楊卓琦++張琰

收編居民存量房用于政府公租房，其實是保障性住房的一種方式

忍受了樓上兩個多月的裝修噪音，周寧原以為生活可以恢復正常時，卻發(fā)現(xiàn)樓上原本三室的房子被改造成了四室，不斷有租客來看房。他又開始了新的煩惱。

周寧希望能夠住在干凈便利、環(huán)境好、安全性高的小區(qū)，可是當自己成為房主后，他又本能地抗拒周圍租客的存在。

“租房不友好”早已不是一件新鮮事。

有人甚至說，租房要經過“九九八十一重”磨難。

在網上，有一份廣為流傳的《北京租房完全攻略》，里面列有租房避免受騙的42個“終極提醒”，其中專門提醒，“千萬不要低估在北京租房的艱難，如果不做好充分準備會付出想象不到的代價”。

政府回租空置房試驗

北京地下室、上海群租房以及廣州、深圳的城中村，是中國一線城市“蝸居”的典型生態(tài)狀態(tài)。

群租問題，一直是城市管理中的頑疾。

上海長寧區(qū)的新涇家苑就曾經群租問題嚴重。因為屬于動遷安置小區(qū)，每家基本上都有好幾套房子，除了自住外，多余的房屋基本上都被改造成群租房加以出租。

剛剛大學畢業(yè)的郭家軒坐在廣州五羊新村租住的小一居里，這個不到40平方米的出租屋一個月租價2100 元

考慮到動遷房小區(qū)可能會帶來的群租現(xiàn)象蔓延的問題，上海市長寧區(qū)政府幾年前就開始試點回租新建成動遷配套商品房閑置房源。

“試點始于長寧區(qū)群租問題比較嚴重的一個區(qū)域，是動遷安置小區(qū)新涇北苑。”上海長寧公共租賃住房運營有限公司運營部經理陳卓告訴《瞭望東方周刊》。

新涇北苑，與新涇家苑相鄰，同樣一戶多房，存在大量閑置房源。陳卓告訴本刊記者，在這兩個區(qū)域，一方面租房市場需求旺盛，虹橋機場、臨空經濟園區(qū)都在附近;另一方面，群租的蔓延導致這一區(qū)域租房市場品質較低，附近企業(yè)的員工為無法就近租到合適的住處而頭疼。

2012年，新涇北苑交房。交房的同一天，上海長寧公共租賃住房運營有限公司在小區(qū)內同步啟動了房源回租的工作。

“當時定的目標是200套，想先試驗一下，最后我們一共租下來了197套，差不多占到小區(qū)閑置房的五分之一，回租年限是6年?！标愖空f。

根據(jù)上海市公租房裝修標準，陳卓所在的公司對所有回租房屋進行了裝修，配置電視、冰箱、空調、沙發(fā)、床等家具家電。這些房屋采取單位集體承租的方式，向長寧區(qū)內企業(yè)和企業(yè)職工供應。

這些回租房一經推出立刻就被企業(yè)搶租一空。“企業(yè)人員相對比較穩(wěn)定，小區(qū)的治安和環(huán)境都有一個比較好的提升?！标愖空f。

長寧公共租賃住房運營有限公司將房子回租后，統(tǒng)一裝修、出租并管理，“房主相當于把房子租給政府，只管向政府收租金就行了”，這樣既避免了群租的可能性，又提升了小區(qū)品質，部分房主參與熱情很高。

上圖：26歲的楊雪嬌和她24歲的男友王昊在北京半地下室出租屋內一起看著她家人的照片下圖：楊雪嬌父親（左上）、母親（左下）、哥哥（右上）和奶奶的照片

陳卓介紹，他們在回租房屋時是毛坯房，按照周邊房租市場價與房主簽約，但根據(jù)公租房租金略低于市場價的原則，裝修后基本以市場價的8.5折出租。這部分的差價，如公租房的裝修、管理、稅收等成本支出，均由區(qū)財政補貼。

截至本刊記者采訪時，新涇北苑的回租房沒有出現(xiàn)過退租的情況——既沒有房主收回房子，也沒有企業(yè)不續(xù)租。

第一個試點的成功，讓長寧區(qū)擴大范圍，在其他動遷小區(qū)推進這一項目。

劍河家苑是長寧區(qū)第二個試點小區(qū)，首期回租了91套，供不應求，2015年又新收65套。

本刊記者了解到，長寧回租房目前的租金有具體的定價標準，即“前3年租金不變，后3年租金較前3年上浮5%”。

收房的時候，房東一般是能夠接受他們所定的租金價格，但也遇到問題，房東認為租賃市場發(fā)展前景良好，不愿意一下子簽太久。

“比如，我們最早的項目租金只有1700元，現(xiàn)在這個房子租金已經漲到3000元。但是如果將租賃期調整為二三年的話，涉及裝修等各種成本，對我們來說運營壓力比較大?！标愖空f。

收編居民存量房用于政府公租房，其實是保障性住房的一種方式，香港就有先例。除了上海，長沙市雨花區(qū)也以回租方式，在拆遷安置保障住房項目小區(qū)統(tǒng)一租賃300套安置房，就近為中低收入住房困難者解決安居問題。

上海市長寧區(qū)住房保障和房屋管理局住房保障科科長王峰告訴《瞭望東方周刊》，長寧區(qū)的樓宇經濟和經濟園區(qū)發(fā)展較快，外來人口也快速增長。政府的公租房只能解決一部分問題，大部分還要靠市場租賃來解決。

從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

上海易居房地產研究院智庫總監(jiān)嚴躍進告訴《瞭望東方周刊》：“在我們買房強于租房的觀念里，廉租房的叫法容易讓人尷尬，發(fā)展租賃市場一定要保證承租人的尊嚴?！?h3>“N+1”模式帶來的春天

前述周寧所說的樓上將三室變四室，是指將客廳隔成單獨一間房間進行出租。

這種情況在以前是被禁止的。

變化出現(xiàn)在2014年。那一年，北京市在首都綜治委針對群租房治理的工作會議上提出，如果房主配合整改，將可以允許一種“N+1”模式的隔斷存在，也就是說，將允許面積較大的客廳隔出一個房間用于出租。

2015年，上海市房管局等七部門也聯(lián)合發(fā)布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》，提出代理經租機構在出租房屋時，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用。

在蘑菇公寓創(chuàng)始人龍東平看來，“N+1”模式的共識成立，給租賃市場的發(fā)展帶來了春天。

本刊記者在上海黃浦區(qū)宏泰公寓的一套蘑菇公寓看到，一套精裝修的三室二廳的房子被隔成了四室，如果未被提醒，很難發(fā)現(xiàn)其中的一間是原來的客廳。

“我們會與房東簽下5年左右的托管合約，對于托管的房子，則會進行一定的標準化裝修，再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶?！饼垨|平告訴《瞭望東方周刊》。

比如，一套三室的房子可以改造成四室，四室的房子可以變成五室。

“一般的房子客廳都比較大，而且還有陽臺，我們把它隔成一間后，居住的舒適度要好于朝北的房間，甚至是次臥?！饼垨|平解釋說。

這種“N+1”模式如今已被多家品牌公寓所采用，像鏈家旗下的品牌公寓“自如”也與蘑菇公寓做法類似。

投房研究院的《2015年長租公寓報道》顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產生的房源主要流向租賃市場。而目前，無論是房東方還是租客方都面臨著很多“痛點”，交易環(huán)節(jié)、房屋品質、租后服務等方面都有極大的改善空間。

“房東沒有動力去提升房屋品質，因為不管怎樣，房子都能租出去?！饼垨|平說。

他認為，正因抓住了這幾年房地產市場的供求錯配，大量商品房入市后被閑置，同時有大量流動人口租不到有品質的房子，各種長租公寓都在這一時點爆發(fā)。僅2013～2014年獲得風險投資的長租公寓已超過10家。

有了硬件再說情懷與社交

不同于傳統(tǒng)中介要收取服務傭金，在蘑菇租房或者選擇鏈家自如公寓都不收取任何傭金和服務費。

龍東平認為，區(qū)別于傳統(tǒng)中介，蘑菇管家是一個服務型管理，還專門設置了“蘑菇管家”。租客在其平臺上看到真實的房源信息后，可以網上預約看房;之后，蘑菇管家能提供從看房到租房再到租后的一系列服務。

“我們的蘑菇公寓的房源信息可以保證百分之百真實。如果房間已被出租，或者有客人預約看房，這個房間都會從網站上下架?！蹦⒐焦芗彝魺樃嬖V《瞭望東方周刊》。

據(jù)汪煒介紹，因為網上房屋圖片都是真實的，標準化裝修下的房間風格基本一致，一般情況下租客看三四套房子就可以決定下來，甚至還有特別感性的客人只是看到圖片就決定租下。

龍東平現(xiàn)在自己就是蘑菇公寓的房客。在他看來，一個月兩三千元的房租，住在總價七八百萬元房子，精裝修、有電梯、毗鄰地鐵、小區(qū)安保到位，對工薪族來說非常超值。

在蘑菇租房的網站上，租客除了可以了解房間的情況，對于合租室友也可以有一個大致了解，如合租者的性別、星座、職業(yè)、愛好都會呈現(xiàn)在網頁里。

龍東平告訴本刊記者，他們曾做過統(tǒng)計，蘑菇公寓的房子每間的租金大約在3000～3500元，租客的月收入一般在7000元以上，這些人一般都是對生活有一定追求，比較講究生活品質的。

目前市場上的各種長租公寓，或以白領公寓為切口，或以單身公寓為門檻。

“做長租公寓，不是做情懷?！饼垨|平強調，地段、價格、安全，把基礎的東西做好了、硬件達到了才能去考慮情懷與社交。

與長寧區(qū)回租動遷房一樣，長租公寓在拿房時也基本上會簽5年左右。陳卓告訴本刊記者，在租期內毀約，房東需要支付不小的一筆違約金。

汪煒也說，“房東寧愿支付違約金也要毀約，說明他迫切想要收回，作為自然人或者公司都無可奈何”。

遇到這種情況，租客的利益如何保障？汪煒告訴本刊記者，如果發(fā)生房東突然收回房屋的情況，他們會讓租客選擇搬去其他的蘑菇公寓，并且給一個月的緩沖期，讓租客重新選擇。

2013年以來，各種品牌長租公寓發(fā)展迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京目前已有1000家左右的公寓公司，但從整個租賃市場來說，長租公寓所占的比例仍然較低。

截至2014年，全國最大的公寓企業(yè)鏈家自如服務過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。

開發(fā)商試水租賃市場

2015年，萬科開始試水長租公寓。

作為萬科在重慶的首個長租公寓項目——西九·萬科驛作了很多嘗試。比如選擇租客，要求年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時萬科與租客達成協(xié)議“客戶在租賃期內上述條件發(fā)生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

據(jù)本刊記者了解，上海萬科驛公寓在嘉定安亭的項目目前已經投入運營，但并未開展“租金抵房款”的活動。

嚴躍進告訴本刊記者，萬科的項目帶有一定的營銷性，目的是為了發(fā)展?jié)撛诳蛻?。目前，國家提出購租并舉的住房制度或市場建立，基本上可以認為中國正嘗試建立房地產第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發(fā)展總體成熟。

對于四級購租并舉市場的建立，嚴躍進認為，這需要讓部分房企積極轉變去庫存思路，從賣房轉變到租房的策略上來?！澳壳爸袊€沒有成熟的專業(yè)化租賃企業(yè)，現(xiàn)在的長租公寓不具有普遍性?！?/p>

在他看來，未來專業(yè)化的租賃企業(yè)，可以有幾種可能性：既可以是傳統(tǒng)的房地產企業(yè)，也可以是土地資源豐富，擁有工業(yè)用地的企業(yè)，還可以是帶有政府背景的保障性住房公司，或者城投公司可以去做，甚至資產管理公司也有能力做。

2015年12月中央經濟工作會議提出，要建立購租并舉的住房制度為主要方向，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。

而實際上，目前我國住宅租賃市場供應主體還比較單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮(zhèn)居民家庭。

2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，機構出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標準專業(yè)的房屋租賃服務，比如租賃合同中的租期、租金與租金調整、租賃管理、住房交付和回收標準等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用。