劉歡

摘要：作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展不僅影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而且關(guān)系著我國(guó)公民的切身利益，因此，了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特點(diǎn)，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提之一。本文通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征，指出引起其變化的原因，以期為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；特征；成因

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性較強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，其健康穩(wěn)定發(fā)展，可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但是，由于受到土地價(jià)格、住房需求以及建筑成本的影響，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直存在著巨大的波動(dòng)，因此，掌握我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體特征，分析影響其波動(dòng)的主要成因，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的有效手段之一。

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段開(kāi)始于前一次的經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷，此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于供求不平衡的狀態(tài)，并且供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，而一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這一問(wèn)題，很少甚至沒(méi)有投資開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系持續(xù)不變，但是，隨著凈需求量的增長(zhǎng)，先前供大于求的局面逐漸被扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，迎來(lái)復(fù)蘇機(jī)會(huì)。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)交易量逐漸增加，房地產(chǎn)的價(jià)格、租金也不斷增長(zhǎng)，從而促使開(kāi)發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。隨著房地產(chǎn)的需求量持續(xù)增長(zhǎng)，其供給量逐漸吃緊，致使房地產(chǎn)價(jià)格、租金快速增長(zhǎng)。從生產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)看，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)抓住機(jī)遇，大力開(kāi)發(fā)新新項(xiàng)目，從流通領(lǐng)域來(lái)看，在市場(chǎng)的刺激下，集團(tuán)消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)會(huì)迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的總投資和總規(guī)模擴(kuò)大。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退階段

在經(jīng)過(guò)一段的繁榮時(shí)期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸的縮小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者的實(shí)際承受能力，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量減少，使得供求關(guān)系發(fā)生變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)變化時(shí)，新的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目會(huì)會(huì)逐漸減少甚至停止，而已經(jīng)竣工的項(xiàng)目超過(guò)實(shí)際需求，造成房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量減少的情況。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條階段

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾日益尖銳，其競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有剛性，不可能超出一定的底線，而房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮、交易量銳減，致使房地產(chǎn)處于“有價(jià)無(wú)市”的局面，許多開(kāi)發(fā)商和投資者被“套牢”，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于蕭條狀態(tài)。

2.引起我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因

（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著影響與被影響的關(guān)系，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。一方面，房地產(chǎn)建設(shè)所需要的建材、能源、機(jī)械、交通等眾多行業(yè)的支撐，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展水平緊密聯(lián)系，而且，房地產(chǎn)的價(jià)格、交易量等會(huì)受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的金融行業(yè)的影響。另一方面，由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，會(huì)通過(guò)影響房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等方式，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大的變化，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間存在著密不可分的聯(lián)系。

（2）供需之間的關(guān)系影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

供需關(guān)系是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要原因之一，在商品經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)大生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸的發(fā)展的進(jìn)步，從而使得房地產(chǎn)內(nèi)部的供需矛盾逐漸產(chǎn)生和發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求或者供不應(yīng)求的情況時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生巨大的波動(dòng)，因此，調(diào)節(jié)供求之間的矛盾，保持供求之間的相對(duì)平衡，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提。

（3）國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盲目性和自發(fā)性，會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此需要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策予以規(guī)范和引導(dǎo)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的規(guī)范和引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)相應(yīng)的出現(xiàn)一些波動(dòng)。國(guó)家通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策、住房制度改革、貨幣政策等方式，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響房地產(chǎn)的價(jià)格和交易量，從而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（4）房地產(chǎn)的價(jià)格影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

商品的價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望的前提，因此，房地產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格在消費(fèi)者的承受范圍之內(nèi)時(shí)，會(huì)刺激消費(fèi)者的消費(fèi)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，反之，則會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而且，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成影響，使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生變化，進(jìn)而給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響。

3.結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特征，分析引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因，建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以極大的推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。