李海燕

(太原師范學(xué)院 管理系,山西 晉中 030619)

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*1基于財務(wù)管理視角的個人住房貸款還款方式比較

李海燕

(太原師范學(xué)院 管理系,山西 晉中 030619)

〔摘要〕2015年以來中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)四次降準(zhǔn)降息,尤其是房地產(chǎn)政策日趨寬松,住房公積金貸款首付比例下調(diào)、部分城市取消限購、個人住房貸款利率下降等利好政策出臺后,很多住房投資者更加關(guān)注房地產(chǎn)投資．在投資額相等的情況下,住房投資者愿意選擇更經(jīng)濟更合理還款方式．文章從住房投資者的角度出發(fā),以財務(wù)管理中資金時間價值和投資的相關(guān)理論為依據(jù),對現(xiàn)有的兩種最基本住房貸款還款方式做了充分的比較,讓住房投資者就住房貸款還款方式的選擇上更理性．

〔關(guān)鍵詞〕凈現(xiàn)值法;住房貸款;還款方式

1選題背景及研究現(xiàn)狀

1979年我國在西安、南寧、柳州和梧州四個城市試點向全價個人售房,標(biāo)志著住房商品化開始實行．我國的第一筆個人住房抵押貸款是1992年由建設(shè)銀行發(fā)放的,個人住房抵押貸款從那時開始逐漸成為人們購房融資的主要方式．1996年以后銀行連續(xù)降息,刺激了個人住房貸款的發(fā)展,雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了國家的嚴(yán)格調(diào)控,但是截止到2014年底我國商業(yè)性個人住房貸款增長了六百多倍．根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),個人住房貸款余額占全部金融機構(gòu)貸款余額的比例逐年上升,已經(jīng)由1997年的0.49%上升到2014年的60%以上,個人住房貸款已經(jīng)成為我國居民消費貸款中所占比例最大的支出．

受央行連續(xù)降息的影響,選擇住房進(jìn)行貸款投資的人逐漸增多,個人住房貸款的還款方式也受到更多人的關(guān)注．個人住房貸款還款方式比較的研究一直沒有間斷過,觀點也基本趨于一致,國內(nèi)最早的研究是邵磊、陳永紅的《淺析個人住房貸款還款方式》一文,文章就還款方式做了比較,并得出結(jié)論,不同的還款方式適用于不同的購房者,購房者根據(jù)自己的積蓄和收入等情況,選擇適合自己的還款方式[1]．此后也有關(guān)于個人住房貸款還款方式優(yōu)劣比較的研究,但是這些研究無論從原理還是模型的角度來說,都是靜態(tài)的分析,將不同還款時點的還款額相加,沒有考慮貸款期內(nèi)不同時間點上支付款項的資金時間價值．雷平在《住房貸款不同還款方式比較及實證分析》一文中,首次提到了應(yīng)考慮還款期內(nèi)不同時間點還款金額的資金時間價值問題[2]．個人住房貸款的還款過程是一個長期的動態(tài)的過程,時間對于還款金額的影響也很大,充分的考慮資金的時間價值對于比較還款方式的優(yōu)劣非常重要．

資金的時間價值是財務(wù)管理中的一個重要概念,充分考慮資金的時間價值,合理安排資金的使用進(jìn)度,才能實現(xiàn)投資收益的最大化．項目投資活動是財務(wù)管理的主要內(nèi)容．實現(xiàn)財務(wù)管理的目的,達(dá)到企業(yè)價值的最大化,是每個投資者的目標(biāo)．作為個人住房的投資者,住房貸款的還款方式不同直接影響投資者的收益．財務(wù)管理對于投資項目是否可行已有非常成熟的評價理論和評價體系．現(xiàn)有的評價體系中,評價指標(biāo)有貼現(xiàn)指標(biāo)和非貼現(xiàn)指標(biāo)兩種．動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)含報酬率等是貼現(xiàn)指標(biāo),本文主要運用動態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析．

2主要還款方式比較

1998年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于統(tǒng)一個人住房貸款分期還款額計算公式的通知》中明確規(guī)定了個人住房貸款的還款方式,即等額本息法和等額本金法[3]．本文主要從分析動態(tài)的評價指標(biāo)入手,將初始投資額固定,來比較不同還款方式下,同一種投資的凈現(xiàn)值以及內(nèi)含報酬率．

案例:假設(shè)投資者所購住房區(qū)位、戶型、樓層、面積等一致,且為學(xué)區(qū)房;房屋資料100平米、兩室一廳,房屋總價72萬元,首付比例為30%,首付22萬,貸款50萬,貸款期限20年,假設(shè)貸款利率為5.15%．鑒于我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場庫存量大的特點,本案例中自購買之日起,所購房屋貸款期限內(nèi)用來出租,每年租金3萬元;第10年年末將所購房屋出售,售價80萬．為了方便計算比較,本文以一年為一個付款周期,貸款期內(nèi)共還款20次,貸款期內(nèi)采用固定利率計息．

2.1傳統(tǒng)比較

等額本息還款法,在已知貸款本金、貸款利率和還款期的情況下,運用EXCEL中的PMT(rate,nper,pv)和PPMT/IPMT(rate,per,nper,pv)函數(shù)很容易得到每期還款本金、還款利息以及每期還款數(shù)和總合計還款數(shù)．

表1　兩種還款法還款金額對比表

圖1　還款方式對比圖

通過表1對比,等額本息法下每期的還款數(shù)額相等,本金逐期增加,利息逐期減少;等額本金法下每期還款本金數(shù)額相等,利息逐期減少,每期合計還款數(shù)逐期減少;同時,在還款期數(shù)為第9期時,兩種還款方式還款金額相等,即1-8期等額本息還款金額小于等額本金還款金額,10-20期前者大于后者;從算數(shù)合計數(shù)來看等額本息方式要比等額本金方式多還76.08-72.995=3.085萬元,還款方式對比圖也顯示等額本息優(yōu)勢區(qū)域面積要小于等額本金的優(yōu)勢區(qū)域面積．如果計算止于此,結(jié)論就是在經(jīng)濟能力能達(dá)到的情況下,選擇等額本金還款方式要比等額本息方式少付出一部分利息,如果經(jīng)濟能力有限,只能退而求其次．因此,只能認(rèn)為兩種還款方式不分優(yōu)劣,只能說不同的還款方式適合不同類型收入的投資者[4]．

2.2考慮資金時間價值的還款方式比較

資金的時間價值是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的一個重要觀念,在企業(yè)的籌資、投資、營運和分配等財務(wù)活動中都有重要的影響[5]．投資活動是財務(wù)管理中的一個重要內(nèi)容,投資的目的是為了獲取收益,在初始投資額相等的情況下,投資者會追求高收益．購買住房對于非剛性需求的人來說,是一種投資行為,本文借鑒財務(wù)管理投資活動的管理中的NPV和IRR兩個指標(biāo),對上述兩種還款方式進(jìn)行比較．

2.2.1凈現(xiàn)值法

NPV是指在投資項目期內(nèi),按設(shè)定折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率,將各年凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)并求和．凈現(xiàn)值指標(biāo)充分考慮了資金的時間價值,反映各種方案的相對收益水平．一般情況下,計算凈現(xiàn)值時可選擇投資項目的資本成本、投資的機會成本率、全社會資金平均收益率、行業(yè)平均資金收益率或者企業(yè)要求的最低收益率作為貼現(xiàn)率．由于資本成本率、機會成本率以及資金平均收益率都不易于取得,為了便于對比,本文采用投資者要求的最低收益率作為貼現(xiàn)率,假設(shè)將6.15%作為本次計算的貼現(xiàn)利率．

財務(wù)管理中的凈現(xiàn)值法,主要運用于決策不同的投資方案．本文比較的是同一投資方案、不同支付方式下的凈現(xiàn)值．以上文中所述案例為計算基礎(chǔ),不同還款法下現(xiàn)金的流入、流出量以及凈現(xiàn)金流量計算如表2.

表2　兩種還款方式凈現(xiàn)金流量計算表

2.2.1.1等額本息法:

NPV=-22-0.8×(P/A,6.15%,10)-0.3×(P/A,6.15%,9)(P/F,6.15%,10)+100×(P/F,6.15%,20)=1.26

等額本金法

2.2.1.2NPV=-22-1.69×(P/F,6.15%,1)-1.58×(P/F,6.15%,2)…100.89×(P/F,6.15%,20)=0.55

通過表2計算對比,等額本息法下,1-10的凈現(xiàn)金流量為-0.8,11-19期的凈現(xiàn)金流量為-0.3,末期的凈現(xiàn)金流量為99.7,可以將其分為三段用年金現(xiàn)值和復(fù)利現(xiàn)值計算;等額本金法下,每期的凈現(xiàn)金流量都不相等,用復(fù)利現(xiàn)值法計算求和．等額本息法的凈現(xiàn)值為1.25,等額本金法的凈現(xiàn)值為0.55,可以看出對于同一套房產(chǎn)的投資,等額本息還款法投資的凈現(xiàn)值要大于等額本金還款法,由此,從投資的角度來考慮,選擇等額本息還款方式要比等額本金方式收益更大．

2.2.2內(nèi)含報酬率法

IRR是指項目投資實際可望達(dá)到的收益率,即凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率．內(nèi)含報酬率充分地考慮了資金的時間價值,動態(tài)的計算并反映投資項目的實際收益水平．在進(jìn)行投資決策時,一般選擇IRR大于投資者的期望收益率的投資．

2.2.2.1等額本息法

令NPV=-22-0.8×(P/A,i,10)-0.3×(P/A,i,9)(P/F,i,10)+100×(P/F,i,20)=0

當(dāng)i=6.15%時,NPV=1.26;當(dāng)i=7%時,NPV=-2.88;

2.2.2.2等額本金法

令NPV=-22-1.69×(P/F,i,1)-1.58×(P/F,i,2)…100.89×(P/F,i,20)=0

當(dāng)i=6.15%時,NPV=0.55;當(dāng)i=7%時,NPV=-3.713;

通過上述計算,在初始投資額相等的情況下,等額本息法的內(nèi)部收益率6.4%大于等額本金法的6.26%,等額本息還款法的收益更高．

3結(jié)論

作為決策投資項目是否可行的評價指標(biāo),NPV和IRR同樣可以用在個人住房貸款還款方式的選擇上．對于購房投資者來說,在投資標(biāo)的相同、還款期、貸款利率和未來收益相等的情況下,采用等額本息還款法的NPV和IRR都要高于等額本金還款法,說明等額本息還款法更符合投資人對收益的追求目標(biāo)．為了方便比較,案例假設(shè)投資者在貸款到期日將房屋轉(zhuǎn)讓,得出了上述結(jié)論．如果投資者在貸款期內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓,等額本息還款法的凈現(xiàn)值還是大于等額本金還款法,前者仍然優(yōu)于后者;如果投資者在貸款到期后仍持有一段時間房屋再轉(zhuǎn)讓,得出的結(jié)論仍然不變,因此,運用財務(wù)管理投資的評價指標(biāo)來評價個人住房貸款的還款方法對于住房投資者來說還是有意義的．

參考文獻(xiàn)：

[1]邵磊.3.掠籃.淺析個人住房貸款還款方式[J].中國房地產(chǎn)金融，2004(1)：33-35

[2]雷平.住房貸款不同還款方式比較及實證分析[J].經(jīng)濟師，2009(7)：25-27

[3]謝經(jīng)榮,殷紅,玉玉玫.房地產(chǎn)金融[M].北京：中國人民大學(xué)出版社, 2012

[4]禹志明.按揭貸款等額本息與等額本金還款方式的比較研究一二三模型[J].金融理論與實踐,2014(10)：113-114

[5]羊建.資金時間價值的運用與個人住房按揭貸款方式優(yōu)化選擇[J].商業(yè)時代，2013(1)：79-80

A Comparison of Repayment Methods of Individual Housing Loan Based on the Perspective of Financial Management

LI Haiyan

(Department of Management, Taiyuan Normal University, Jinzhong 030619, China)

〔Abstract〕Since the beginning of 2015, the Personal Housing Accumulation Fund Loan down payment ratio and the individual housing loan interest rates have been reduced, many housing investors are more willing to invest. In this article, an analyst was made to compare the existing two of the most basic housing loan repayment methods in the same amount of investment based on the financial management of the time value of funds and some investment related theories, from the perspective of housing investors.

〔Key words〕net present value method;housing loans;repayment methods

*收稿日期：2015-12-18

作者簡介：李海燕(1981-),女,山西忻州人,太原師范學(xué)院管理系助教,主要從事房地產(chǎn)金融研究．

〔文章編號〕1672-2027(2016)01-0065-04〔中圖分類號〕F830.572

〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A