■王娟娟 何從蓉

一、引言

近年來在城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快，2014年11月，中央發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、把握重點(diǎn)、明確任務(wù)。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，全國農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)3.8億畝，占承包耕地總面積的28.8%。隨著黨的十八屆三中全會(huì)要求各級(jí)政府深化經(jīng)濟(jì)體制改革，市場在資源配置中起決定性作用，農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的土地價(jià)值問題再次成為學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前國內(nèi)外針對(duì)農(nóng)地價(jià)值的研究較多，但是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的研究比較少，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的研究更是匱乏，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展。

目前我國大力推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營是解決家庭經(jīng)營規(guī)模超小、土地細(xì)碎化以及土地撂荒的根本途徑，但大多數(shù)土地交易活動(dòng)都屬于非正規(guī)交易，缺乏可以強(qiáng)制執(zhí)行的合同，市場運(yùn)行缺乏效率，市場規(guī)模也被限制在可以通過非正規(guī)手段進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的部分區(qū)域。

長期看，在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用地過程中，農(nóng)村土地使用權(quán)的擁有者應(yīng)該成為平等的利益分享者。因此對(duì)農(nóng)地市場價(jià)值進(jìn)行貨幣化計(jì)量，并將其納入資源成本核算體系，一方面可以彌補(bǔ)市場機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策帶來的影響，提高農(nóng)地的比較效益，緩解我國農(nóng)地流失態(tài)勢；另一方面，可以修訂和完善我國當(dāng)前的農(nóng)地分等定級(jí)成果、征地補(bǔ)償制度，為制定和實(shí)施農(nóng)地生態(tài)管理政策提供理論與實(shí)踐依據(jù)。隨著我國穩(wěn)步實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，以農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)作為對(duì)象的經(jīng)營權(quán)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)行為越來越多，在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款方面的研究主要集中在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可行性、運(yùn)行模式、具體省區(qū)針對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展情況，還有一部分是關(guān)于現(xiàn)行農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款運(yùn)行過程中存在的一些主要問題以及提出的解決對(duì)策。由于農(nóng)業(yè)用地價(jià)格評(píng)價(jià)方面存在的一些問題在以往的資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域中出現(xiàn)較少，因而對(duì)其評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用就具有較多的不確定性和開拓性。

國外學(xué)者從不同角度研究了農(nóng)地抵押貸款的問題。Bell 和Clemenz（1998）運(yùn)用斯塔伯格博弈過程論述了為何視土地為命的農(nóng)戶會(huì)冒著失去土地的風(fēng)險(xiǎn)以土地作為抵押物，進(jìn)而闡明農(nóng)地抵押貸款政策推行的可行性條件。Bienert 和 Rehkugler（2005）對(duì)歐洲抵押貸款實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，認(rèn)為抵押貸款價(jià)值與抵押的目的更加匹配。而Crosby et al（2000）則反對(duì)在進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)采用抵押貸款價(jià)值類型。

國內(nèi)，關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押方面的文獻(xiàn)主要集中在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可行性、制約因素、制度設(shè)計(jì)、農(nóng)民的貸款意愿調(diào)查等方面。關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可行性和模式方面還處于探索階段，從2005年重慶市的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押巧妙試點(diǎn)（吳紅纓，2006)，到2006年福建三明市明溪縣、將樂縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸試點(diǎn)（鄭良，2008），遼寧省法庫縣農(nóng)信社2009年為當(dāng)?shù)氐睦苯泛献魃绨l(fā)放農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款30萬（朱英剛、王吉獻(xiàn)，2009），武漢2009年為當(dāng)?shù)囟嗉移髽I(yè)發(fā)放農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款（謝瓊，2011），再到2010年江蘇新沂試點(diǎn)（滿東廣、艷麗，2010）等。黃桂英（2010）指出農(nóng)地抵押制度的推行是以發(fā)達(dá)的土地流轉(zhuǎn)市場為前提條件，而我國農(nóng)業(yè)發(fā)展水平較為低下、規(guī)?；?jīng)營程度低、缺乏規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)狀并不適合采取農(nóng)地抵押貸款。王尚鵬（2011）認(rèn)為農(nóng)地所有權(quán)不明晰、農(nóng)地抵押法律法規(guī)的障礙、農(nóng)地抵押貸款管理機(jī)制不科學(xué)以及農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制不完善阻礙了當(dāng)前農(nóng)地抵押貸款的開展。針對(duì)我國發(fā)展農(nóng)地抵押貸款存在的困境，史衛(wèi)民（2010）認(rèn)為我國應(yīng)該修改完善立法，完善組織機(jī)構(gòu)，建立擔(dān)保機(jī)制。

關(guān)于抵押價(jià)值類型的討論學(xué)術(shù)界看法各異：一方面認(rèn)為應(yīng)該選擇清算價(jià)值類型（劉桂良、招平，2004），但崔宏（2008）認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價(jià)值”為核心概念，提出抵押貸款價(jià)值類型。周霞、王德起（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值類型選用市場價(jià)值是造成被動(dòng)高估風(fēng)險(xiǎn)的主要成因，建議以非公開市場基準(zhǔn)下的抵押價(jià)值代替市場價(jià)值。劉宇迪（2011）也提出應(yīng)該使用非公開市場假設(shè)。文豪（2012）對(duì)銀行從業(yè)人員所做的問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，37%的受調(diào)查者認(rèn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押評(píng)估應(yīng)采用抵押貸款價(jià)值類型，并認(rèn)為銀行質(zhì)押貸款為目的的知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估關(guān)注的不僅是質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)未來最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，更關(guān)注知識(shí)產(chǎn)權(quán)的變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度。另一方面劉倩、張文鋒（2008）則認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)采用市場價(jià)值類型。

綜上所述，我國目前對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)評(píng)估的研究還較為匱乏，尚未形成完整的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估理論框架，查閱的文獻(xiàn)大多是各地基層工作人員或者金融機(jī)構(gòu)人員對(duì)工作開展現(xiàn)狀的總結(jié)，針對(duì)抵押特定目的下的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)評(píng)估的理論研究很少，主要參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中對(duì)農(nóng)地資源評(píng)估理論的規(guī)定，對(duì)農(nóng)地資產(chǎn)的特殊性及經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估目的的特殊性考慮的不充分，個(gè)別學(xué)者在文章中探討了農(nóng)地評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，但對(duì)于具體方法的適用性和基于不同評(píng)估目的下的價(jià)值類型的選擇沒有深入研究，對(duì)評(píng)估方法的實(shí)證分析基本空白。本文的意義在于：一方面，運(yùn)用效用價(jià)值理論、新古典福利理論及外部性理論，提出農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值影響因素的指標(biāo)體系，有助于豐富農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估理論。另一方面，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段以后，需要從理論上進(jìn)行指導(dǎo)，尤其是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的市場定價(jià)問題，地方政府碰到了難以突破的制度、法律瓶頸，改革面臨著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。最后對(duì)涉農(nóng)中小企業(yè)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估進(jìn)行研究，采用科學(xué)合理的評(píng)估方法確定農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值，有利于緩解涉農(nóng)中小企業(yè)融資難的問題，促進(jìn)涉農(nóng)中小企業(yè)的發(fā)展，也有助于銀行采取正確的信貸決策，拓寬銀行的貸款渠道，緩解銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行貸款安全。

二、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)與經(jīng)營權(quán)的價(jià)值評(píng)估

（一）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值影響因素

1.農(nóng)地資源價(jià)值

農(nóng)地資源價(jià)值受到農(nóng)地規(guī)模、農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及社會(huì)保障價(jià)值等因素的影響。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的最終目標(biāo)是提高農(nóng)業(yè)收入水平，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。這就要求農(nóng)地形成一定的規(guī)模，提高耕種效率，降低成本，提高農(nóng)地租出率。

農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，簡單來說就是土地租金，土地租金影響著農(nóng)地的供求雙方。土地租金提高，則農(nóng)戶的土地租出意愿也會(huì)相應(yīng)提高。但是，土地租金的提高，意味著土地經(jīng)營成本的增加，農(nóng)地的租入率自然就會(huì)降低。

農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值指的是農(nóng)地是廣大農(nóng)民的“衣食之源、生存之本”，農(nóng)用地本身所具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利的可靠手段。

2.家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)，是指家庭中勞動(dòng)力從事非農(nóng)工作獲得的收入水平。家庭非農(nóng)收入包括非農(nóng)收入和非農(nóng)投入，這二者之間一般情況下是相輔相成的。一個(gè)家庭的非農(nóng)收入越多，就表明這個(gè)家庭從事非農(nóng)工作的勞動(dòng)投入越多，從另一個(gè)方面來說，則是從事農(nóng)業(yè)工作的勞動(dòng)力投入越少。在這種情況下，土地的租出會(huì)增加，而租入減少。故而，一個(gè)家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在一定程度上影響著農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

3.農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿

年紀(jì)大的老農(nóng)對(duì)土地仍然有著深厚的情感，再加上農(nóng)業(yè)稅的取消，承包土地的補(bǔ)貼，一定程度上也降低了農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)的意愿。近年來，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使這一情況有所改善。但是在一定程度上，農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿仍然影響著農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

4.農(nóng)村土地制度

由于我國土地制度的特殊性，農(nóng)村土地制度也影響著農(nóng)地流轉(zhuǎn)?！稇椃ā?、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等重要法律都明確規(guī)定： 我國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)的主體不明晰，而且農(nóng)村土地處在動(dòng)態(tài)調(diào)整中，承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬無法固定，也在一定程度上制約著農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

5.農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制

“土地市場與土地流轉(zhuǎn)是一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系，二者相輔相成，互相促進(jìn)。土地流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)土地市場的發(fā)育和完善，而健全的土地市場又能為土地流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的交易場所，使土地流轉(zhuǎn)更趨合理化”（陳小君，2004) 。有效健全的市場機(jī)制是保證農(nóng)地有效率流轉(zhuǎn)的基本前提。我國目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化程度不高，還沒有建立有效的土地流轉(zhuǎn)對(duì)接平臺(tái)，也沒有有效的流轉(zhuǎn)機(jī)制，這種情況下，農(nóng)地供求雙方的信息流通有一定的障礙，制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。而農(nóng)戶私下進(jìn)行的流轉(zhuǎn)又存在著諸多的問題，特別是對(duì)于農(nóng)戶來說，自身權(quán)益很難得到充分的保障。

（二）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的特殊性分析

農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的特殊性表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的特殊性，二是抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性。

1.農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的特殊性分析

《民法通則》第80條第2款規(guī)定：“公民集體依法對(duì)集體所有的或國家所有由集體使用的土地承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定。”可見，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是指公民集體對(duì)于集體所有的土地或國家所有由集體使用的土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的特殊性也主要是由于我國土地制度的特殊性，《憲法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等重要法律也都明確規(guī)定：我國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有。這表明農(nóng)地所有權(quán)不明晰，在評(píng)估時(shí)難以界定。

2.抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性分析

抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是指符合抵押條件，已被當(dāng)事人各方設(shè)定為抵押或擬設(shè)定為抵押的資產(chǎn)，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)程序，以統(tǒng)一的貨幣單位對(duì)其現(xiàn)價(jià)進(jìn)行評(píng)定估算，為抵押權(quán)人確定貸款額度提供參考依據(jù)的咨詢型經(jīng)濟(jì)行為。其特殊性表現(xiàn)在：資產(chǎn)抵押階段的評(píng)估是設(shè)定在委估資產(chǎn)所有權(quán)不變化的前提條件下而進(jìn)行的資產(chǎn)價(jià)值鑒定。當(dāng)?shù)盅浩跐M，抵押人以抵押資產(chǎn)清償債務(wù)時(shí)一般要另行確定資產(chǎn)價(jià)值，原評(píng)估值不能作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)值依據(jù)。

3.農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的特殊性分析

由于資產(chǎn)抵押階段的評(píng)估是設(shè)定在委估資產(chǎn)所有權(quán)不變化的前提條件下而進(jìn)行的資產(chǎn)價(jià)值鑒定，而農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的所有權(quán)并不屬于私人所有，而是歸國家、集體共有，所以農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估本身就存在一定的矛盾性。在進(jìn)行農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估時(shí)，一定要明確界定農(nóng)地資產(chǎn)所有權(quán)。

三、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估基本評(píng)估要素探討

基于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款目的下的經(jīng)營權(quán)評(píng)估作為一項(xiàng)價(jià)值分析估算的過程，會(huì)涉及資產(chǎn)評(píng)估的基本評(píng)估要素。

（一）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估對(duì)象

農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的評(píng)估對(duì)象概括的說就是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)屬于權(quán)利類無形資產(chǎn)。作為抵押評(píng)估的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)具備產(chǎn)權(quán)歸屬明晰，能夠用貨幣計(jì)量，能夠給農(nóng)地經(jīng)營權(quán)所有者帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益，具有可以交換的價(jià)值，能夠作為抵押物為農(nóng)地經(jīng)營權(quán)所有者融資。

（二）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估目的與評(píng)估依據(jù)

在我國，農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估的主要目的有：評(píng)估農(nóng)地的生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值和農(nóng)地的社會(huì)保障權(quán)價(jià)值，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)服務(wù)，包括評(píng)估農(nóng)地經(jīng)營權(quán)入股折資；評(píng)估農(nóng)地轉(zhuǎn)包價(jià)格；評(píng)估農(nóng)地轉(zhuǎn)讓價(jià)格；評(píng)估農(nóng)地出租價(jià)格等；農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特定目的是為各利益主體簽署抵押合同提供的重新認(rèn)定農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值參考依據(jù)，就是為了確定予以抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

表1 農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估相關(guān)依據(jù)

資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估依據(jù)就是評(píng)估工作人員在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)工作時(shí)所要遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。目前，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估可以參照的法律法規(guī)主要有：國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件；省市政府及有關(guān)部門有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件；有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；委托方提供的產(chǎn)權(quán)證件等其他評(píng)估資料，見表1 。

（三）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估原則

評(píng)估原則是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則。

根據(jù)上述分析可知，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估要保證銀行盈利性和安全性，崔宏、程鳳朝（2007）研究也表明由于抵押資產(chǎn)存在高估是造成商業(yè)銀行決策失誤、形成不良貸款的重要原因，因此，本文認(rèn)為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估在遵循上述工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則的基礎(chǔ)上還應(yīng)該遵循保守、謹(jǐn)慎性原則，要避免對(duì)其價(jià)值的高估，選擇參數(shù)時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎，未來市場情況不應(yīng)該予以太樂觀的估計(jì)，對(duì)未來可能發(fā)生的減值要充分的考慮，對(duì)收益的選擇應(yīng)該選擇下限，而成本費(fèi)用的選擇應(yīng)該使用上限。

（四）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估價(jià)值類型

目前抵押評(píng)估活動(dòng)實(shí)務(wù)中主要采用的是市場價(jià)值，而理論研究主要爭議在于是采用抵押貸款價(jià)值還是清算價(jià)值這方面，本文將從評(píng)估目的、農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)自身的特點(diǎn)以及這三種價(jià)值類型的應(yīng)用來分析在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估中應(yīng)該采取何種價(jià)值類型。

1.評(píng)估目的方面分析

《國際評(píng)估準(zhǔn)則（2010）》指出 “價(jià)值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)。”也就是說評(píng)估目的是在評(píng)估中選擇價(jià)值類型的主要依據(jù)，同樣的資產(chǎn)，由于評(píng)估目的不同，從而選擇的價(jià)值類型也會(huì)不一樣，其評(píng)估價(jià)值也會(huì)有差別。

根據(jù)前文中對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估目的的分析中，評(píng)估的特定目的是在保證銀行盈利性和安全性的前提下，確定農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的真實(shí)價(jià)值，為抵押人（涉農(nóng)中小企業(yè)）取得合理的貸款金額提供參考意見，在此評(píng)估目的基礎(chǔ)上，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估應(yīng)該采取的價(jià)值的類型是抵押貸款價(jià)值。

2.農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)特點(diǎn)分析

農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價(jià)值來源于它所能帶來的地上生產(chǎn)收益，這里的收益不僅僅與土地的質(zhì)量有關(guān)而且還與人類的勞動(dòng)和生產(chǎn)資料投入有很大的關(guān)系，再加上農(nóng)地所種植的作物生長經(jīng)營時(shí)間不等，少則幾個(gè)月多則幾年，并且價(jià)值增值具有周期性（從種子投入、管理到成熟收獲價(jià)值是逐漸上升的，然后到新一個(gè)周期又重復(fù)著上升）。

因此農(nóng)地種植作物生長周期時(shí)間不等，造成了生產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，不同種類的作物、不同地域會(huì)造成經(jīng)濟(jì)價(jià)值差別較大，作物的生長也會(huì)受到自然因素的影響，除此之外，還會(huì)受到來自市場價(jià)格波動(dòng)、管理者的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)方面因素的影響，這些都會(huì)造成農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)評(píng)估的復(fù)雜性，在價(jià)值類型選擇上，要考慮到這些風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。

3.價(jià)值類型的應(yīng)用分析

（1）市場價(jià)值的適用性分析

在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)評(píng)估中，銀行不僅僅關(guān)注農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)未來最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，更關(guān)注變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，因此抵押貸款評(píng)估已不僅僅是對(duì)標(biāo)的物的價(jià)值判斷，更是一種長期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和判斷比單純的價(jià)值估計(jì)更為重要?？紤]到這種變現(xiàn)情況，市場價(jià)值就不適用于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估。

農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款中，銀行和貸款人的地位并不是完全平等的，銀行決定著是否發(fā)放貸款以及貸款的額度；再加上市場價(jià)值評(píng)估的是在評(píng)估基準(zhǔn)日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，如果評(píng)估時(shí)處于市場虛假繁榮期，那么所評(píng)估出的價(jià)值便會(huì)偏高，當(dāng)市場條件發(fā)生變化市場價(jià)格會(huì)下降，市場價(jià)值小于貸款值，那么理性的貸款人會(huì)選擇違約，那么這樣便會(huì)加大企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，損害銀行貸款的安全，如果評(píng)估時(shí)處于市場蕭條期，市場價(jià)值會(huì)偏低，這在一定程度上抑制了抵押業(yè)務(wù)規(guī)模，對(duì)抵押人是不公平的。市場價(jià)值沒有考慮資產(chǎn)的長期持續(xù)性，從這個(gè)方面來分析，市場價(jià)值也是不適用于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的。

另外，一般來說，市場價(jià)值類型主要適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù) ，這與農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的評(píng)估目的不一致。

（2）清算價(jià)值的適用性分析

《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》第9條指出，清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

前文所分析的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)該是在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，在這個(gè)時(shí)候并沒有面臨著被迫出售和快速變現(xiàn)的這種情況，而且農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的高風(fēng)險(xiǎn)性，難以在抵押貸款時(shí)合理估算貸款到期時(shí)的清算價(jià)值，因此清算價(jià)值不適用。

目前我國商業(yè)銀行是以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上再綜合貸款企業(yè)的經(jīng)營狀況、償債能力、未來發(fā)展?fàn)顩r等方面用一定的折扣率來確定貸款額度的，如果在評(píng)估時(shí)即采用清算價(jià)值，那么會(huì)造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的重復(fù)評(píng)估，使農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值低估，從而導(dǎo)致大量優(yōu)質(zhì)客戶無法獲得足夠的貸款，損害了貸款人的利益，與評(píng)估師客觀、公正、獨(dú)立的立場是相悖的。

清算價(jià)值更多的情況下是應(yīng)用于債務(wù)人不能如期還款而將抵押資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)，而不適于直接作為抵押價(jià)值，但是可以為銀行確定抵押貸款額度提供補(bǔ)充參考。

（3）抵押貸款價(jià)值的適用性分析

《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則（2003）》準(zhǔn)則6 《以銀行安全監(jiān)管為目的及與抵押資產(chǎn)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)》中指出抵押貸款價(jià)值類型具有如下的特點(diǎn)：

①考慮資產(chǎn)長期穩(wěn)定的特點(diǎn)，剔除了偶然和不確定因素，能克服短期市場價(jià)格變化對(duì)價(jià)值的影響。

②不考慮投機(jī)性因素，謹(jǐn)慎保守的去估算抵押資產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，而不是在某種條件成立的情況下可能實(shí)現(xiàn)的最大價(jià)值。

③充分考慮當(dāng)前和未來的市場風(fēng)險(xiǎn)因素，從持續(xù)性的角度反映抵押資產(chǎn)的長期均衡價(jià)值和未來的可出售性，更注重資產(chǎn)未來收益特性。

從農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押特定評(píng)估目的——保證銀行貸款安全性和盈利性，防范貸款壞賬與金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)不損害貸款人利益來分析，采取抵押貸款價(jià)值是最合適的價(jià)值類型。

從借款人的角度來分析，抵押貸款價(jià)值考慮了農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)長期持續(xù)性、當(dāng)?shù)厥袌鰲l件、當(dāng)前用途和未來可能的替代用途，這符合借款人對(duì)于其持有的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的預(yù)期，不會(huì)損害其利益。

從銀行的角度來說，銀行在考慮借款人正常償債能力的前提下，更加關(guān)注農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)的未來變現(xiàn)能力，而抵押貸款價(jià)值考慮了農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的未來可出售性和變現(xiàn)能力，滿足銀行的貸款安全性和一定盈利性的要求。

抵押貸款價(jià)值既考慮了貸款人的利益，也保證了銀行的貸款安全，克服了市場價(jià)值的不穩(wěn)定性和清算價(jià)值難以合理預(yù)測性的缺陷，因此，本文認(rèn)為，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估價(jià)值類型應(yīng)該選擇抵押貸款價(jià)值。

（五）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估假設(shè)與評(píng)估基準(zhǔn)日

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)的基本假設(shè)主要包括三個(gè)：即公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。目前我國的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)還沒有形成一個(gè)比較公開的市場，由于信息不完全，交易雙方不能完全以公平的價(jià)格進(jìn)行交易，也不能在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，因此，在這種情況下，公開市場假設(shè)不適用于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。

農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的目的是保證銀行貸款安全，同時(shí)兼顧銀行和借款人的利益，但是如果從一開始就把評(píng)估限定在被迫出售的前提下，這顯然有悖于評(píng)估師公正、客觀的第三方立場，其評(píng)估結(jié)果不能反映農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的真實(shí)價(jià)值，顯然損害了借款人的利益。而且，清算是發(fā)生在貸款到期時(shí)，而根據(jù)上面對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的分析，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估是在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，因此，本文認(rèn)為，清算假設(shè)不適用于農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估。

銀行發(fā)放抵押貸款的目的并不是為了貸款到期時(shí)將農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行變賣后獲得本息還款，而抵押企業(yè)同樣是如此，所以銀行和貸款企業(yè)都是希望抵押貸款能正常償還，貸款企業(yè)能通過其日常經(jīng)營所得來如期歸還貸款，通過抵押貸款是雙方獲得雙贏，銀行通過設(shè)置農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押是為了盡可能收回貸款，該抵押是對(duì)債權(quán)的保證也是銀行給貸款企業(yè)如期償還所施加的一種壓力，從這個(gè)方面來說，農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估并不提前設(shè)定貸款方會(huì)變現(xiàn)所抵押的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)，而是應(yīng)該適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的，即以銀行貸款盈利性為前提的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)是處于使用狀態(tài)并將繼續(xù)下去。

一般農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方與資產(chǎn)占有方協(xié)商確定，不強(qiáng)制要求是勘估日。但評(píng)估基準(zhǔn)日距離勘估日期愈遠(yuǎn)，資產(chǎn)價(jià)值影響因素的變化程度可能性愈大，評(píng)估中的不確定性因素就愈多，評(píng)估的難度也就愈大。因此，在滿足評(píng)估目的的前提下，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)盡可能選擇在勘估日期附近，以盡量減少評(píng)估中的判斷和推測。

四、結(jié)論及進(jìn)一步思考的問題

農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款評(píng)估研究還較少，但在實(shí)務(wù)中對(duì)此需求又比較迫切，評(píng)估值的大小直接影響銀行放貸金額，本文借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的理論分析得到以下結(jié)論：

（1）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值影響因素問題：主要受農(nóng)地資源價(jià)值、家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿、農(nóng)村土地制度以及農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制等因素影響。此外，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估的特殊性表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的特殊性，二是抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性的影響。

（2）農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估基本要素問題：農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估對(duì)象是指農(nóng)地經(jīng)營權(quán)。評(píng)估目的是確定予以抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估在遵循工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則的基礎(chǔ)上還應(yīng)該遵循保守、謹(jǐn)慎性原則。農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估價(jià)值類型應(yīng)該選擇抵押貸款價(jià)值。評(píng)估假設(shè)應(yīng)為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)盡可能選擇在勘估日期附近。

未來需要進(jìn)一步考慮的問題是影響因素在考慮地區(qū)差異、人口差異、經(jīng)濟(jì)差異、政治文化差異等方面進(jìn)一步細(xì)化。在評(píng)估基本要素問題上也需要根據(jù)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為、科學(xué)制定價(jià)格，保護(hù)農(nóng)民合法收益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。

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