呂春陽

摘 要：本文運(yùn)用S-CAD政策分析法，對北京市2011年2月份的限購令政策實(shí)施后評估。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)：該政策取得了良好的效果，有效的遏制投機(jī)投資型購房，穩(wěn)定房價(jià)，保證北京市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。還發(fā)現(xiàn)，該政策存在一定的不充分?；诜治鼋Y(jié)果提出：應(yīng)該在不取消的前提下，對限購令適當(dāng)?shù)乃山?，多種調(diào)控政策并用等建議。

關(guān)鍵詞：S-CAD；限購令；房價(jià)；投機(jī)；投資型需求

一、北京市“限購令”政策背景介紹

自城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)一步深化以來，中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。房地產(chǎn)市場異常繁榮背后的非理性膨脹也日益凸顯，單純依靠市場這只“無形的手”已經(jīng)無法維持房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，政府不得不介人其中，進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，限購政策應(yīng)運(yùn)而生。

2010年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國十條”。為響應(yīng)中央政府政策，4月30日北京出臺“國十條實(shí)施細(xì)則”。2010年9月29日國家有關(guān)部委相繼出臺新的調(diào)控政策（合稱“新國五條”），房地產(chǎn)限購令被以全國性行政法規(guī)的形式固定下來。一線城市，如上海、廣州、深圳開始實(shí)施“限購令”政策。2011年1月26日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究進(jìn)一步部署房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，公布了新的政策《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（新國八條）。本文用S-CAD方法對該政策實(shí)施后分析，為進(jìn)一步房地產(chǎn)市場調(diào)控提供依據(jù)。

二、政策分析方法—S-CAD的介紹

S-CAD方法是梁鶴年教授總結(jié)的一套系統(tǒng)的政策分析方法。分析某一政策，找出該政策的一個(gè)選定觀點(diǎn)（即主導(dǎo)觀點(diǎn)（S-subjectivity）），然后對該政策進(jìn)行一致性（C-consistency）、充要性（A-adequacy）、依賴性（D-dependency）三個(gè)方面的全方位分析，即在確定政策分析觀點(diǎn)后，分別對政策的效應(yīng)、效率、實(shí)現(xiàn)的可能性分析。

三、北京市“限購令”政策的S-CAD分析

通過依賴性分析，發(fā)現(xiàn)該政策會受到投機(jī)性購房者、改善性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商的反對，受到剛性需求者的支持。雖然有反對者，但是他們會轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)政策，對政策的反對能力有限。該政策惠及眾多居民，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，會受到大力支持。所以，該政策可以順利實(shí)施，并取得一定成效。

四、“限購令”政策對北京市房地產(chǎn)市場實(shí)際影響

經(jīng)過前文的預(yù)評估，認(rèn)為限購令政策可以取得良好的效果。但還需將預(yù)期效果與實(shí)際效果進(jìn)行對比，若實(shí)際效果與預(yù)期效果相符，說明政策順利實(shí)施且有效；若實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果存在偏差，應(yīng)該分析發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差的原因。如果可能，進(jìn)一步解決方案，完善政策。

（一）房地產(chǎn)成交量

模型預(yù)期認(rèn)為商品房銷售量會有所下降。2011年2月商品房成交量急劇下降，說明投機(jī)投資性需求有效得到遏制。從圖上可以看出，該政策有效遏制了投機(jī)性需求。

（二）住房價(jià)格

限購令發(fā)布后，北京市住宅銷售價(jià)格指數(shù)變化如圖所示，房地產(chǎn)價(jià)格較去年同時(shí)期有很高的降幅，且今年每個(gè)月住宅價(jià)格基本不變。房價(jià)穩(wěn)中有降，很好的實(shí)現(xiàn)了政策的目的，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行。

（三）保障房建設(shè)量

總投資額、施工面積和新開工面積有很大提高，說明開發(fā)商提高了建設(shè)量；因此，我們可以認(rèn)為保障性住房建設(shè)量上升，同政策預(yù)評估的預(yù)期結(jié)果一致。該結(jié)果，是受多個(gè)政策綜合結(jié)果。但是，限購令政策也是非常必要的，但不一定充分。

（四）消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）

CPI從限購令發(fā)布之后一直上升，8月份后開始下降。說明限購令對指標(biāo)是有很大影響的，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。這與結(jié)論一種2011年后期商品房銷售額上升是相符的。所以，限購令對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展也是必要的。

五、結(jié)論與建議

通過以上的S-CAD政策分析法，看出政策的實(shí)施效果良好，可以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。但是，在限購令實(shí)施同時(shí)，北京市政府也采取了差別化信貸政策、稅收政策等一系列相關(guān)政策，結(jié)果的出現(xiàn)可能是這些政策共同的結(jié)果。結(jié)合實(shí)際情況，提出了一些改進(jìn)建議。

（一）放松對非本市戶籍人口的限制

限購令的存在是有必要的，但是北京市限購令對于非本市戶籍人口限制過于嚴(yán)厲。傷害了改善型需求住房者，也傷害了那些居民投資者。因此建議其放松對非本市戶籍人口只能買一套房的限制，提高其可購房源數(shù)，至少使得他們可以改善現(xiàn)有住房。

（二）明確限購令有效時(shí)間

通過分析，認(rèn)為對于北京市而言，限購令有必要一直存在。一旦撤銷限購令，必然會出現(xiàn)眾多投機(jī)者大量投資房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)市場的非正常發(fā)展。之前的限購令過于嚴(yán)厲，有必要松綁。

（三）多種調(diào)控政策相結(jié)合

限購令是硬性指標(biāo)，它在限制投機(jī)性需求同時(shí)，也抑制了其他居民（特別是非本市戶籍人口）的剛性需求。市場調(diào)控政策應(yīng)該“疏”“堵”相結(jié)合。限購令屬于“堵”，強(qiáng)勢限制居民需求，只靠該政策是無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的。其他一些政策如差別化信貸政策、房產(chǎn)稅政策、增加保障性住房供應(yīng)都是很有必要的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉堯.關(guān)于房地產(chǎn)限購令問題的研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2012.

[2] 劉旦.限購令對房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析[J].上海房地，2011， 01：13-15.

[3] 梁田，張坤.我國房地產(chǎn)“限購令”問題的分析及對策研究[J].中國住宅設(shè)施，2011，08：37-40.