王輝

摘要：通常房產租賃行業(yè)所提供的租賃服務是多種多樣的，根據我國下發(fā)的“營改增”行業(yè)范圍來看，房產租賃企業(yè)所涉及的部分業(yè)務是需要納入“營改增”范圍的，而有一部分業(yè)務不改變征收稅制。因此稅制變化越來越復雜，房地產租賃企業(yè)可以根據分析進行調整業(yè)務，創(chuàng)新稅務籌劃模式，就能夠在“營改增”后取得降低稅負的效果。

關鍵詞：房產租賃企業(yè)；營改增；稅務籌劃；措施

一、房產租賃企業(yè)的業(yè)務范圍

租賃、倉儲、物業(yè)管理等都屬于房產租賃企業(yè)所涉及的業(yè)務，從稅務籌劃的角度來看，這幾種業(yè)務的稅收包括所得稅、城市維護建設稅、教育附加稅等，這幾種稅務在各項業(yè)務之間的計算方式是相同的，但是營業(yè)稅、增值稅和房產稅的計算方式有很大差別，尤其是增值稅。根據我國稅制改革的要求，截至2015我國交通運輸業(yè)、現代服務業(yè)等要完成“營改增”的稅制改革，雖然房產租賃企業(yè)現階段不納入“營改增”范圍，但是其部分業(yè)務已經涉及其中，因此房產租賃企業(yè)需要及時提升稅務籌劃質量，針對“營改增”及時做出相應的業(yè)務調整和創(chuàng)新稅務籌劃方法。房產租賃企業(yè)所需要進行稅務籌劃工作的重點，主要集中在三個業(yè)務板塊上，分別是租賃業(yè)務、倉儲業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務。

（一）租賃業(yè)務

我國稅法規(guī)定：繳納房產稅的企業(yè)，自己使用的房產，按房產值減30%費用后的余額，再按1.2%繳納房產稅，而對于對外出租的房產，使用權轉移后，按租金的12%繳納房產稅。出租房屋，收取租賃費，交5%的營業(yè)稅，交12%的房產稅。

（二）倉儲業(yè)務

對于房產租賃企業(yè)來說，受“營改增”影響最大的業(yè)務板塊就是倉儲業(yè)務，根據“營改增”改革范圍來看，倉儲業(yè)務屬于物流輔助業(yè)務，納入現代服務業(yè)。倉儲業(yè)務的納稅方式相對復雜，對于應稅服務年銷售額500萬元以下的屬于小規(guī)模納稅人范疇，根據國家規(guī)定，這部分納稅人僅需要按照簡易計稅方法計稅即可，即增值稅稅率為應稅服務銷售額的3%，應稅額達到500萬元以上的企業(yè)，成為一般納稅人，一般納稅人需要按照一般計稅方法計稅，這就要求納稅企業(yè)要按應稅服務銷售額的6%進行納稅。無論小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，對于房產稅都為從價計征，“營改增”后稅率變?yōu)榉慨a原值按30%扣除后的1.2%征收?！盃I改增”后房產租賃企業(yè)在倉儲業(yè)務方面納稅計算變得復雜，但是從另一方面說，倉儲業(yè)務的稅務籌劃機會也相應的增加，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，合理的稅務籌劃有助幫助房產租賃企業(yè)在倉儲業(yè)務方面減輕稅負。

（三）物業(yè)管理業(yè)務

與倉儲業(yè)務不同，物業(yè)管理業(yè)務暫時沒有納入“營改增”的稅制改革范圍，但是針對全國稅制改革的大環(huán)境下，物業(yè)管理在未來很有可能也要進行稅制改革，房產租賃企業(yè)需要提前做好準備。目前，根據我國稅法規(guī)定，物業(yè)管理業(yè)務需要繳納營業(yè)稅，稅率為5%，并且不需要繳納房產稅。

二、房產租賃企業(yè)主要業(yè)務的稅務籌劃措施

（一）租賃業(yè)務的稅務籌劃

1. 設備和廠房分開租

根據我國目前的租賃情況來看，企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，而且很多企業(yè)租賃的同時連房屋內部的設備一同租賃，例如車間、廠房、賓館、門面房等房產的租賃業(yè)務，設備房屋一同租賃的現象更為普遍。根據我國稅法規(guī)定，房產租賃企業(yè)要按照租金收入的12%繳納房產稅，這就意味著如果將設備租金和房屋租金一同寫入合同，那么企業(yè)的應納稅稅額就增加了，換言之房屋內的設備也繳納了房產稅。而根據我國稅法規(guī)定，對租賃房屋的內部附屬設施并沒有要求征收房產稅，因此，房產租賃企業(yè)在出租時要將設備和廠房分開租，寫入兩份合同，那么就可以減少應納稅稅額，從而達到降低稅負的目的。

2. 出租變?yōu)閭}儲

出租業(yè)務變?yōu)閭}儲業(yè)務需要根據房產租賃企業(yè)自身的實際情況，仔細衡量評估而定，因為在當前倉儲業(yè)務“營改增”后，更需要進行仔細計算。但是兩種納稅方式的轉換，給房產租賃企業(yè)提供了稅務籌劃空間。很多企業(yè)租賃房屋其實是作為倉庫使用，因此房屋租賃企業(yè)可以根據情況與其鑒定租賃合同或者倉儲服務合同。我國的房產稅計征方式有兩種，分別是從價計征和從租計征。根據兩種計征方式的不同，也為房產租賃企業(yè)提供了稅務籌劃的空間，采用何種計征方式，企業(yè)可以根據租賃的實際情況而定，在簽訂合同之前，分別預期并提前計算納稅金額，然后就計算結果進行比較選擇最佳方案。

（二）“營改增”下倉儲業(yè)務的稅務籌劃

1. 及時爭取財政補貼資金

倉儲業(yè)務是房產租賃企業(yè)中常見的業(yè)務板塊，屬于第三產業(yè)，也屬于物流輔助業(yè)務，被包含在“營改增”的范圍之內。因為“營改增”初期，企業(yè)不適應新的稅制，對其計算存在問題，在初步階段可能會出現稅負加重的情況，因此在初步階段國家會頒布一系列的稅收優(yōu)惠政策，實施財政補貼。針對這部分補貼，房產租賃企業(yè)一定要積極爭取，雖然倉儲業(yè)務只是整體業(yè)務中的一個板塊，不同于專業(yè)的倉儲服務企業(yè)，但是爭取補貼資金幾乎沒有成本，從而減輕了稅負。不過，爭取補貼資金只是過渡手段，房產租賃企業(yè)還是應該積極探索“營改增”下的倉儲業(yè)務稅務籌劃方法，利用增值稅的特性和企業(yè)的自身情況減少稅務，并且未來如果房產租賃行業(yè)全面納入“營改增”范圍，企業(yè)也會因為在倉儲業(yè)務方面進行稅務籌劃的經驗，可以積極應對，減少損失。

2. 加強增值稅專用發(fā)票的管理

房屋租賃企業(yè)一定要加強增值稅專用發(fā)票的管理。企業(yè)全部業(yè)務中只有倉儲業(yè)務涉及增值稅專用發(fā)票，而增值稅專用發(fā)票是抵扣的的依據，因此必須給予足夠重視，在管理上與普通發(fā)票區(qū)別開來，建立獨立的發(fā)票管理系統，尤其對可抵扣發(fā)票的管理尤其注重，不能遺失。

（三）物業(yè)管理業(yè)務的稅務籌劃

對于房產租賃公司來說，物業(yè)管理業(yè)務是重要的業(yè)務部門，對其稅收的籌劃，可以節(jié)約大量稅收成本。

1. 著眼全局，仔細籌劃

物業(yè)管理業(yè)務是下屬業(yè)務，站在房產租賃企業(yè)的整體角度上，可以再各個公司及板塊之間進行合理籌劃，從而整體減少稅收。

2. 注重長遠發(fā)展，合理籌劃勞務成本

因為物業(yè)管理業(yè)務沒有納入“營改增”的稅制改革范圍，所以物業(yè)管理業(yè)務的營業(yè)稅就是營業(yè)收入全額計稅的，在房產租賃企業(yè)中，物業(yè)管理業(yè)務有一半是人工成本，這些成本在計算營業(yè)稅時均不能扣除。但是因為物業(yè)管理業(yè)務知識公司的一個業(yè)務板塊，公司可以調遣其他部門工作人員進行物業(yè)管理工作，從而節(jié)約成本。

（四）運用科學管理方法，降低企業(yè)信用風險

因為“營改增”的影響，房產租賃企業(yè)可能在時間內無法根據企業(yè)自身的稅收籌劃達到降低稅收的效果，所以，企業(yè)可以運用科學管理方法，降低企業(yè)信用風險。按房產租賃企業(yè)的日常運營當中，租金拖欠一直是困擾企業(yè)的大問題。企業(yè)經常因為管理不當，出現租金壞賬、呆賬現象，造成這種現象的原因是企業(yè)與行業(yè)信用體系的缺失，企業(yè)應加強對信用管理的意識，提高核心競爭力，只有這樣，才能緩解稅收壓力，為企業(yè)進行稅收籌劃方法改革提供時間機會。

（五）做好“營改增”的過渡

房屋租賃企業(yè)如果有投資需求，盡量在“營改增”實施前不要購置房產，這是因為“營改增”后的購置可以進行稅額抵扣，從而減少成本，尤其考慮采用融資租賃方式進行資產購置的，“營改增”后加強技術改造和設備更新，可以提高核心競爭力。

（六）打造專業(yè)的新型租賃企業(yè)

房產租賃企業(yè)應當轉變管理模式，打造專業(yè)的新型租賃企業(yè)，規(guī)范企業(yè)管理，吸納高素質的人才隊伍。雖然“營改增”后對界定為一般納稅人的房產租賃企業(yè)稅務短暫的加重了，但是就整體而言，給企業(yè)進行稅收籌劃的空間也更大了。所以房產租賃企業(yè)必須建立現今的品牌經營理念，專業(yè)服務技能、高素質展業(yè)人才隊伍的大型房屋租賃企業(yè)，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢，才能在“營改增”后取得稅收優(yōu)勢。

（七）分解公司進行稅務籌劃

對于年銷售額達到500萬元以上的一般納稅人，可以分解企業(yè)規(guī)模，建立母子公司的形式，將一般納稅人變?yōu)樾∫?guī)模納稅人，從而獲取稅收優(yōu)惠，降低整體的稅務壓力。同時，還要將租賃合同、安拆合同、人工費合同分別簽訂并分別進行核算，因為一般納稅人只有動產租賃業(yè)務按17%稅率征收，安拆等按3%稅率征收。若不分開簽訂合同，就會產生按租賃合同統一執(zhí)行17%稅率征收的情況，從而加重了企業(yè)的稅收負擔。

三、結語

房產租賃企業(yè)雖然沒有全面實行“營改增”，只有一部分業(yè)務涉及“營改增”的范圍，但是對其影響也是不容小覷的，房產租賃企業(yè)必須重視“營改增”的稅制改革，根據自身發(fā)展情況，調整業(yè)務，進行稅收籌劃，才能降低稅務負擔，增強競爭力。

參考文獻：

[1]陸亞如.“營改增”試點企業(yè)如何進行增值稅納稅籌劃[J].財會研究.2013（05）.

[2]彭新媛.“營改增”試點企業(yè)的納稅籌劃途徑[J].財會月刊.2013（07）.

（作者單位：天津市興華投資集團有限公司）