楊卓琦++張琰

收編居民存量房用于政府公租房，其實(shí)是保障性住房的一種方式

忍受了樓上兩個(gè)多月的裝修噪音，周寧原以為生活可以恢復(fù)正常時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓上原本三室的房子被改造成了四室，不斷有租客來看房。他又開始了新的煩惱。

周寧希望能夠住在干凈便利、環(huán)境好、安全性高的小區(qū)，可是當(dāng)自己成為房主后，他又本能地抗拒周圍租客的存在。

“租房不友好”早已不是一件新鮮事。

有人甚至說，租房要經(jīng)過“九九八十一重”磨難。

在網(wǎng)上，有一份廣為流傳的《北京租房完全攻略》，里面列有租房避免受騙的42個(gè)“終極提醒”，其中專門提醒，“千萬不要低估在北京租房的艱難，如果不做好充分準(zhǔn)備會(huì)付出想象不到的代價(jià)”。

政府回租空置房試驗(yàn)

北京地下室、上海群租房以及廣州、深圳的城中村，是中國一線城市“蝸居”的典型生態(tài)狀態(tài)。

群租問題，一直是城市管理中的頑疾。

上海長寧區(qū)的新涇家苑就曾經(jīng)群租問題嚴(yán)重。因?yàn)閷儆趧?dòng)遷安置小區(qū)，每家基本上都有好幾套房子，除了自住外，多余的房屋基本上都被改造成群租房加以出租。

剛剛大學(xué)畢業(yè)的郭家軒坐在廣州五羊新村租住的小一居里，這個(gè)不到40平方米的出租屋一個(gè)月租價(jià)2100 元

考慮到動(dòng)遷房小區(qū)可能會(huì)帶來的群租現(xiàn)象蔓延的問題，上海市長寧區(qū)政府幾年前就開始試點(diǎn)回租新建成動(dòng)遷配套商品房閑置房源。

“試點(diǎn)始于長寧區(qū)群租問題比較嚴(yán)重的一個(gè)區(qū)域，是動(dòng)遷安置小區(qū)新涇北苑?！鄙虾ｉL寧公共租賃住房運(yùn)營有限公司運(yùn)營部經(jīng)理陳卓告訴《瞭望東方周刊》。

新涇北苑，與新涇家苑相鄰，同樣一戶多房，存在大量閑置房源。陳卓告訴本刊記者，在這兩個(gè)區(qū)域，一方面租房市場需求旺盛，虹橋機(jī)場、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)都在附近;另一方面，群租的蔓延導(dǎo)致這一區(qū)域租房市場品質(zhì)較低，附近企業(yè)的員工為無法就近租到合適的住處而頭疼。

2012年，新涇北苑交房。交房的同一天，上海長寧公共租賃住房運(yùn)營有限公司在小區(qū)內(nèi)同步啟動(dòng)了房源回租的工作。

“當(dāng)時(shí)定的目標(biāo)是200套，想先試驗(yàn)一下，最后我們一共租下來了197套，差不多占到小區(qū)閑置房的五分之一，回租年限是6年。”陳卓說。

根據(jù)上海市公租房裝修標(biāo)準(zhǔn)，陳卓所在的公司對所有回租房屋進(jìn)行了裝修，配置電視、冰箱、空調(diào)、沙發(fā)、床等家具家電。這些房屋采取單位集體承租的方式，向長寧區(qū)內(nèi)企業(yè)和企業(yè)職工供應(yīng)。

這些回租房一經(jīng)推出立刻就被企業(yè)搶租一空?！捌髽I(yè)人員相對比較穩(wěn)定，小區(qū)的治安和環(huán)境都有一個(gè)比較好的提升?！标愖空f。

長寧公共租賃住房運(yùn)營有限公司將房子回租后，統(tǒng)一裝修、出租并管理，“房主相當(dāng)于把房子租給政府，只管向政府收租金就行了”，這樣既避免了群租的可能性，又提升了小區(qū)品質(zhì)，部分房主參與熱情很高。

上圖：26歲的楊雪嬌和她24歲的男友王昊在北京半地下室出租屋內(nèi)一起看著她家人的照片下圖：楊雪嬌父親（左上）、母親（左下）、哥哥（右上）和奶奶的照片

陳卓介紹，他們在回租房屋時(shí)是毛坯房，按照周邊房租市場價(jià)與房主簽約，但根據(jù)公租房租金略低于市場價(jià)的原則，裝修后基本以市場價(jià)的8.5折出租。這部分的差價(jià)，如公租房的裝修、管理、稅收等成本支出，均由區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。

截至本刊記者采訪時(shí)，新涇北苑的回租房沒有出現(xiàn)過退租的情況——既沒有房主收回房子，也沒有企業(yè)不續(xù)租。

第一個(gè)試點(diǎn)的成功，讓長寧區(qū)擴(kuò)大范圍，在其他動(dòng)遷小區(qū)推進(jìn)這一項(xiàng)目。

劍河家苑是長寧區(qū)第二個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，首期回租了91套，供不應(yīng)求，2015年又新收65套。

本刊記者了解到，長寧回租房目前的租金有具體的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即“前3年租金不變，后3年租金較前3年上浮5%”。

收房的時(shí)候，房東一般是能夠接受他們所定的租金價(jià)格，但也遇到問題，房東認(rèn)為租賃市場發(fā)展前景良好，不愿意一下子簽太久。

“比如，我們最早的項(xiàng)目租金只有1700元，現(xiàn)在這個(gè)房子租金已經(jīng)漲到3000元。但是如果將租賃期調(diào)整為二三年的話，涉及裝修等各種成本，對我們來說運(yùn)營壓力比較大?！标愖空f。

收編居民存量房用于政府公租房，其實(shí)是保障性住房的一種方式，香港就有先例。除了上海，長沙市雨花區(qū)也以回租方式，在拆遷安置保障住房項(xiàng)目小區(qū)統(tǒng)一租賃300套安置房，就近為中低收入住房困難者解決安居問題。

上海市長寧區(qū)住房保障和房屋管理局住房保障科科長王峰告訴《瞭望東方周刊》，長寧區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)園區(qū)發(fā)展較快，外來人口也快速增長。政府的公租房只能解決一部分問題，大部分還要靠市場租賃來解決。

從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《瞭望東方周刊》：“在我們買房強(qiáng)于租房的觀念里，廉租房的叫法容易讓人尷尬，發(fā)展租賃市場一定要保證承租人的尊嚴(yán)?！?h3>“N+1”模式帶來的春天

前述周寧所說的樓上將三室變四室，是指將客廳隔成單獨(dú)一間房間進(jìn)行出租。

這種情況在以前是被禁止的。

變化出現(xiàn)在2014年。那一年，北京市在首都綜治委針對群租房治理的工作會(huì)議上提出，如果房主配合整改，將可以允許一種“N+1”模式的隔斷存在，也就是說，將允許面積較大的客廳隔出一個(gè)房間用于出租。

2015年，上海市房管局等七部門也聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見的通知》，提出代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí)，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用。

在蘑菇公寓創(chuàng)始人龍東平看來，“N+1”模式的共識成立，給租賃市場的發(fā)展帶來了春天。

本刊記者在上海黃浦區(qū)宏泰公寓的一套蘑菇公寓看到，一套精裝修的三室二廳的房子被隔成了四室，如果未被提醒，很難發(fā)現(xiàn)其中的一間是原來的客廳。

“我們會(huì)與房東簽下5年左右的托管合約，對于托管的房子，則會(huì)進(jìn)行一定的標(biāo)準(zhǔn)化裝修，再從空間和時(shí)間上進(jìn)行拆分并出租給用戶。”龍東平告訴《瞭望東方周刊》。

比如，一套三室的房子可以改造成四室，四室的房子可以變成五室。

“一般的房子客廳都比較大，而且還有陽臺，我們把它隔成一間后，居住的舒適度要好于朝北的房間，甚至是次臥?！饼垨|平解釋說。

這種“N+1”模式如今已被多家品牌公寓所采用，像鏈家旗下的品牌公寓“自如”也與蘑菇公寓做法類似。

投房研究院的《2015年長租公寓報(bào)道》顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產(chǎn)生的房源主要流向租賃市場。而目前，無論是房東方還是租客方都面臨著很多“痛點(diǎn)”，交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)等方面都有極大的改善空間。

“房東沒有動(dòng)力去提升房屋品質(zhì)，因?yàn)椴还茉鯓?，房子都能租出去?！饼垨|平說。

他認(rèn)為，正因抓住了這幾年房地產(chǎn)市場的供求錯(cuò)配，大量商品房入市后被閑置，同時(shí)有大量流動(dòng)人口租不到有品質(zhì)的房子，各種長租公寓都在這一時(shí)點(diǎn)爆發(fā)。僅2013～2014年獲得風(fēng)險(xiǎn)投資的長租公寓已超過10家。

有了硬件再說情懷與社交

不同于傳統(tǒng)中介要收取服務(wù)傭金，在蘑菇租房或者選擇鏈家自如公寓都不收取任何傭金和服務(wù)費(fèi)。

龍東平認(rèn)為，區(qū)別于傳統(tǒng)中介，蘑菇管家是一個(gè)服務(wù)型管理，還專門設(shè)置了“蘑菇管家”。租客在其平臺上看到真實(shí)的房源信息后，可以網(wǎng)上預(yù)約看房;之后，蘑菇管家能提供從看房到租房再到租后的一系列服務(wù)。

“我們的蘑菇公寓的房源信息可以保證百分之百真實(shí)。如果房間已被出租，或者有客人預(yù)約看房，這個(gè)房間都會(huì)從網(wǎng)站上下架?！蹦⒐焦芗彝魺樃嬖V《瞭望東方周刊》。

據(jù)汪煒介紹，因?yàn)榫W(wǎng)上房屋圖片都是真實(shí)的，標(biāo)準(zhǔn)化裝修下的房間風(fēng)格基本一致，一般情況下租客看三四套房子就可以決定下來，甚至還有特別感性的客人只是看到圖片就決定租下。

龍東平現(xiàn)在自己就是蘑菇公寓的房客。在他看來，一個(gè)月兩三千元的房租，住在總價(jià)七八百萬元房子，精裝修、有電梯、毗鄰地鐵、小區(qū)安保到位，對工薪族來說非常超值。

在蘑菇租房的網(wǎng)站上，租客除了可以了解房間的情況，對于合租室友也可以有一個(gè)大致了解，如合租者的性別、星座、職業(yè)、愛好都會(huì)呈現(xiàn)在網(wǎng)頁里。

龍東平告訴本刊記者，他們曾做過統(tǒng)計(jì)，蘑菇公寓的房子每間的租金大約在3000～3500元，租客的月收入一般在7000元以上，這些人一般都是對生活有一定追求，比較講究生活品質(zhì)的。

目前市場上的各種長租公寓，或以白領(lǐng)公寓為切口，或以單身公寓為門檻。

“做長租公寓，不是做情懷?！饼垨|平強(qiáng)調(diào)，地段、價(jià)格、安全，把基礎(chǔ)的東西做好了、硬件達(dá)到了才能去考慮情懷與社交。

與長寧區(qū)回租動(dòng)遷房一樣，長租公寓在拿房時(shí)也基本上會(huì)簽5年左右。陳卓告訴本刊記者，在租期內(nèi)毀約，房東需要支付不小的一筆違約金。

汪煒也說，“房東寧愿支付違約金也要?dú)Ъs，說明他迫切想要收回，作為自然人或者公司都無可奈何”。

遇到這種情況，租客的利益如何保障？汪煒告訴本刊記者，如果發(fā)生房東突然收回房屋的情況，他們會(huì)讓租客選擇搬去其他的蘑菇公寓，并且給一個(gè)月的緩沖期，讓租客重新選擇。

2013年以來，各種品牌長租公寓發(fā)展迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京目前已有1000家左右的公寓公司，但從整個(gè)租賃市場來說，長租公寓所占的比例仍然較低。

截至2014年，全國最大的公寓企業(yè)鏈家自如服務(wù)過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。

開發(fā)商試水租賃市場

2015年，萬科開始試水長租公寓。

作為萬科在重慶的首個(gè)長租公寓項(xiàng)目——西九·萬科驛作了很多嘗試。比如選擇租客，要求年齡35歲以下、無子女、積極上進(jìn)的新青年群體，同時(shí)萬科與租客達(dá)成協(xié)議“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”。

據(jù)本刊記者了解，上海萬科驛公寓在嘉定安亭的項(xiàng)目目前已經(jīng)投入運(yùn)營，但并未開展“租金抵房款”的活動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴本刊記者，萬科的項(xiàng)目帶有一定的營銷性，目的是為了發(fā)展?jié)撛诳蛻?。目前，國家提出購租并舉的住房制度或市場建立，基本上可以認(rèn)為中國正嘗試建立房地產(chǎn)第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發(fā)展總體成熟。

對于四級購租并舉市場的建立，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這需要讓部分房企積極轉(zhuǎn)變?nèi)齑嫠悸罚瑥馁u房轉(zhuǎn)變到租房的策略上來?！澳壳爸袊€沒有成熟的專業(yè)化租賃企業(yè)，現(xiàn)在的長租公寓不具有普遍性?！?/p>

在他看來，未來專業(yè)化的租賃企業(yè)，可以有幾種可能性：既可以是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，也可以是土地資源豐富，擁有工業(yè)用地的企業(yè)，還可以是帶有政府背景的保障性住房公司，或者城投公司可以去做，甚至資產(chǎn)管理公司也有能力做。

2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要建立購租并舉的住房制度為主要方向，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

而實(shí)際上，目前我國住宅租賃市場供應(yīng)主體還比較單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮(zhèn)居民家庭。

2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，機(jī)構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標(biāo)準(zhǔn)等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用。