馬也 回增赫 全茗宇 王馨賀（河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 河北保定 071001）

關(guān)于日本房地產(chǎn)泡沫的分析

馬也 回增赫 全茗宇 王馨賀（河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 河北保定 071001）

城市空置房的庫存量多少是地產(chǎn)泡沫的重要標(biāo)識(shí)。在1980年代后期到90年代初期這段時(shí)間里，日本發(fā)生了一場(chǎng)震驚世界的房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這次自90年代初期伊始，這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象致使日本經(jīng)濟(jì)發(fā)生了大衰退，同時(shí)，也使包括東京在內(nèi)的日本六大城市是房價(jià)和全國樓市房價(jià)從1992年陷入不可回絕的跌勢(shì)，全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了平成大蕭條時(shí)期，該時(shí)期也被稱作“失去的二十年”。

房地產(chǎn)泡沫；日本；對(duì)比

房地產(chǎn)泡沫破裂的背景

1.20世紀(jì)70年代，日本國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，開始進(jìn)入由經(jīng)濟(jì)高速增長到經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的過渡轉(zhuǎn)型時(shí)期。自1955來，日本年GDP增速水平一直維持在10%左右，且維持時(shí)間長達(dá)二十余年之久。1987-1990年，日本六大城市房價(jià)年均增速水平達(dá)到24.6%，遠(yuǎn)超1986年以前的均值。

2.1985年9月，日本連同美、英、法、德四個(gè)國家，于紐約廣場(chǎng)飯店達(dá)成了“廣場(chǎng)協(xié)議”。美國宣布介入?yún)R率市場(chǎng)，大幅度地提高了日元當(dāng)時(shí)的國際匯率。日元迅速升值。一年后，日元的匯率從1美元兌240日元上升到1美元兌120日元。下圖為日本匯率及地產(chǎn)走勢(shì)。

3.20世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行開始推行寬松的貨幣政策。貨幣的迅速升值給日本境內(nèi)的出口企業(yè)帶來了極大的困難。自廣場(chǎng)協(xié)議達(dá)成之后，大量以套利為目的的美元資金開始進(jìn)入日本，就此問題，日本銀行最開始采取了一系列相關(guān)的收縮措施來抑制快速增加的貨幣供給量，這一行為遭到了美國和日本財(cái)務(wù)省的共同反對(duì)，因此向本國市場(chǎng)涌入的大量貨幣并沒有得到抑制。廣場(chǎng)協(xié)議同時(shí)也要求日本通過擴(kuò)大國內(nèi)市場(chǎng)來平衡美國龐大的出口，因此日本財(cái)務(wù)省也擴(kuò)大了其財(cái)政預(yù)算的總體規(guī)模。

4.從1970年代后期始，日本銀行煩惱于向優(yōu)良制造業(yè)企業(yè)的融資案件，開始傾向于向個(gè)人住宅，不動(dòng)產(chǎn)、零售業(yè)等融資。

5.日本采取政治國際化與金融自由化的發(fā)展策略，金融體系未對(duì)商業(yè)銀行資金流入股市加以限制。從而為股市與房產(chǎn)雙重泡沫的滋生提供了土壤。

6.1980年以來，全球性的通貨緊縮為日本的股票市場(chǎng)的提供了上升的通道。

二、日本地產(chǎn)泡沫破裂過程與影響

在泡沫經(jīng)濟(jì)的衍生期，大量國際廉價(jià)資本的蜂擁而至本身就已經(jīng)加劇了日元的升值壓力，而股價(jià)和房價(jià)快速上漲，又吸引了更多的國際資本進(jìn)入日本尋求投機(jī)的空間。隨著大量的國內(nèi)外資金如潮水一樣涌入日本的房地產(chǎn)行業(yè)，日本的房價(jià)與地價(jià)瘋狂攀升。

1990年，東京、神戶、名古屋、橫濱、京都和大阪六大城市市中心的地價(jià)指數(shù)與1985年的地價(jià)指數(shù)相比上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京的地價(jià)總和就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格總和，制造了世界上空前巨大的房地產(chǎn)泡沫。

同一時(shí)期，日本名義GDP的年增長幅度僅有5%左右。同時(shí)，由于地價(jià)飛速上漲，日本國內(nèi)的實(shí)體工業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重影響。建筑用地價(jià)格過高，使許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大自身企業(yè)規(guī)模；過高的地價(jià)也給政府的城市建設(shè)帶來了較為嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價(jià)使普通日本民眾買房壓力劇增，國民經(jīng)濟(jì)上一系列的連帶效，也使日本的泡沫經(jīng)濟(jì)與本國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。下圖為日本經(jīng)濟(jì)指數(shù)。

1989年，日本泡沫經(jīng)濟(jì)迎來了最高峰。當(dāng)時(shí)日本的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到了空前的高水平，但由于資產(chǎn)價(jià)格的上升得不到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入下行。

據(jù)資料顯示，1989年的12月29日，日本股市的平均股價(jià)達(dá)到了最高38915.87點(diǎn)，此后開始下跌，土地價(jià)格在1991年左右開始下跌，泡沫經(jīng)濟(jì)開始了正式的破裂。到了1992年3月，日本股市平均股價(jià)跌破2萬點(diǎn)，僅達(dá)1989年平均股價(jià)最高點(diǎn)的一半，同年的8月份，日本股市平均股價(jià)下跌到14000點(diǎn)左右。

1990年3月份，日本財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于控制土地相關(guān)融資的規(guī)定》，對(duì)土地金融進(jìn)行總量控制，這一劑突然而來的猛藥并沒有緩和或遏制住泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，相反，這一行為導(dǎo)致本已走向衰退的泡沫經(jīng)濟(jì)開始加速衰落，同時(shí)也使當(dāng)時(shí)支撐日本經(jīng)濟(jì)核心的長期信用體系開始陷入崩潰。同一時(shí)期，日本銀行也開始采取金融緊縮的相關(guān)政策，這無疑進(jìn)一步致使泡沫經(jīng)濟(jì)開始加速破裂。

土地價(jià)格的急速下跌，由土地作擔(dān)保的貸款也出現(xiàn)了極大風(fēng)險(xiǎn)。泡沫經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)業(yè)與金融方面的衍生背景條件吸引了眾多投機(jī)商與不良經(jīng)濟(jì)活動(dòng)者，在銀行調(diào)整政策之后，各大銀行的不良貸款開始紛紛暴露，這對(duì)日本的金融市場(chǎng)造成了雪上加霜的嚴(yán)重打擊。

1990年9月，日本股票市場(chǎng)平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價(jià)格的大幅下跌，使大量企業(yè)、證券公司和銀行出現(xiàn)了數(shù)額巨大的虧損。眾多公司的破產(chǎn)使大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量空余地產(chǎn)資源。

同時(shí)，隨著日元套利空間日益縮小，當(dāng)初瘋狂涌入日本的大量資金開始撤逃。1991年，日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開始崩潰，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，且在短時(shí)間里迅速蔓延至日本全國各地。土地和房屋難以出售，空置房遍地皆是，房地產(chǎn)價(jià)格如沖破洪堤的洪水，一瀉千里。

1992年，日本政府出臺(tái)“地價(jià)稅”，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收?！暗貎r(jià)稅”的出臺(tái)，使在地產(chǎn)繁榮時(shí)期瘋狂囤積了地產(chǎn)的投資者紛紛將手中的土地出售，從而造成了日本地產(chǎn)業(yè)的供給量與需求量極不平衡的局面。

上述多種因素的綜合作用下，日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰速度被全面加劇。地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，導(dǎo)致大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)與其一系列相關(guān)企業(yè)陸續(xù)破產(chǎn)。到1993年，日本不動(dòng)產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額達(dá)到了3萬億日元的驚人數(shù)字。

同時(shí)，以土地投機(jī)為目的的非銀行金融機(jī)構(gòu)因手持大量不良債權(quán)也陸續(xù)宣告破產(chǎn)。此類金融機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)，使本滯留在其手中的不良債權(quán)轉(zhuǎn)加到了向這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行手中。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的壞賬的就約占總壞賬量的1/3。

據(jù)2005年日本交通省發(fā)表的地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本全國的平均地價(jià)連續(xù)14年呈下跌趨勢(shì)。與1991年相比，住宅地價(jià)下跌了46%，基本回到了1985年的地價(jià)水平；商業(yè)用地下跌約70%，為1974年以來最低點(diǎn)。

三、日本房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因分析

就日本的地產(chǎn)泡沫事件，其原因是多種多樣的。

1.政治方面

（1）簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》。

（2）日本國際化加速，政府提出由經(jīng)濟(jì)國際化向政治國際化轉(zhuǎn)變的政策方針。

（3）未對(duì)民眾的投資消費(fèi)意向進(jìn)行積極引導(dǎo)。

（4）出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)方面問題時(shí)，日本政府未就所出現(xiàn)問題采取及時(shí)的、有效的緩和措施與解決辦法。

（5）日本住房法律體系不夠完善，長期住房信貸金融政策不夠穩(wěn)定。

2.經(jīng)濟(jì)方面

日本政府對(duì)日元升值及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期情況的認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)問題后應(yīng)對(duì)方式不恰當(dāng)。

（1）《廣場(chǎng)協(xié)議》的簽訂使日元急速升值，國際上涌入的巨額資本使房產(chǎn)泡沫加速膨脹。實(shí)行金融緩和政策，產(chǎn)生了過剩的流通資金。

（2）日本銀行方面推行了寬松的金融與貨幣政策。推行銀行資本金管理改革。為推動(dòng)銀行的國際化，日本政府對(duì)銀行實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)。

（3）政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管不力。在大量國內(nèi)外資金涌入股市樓市時(shí)，日本政府并未采取相應(yīng)的有效措施引流資金監(jiān)管資金，也并未在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期縮緊金融信貸與貨幣政策。土地與稅制問題嚴(yán)重。

3.人文方面

日本民眾具有錯(cuò)誤的房產(chǎn)投資消費(fèi)觀念，認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格只會(huì)上升不會(huì)下降。

四、日本1991年房產(chǎn)泡沫與我國當(dāng)前房產(chǎn)情況的比較。

1.相似性

（1）房產(chǎn)價(jià)格高，增速快。都處于由經(jīng)濟(jì)高速增長到經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的過渡期。

（2）都脫離了房產(chǎn)發(fā)展的基本面。

中國：一線城市人口增速明顯放緩，上海出現(xiàn)負(fù)增長。城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，空間減小。

日本：廣場(chǎng)協(xié)議后，日元大幅升值，出口急劇下滑，在1986年經(jīng)濟(jì)陷入衰退，物價(jià)陷入通縮。

（3）房價(jià)地價(jià)區(qū)域分化明顯

（4）貨幣超發(fā)

中國：M2與名義GDP增速的裂口不斷擴(kuò)大，居民杠桿明顯上升，先后推升股市、房市泡沫和滯脹預(yù)期。2015年，中國名義GDP增速6.4%，比2014年下滑1.7個(gè)百分點(diǎn)，但M2增速不降反升，從2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2與名義GDP增速的裂口擴(kuò)大至6.9%，遠(yuǎn)高于2001年以來2.8%的平均值。

日本：為緩解經(jīng)濟(jì)下滑和通貨緊縮壓力，日本央行大幅降低利率，貨幣供應(yīng)量顯著擴(kuò)張。再貼現(xiàn)率從1984 年的5%下調(diào)到1987年的2.5%。拆放利率從1984年的9.06%下調(diào)到3.39%。1986-1990年間，日本國內(nèi)貨幣供應(yīng)量顯著擴(kuò)張，M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%。

（5）政策刺激

中國：我國的每一項(xiàng)重要政策后一線城市房價(jià)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)性變化?！?121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上漲但隨后回落，“930新政”后再次加速上漲。2016年2月2日首付比例下調(diào)和2月19日契稅和營業(yè)稅調(diào)整后，房價(jià)在春節(jié)后跳漲。

(1)投影方式不同。UTM投影采用等角橫軸割圓柱投影，高斯投影為等角橫軸切圓柱投影。UTM投影的橢圓柱割地球于南緯80°和北緯84°的兩條等高圈，高斯投影的橢圓柱與地球的中央子午線相切。

日本：1986年-1991年的日本房價(jià)大漲和貨幣政策密切相關(guān)，隨后1991年日本央行加息又刺破了泡沫，顯示日本房價(jià)對(duì)貨幣政策敏感度提高。

（6）購房人群

20-50歲購房人群開始快速下降。美國、日本、中國等普查數(shù)據(jù)表明，20-50歲是住宅消費(fèi)主力人群和購房適齡人群，日本20-50歲購房人群1991年前后迎來大拐點(diǎn)，而中國在目前也迎來大拐點(diǎn)。

2.差異性

（1）貨幣政策。中國：我國當(dāng)前實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策；日本：日本當(dāng)時(shí)實(shí)行寬松的貨幣政策。

（2）貨幣匯率。中國：人民幣當(dāng)前匯率雖有小幅上漲，但基本穩(wěn)定；日本；日元匯率當(dāng)時(shí)大幅上漲。

（3）金融監(jiān)管政策的實(shí)施與監(jiān)管體系

中國：我國當(dāng)前的金融監(jiān)管體系雖然還很不健全，監(jiān)管實(shí)施力度略差，但近幾年我國正在針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的金融問題不斷完善自身的監(jiān)管體系，實(shí)施力度與實(shí)施效果也在不斷提高。

（4）房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管政策

中國：中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，其中一項(xiàng)任務(wù)是要房地產(chǎn)去庫存。習(xí)總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。李克強(qiáng)總理也表示“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決?！卑ü膭?lì)農(nóng)民進(jìn)城買房給予更靈活的落戶指標(biāo)都表現(xiàn)出明確的政策信號(hào)。

日本：日本政府當(dāng)時(shí)并沒有對(duì)不斷膨脹的房產(chǎn)泡沫及時(shí)進(jìn)行緊縮管理。

（5）民眾房產(chǎn)消費(fèi)觀念

中國：我國大部分民眾具有“居有定所”的房產(chǎn)觀念，認(rèn)為無房難以立家。

日本：日本當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)投資投機(jī)觀念嚴(yán)重。

（6）城市建設(shè)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程

中國：當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率為56.1%，還具有很大潛力，這和1974年前后的日本類似，1990年日本城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)77.4%。

日本：1970年日本城鎮(zhèn)化率75%，1960年日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.3%，高于當(dāng)今中國城鎮(zhèn)化水平。

五、日本房產(chǎn)泡沫崩潰帶來的啟示

1.增速換擋期。住宅投資告別高增長時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。處理好眼前的經(jīng)濟(jì)繁榮與經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)健康發(fā)展之間的關(guān)系。

2.必須建立起比較完善的住房法律體系。

3.需要實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。

4.逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)和住房發(fā)展機(jī)制。

5.政府在城市建設(shè)上應(yīng)倡導(dǎo)實(shí)行多元化的住房供應(yīng)體系，以及布局合理的城市發(fā)展模式

6.地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹及破裂不單單涉及了地產(chǎn)這一行業(yè)，還應(yīng)密切注意相關(guān)產(chǎn)業(yè)及股市的變動(dòng)方向，及時(shí)、積極地處理出現(xiàn)的相關(guān)問題。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月末，中國房地產(chǎn)總庫存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米。其中有4.44億平方米是住宅。保守測(cè)算，2015年底庫存量可能會(huì)超過7億平方米。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售，兩頭高杠桿屬性決定了它對(duì)金融體系構(gòu)成巨大潛在隱患。房地產(chǎn)高空置率既是資產(chǎn)泡沫產(chǎn)能過剩的標(biāo)志，也是金融風(fēng)險(xiǎn)的重大隱患。消化房地產(chǎn)的高庫存已成決策者的心病，堅(jiān)定地對(duì)房地產(chǎn)去庫存化，也是降低經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要工作。

美國第十三任聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席艾倫·格林斯潘認(rèn)為“泡沫是不可知”，從現(xiàn)今的情況看，泡沫的產(chǎn)生雖然不可知，但我們可以通過對(duì)房產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析出各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問題，緩和與解決一系列問題的過程，就是防止地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的過程，這不僅需要領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于當(dāng)前形勢(shì)的高瞻遠(yuǎn)矚、正確判斷，也需要各個(gè)行業(yè)及各個(gè)層級(jí)的共同努力。

[1]《我國房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)分析》來源：學(xué)位論文.西南財(cái)經(jīng)大學(xué).2009.湯鵬

[2]《遠(yuǎn)離日本泡沫經(jīng)濟(jì)覆轍》來源：學(xué)術(shù)期刊 .《管理與財(cái)富》.2008年2期.邱敏、曾向榮

[3]《我國房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系研究》來源：學(xué)位論文.燕山大學(xué).2009.李悅享

[4]《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)體金融危機(jī)的研究—基于曼昆、克魯格曼的觀點(diǎn)》來源：學(xué)術(shù)期刊.《新財(cái)經(jīng)（理論版）》.2013年5期.張忞翀、秦夏

指導(dǎo)教師：李一鳴

10.19312/j.cnki.61-1499/c.2016.12.028

“河北農(nóng)業(yè)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃資助項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：201610086048”，項(xiàng)目研究成果所有權(quán)歸屬河北農(nóng)業(yè)大學(xué)。