張志紅 趙暉

評(píng)估師在估值判斷中傾向于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)策略從而產(chǎn)生錨定效應(yīng)，評(píng)估過程中的錨定效應(yīng)是影響評(píng)估質(zhì)量的關(guān)鍵行為要素。作者假設(shè)了錨定效應(yīng)的存在以及來源，利用問卷進(jìn)行了模擬評(píng)估和實(shí)踐調(diào)查。結(jié)果表明，評(píng)估師在評(píng)估判斷中善于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)形成最初的錨定值。作者建議評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過程中，尤其是在自己不熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要時(shí)刻注意自己的行為，盡量避免錨定效應(yīng)的發(fā)生。

一、引言

我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展二十多年來，在推動(dòng)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、深化經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程中發(fā)揮了巨大作用。伴隨著評(píng)估實(shí)踐的迅速發(fā)展，我國學(xué)者也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了大量的理論研究，但是這些研究更多的集中于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估的途徑方法、價(jià)值類型的研究，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估主體決策行為的研究則寥寥無幾，尤其是對(duì)評(píng)估過程中錨定效應(yīng)的研究少之又少，人們往往忽略了錨定效應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。

事實(shí)上，在資產(chǎn)評(píng)估的過程中存在著太多基于評(píng)估師自有的知識(shí)結(jié)構(gòu)和經(jīng)驗(yàn)水平對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生的主觀判斷，帶來評(píng)估結(jié)果偏倚的高風(fēng)險(xiǎn)性，而且文獻(xiàn)研究也表明資產(chǎn)評(píng)估過程中評(píng)估師傾向于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)策略從而產(chǎn)生錨定效應(yīng)（Deborah L, Edward S.，2005）[1]。

資產(chǎn)評(píng)估過程中，錨定效應(yīng)處處可見，但國內(nèi)很少有學(xué)者涉及，國外的研究也相對(duì)匱乏。Biggs S. F.,Mock T. J.（1983）以實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)方法研究了詢價(jià)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師作出的最終估值所產(chǎn)生的影響。實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，不管被評(píng)估資產(chǎn)開價(jià)的高低，即使是很不靠譜的過低或過高的開價(jià)，都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，驗(yàn)證了資產(chǎn)評(píng)估過程中的錨定效應(yīng)[2]。Cypher M. L., Hansz,J. A.（2003）通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的參與式觀察，發(fā)現(xiàn)越是資深的評(píng)估師越容易采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式評(píng)估，在評(píng)估中越容易產(chǎn)生錨定效應(yīng)[3]。在評(píng)估過程的各個(gè)階段都可能存在這一效應(yīng)，無論是信息的收集（Harvey J.B., 1978；Ferguson J., 1988）[4-5]、數(shù)據(jù)的運(yùn)用（林英彥，卓輝華，2001）[6]、還是決策判斷行為（George F.B., Henry S. H.,1978；Francis J. R., Simon D.T., 1987；Teresa A., Zeghal D.,1994）[7-9]），并指出這一效應(yīng)的存在不僅受到?jīng)Q策者自身知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的影響（Amidu A-R,Aluko B. T., 2007）[10]）以及心理因素的影響（汪海粟，郭強(qiáng)，2003）[11]等，還會(huì)受到外部因素如委托方、外部專家的影響（尉京紅，趙黎明，賈芳芳，2005； 張志紅，馮玉梅，2015）[12-13]）等。

錨定效應(yīng)普遍存在于資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，潛在影響著資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量，因此本文試圖以資產(chǎn)評(píng)估師為被試，研究評(píng)估過程中的錨定效應(yīng)，從而為評(píng)估師行為提供心理注解，從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角提升其估值判斷水平。

二、研究假設(shè)和調(diào)查設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)的提出

由于人類大腦加工信息能力的有限性，評(píng)估師傾向于在資產(chǎn)評(píng)估過程中采用錨定和調(diào)整啟發(fā)法。如果沒有啟發(fā)式策略，評(píng)估師就可能無法完成評(píng)估任務(wù)。這一策略節(jié)約了大量的數(shù)據(jù)處理時(shí)間，但面臨著評(píng)估過程內(nèi)在的偏倚，該偏倚來自最初的錨定和隨后的補(bǔ)充調(diào)整。如果評(píng)估師最初的錨定不正確，最終評(píng)估值產(chǎn)生偏倚的可能性就會(huì)大大增加。為了減少偏倚的發(fā)生提高資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，必須要清楚錨定的來源，這是一個(gè)關(guān)鍵的問題。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，錨定可能來自于評(píng)估師所了解的相似資產(chǎn)的真實(shí)交易價(jià)格，也有可能來自于一些非特定的或基于評(píng)估師的自有知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?；诖耍岢黾僭O(shè)1：

假設(shè)1：評(píng)估師估值判斷時(shí)善于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值形成最初的錨定值。

在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師對(duì)所要評(píng)估資產(chǎn)領(lǐng)域的熟悉程度是偏倚產(chǎn)生的一個(gè)關(guān)鍵因素。如果評(píng)估師熟悉被評(píng)估資產(chǎn)領(lǐng)域并且資產(chǎn)不具有特殊性，那么錨定就極有可能來自臨近區(qū)域相似資產(chǎn)的交易價(jià)格或者是當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)值趨勢(shì)等相關(guān)的信息。在這種情況下凡是對(duì)資產(chǎn)所處領(lǐng)域熟悉的評(píng)估師就會(huì)產(chǎn)生相似的最初錨定值。通過對(duì)市場(chǎng)的研究，在評(píng)估師所熟悉的領(lǐng)域，由于評(píng)估師頻繁的承接評(píng)估任務(wù)、頻繁的參與資產(chǎn)交易，有關(guān)資產(chǎn)的價(jià)格信息不斷的反饋給評(píng)估師，評(píng)估師會(huì)快速地矯正之前的價(jià)值意見，因此在評(píng)估師所熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行評(píng)估時(shí)由于錨定和調(diào)整啟發(fā)的運(yùn)用通常會(huì)產(chǎn)生一個(gè)準(zhǔn)確的錨定值，這個(gè)準(zhǔn)確的錨定值會(huì)通過市場(chǎng)反饋回來，評(píng)估師得知他們的錨定是正確的，這時(shí)他們就會(huì)更傾向于使用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

如果評(píng)估師在不熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行評(píng)估時(shí)，錨定就極有可能不是來自相關(guān)的信息，而是來自評(píng)估師自有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于每個(gè)評(píng)估師所具有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)是不同的，所以，在這種情況下不同的評(píng)估師會(huì)產(chǎn)生不同的錨定。如果隨后的檢驗(yàn)調(diào)整是充分的，則由不同的評(píng)估師產(chǎn)生的多樣性錨定值在最終評(píng)估中會(huì)消失。但是，真實(shí)的評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師對(duì)初始錨定的調(diào)整往往是不夠充分的。基于此，提出假設(shè)2：

假設(shè)2：如果評(píng)估師在不熟悉的領(lǐng)域?qū)I(yè)務(wù)進(jìn)行相關(guān)判斷時(shí)，錨定的來源就是評(píng)估師自有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，面臨相同的信息，也會(huì)得到不同的評(píng)估值，也就是說最終評(píng)估值會(huì)發(fā)生偏倚。

應(yīng)該注意到盡管上述假設(shè)關(guān)系中，只提到評(píng)估師不熟悉的領(lǐng)域，它同樣也適用于某些相對(duì)熟悉的環(huán)境，比如說位于熟悉領(lǐng)域但評(píng)估師不經(jīng)常評(píng)估的資產(chǎn)類型、位于熟悉區(qū)域但具有特殊特征的資產(chǎn)。

（二）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)

1. 調(diào)查方案的選擇

為了了解資產(chǎn)評(píng)估過程中評(píng)估師的決策行為與評(píng)估結(jié)果的關(guān)系，識(shí)別資產(chǎn)評(píng)估過程中是否存在錨定現(xiàn)象，本文選擇通過模擬評(píng)估過程來進(jìn)行研究。評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)估意味有兩種可能的選擇，一種是僅僅為評(píng)估師提供評(píng)估任務(wù)，另一種是不僅提供評(píng)估任務(wù)還提供相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。第一種方法更接近現(xiàn)實(shí)，但它有兩個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)閮H僅為評(píng)估師提供評(píng)估任務(wù)，評(píng)估師就需要自己去市場(chǎng)上搜集相關(guān)資料，這需要至少幾天的時(shí)間才能完成，時(shí)間上不允許這么做。第二種方法是由實(shí)驗(yàn)實(shí)施者來為資產(chǎn)評(píng)估師提供相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，這樣就可以控制相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的質(zhì)量，而且也可以管控完成評(píng)估任務(wù)的時(shí)間。最重要的是：采取第二種方法能夠使所有的資產(chǎn)評(píng)估師得到完全相同的數(shù)據(jù)信息，從而可以將由不同的信息集合造成的偏倚消除，評(píng)估師在評(píng)估過程中的決策行為成為唯一因素。因此，第二種方法是首選方案。

2. 評(píng)估對(duì)象的確定

估價(jià)對(duì)象為某市儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件下的普通商品住房。該地塊位于該市某186號(hào)，該地南鄰某路，北鄰某花園，東鄰某中心，西鄰某大廈。

該地塊擬建設(shè)住宅小區(qū)，項(xiàng)目用地面積為5936.5平方米，總建筑面積為19590平方米。規(guī)劃容積率為3.3，綠化率40%，建筑密度為20%。擬建設(shè)的普通商品住房，其裝修情況為普通毛坯房，外墻為普通墻面漆，內(nèi)墻抹灰。配套情況設(shè)定為上水、下水、電照、燃?xì)狻⑴瘹?、電話、有線電視。提供給參與者的信息如表1所示。

表1 提供給參與者的信息

3. 問卷內(nèi)容說明

為了研究資產(chǎn)評(píng)估過程中的錨定效應(yīng)，調(diào)查問卷分為兩部分，第一部分是讓參與者模擬一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)，第二部分是要求參與者回答出在其實(shí)踐業(yè)務(wù)中的做法。

模擬評(píng)估中盡可能的模仿真實(shí)的評(píng)估過程，并向參與者提供盡可能多的信息。評(píng)估對(duì)象是一套評(píng)估師所不熟悉的商品住宅樓，評(píng)估師是以相同的順序得到同樣的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，最后給出評(píng)估結(jié)果。這樣模擬資產(chǎn)評(píng)估即保證了它能代表真實(shí)的評(píng)估實(shí)踐，又能不受到評(píng)估過程中不可控因子的影響。

為了消除被調(diào)查者對(duì)這一領(lǐng)域了解程度的不同，所選擇的參與者都是來自同一個(gè)區(qū)域。在發(fā)放問卷之前還詢問了被訪者是否具有該地域相關(guān)的評(píng)估經(jīng)歷，如果他們具有該地域相關(guān)的評(píng)估經(jīng)歷則排除掉這類樣本，這樣做主要有兩個(gè)原因：

（1）消除由于評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的不同對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。也就是說要求參與者不具備該地區(qū)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。

（2）如果參與者來自不同區(qū)域，不同的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)就會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。所以，參與者必須來自同一個(gè)區(qū)域且都不具有被評(píng)估資產(chǎn)所處地域的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

4. 調(diào)查對(duì)象的選擇

由于條件的限制，評(píng)估任務(wù)及相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息都是以調(diào)查問卷的形式發(fā)放給被調(diào)查者。然后將評(píng)估師填完的調(diào)查問卷收回后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。由于專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估師決策行為和評(píng)估程序以及評(píng)估結(jié)果質(zhì)量方面有著更多的經(jīng)驗(yàn)和更深刻的理解，所以該調(diào)查問卷是針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的資產(chǎn)評(píng)估師、以及社會(huì)上其他具有豐富資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師進(jìn)行。本調(diào)查問卷選擇了30位有豐富經(jīng)驗(yàn)且來自同一地區(qū)的評(píng)估師作為調(diào)查對(duì)象，調(diào)查對(duì)象擁有不同層次的學(xué)歷背景，其性別和年齡的分布較為均勻，參與評(píng)估工作的職位也很具有代表性，表2對(duì)被調(diào)查者的背景資料進(jìn)行了分析。

三、調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析和假設(shè)的驗(yàn)證

（一） 被調(diào)查者估值結(jié)果

模擬評(píng)估中30位被訪者中有25位得出了評(píng)估結(jié)果，評(píng)估結(jié)果如表3所示。

從表4評(píng)估結(jié)果的分析可以看出，評(píng)估結(jié)果有一個(gè)相對(duì)較高的方差，其離差率為17.0%，大于所期望的準(zhǔn)確性水平“正負(fù)10%”之間。模擬評(píng)估中，只有17位被訪者的評(píng)估結(jié)果離差率落在正負(fù)10%以內(nèi)，還有8位被訪者的評(píng)估結(jié)果的離差率落在了正負(fù)20%之內(nèi)。評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)的最初價(jià)值意見和最終的評(píng)估值都具有很高的偏倚水平，被評(píng)估資產(chǎn)最初價(jià)值意見的偏倚系數(shù)為13.3%，最終評(píng)估價(jià)值的偏倚系數(shù)為11.5%。

為什么被訪者在自己所不熟悉的領(lǐng)域?qū)ν豁?xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，雖然以相同的程序和方式得到相同的數(shù)據(jù)和信息，但他們得出的最終評(píng)估價(jià)值卻不同？在資產(chǎn)評(píng)估過程中除了與資產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息對(duì)資產(chǎn)估值產(chǎn)生影響，是否還存在著其他影響評(píng)估結(jié)果的因素？是不是被訪者的決策行為對(duì)估值結(jié)果產(chǎn)生了影響？這需要對(duì)模擬評(píng)估的過程和結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步的研究和分析。

表2 被調(diào)查的評(píng)估師的背景資料分析

表3 模擬評(píng)估的結(jié)果

表4 對(duì)評(píng)估結(jié)果的分析

通過對(duì)問卷的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：在這個(gè)模擬評(píng)估中有21位被訪者在分析任何交易案例信息之前就形成了評(píng)估價(jià)值意見（如表5所示）。這就證明了大多數(shù)的資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估過程中運(yùn)用了錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生了最初的錨定值，這驗(yàn)證了假設(shè)1。在這個(gè)模擬評(píng)估中，由于參與者缺少特定的區(qū)域知識(shí)，并缺少來自其他渠道的錨定（例如要價(jià)或以前的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值），因此可以斷定評(píng)估師是依賴他們以前的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)得到最初錨定值的，并且由于評(píng)估師知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不同，造成了資產(chǎn)錨定值的不同，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的不同，即評(píng)估結(jié)果發(fā)生了偏倚。這恰好驗(yàn)證了本文所提出的假設(shè)2，即如果資產(chǎn)評(píng)估師在不熟悉的領(lǐng)域執(zhí)行任務(wù)時(shí)，那么錨定的來源就是評(píng)估師自有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，即使面臨相同的信息，也會(huì)得到不同的評(píng)估值，也就是說最終評(píng)估值會(huì)發(fā)生偏倚。

表5 最初估值意見形成的時(shí)間

評(píng)估師的最初錨定價(jià)值與最終評(píng)估價(jià)值之間是否存在著關(guān)系？最初的錨定值是否影響到了對(duì)資產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)值？模擬評(píng)估結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析如圖1所示。

圖1 最初價(jià)值意見和最終估值的比較

從圖1可以看出評(píng)估師的最初錨定值和最終給出的評(píng)估值是強(qiáng)烈相關(guān)的（相關(guān)系數(shù)為0.918），最初錨定值的多樣性導(dǎo)致了最終評(píng)估值的多樣性。這就說明被訪者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的錨定嚴(yán)重影響了資產(chǎn)最終的估值結(jié)果，也說明被訪者的決策行為影響到了最終評(píng)估結(jié)果，評(píng)估過程中存在著錨定效應(yīng)。而且很明顯當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)所在的地域和市場(chǎng)具有較低的經(jīng)驗(yàn)水平時(shí)，更容易產(chǎn)生錨定效應(yīng)。

由于評(píng)估師原有知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不同造成了評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)的錨定值各不相同，但在繼續(xù)閱讀了相關(guān)信息和數(shù)據(jù)后他們的評(píng)估結(jié)果還是有很大的差異，有關(guān)數(shù)據(jù)和信息似乎對(duì)評(píng)估師的估值沒有產(chǎn)生影響，甚至，有的評(píng)估師得到的評(píng)估結(jié)果與信息資料是相矛盾的。有關(guān)心理學(xué)文獻(xiàn)指出錨定和調(diào)整啟發(fā)式策略的一個(gè)特征就是當(dāng)新的數(shù)據(jù)和信息出現(xiàn)時(shí)，人們對(duì)最初的錨定往往沒有作出充分的調(diào)整。本研究就是這種情況，評(píng)估師早期的價(jià)值意見很頑固，最終的資產(chǎn)評(píng)估值與最初的錨定值相比僅有很小程度的移動(dòng)。這就表明最初的錨定對(duì)于最終的評(píng)估結(jié)果具有很強(qiáng)的決定作用，資產(chǎn)評(píng)估過程中的錨定效應(yīng)是最終評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏倚的一個(gè)重要因素。

（二）錨定效應(yīng)的來源驗(yàn)證

調(diào)查問卷的第二部分是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的調(diào)查。對(duì)評(píng)估實(shí)踐的調(diào)查涉及到資產(chǎn)評(píng)估的過程、影響估值發(fā)生偏倚的影響因素、在不同的領(lǐng)域評(píng)估師錨定值出現(xiàn)的時(shí)間、最近幾年執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的時(shí)間和費(fèi)用水平的變化、評(píng)估師更偏好于哪種信息、評(píng)估師停止搜集相關(guān)信息的原因等方面，這些問題都是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中錨定效應(yīng)來源的分析。

1. 對(duì)影響偏倚因素的分析

問卷對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏倚的影響因素及影響程度進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果如表6所示：“對(duì)所要評(píng)估的業(yè)務(wù)不熟悉、缺少經(jīng)驗(yàn)”的影響分值為4.01分，“沒有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估”的影響分值為3.55分，“缺少對(duì)資產(chǎn)所處市場(chǎng)的了解”的影響分值為3.12分，“缺乏一個(gè)完善的資本市場(chǎng)”的影響分值為2.41分，“缺少與其他評(píng)估師的交流”的影響分值為1.29分，“評(píng)估師沒有盡職盡責(zé)”的影響分值為0.72分。

表6 評(píng)估結(jié)果偏倚的影響因素及影響程度

從這個(gè)調(diào)查結(jié)果來看對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響的最重要因素為：對(duì)所要評(píng)估的資產(chǎn)不熟悉、缺少經(jīng)驗(yàn)，以及沒有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估。這就說明，在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中，不按照規(guī)范的評(píng)估程序?qū)Y產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的現(xiàn)象廣泛存在，并且當(dāng)對(duì)所不熟悉的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，就會(huì)造成評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏倚。這也在另一方面驗(yàn)證了評(píng)估實(shí)踐中錨定效應(yīng)的存在。因?yàn)?，評(píng)估師不按照規(guī)范的評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必然依據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值作出判斷，且又由于對(duì)不熟悉的資產(chǎn)缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有對(duì)先前作出的價(jià)值判斷進(jìn)行矯正才造成了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。即資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的偏倚和評(píng)估師缺少特定領(lǐng)域的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)是相關(guān)聯(lián)的。

在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估師經(jīng)常在較低經(jīng)驗(yàn)水平的特定領(lǐng)域中進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。大約15%的評(píng)估工作是在評(píng)估師所不熟悉的領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行。評(píng)估實(shí)踐中大約35%的評(píng)估工作是在介于熟悉與陌生之間的領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行（如表7所示），評(píng)估師在較低經(jīng)驗(yàn)水平領(lǐng)域內(nèi)的工作量表明評(píng)估實(shí)踐中錨定效應(yīng)的大量存在。因?yàn)?，?dāng)評(píng)估師在不熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行工作時(shí)，由于缺乏鄰近區(qū)域相似資產(chǎn)的交易價(jià)格或者當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)值趨勢(shì)等相關(guān)信息，評(píng)估師就只能依據(jù)自己知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，這個(gè)時(shí)候錨定效應(yīng)就不可避免的存在了。

表7 不同領(lǐng)域的工作量

2. 對(duì)信息偏好的驗(yàn)證

被訪者對(duì)“當(dāng)對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)您更希望得到哪些信息？”的回答，證明了評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估師采用了錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略。通過對(duì)問卷的整理，53%的受訪者在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)更希望得到“有關(guān)相似資產(chǎn)的歷史交易信息”，37%的被訪者更希望得到“相關(guān)資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)信息”，10%的被訪者希望得到“有關(guān)資產(chǎn)的未來市場(chǎng)信息”（如表8所示）。對(duì)“有關(guān)相似資產(chǎn)的歷史交易信息”的偏好，說明評(píng)估師在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中希望通過相似資產(chǎn)歷史交易信息來對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值形成初步判斷。這就足以說明評(píng)估師傾向于使用錨定與調(diào)整啟發(fā)式測(cè)略對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。與“相似資產(chǎn)的歷史交易信息”相比，評(píng)估師對(duì)“有關(guān)資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)信息”存在著一定的抵觸，這就造成了評(píng)估師不能夠?qū)Y產(chǎn)的初始錨定值進(jìn)行充分的調(diào)整，從而評(píng)估結(jié)果發(fā)生了偏倚。

表8 對(duì)信息的偏好

表9 停止收集信息的原因

問卷中還針對(duì)“評(píng)估師停止收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的原因”進(jìn)行了調(diào)查，其中57%的被訪者回答是因?yàn)椤笆占降男畔⒎显械墓乐涤^點(diǎn)”，37%的被訪者回答是因?yàn)椤笆占畔⒌某杀咎摺保?%的被訪者認(rèn)為是因?yàn)椤昂茈y再收集到相關(guān)信息了”所以才停止對(duì)信息的收集（如表9所示）。94%的被訪者認(rèn)為“收集到的信息符合原有的估值觀點(diǎn)以及收集信息的成本太高”導(dǎo)致了評(píng)估師停止收集相關(guān)信息和資料，這就足以說明資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)中大量的評(píng)估師采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，資產(chǎn)評(píng)估過程中錨定效應(yīng)的確存在?！笆占降男畔⒎显械墓乐涤^點(diǎn)”說明評(píng)估師在收集資料時(shí)潛意識(shí)中對(duì)符合原有錨定值的觀點(diǎn)賦予了更高的權(quán)重，他們對(duì)符合初始錨定值的信息更加敏感，一旦出現(xiàn)了這類信息評(píng)估師能夠很快的察覺到。但對(duì)于不支持初始錨定值的觀點(diǎn)或者與初始錨定值相矛盾的信息評(píng)估師很容易錯(cuò)過，他們會(huì)對(duì)這類信息不予理睬或者賦予很小的權(quán)重。對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，本應(yīng)該收集到所有與資產(chǎn)價(jià)值有關(guān)的信息資料后，再對(duì)所有的信息資料進(jìn)行加工整理，然后對(duì)資產(chǎn)作出價(jià)值估計(jì)，但是評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師往往會(huì)因?yàn)槭占畔①Y料的成本太高而減少收集量。要想對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，必須對(duì)初始錨定值進(jìn)行充分調(diào)整，通過被試者的回答知道了真實(shí)的評(píng)估實(shí)務(wù)操作中評(píng)估師對(duì)初始錨定值的調(diào)整是不夠充分的，這就會(huì)造成評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏倚，且評(píng)估師對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)所在的領(lǐng)域越不熟悉越容易造成評(píng)估結(jié)果的偏倚。因?yàn)槿绻u(píng)估師不能對(duì)相關(guān)的信息資料進(jìn)行全面的搜集與評(píng)價(jià)，他就不會(huì)對(duì)初始錨定值進(jìn)行充分的調(diào)整，由于評(píng)估師對(duì)不熟悉領(lǐng)域的資產(chǎn)所作出的錨定值本身就存在一定程度的偏倚，再不能夠?qū)﹀^定值進(jìn)行充分調(diào)整的話，那么評(píng)估結(jié)果就存在著較高的偏倚風(fēng)險(xiǎn)性。

表10 執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的可得時(shí)間與過去相比

3. 對(duì)時(shí)間和費(fèi)用的調(diào)查

本文還對(duì)評(píng)估實(shí)踐中執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的時(shí)間和費(fèi)用進(jìn)行了調(diào)查，50%的被訪者指出執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的可得時(shí)間與過去相比減少了，47%的被訪者認(rèn)為執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的可得時(shí)間與過去相比持平，只有3%的被訪者認(rèn)為執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的可得時(shí)間與過去相比增多了（如表10所示）。有50%的被訪者注意到執(zhí)行評(píng)估任務(wù)的可得時(shí)間減少了，說明評(píng)估實(shí)踐中時(shí)間因素就會(huì)促使評(píng)估師采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略。由于可得時(shí)間的減少，評(píng)估師必須加快進(jìn)度、提高效率，并把更多的評(píng)估工作交給了年輕評(píng)估師。為了能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估任務(wù)，評(píng)估師就會(huì)采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，會(huì)根據(jù)自己原有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)形成錨定值。年輕的評(píng)估師是相對(duì)缺少經(jīng)驗(yàn)的，他們對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的錨定本身就會(huì)存在很高的偏倚性，又由于時(shí)間的限制，評(píng)估師不能夠去搜集所有與資產(chǎn)價(jià)值有關(guān)的信息資料，只能片面的對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值作出判斷，評(píng)估師也就沒有條件去對(duì)最初錨定值作出充分的調(diào)整，這個(gè)時(shí)候錨定效應(yīng)就會(huì)產(chǎn)生。

對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目的收費(fèi)問題，63%的被訪者指出收費(fèi)水平與過去相比降低了，27%的被訪者認(rèn)為收費(fèi)水平與過去相比持平，只有10%的被訪者指出收費(fèi)水平與過去相比提高了（如表11所示）。費(fèi)用水平的降低同樣也會(huì)促使錨定效應(yīng)產(chǎn)生，因?yàn)橘M(fèi)用減少評(píng)估師就會(huì)相對(duì)減少工作量，不會(huì)花費(fèi)大量時(shí)間和費(fèi)用去搜集整理信息資料，這就大大降低了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

表11 評(píng)估項(xiàng)目的收費(fèi)水平與過去相比

時(shí)間和費(fèi)用的減少都會(huì)對(duì)評(píng)估師行為產(chǎn)生影響。評(píng)估師為了快速完成任務(wù)降低成本且快速完成任務(wù)就會(huì)使用錨定與調(diào)整啟發(fā)戰(zhàn)略，同時(shí)，由于評(píng)估的很多工作都委派給了年輕評(píng)估師，他們的經(jīng)驗(yàn)水平相對(duì)較低，這就增加了最終評(píng)估結(jié)果偏倚的風(fēng)險(xiǎn)。不管怎樣，費(fèi)用水平的降低和時(shí)間的減少都會(huì)增加運(yùn)用啟發(fā)式策略的機(jī)會(huì)。

從上面的調(diào)查結(jié)果可知：評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估師對(duì)評(píng)估領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)水平、熟悉程度以及可得的時(shí)間和費(fèi)用等都是促使評(píng)估師在評(píng)估過程中采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，產(chǎn)生錨定效應(yīng)的內(nèi)部來源。正是由于這些因素才使得評(píng)估實(shí)踐中錨定效應(yīng)的存在、評(píng)估結(jié)果偏倚的發(fā)生。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

1. 在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師運(yùn)用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，會(huì)產(chǎn)生對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的最初錨定；

2. 在不確定環(huán)境中，資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用錨定與調(diào)整啟發(fā)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，會(huì)根據(jù)所獲得的新信息在初始評(píng)估值的基礎(chǔ)上不斷進(jìn)行調(diào)整來得到最終評(píng)估值；

3. 如果評(píng)估師對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)領(lǐng)域不熟悉，或者是缺少相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，就會(huì)增加資產(chǎn)評(píng)估值發(fā)生偏倚的風(fēng)險(xiǎn)；

4. 評(píng)估的環(huán)境使得錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略得到普遍運(yùn)用，主要是因?yàn)樵u(píng)估業(yè)務(wù)的內(nèi)在復(fù)雜性、完成資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)的時(shí)間和費(fèi)用壓力、從低級(jí)到高級(jí)評(píng)估師的關(guān)鍵人員的委派、以及評(píng)估師所工作的領(lǐng)域往往是他們所不熟悉的等等。

（二）提升評(píng)估質(zhì)量的建議

1. 評(píng)估師和評(píng)估公司應(yīng)該意識(shí)到評(píng)估師主觀行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值的潛在影響，特別是錨定效應(yīng)對(duì)評(píng)估決策的影響；

2. 當(dāng)評(píng)估師在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，尤其是在評(píng)估師所不熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行時(shí)，評(píng)估師之間應(yīng)該加強(qiáng)交流，對(duì)市場(chǎng)做充分的調(diào)查，搜集高質(zhì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，相關(guān)部門應(yīng)該仔細(xì)檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估程序和評(píng)估師在評(píng)估過程中的行為；

3. 在資產(chǎn)評(píng)估中，讓更多的數(shù)據(jù)收集人員參與執(zhí)行評(píng)估任務(wù)有利于提高資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性；由于現(xiàn)存的數(shù)據(jù)分析程序不能夠充分利用所有的相關(guān)數(shù)據(jù)，它存在一定的不完善性，所以應(yīng)該加快人才培養(yǎng)，盡快建立高水平的數(shù)據(jù)分析程序以求更大程度上橫向比較相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和信息，從而提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量；

4. 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該考慮修改現(xiàn)行的質(zhì)量控制程序；

5. 為了提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，資產(chǎn)評(píng)估師要定期接受教育和培訓(xùn)，教育和培訓(xùn)的內(nèi)容，應(yīng)該不僅僅包括有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)包括有關(guān)評(píng)估師行為學(xué)和決策學(xué)方面的知識(shí)。

（三）未來的研究趨勢(shì)

本文提供了一些資產(chǎn)評(píng)估過程中錨定效應(yīng)及其影響的看法，但研究的深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，將來的研究還應(yīng)該包括以下方面：資產(chǎn)評(píng)估過程中潛在的錨定來源和特征、評(píng)估過程中評(píng)估師對(duì)可比案例的評(píng)價(jià)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響、評(píng)估師個(gè)人的性格和經(jīng)驗(yàn)水平對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響、制定可以抵消評(píng)估過程中評(píng)估師行為偏倚的機(jī)制。

當(dāng)前市場(chǎng)條件下，沒有關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估師勝任一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)所必須具備的專業(yè)知識(shí)和技能的絕對(duì)定義，本研究中的一個(gè)問題就是如何定義什么是熟悉的領(lǐng)域、相對(duì)熟悉領(lǐng)域以及不熟悉的領(lǐng)域，以及定義什么是可接受的和什么是不可接受的評(píng)估業(yè)務(wù)。另外本研究還缺乏對(duì)于影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性原因的研究。

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