文/壽榮英

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淺析營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

文/壽榮英

摘要：“營改增”政策的實行給我國的稅收帶來了許多的影響，房地產行業(yè)長期以來是我國的支柱型產業(yè)，在“營改增”的大背景下，房地產企業(yè)的稅收也受到很大的影響，對于房地產企業(yè)的發(fā)展造成了波動。在這樣的情況下，要采取相應的措施對房地產企業(yè)實施變革，以保證房地產企業(yè)的稅收和房地產企業(yè)的發(fā)展，保證該行業(yè)長期的經濟效益不受影響。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅收

“營改增”即將原來的營業(yè)稅征收項目改為增值稅，近幾年來在我國的的推行和實施都取得了良好的效果。房地產的稅收是我國稅收當中很重要的一部分，在當前的情況下也急需配合我國的稅收政策實施“營改增”的政策。因此，房地產企業(yè)需要根據政策的變革做出對應的調整，以保證自身企業(yè)的利益不受到損害。“營改增”政策的實施對于房地產的影響主要體現(xiàn)在生產成本和房地產賦稅項目上，房地產企業(yè)的改革也需要從以上兩個方面入手，以保證企業(yè)的發(fā)展和經濟效益的增長。

一、“營改增”政策對企業(yè)生產成本的影響

營業(yè)稅改為增值稅就是對商品的增值部分進行征稅，對于房地產企業(yè)的首要影響就是企業(yè)生產成本的影響，企業(yè)的生產成本直接關系著企業(yè)的經濟效益，“營改增”對企業(yè)生產成本的影響主要有以下幾方面：

（一）對于建筑材料的采購造成的影響

在房地產施工中，建筑材料的采購是一個重要的環(huán)節(jié)，直接關系著工程的進度和建筑物的質量。一個工程項目的完成需要采購大量的材料，而在這些材料的采購過程中，一部分材料的采購是與大的廠家或供應商合作，采購中可以開取增值稅發(fā)票，但也有一部分零件材料是在小的店面購買，這種情況就很難能拿到增值稅發(fā)票，這就導致房地產企業(yè)在采購中不能對稅務進行增值稅進項扣除，導致生產成本的增加。另外在拿到增值稅發(fā)票的采購材料中，也是需要繳納6%的增值稅，建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅為5%。這一點是要求我國的房地產企業(yè)必須進行改革，以適應國家“營改增“的稅收制度。

（二）“營改增”對于人力成本造成影響

房地產施工過程中聘用的建筑工人一般都是來自農村的農民工，由于建筑施工時間并不固定，在項目進行時往往需要很多勞動力，但是工程結束勞動力就會閑散，所以這些建筑工人也很難固定，流動性比較大，因而也沒有固定的勞動公司對其進行管理。這就導致企業(yè)房地產企業(yè)無法獲取相應的增值稅發(fā)票，企業(yè)就需要支付一定的稅收，導致人工成本增加，影響企業(yè)的經濟效益。

二、“營改增”政策對房地產稅收的影響

我國對于房地產企業(yè)的稅收一般分為兩種，第一種是土地增值稅，第二種是企業(yè)營業(yè)稅。然而房地產項目運營涉及到的環(huán)節(jié)非常多，整個過程結構復雜，就使得房地產建設很容易出現(xiàn)重復征稅的情況。這就使得房地產企業(yè)的稅收壓力增大，增加了房地產企業(yè)的運營成本，造成了經濟效益的下降，影響了整個房地產企業(yè)的發(fā)展。

營業(yè)稅是產品的營業(yè)額進行增稅，而增值稅是對產品的增值部分進行增稅，增值稅的繳納會將已經繳納過其他稅款的成本部分除去，只對增值部分進行征稅，可以有效避免企業(yè)重復繳稅。“營改增”政策的實行，將營業(yè)稅與增值稅進行合并，在征收稅金時只對增值部分進行稅收，就可以不去考慮房地產運營中的復雜過程，保證在征收過程中不進行重復征稅。

三、針對“營改增”政策的實施房地產企業(yè)需要進行的改革

“營改增”政策的實行已經對房地產的發(fā)展造成了影響，要想在當前的大背景下保證房地產企業(yè)的經濟效益不受影響，企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，既要進行一系列的改革以適應“營改增”政策的實行。

（一）加強“營改增”稅收制度的學習

為了適應“營改增”政策的實行，企業(yè)需要加強“營改增”政策的學習。首先企業(yè)的領導層要深刻地認識到“營改增”政策實施給企業(yè)帶來的影響，并根據政策的實行相應的改變企業(yè)的一些制度和決策。另外，企業(yè)要加強對員工的培訓，讓員工對新政策進行系統(tǒng)的學習，明白新政策實行之后企業(yè)內部工作流程的改變。明白增值稅發(fā)票的重要性，在企業(yè)的支出中要求對方開具增值稅發(fā)票以保證企業(yè)的利益不收損害。對于財務人員更是需要進行專門的培訓，讓財務系統(tǒng)盡快適應“營改增”政策，明確“營改增”政策實行后的操作方式，避免企業(yè)的財務方面出現(xiàn)因不熟悉新政策而出現(xiàn)漏稅情況，給企業(yè)帶來法律責任。只有整個企業(yè)由上至下每一位員工都深刻理解了“營改增”政策含義，以及政策實施給企業(yè)帶來的變革，房地產企業(yè)才能適應新政策的實行，穩(wěn)步發(fā)展。

（二）對房地產開發(fā)成本進行籌劃

房地產的開發(fā)項目不是短期過程，通常都需要耗費很長的時間。從房地產項目的選地，到規(guī)劃再要材料的購買施工通常需要進行幾年的時間。房地產企業(yè)可以設立一個專門的稅務籌劃小組，針對開發(fā)成本進行稅收大致的籌劃。在房地產開發(fā)過程中對企業(yè)建設項目的各個環(huán)節(jié)進行分攤處理，以此來減少企業(yè)的開發(fā)成本，從而節(jié)省開支。稅務籌劃小組可以對房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行詳細的分析，然后研究出分攤處理的相關政策，以便于節(jié)省房地產開發(fā)的成本。

（三）對房地產銷售方式進行稅收規(guī)劃

對于房地產企業(yè)來講，房產的銷售過程也是存在稅收的，房產在銷售過程中要依據房產本身的價值，繳納相關的增值稅和營業(yè)稅。營業(yè)稅和增值稅的金額根據房產銷售價格的增高而增加，因此，在房產銷售環(huán)節(jié)對于銷售方式的有效規(guī)劃可以減少房產銷售中企業(yè)所繳納稅金。例如可以在房產銷售中將銷售分為房地產的銷售和房屋建筑裝修費的銷售兩個部分，這樣就可以將房屋銷售的稅收進行分攤，，從而降低稅收金額，這樣一來就可以減少企業(yè)在房屋銷售中的稅收金額，從而降低房地產企業(yè)的支出，提高企業(yè)的經濟效益。

（四）對房地產企業(yè)的勞務支出進行稅收籌劃

房地產企業(yè)的勞務支出也是房地產支出中的重要一項，占據了很大的金額比例，因此，對房地產企業(yè)勞務支出的籌劃，對于提高企業(yè)的經濟效益也有著很大的幫助。房地產企業(yè)的勞務支出一般有兩種：第一是房地產施工中對于建筑工人工資的支出；第二是企業(yè)員工的工資支出。其中，建筑工人的工資支出只在工程的進行中發(fā)生，而企業(yè)員工的工資支出則不論工程是否開工都需要支出。在一般情況下，勞務支出的稅款都需要勞務企業(yè)進行繳納，如果在這個環(huán)節(jié)能拿到增值稅發(fā)票，那么在后期的經營、銷售環(huán)節(jié)就不需要再繳納勞務支出的稅款，如此一來就可以減少房地產企業(yè)的支出，提高企業(yè)的經濟效益。

所以房地產企業(yè)在招收建筑工人時應盡量選擇正規(guī)的勞務企業(yè)，同時企業(yè)的相關技術人員和工程師的聘用也應該盡量選擇有勞務保證的聘用方式，從而避免企業(yè)繳納大量的勞務稅款，可以減少企業(yè)在勞務方面的支出，節(jié)約勞務成本。以便于企業(yè)在“營改增”的新政策下保證企業(yè)經濟效益不下滑。

四、總結

“營改增”政策的實施給我過的各行各業(yè)都帶來了影響，對房地產企業(yè)的影響也是不可避免。在政策實施的背景下，房地產企業(yè)應該抓住機會對自身進行改革，以便于適應“營改增”政策?！盃I改增”政策對房地產企業(yè)的影響涉及到企業(yè)原材料的采購到施工過程再到房屋的出售等各個環(huán)節(jié)，因此房地產企業(yè)的改革要從每個環(huán)節(jié)入手，從節(jié)約成本出發(fā)，減少企業(yè)的支出，以便于給企業(yè)帶來更大的經濟效益。同時，房地產企業(yè)的改革要與國家的政策方針相一致，根據國家的相關規(guī)定進行調整，以保證企業(yè)在新政策實行下更好的發(fā)展和經濟效益的提高。

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（作者單位：諸暨鴻信置業(yè)有限公司）

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實現(xiàn)資金回籠。其二，做好建筑施工企業(yè)投融資戰(zhàn)略規(guī)劃，科學合理地籌措資金，有計劃地戰(zhàn)略投資，使企業(yè)資金運轉順暢。其三，擴大承接高質量房地產的項目力度。不斷提高市場占有率和競爭力，在保證穩(wěn)定利潤增長的前提下，獲取更大利潤空間的優(yōu)質項目，增加企業(yè)利潤的同時增加資金流。其四，搞企業(yè)聯(lián)合承建。會同其它企業(yè)進行全方位合作，既可以避免自身資金短缺難題、降低經營風險，又可以進一步優(yōu)化企業(yè)結構。

（三）梳理經營流程，積極調整稅務管理工作

建筑施工企業(yè)要及時調整管理思維，深入理解“營改增”政策，積極應對新政策、新變化，進一步提高稅務籌劃管理工作。在結合自身經營實際的前提下，科學合理地做好稅務籌劃，充分利用增值稅的可抵扣特性，減少企業(yè)的稅務負擔。同時，在實際工作中要深入完善和優(yōu)化，盡量利用流通環(huán)節(jié)進行有關稅費的合理轉移，可以通過外包解決部分經營進程中無法取得進項稅發(fā)票，從而不能享受抵扣政策的問題。對于管理規(guī)范的建筑施工企業(yè)，應將稅務籌劃工作提升到戰(zhàn)略管理層面，要統(tǒng)一籌劃，全面嚴格執(zhí)行。

（四）提高財務人員業(yè)務水平和全員的稅務意識

財務人員的業(yè)務素質和能力水平，直接影響建筑施工企業(yè)是否能及時適應新政策，積極做好應對，使企業(yè)享受更多的優(yōu)惠，穩(wěn)定其發(fā)展方向。在新政策實施進程中，企業(yè)要加大全體員工的培訓，提高稅務意識。其中，特別是加大財務人員的業(yè)務培訓力度，提高稅務知識水平，增強風險防范意識，培養(yǎng)正確會計核算能力。由于“營改增”對企業(yè)稅務管理和發(fā)票管理都提出了更高的要求，這就需要企業(yè)在制定嚴格的發(fā)票管理制度的同時，提高財務人員工作責任心和業(yè)務水平，從而大大降低企業(yè)財務風險。

四、結語

綜上所述，營改增政策的推行，使建筑施工企業(yè)面臨著很多的困難和挑戰(zhàn)。同時，機遇和挑戰(zhàn)是并存的，建筑施工企業(yè)只有不斷地轉變經營管理思路，積極應對營改增政策對企業(yè)的影響，才能促進自身發(fā)展，并在稅制改革中保障自身利益，最大限度降低影響，保證建筑行業(yè)良性持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：通號（長沙）軌道交通控制技術有限公司）