廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司　羅勁文

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的研究

廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司羅勁文

摘 要：目前，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它直接影響到了國民的生活質(zhì)量和未來國家的發(fā)展走向，但細(xì)數(shù)歷史，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史卻很短，僅有不到四十年的時間。可以說，在這種背景下許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度體系和企業(yè)管理方面還不夠完善和成熟，包括對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中所存在的風(fēng)險認(rèn)識也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這對企業(yè)乃至整個行業(yè)、對我國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展前景都是極為不利的。鑒于此，本文就圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險展開討論，探討企業(yè)在風(fēng)險管理過程中的識別與定性定量分析方法，并最終提出在項目風(fēng)險應(yīng)對中的風(fēng)險規(guī)避與風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理識別定性定量分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜且周期漫長的過程，它的風(fēng)險性高且隨時變化，這讓目前許多年輕的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中有心無力，最終面臨企業(yè)嚴(yán)重虧損甚至倒閉的結(jié)果。更重要的是，開發(fā)項目風(fēng)險所帶來的影響是雙向的，除企業(yè)本身之外，它也會嚴(yán)重影響社會及民眾的切身利益，因此，對其所存在的風(fēng)險實施針對性的一系列管理措施是極為必要的。

1　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理理論

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目具備不確定性，它體現(xiàn)在項目組織、組成、收益等多個環(huán)節(jié)中。換言之，開發(fā)項目中各個環(huán)節(jié)的組成并不是簡單的線性關(guān)系，而是相當(dāng)復(fù)雜的多分支體系，且這些分支永遠(yuǎn)處于變化之中，難以達(dá)到長期平衡狀態(tài)。而項目在不同階段其所出現(xiàn)的風(fēng)險類型、性質(zhì)以及結(jié)果也是不盡相同的。

1.1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的特征

1.1.1客觀性

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險來源于自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、文化以及市場的變化。我國剛剛步入市場經(jīng)濟(jì)化發(fā)展階段，特別是在如今的轉(zhuǎn)型期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，對商業(yè)地產(chǎn)這樣的熱門國家產(chǎn)業(yè)來說，它其中存在諸多不確定性風(fēng)險也是必然的。某些企業(yè)無法及時應(yīng)對突如其來的風(fēng)險而導(dǎo)致企業(yè)活動失敗，其主要原因就是開發(fā)項目中所存在的眾多不安定因素，這些因素甚至是無法預(yù)知的，所以，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是具備一定客觀性的。

1.1.2相對性

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險在項目推進(jìn)的每個階段所呈現(xiàn)出的類型與程度也大有不同，不同的風(fēng)險其對投資項目所產(chǎn)生的適度影響也是具有相對性的，這也為企業(yè)應(yīng)對不同風(fēng)險的管理給出了提示。只要企業(yè)開發(fā)商能夠根據(jù)不同的風(fēng)險類型及發(fā)生程度給出有針對性的項目投資組合，那就有可能在一定程度上降低風(fēng)險所帶來的威脅。

1.1.3可預(yù)測性

盡管說商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法完全規(guī)避開發(fā)項目風(fēng)險，但也并不代表說這些風(fēng)險都是完全未知的，它們都是可預(yù)測到的。這就需要企業(yè)對項目風(fēng)險擁有足夠的認(rèn)識和科學(xué)理解，例如有效的風(fēng)險識別、管理及定量評估手段，在一定程度上確實可以降低風(fēng)險對項目開發(fā)過程所帶來的影響。因此，對風(fēng)險進(jìn)行有效測量并實施定性分析、計算也是企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的最好選擇，因此，企業(yè)應(yīng)該充分利用好它的可預(yù)測性。

1.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的識別

風(fēng)險識別是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的重要環(huán)節(jié)，它為后期的風(fēng)險評估及應(yīng)對奠定了理論基礎(chǔ)。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的項目風(fēng)險識別主要包括對項目的規(guī)劃、對風(fēng)險管理的規(guī)劃、對歷史資料的整理以及對風(fēng)險類型、制約因素與假設(shè)條件的判定。對識別過程的描述則主要分為尋找、描述和確認(rèn)風(fēng)險。具體來講，風(fēng)險識別的流程應(yīng)該為以下六大步驟：確認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中所存在的不確定性→建立風(fēng)險因素列表→確定各種風(fēng)險事件的存在可能性并預(yù)測它們所能產(chǎn)生的結(jié)果→確立風(fēng)險優(yōu)先級別→對風(fēng)險因素實施分類→建立風(fēng)險目錄摘要。

如果從理論出發(fā)，在風(fēng)險識別過程中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險信息的辦法有很多，例如頭腦風(fēng)暴法，該方法的操作相對較為簡單。它的主要表現(xiàn)形式就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的集中議會討論，由企業(yè)高層管理人員集思廣益，共同探討有關(guān)于某一項目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險因素，對公司的影響、損失程度以及消除風(fēng)險后為公司帶來的收益；德爾菲法則通過專家對項目開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行識別，然后對風(fēng)險概率的平均值展開計算，以最客觀的形式分析，出項目風(fēng)險可能發(fā)生的概率，最后將數(shù)據(jù)反饋給管理層，幫助他們做出應(yīng)對風(fēng)險的最終管理決策。另外還有通過函數(shù)曲線圖與數(shù)學(xué)公式來對風(fēng)險因素及其事件所展開的描述分析以及根據(jù)實踐經(jīng)驗所總結(jié)出來的核對表方法等?？傮w而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時用來識別風(fēng)險的科學(xué)方法很多，但如何在項目開發(fā)的每個階段正確使用識別方法，從而形成有效管理，才是項目風(fēng)險管理中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

1.3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的評估

在風(fēng)險被識別之后就要進(jìn)行風(fēng)險評估，在目前的實踐經(jīng)驗及技術(shù)開發(fā)環(huán)境下，對風(fēng)險評估的方法主要包括了主客觀評估法、盈虧平衡評估法以及概率分析評估法。

首先是主客觀評估法，該方法分為主觀評估與客觀評估。其中客觀評估主要對以往項目已經(jīng)發(fā)生過的風(fēng)險狀況實施統(tǒng)計，然后通過公式計算出風(fēng)險因素發(fā)生的基本概率。該方法所計算出來的評估數(shù)據(jù)是完全客觀的，是憑借前人經(jīng)驗所得出的風(fēng)險評價意識，很少摻雜主觀因素；而反觀主觀評估則是在數(shù)據(jù)缺失的狀態(tài)下，通過管理層“頭腦風(fēng)暴”共同研究意見，以風(fēng)險發(fā)生概率來主觀計算項目中可能會出現(xiàn)的各種風(fēng)險。主觀評估主要由企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)專家來完成，他們對開發(fā)項目的風(fēng)險推斷具有科學(xué)性和可操作性，所給出的意見也具備一定價值，尤其是在風(fēng)險發(fā)生后對項目所可能產(chǎn)生的影響這一方面評價非常全面，可以幫助企業(yè)項目實現(xiàn)平穩(wěn)推進(jìn)。

其次是盈虧平衡法，該方法還叫做量本利法，它通過對開發(fā)項目的成本價格及產(chǎn)量利潤關(guān)系進(jìn)行盈虧平衡分析，從而算出在項目中達(dá)到盈虧平衡的最終狀態(tài)點，即盈虧平衡點。它的經(jīng)濟(jì)意義就在于使得項目永遠(yuǎn)保持在盈虧均衡的狀態(tài)下，并在這一基礎(chǔ)上尋求產(chǎn)量利潤及生產(chǎn)成本的最大平衡點，此時的項目就是盈利的，反之如若小于平衡點，則項目轉(zhuǎn)入虧損狀態(tài)。

某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用線性虧損平衡分析歷年來對自身開發(fā)項目關(guān)于生產(chǎn)量與營銷量的假定，假設(shè)生產(chǎn)量=營銷量，如果用Q代表二者的關(guān)系，則項目開發(fā)所消耗的總成本將主要由固定成本與變動成本兩大部分組成。在這里兩大成本與項目產(chǎn)出量是存在線性關(guān)系的，所以要通過線性函數(shù)來表述三者間的關(guān)系為：

生產(chǎn)總成本=變動成本+固定成本=單位變動成本x項目產(chǎn)出銷量+固定成本

在這里，假設(shè)生產(chǎn)總成本為TC，V為單位變動成本，F(xiàn)為固定成本，則有：

TC=VQ+F

所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的收益函數(shù)就應(yīng)該為：

AR（Q）=PQ

而成本函數(shù)應(yīng)該為：

AC（Q）=F+VQ

所以Q=F/（P-V），如圖1所示。

如圖1所示，曲線函數(shù)中Q*代表了企業(yè)的最低保本經(jīng)濟(jì)點，如果企業(yè)的產(chǎn)出規(guī)模小于Q*，企業(yè)就會出現(xiàn)虧損狀況，反之則為盈利[1]。

2　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的技術(shù)分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理不但是對項目的合理規(guī)劃過程，也是定性定量的分析過程，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠做好風(fēng)險管理的技術(shù)性前提。

2.1開發(fā)項目風(fēng)險的定性分析

對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行定性分析，實質(zhì)上就是為項目管理者提供對風(fēng)險的初步認(rèn)知及判斷。所以在定性分析方面一定要明確四個主要目的：第一，要明確項目風(fēng)險的主要來源；第二，要明確項目風(fēng)險的已知性質(zhì)；第三，要準(zhǔn)確預(yù)估項目風(fēng)險所帶來的后果；第四，要為項目風(fēng)險的后期定量分析提供有利條件。

圖1　基于盈虧平衡的企業(yè)盈利曲線函數(shù)圖

另外，定性分析的技術(shù)與方法也多種多樣，例如德爾菲法、外推法、主觀評分法等，這些方法的基本操作手段都是通過勾勒邏輯框架圖來發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致項目可能失敗的各種原因，并將其組合成為一套樹狀結(jié)構(gòu)圖，針對風(fēng)險因素一一解決問題，并對已解決問題及風(fēng)險因素予以主觀化評分，客觀積累經(jīng)驗，以便于應(yīng)對問題在未來的再次發(fā)生。

2.2開發(fā)項目風(fēng)險的定量分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素存在兩種：確定型與不確定型。所以，與此對應(yīng)的風(fēng)險定量化分析也應(yīng)該分為確定型項目風(fēng)險和不確定型項目風(fēng)險。

2.2.1確定型項目風(fēng)險的定量分析

確定型項目風(fēng)險的出現(xiàn)規(guī)律一定為1，因為它產(chǎn)生的后果是可以完全精確預(yù)測的，而且與之對應(yīng)的信息也是100％可靠的。一般來說，可以用盈虧平衡分析法來實現(xiàn)確定型項目風(fēng)險的定量分析。

如上文所述，盈虧平衡法注重對盈虧平衡點的分析，它主要將成本劃分為變動與固定兩種成本，然后對開發(fā)項目中的價格、成本與銷量進(jìn)行基于平衡關(guān)系的研究，找到最終的盈虧界限，依此來判斷項目中的各種不確定因素，并探討項目對風(fēng)險承受的最大底線。也就是說，如果盈虧平衡點越低，項目承受風(fēng)險的能力也就越大。這里采用線性盈虧平衡方法對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售收入與銷售成本、銷售量進(jìn)行分析，首先推出它的關(guān)系表達(dá)式：

（1）R=pQ（項目總收入）

（2）C=wQ+F（項目總成本）

（3）P=R-C=pQ-wQ-F=（p-w）Q-F（項目總利潤）

在上述關(guān)系中，F(xiàn)表示固定成本，Q表示銷售總量，p表示產(chǎn)品的單價價格，w表示單位產(chǎn)品的實際變動成本。基于線性盈虧平衡點分析，可以得知銷售收入與銷售成本始終應(yīng)該保持相等狀態(tài)才是合理的。那么就有：

pQ=Wq+F

所以在線性盈虧平衡點上的項目實際銷售量就應(yīng)該為：

Qb=F/（p-w）

2.2.2不確定型項目風(fēng)險定量分析

除某些已能確定的風(fēng)險因素外，還有許多風(fēng)險因素是不被確定的，它們對企業(yè)項目開發(fā)所帶來的威脅可能更大，通常情況下不確定性項目風(fēng)險量化有三種方法，它們是概率分析法、期望值法以及決策樹法。本文以期望值法為例進(jìn)行闡述。

所謂期望值法其關(guān)鍵就是期望假設(shè)某個開發(fā)項目中的項目目標(biāo)有n個風(fēng)險狀況會對項目本身產(chǎn)生影響，所以，基于此目標(biāo)的損益期望值就應(yīng)該為：

在上述期望值關(guān)系式中Pi就代表了當(dāng)情況i發(fā)生時的基本概率，而Xi則表示當(dāng)情況i發(fā)生時所產(chǎn)生的項目經(jīng)濟(jì)損益值。期望值方法對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)很有作用，尤其是它對損益期望值的判斷相當(dāng)準(zhǔn)確，因此，許多企業(yè)都希望通過計算損益期望值來判斷自身項目所要面臨的各種不確定型風(fēng)險。當(dāng)損益期望值不斷提升時，就說明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的不確定型風(fēng)險越小[2]。

3　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險應(yīng)對策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想妥善應(yīng)對開發(fā)項目所面臨的種種風(fēng)險并合理處置，就必須思考具體的應(yīng)對策略，保證在識別出風(fēng)險之后能夠合理地評估、處置風(fēng)險。在實踐中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險應(yīng)對主要可以歸納為風(fēng)險規(guī)避與風(fēng)險轉(zhuǎn)移兩大方面。

3.1風(fēng)險規(guī)避

風(fēng)險規(guī)避屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要策略之一，它專門針對某些高發(fā)性風(fēng)險展開。風(fēng)險規(guī)避的主要原則是變更開發(fā)項目原有計劃，進(jìn)而消除風(fēng)險本身或?qū)е嘛L(fēng)險產(chǎn)生的前期條件。風(fēng)險規(guī)避也是目前市場中眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所常用的風(fēng)險應(yīng)對策略。

在土地獲取過程中可能面臨拆遷后所帶來的風(fēng)險性影響，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該首先基于土地自然屬性與社會屬性與相關(guān)部門展開談判以確定土地的開發(fā)權(quán)。某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)愿意獲取城市郊區(qū)或廢舊工廠、農(nóng)田等區(qū)域的土地，因為這些土地在補(bǔ)償條件及獲取難度上比較簡單，風(fēng)險較小。而在市區(qū)范圍內(nèi)的土地則涉及過多程序和高昂的土地補(bǔ)償金。另外，不確定的人為因素也可能為土地的獲取帶來較大風(fēng)險。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠通過放棄某一區(qū)位的開發(fā)項目，合理規(guī)劃選擇方案來規(guī)避風(fēng)險也是可行的，這也是企業(yè)對自身實力評估的一個過程。即使是像萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)大企業(yè)也很少會選擇在北京市中心地段獲取土地，這是因為一方面市中心的土地價位高、獲取資格難，另一方面在市中心開發(fā)項目其可發(fā)展彈性并不大，容易陷入到激烈的城市競爭中而無法平衡項目盈虧點。對此，萬達(dá)的做法就是在北京五環(huán)以外的天竺地區(qū)、北苑地區(qū)爭取土地資格。北京五環(huán)以外地區(qū)由于開發(fā)度尚不成熟，雖然交通及地理位置并不占優(yōu)勢，但它具有很高的發(fā)展空間和很低的項目風(fēng)險，而且隨著北京市城市空間的不斷擴(kuò)容，五環(huán)以外未來成為黃金地段也只是時間問題，所以，放棄選擇市中心地區(qū)就叫做風(fēng)險規(guī)避，而選擇五環(huán)以外地區(qū)又是以較小的風(fēng)險換取未來更高的收益，這就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理在尋找合理的盈虧平衡點以后所能獲得的未來收益。

3.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的核心理念在于設(shè)法將項目開發(fā)階段所存在的風(fēng)險與應(yīng)對風(fēng)險的責(zé)任都全部轉(zhuǎn)移給第三方，所以風(fēng)險轉(zhuǎn)移也是一種對責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁，但其本質(zhì)還是不能消除風(fēng)險的。換言之，風(fēng)險轉(zhuǎn)移并不放棄或中止帶有風(fēng)險影響的項目開發(fā)活動，而是要求他人承擔(dān)，但企業(yè)也要支付給他人一定的風(fēng)險承擔(dān)費(fèi)用。一般來說，風(fēng)險轉(zhuǎn)移也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的手段之一，但是它主要應(yīng)對一些小概率卻損失率高的風(fēng)險因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要通過合同與保險來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

以項目建設(shè)階段的風(fēng)險轉(zhuǎn)移為例，開發(fā)商會在施工前利用合同條約來將自己不希望承擔(dān)或無法控制的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移給承包商，包括成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、工期風(fēng)險等。而圍繞這些風(fēng)險，開發(fā)商一般都會與承包商簽訂帶有總價上限的固定合同，并給予承包商一定的包干費(fèi)，這樣一來當(dāng)市場工程造價發(fā)生變化時，承包商也將負(fù)責(zé)承擔(dān)造價變化所帶來的成本費(fèi)用增減，這就是開發(fā)商對成本風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。而像質(zhì)量風(fēng)險與工期風(fēng)險則也由設(shè)計方及承包方來承擔(dān)，如果項目設(shè)計到位且施工質(zhì)量有保證，承包方及設(shè)計方還會得到一定的獎勵，反之則有懲罰措施，即對時間、成本的損失補(bǔ)償。

另外，保險也是開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移目標(biāo)對象，比如目前所存在的工程保險，它所主要針對的對象為建筑安裝工程以及設(shè)備災(zāi)害、自然災(zāi)害、意外事故，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移的典型范式，即第三方責(zé)任賠償保險。

4　結(jié)語

本文結(jié)合理論實踐對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中的風(fēng)險管理進(jìn)行了闡述，明確了風(fēng)險識別、評估與應(yīng)對等環(huán)節(jié)的具體操作方法。目前我國商業(yè)地產(chǎn)市場火熱，企業(yè)之間競爭激烈，但他們所面臨的風(fēng)險卻是相同的，所以作為行業(yè)一員，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多多實踐，豐富自身的風(fēng)險管理理論和方法操作運(yùn)用，盡量規(guī)避對企業(yè)及開發(fā)項目不利的因素或?qū)⑵滢D(zhuǎn)移出去，以確保開發(fā)項目的順利展開[3]。

參考文獻(xiàn)

[1]雷茂沖.恒大地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究[D].武漢科技大學(xué)，2008.

[2]沈亮.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究與應(yīng)用[D].北京郵電大學(xué)，2007.

[3]李藝.濰坊泛海城市花園項目風(fēng)險管理研究與應(yīng)用[D].中國海洋大學(xué)，2014.

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）04（b）-153-03