方 芳

(中國建設(shè)銀行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部,北京100000)

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款盈利情況

方 芳

(中國建設(shè)銀行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部,北京100000)

商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;盈利

個(gè)人住房貸款作為個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要信貸產(chǎn)品,一直是商業(yè)銀行重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。2008年下半年以來,央行屢次下調(diào)房貸利率,并將個(gè)人住房貸款利率最高下浮比例提高至30%,這一政策的出臺無論是從當(dāng)前還是長遠(yuǎn)而言,都對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大影響。就商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款盈利情況進(jìn)行分析,并從改善個(gè)人住房貸款盈利貢獻(xiàn)出發(fā),提出相應(yīng)措施、建議。

為全面反映個(gè)人住房貸款盈利狀況,本文主要選取三個(gè)緯度對個(gè)人住房貸款進(jìn)行盈利測算和分析:一是2009年上半年純新發(fā)放七折利率個(gè)人住房貸款的盈利分析;二是2009年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人類貸款以及非貼公司類貸款的盈利比較分析;三是新發(fā)放個(gè)人住房貸款的盈虧平衡條件分析。

一 “七折”利率貸款盈利分析

表1 七折利率盈利測算表

經(jīng)測算,當(dāng)前商業(yè)銀行新發(fā)放的七折利率平均期限個(gè)人住房貸款基本處于微虧狀態(tài);但若按基準(zhǔn)利率(5194%)發(fā)放則具有一定盈利空間;差異的主要原因是七折利率比基準(zhǔn)利率的貸款收益率降低了178個(gè)基點(diǎn),擠占了個(gè)人住房貸款的全部利潤空間。

二 2009年上半年分類貸款盈利性比較分析

表2 2009年上半年新發(fā)放各貸款產(chǎn)品盈利比較分析表

經(jīng)測算,2009年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款盈利都低于其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款,主要原因還是個(gè)人住房貸款的利率下浮比例遠(yuǎn)高于其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款。

由于個(gè)人住房貸款的運(yùn)營成本、信貸成本合計(jì)低于其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款(分別為1112%、1173%、1119%),在假定貸款均執(zhí)行央行基準(zhǔn)利率的前提下,個(gè)人住房貸款仍可實(shí)現(xiàn)高于其他個(gè)人類貸款的稅前利潤。但由于上半年個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率下浮比例遠(yuǎn)高于其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款,因此個(gè)人住房貸款的實(shí)際收益率低于其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款,加上個(gè)人住房貸款期限較長,真實(shí)資金成本較高,因此雖然個(gè)人住房貸款的運(yùn)營成本和信貸成本相對較低,各因素相抵后,個(gè)人住房貸款的稅前利潤率仍比其他個(gè)人類貸款和非貼公司類貸款低。

三 盈虧平衡條件分析

表3 盈虧平衡分析表

為保證新發(fā)放個(gè)人住房貸款整體盈利,若以人民幣市場利率為資金成本,平均貸款收益率至少要達(dá)到4171%以上,貸款利率平均下浮比例應(yīng)控制在21%以內(nèi)。

四 結(jié)論和建議

總體判斷,在資金價(jià)格按市場參數(shù)計(jì)算、運(yùn)營成本和風(fēng)險(xiǎn)成本在目前平均水平的條件下,商業(yè)銀行當(dāng)前個(gè)人住房貸款盈利水平較以前年度有較大下降,但整體仍處于微盈狀態(tài),這種微盈狀態(tài)的主要支持因素或主要受益于2008年底存量個(gè)人住房貸款七折比例相較2009年上半年新發(fā)放貸款為低;從純新發(fā)放的七折利率個(gè)人住房貸款來看處于微虧狀態(tài)。另一方面,長期而言,個(gè)人住房貸款作為促進(jìn)住房消費(fèi)的必需信貸產(chǎn)品,必然會(huì)存在合理的利潤空間,伴隨市場主體的理性和成熟,個(gè)人住房貸款仍將具有廣闊的市場發(fā)展空間;此外,個(gè)人住房貸款可以帶動(dòng)商業(yè)銀行的信用卡、個(gè)人存款以及結(jié)算類等中間業(yè)務(wù)發(fā)展,具有較強(qiáng)的產(chǎn)品外相關(guān)收益,更是培育個(gè)人客戶的重要平臺,因此個(gè)人住房貸款仍將作為商業(yè)銀行戰(zhàn)略業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展。

基于對個(gè)人住房貸款的上述分析,從改善個(gè)人住房貸款盈利貢獻(xiàn)出發(fā),提出以下措施、建議:一是加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款七折利率管理;二是積極加強(qiáng)個(gè)人住房貸款運(yùn)營成本管理和信貸風(fēng)險(xiǎn)控制,通過有效壓縮管理成本提升盈利空間;三是積極拓展商業(yè)銀行個(gè)貸連帶的相關(guān)客戶和收入效益,以盡可能擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的利潤貢獻(xiàn)。

Resea rch on the Profitab ility of Ind iv idua l Housing Loan s to Comm erc ia l Banks

FANG Fang
(Financing and AccountantDepartment,China Construction Bank,Beijing 100000,China)

commercialbanks;individualhousing loans;p rofitability

As the main credit p roducts,individual housing loans has been strategic business of commercial banks1Since the second halfof2008,the centralbank has repeatedly lowered interest rates,and the highest indi2 vidualhousing loan interest rate has been to float downward 30%1This policy,whether from the currentor long term,has been a greater impacton individual housing loans1 In this paper,through analyzing the p rofitability of individual housing loan s to commercial banks,measures and recommendations have been put forward to imp rove the contribution of individualhousing loans1

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167322804(2010)0420065202

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