘要]在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，消費者對住宅的需求不再是一般的安身之所，更多的是需要為生活帶來享受。所以房地產(chǎn)市場企業(yè)想要獲得生存，就必須從消費者的需求出發(fā)，創(chuàng)新改進對住宅建筑的基礎建設。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，那么就必須通過對住宅建筑各方面的設計，在滿足消費者對住宅需求的同時，將建設的效益優(yōu)化到最高，達到利益最大化。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；建筑設計；效益

伴隨著時代前進的步伐，消費者對于居住地的要求越來越高，多樣化越來越強，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部市場的競爭亦愈加愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項民生基礎建設，是國之根本，政府監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)管文件隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈度亦變得越來越嚴格。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，行業(yè)競爭愈加強烈，房地產(chǎn)公司在日漸艱難的發(fā)展中尋求突破。

1、建筑設計原則

目前的房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整狀態(tài)，政府通過對樓市的控制來改變產(chǎn)能過剩的實況，這樣一來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也就變得越加困難。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)重點在于位置選擇與建筑設計，選擇合適的位置，制定相適應的建筑設計，才能在競爭激烈的眾多房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。

1.1地理位置

房地產(chǎn)行業(yè)公司在選擇開發(fā)項目之后，需要選擇一個適合的地理位置，位置的選擇與建設項目息息相關。如果建設一個商場，那么便需要選擇人流量較大的地理位置，這樣才能保證商場的人流量與后期的發(fā)展；如果建設家庭住宅，那么學校周邊便是一個不錯的選擇。所以，一個良好的地理位置是房地產(chǎn)市場項目開發(fā)的主要因素。

1.2設計理念

選擇了一個良好的地理位置，那么接下來就是一套創(chuàng)新合理的建筑設計了。建筑設計是房地產(chǎn)市場項目開發(fā)的一個關鍵的環(huán)節(jié)，關系著后期項目計劃的大多數(shù)活動?；貧w本質(zhì)，建筑設計是為了滿足消費者在使用過程中的需求，建筑設計的質(zhì)量直接關系著是否能符合消費者的需求；決定著房地產(chǎn)項目建設的成本是否可以回收；影響著公司的盈虧情況。

建筑本質(zhì)上是為人們提供一個安身之所，發(fā)展至今，建筑的目的不再是單純的安身，更多的是對生活的享受?，F(xiàn)在人們對住宅的要求越來越高，從以前的交通與戶型變成了如今的室內(nèi)設計，注重更多的是視覺享受與實際體驗。所以，合理規(guī)劃就變得越加重要。

時代迅猛發(fā)展，如今的城市寸土寸金，一塊土地附加價值越來越高，價格也就越來越貴，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)前的項目計劃審核也越來越嚴格。建筑設計作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，它的重要性自然不言而喻。建筑設計一方面可以滿足人們對住宅的需求，另一方面需要滿足效益優(yōu)化原則，將房地產(chǎn)項目開發(fā)的效益發(fā)揮到最大。

2、方案設計策略

方案設計屬于建筑設計的前期工作，是項目建設的基礎，是項目建設的一個關鍵點。方案設計關系著建筑的室外造型與室內(nèi)規(guī)劃等多種因素，直接關系著公司的銷售業(yè)績，也直接影響著土地開發(fā)的效益。

方案設計第一步是對總平面進行設計，總平面設計需要對建筑各方面的而細節(jié)展現(xiàn)出來，達到直觀展現(xiàn)建筑整體概況，將直接關系著項目的開發(fā)效益。房地產(chǎn)項目落地面積有所限制，改動性不高，那么，想要提高項目開發(fā)效益，就需要從項目的上下設計入手。適用性較高的效益優(yōu)化方法一般有：1.通過對位置周邊環(huán)境的觀察分析，根據(jù)周邊人群對項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇相適應的建筑類型，對項目面積進行合理劃分；2.通過周邊人群消費情況與消費水平確定合適的建筑高度與建筑樓層數(shù)；3.根據(jù)對項目的定位，再加之市場的銷售情況合理規(guī)劃建筑面積利用，盡最大限度提高面積利用率；4.用環(huán)形交通道路代替互通式道路，提高平面利用率；5.合理規(guī)劃住宅建筑以外的次要建筑，通過次要建筑提高非住宅銷售收入；6.控制對地下室建設的投資，最大限度減少不必要支出；7.集中安排住宅電力設施，通過電力設施提高非銷售收入。

3、平面設計策略

平面設計一般由兩個部分組成，基本平面設計與平面組合設計。有將基本平面設計與平面組合設計相結(jié)合，才能將項目的效益進行最大限度的進行優(yōu)化。

基本平面設計主要是對室內(nèi)布局進行規(guī)劃，讓住宅室內(nèi)設計滿足消費者對生活居住與生活享受的需求，而且還需要滿足國家建筑相關條例規(guī)定。

平面組合設計大體為對住宅內(nèi)部各個不同房間的組合規(guī)劃與每個單獨住宅之間的分布，需要在滿足消費者需求的情況下，將建筑效益優(yōu)化到最佳，同時還需要滿足國家建筑規(guī)定條例。

4、建筑設計實踐

4.1前期

建筑設計前期主要是深入研究房地產(chǎn)市場需求，選擇出合適的房地產(chǎn)項目，對項目進行策劃定位，判斷項目的可行性與盈利性。主要步驟為：1.進行市場調(diào)研，深入挖掘市場需求；2.結(jié)合市場需求，對項目進行定位；3.確定建設的目標，制定建設計劃。

4.2中期

建筑設計中期主要落實建設計劃，通過各部門協(xié)作，將建設項目內(nèi)容全面落實。主要步驟為：1.根據(jù)建設計劃將工作下發(fā)到各部門負責人；2.定期召開會議討論建設進程；3根據(jù)實際建設內(nèi)容對建設計劃存在偏差進行改進，確保項目后期的進行。

4.3后期

建筑設計后期主要是總結(jié)工作，在項目實際落成后，根據(jù)銷售結(jié)果對建筑設計計劃進行評價與分析。根據(jù)實際銷售情況總結(jié)項目的優(yōu)缺點，改善建設過程中設計的不足之處，加以改進。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)市場企業(yè)想要獲得持續(xù)發(fā)展，那么就必須重視對房地產(chǎn)項目效益的優(yōu)化。重點從方案設計與平面設計出發(fā)，通過對方案的整合規(guī)劃，提高項目資源利用率，達到項目利益最大化。