馮小龍， 武 霞， 張 轉(zhuǎn)

(1.陜西省土地整理中心，陜西西安 710075；2.68036部隊，陜西西安 710061；3.陜西國源科技工程有限公司，陜西西安 710082)

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中觀視角下的韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用評價

馮小龍1， 武 霞2， 張 轉(zhuǎn)3

(1.陜西省土地整理中心，陜西西安 710075；2.68036部隊，陜西西安 710061；3.陜西國源科技工程有限公司，陜西西安 710082)

摘要基于韓城市中心城區(qū)2012年建設(shè)用地利用現(xiàn)狀，從中觀視角出發(fā)，通過基礎(chǔ)資料收集、實地調(diào)研、數(shù)據(jù)處理分析，選取評價指標體系，確定指標權(quán)重，構(gòu)建綜合評價模型。按照功能區(qū)劃分依據(jù)，劃分居住、商業(yè)、工業(yè)3種不同類型功能區(qū)，運用綜合評價法測算各功能區(qū)的土地利用集約度。結(jié)果表明：韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀利用方式以集約利用和中度利用為主，占到了評價區(qū)總面積的80.34%；低效用地僅占評價區(qū)總面積的19.66%；土地集約利用潛力挖潛方向集中在居住用地和工業(yè)用地，商業(yè)用地潛力較小。根據(jù)評價結(jié)果，提出了減少農(nóng)村居民點用地、保護老城區(qū)古建筑、工業(yè)企業(yè)向北部工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移、加大中心城區(qū)邊緣地帶住宅用地的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建設(shè)等提高土地利用效率的對策建議。

關(guān)鍵詞中觀視角；集約利用；中心城區(qū)建設(shè)用地；韓城市

隨著我國城市化、工業(yè)化進程的加速，建設(shè)用地需求量增大，既要保證經(jīng)濟社會發(fā)展又要控制建設(shè)用地新增規(guī)模，就必須節(jié)約通過集約利用土地、提高土地利用效益來控制新增建設(shè)用地。一般城市土地節(jié)約集約利用評價分宏觀、中觀、微觀3個層次[1]。宏觀層次的評價是以整個區(qū)域為評價對象，評價指標主要包括區(qū)域空間格局合理性、土地利用強度、增長耗地、用地彈性和土地管理績效等方面；中觀層次的評價以城市功能區(qū)為對象，側(cè)重從城市用地的功能差異(如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū))，評價不同功能區(qū)土地的使用效率和潛力；微觀層次的評價則是以具體地塊為評價對象，評價指標主要包括容積率、建筑密度、經(jīng)濟產(chǎn)出和環(huán)境指數(shù)等[2-4]。就中觀層次評價下的城市建設(shè)用地而言，集約利用就是要在保證區(qū)域社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，增加建設(shè)用地的投入，提高建設(shè)用地的人口承載力和經(jīng)濟產(chǎn)出能力，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境效益的最大化。

筆者以陜西省韓城市中心城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地為研究對象，從中觀層次出發(fā)，在劃分功能區(qū)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建各功能區(qū)建設(shè)用地集約利用評價指標體系，對各功能區(qū)建設(shè)用地集約利用程度進行評價，對于促進城市土地內(nèi)涵挖潛和集約式擴張、緩解土地供需矛盾、實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

1研究區(qū)概況

韓城市位于陜西省東部，黃河西岸，關(guān)中平原東北隅。2012年全市轄2個街道辦事處10個鎮(zhèn)，市政府駐地新城街道辦事處。韓城市中心城區(qū)東臨黃河，西依象山，南瞰涺水，北靠煤鄉(xiāng)，中部有臺地將新老城自然分割。城市中心城區(qū)主要涉及金城辦、新城辦和西莊鄉(xiāng)。其中，金城辦位于老城區(qū)，以古建筑保護、文保旅游為主導；新城區(qū)位于老城北側(cè)的臺地上，是全市的政治、經(jīng)濟、文教和商貿(mào)中心。

2012年5月，韓城市被確定為陜西省內(nèi)計劃單列市試點，隨著社會經(jīng)濟快速增長，建設(shè)用地需求增加，2012年的新一輪城市總體規(guī)劃采用集中式布局，中心城區(qū)形成“一核兩片、三廊六組團”的城市空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

根據(jù)2012年韓城市土地利用變更調(diào)查結(jié)果，全市土地總面積159 160.27 hm2，其中建設(shè)用地面積為10 815.22 hm2。韓城市中心城區(qū)評價工作地域建設(shè)用地總面積為2 236.05 hm2，占全市建設(shè)用地總面積的20.68%。其中，居住用地1 385.15 hm2，商服用地160.60 hm2，工礦倉儲用地196.49 hm2，教育用地8.42 hm2，機關(guān)團體用地38.06 hm2，城市道路廣場用地331.74 hm2，其他建設(shè)用地115.59 hm2，分別占建設(shè)用地總面積的61.95%、7.18%、8.79%、0.38%、1.70%、14.84%、5.16%。

2韓城市功能區(qū)的劃分

2.1功能區(qū)劃分原則功能區(qū)是指土地使用功能、使用強度、土地利用方向、基準地價等條件大體一致的區(qū)域。其劃分與合并按照土地開發(fā)利用強度的均質(zhì)性、土地利用結(jié)構(gòu)的相似性、土地利用方向的一致性等特點[5-6]，并綜合考慮地形與地物邊界一致性、行政區(qū)劃相對完整性和基準地價保持一致性等原則將城市劃分為若干個功能區(qū)，功能區(qū)數(shù)量取決于城市規(guī)模和評價范圍的大小。

居住功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)等不同功能區(qū)劃分原則：居住功能區(qū)范圍內(nèi)住宅用地、居住區(qū)級以下(含居住區(qū)級)的公共服務(wù)設(shè)施用地面積比例應(yīng)分別占功能區(qū)總面積的50%以上和12%～25%；商業(yè)功能區(qū)范圍內(nèi)商業(yè)用地(含商務(wù)、金融、服務(wù)業(yè)等用地)面積比例應(yīng)達到功能區(qū)總面積的60%以上，原則上屬于居住區(qū)級以上(不含居住區(qū)級)的商業(yè)金融等公建用地；工業(yè)功能區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地和倉儲用地)面積比例應(yīng)達到功能區(qū)總面積的40%以上[7]。

2.2功能區(qū)劃分結(jié)果以2011年韓城市城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，根據(jù)外業(yè)實地調(diào)查，結(jié)合2012年韓城市衛(wèi)星遙感影像圖對其進行更新補繪，提取城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍以外、土地利用總體規(guī)劃中心城區(qū)規(guī)模邊界控制范圍以內(nèi)的2012年韓城市土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)的所有建設(shè)用地，與更新過的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍內(nèi)的建設(shè)用地進行合并，得到中心城區(qū)評價工作地域范圍內(nèi)所有現(xiàn)狀建設(shè)用地。在此基礎(chǔ)上，添加行政界線、線狀地物等基礎(chǔ)地理要素，作為城市用地評價工作地域現(xiàn)狀底圖。

在確定的工作地域用地現(xiàn)狀圖上，依據(jù)功能區(qū)劃分原則、城市用地結(jié)構(gòu)以及城市規(guī)劃主導用途劃分居住功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)。此次城市中心城區(qū)共劃分153個功能區(qū)，其中居住功能區(qū)137個、商業(yè)功能區(qū)9個、工業(yè)功能區(qū)7個。該劃分結(jié)果基本符合韓城市中心城區(qū)用地現(xiàn)狀：對于像韓城市這樣的小城市，大型商業(yè)綜合體相對較少，大多是沿街的小商鋪，服務(wù)范圍較小，不能獨立劃分為商業(yè)功能區(qū)；現(xiàn)有的工業(yè)將按照規(guī)劃搬遷至北部的工業(yè)園區(qū)，逐步從中心城區(qū)移出，因此工業(yè)功能區(qū)也相對較少；中心城區(qū)以居住為主，居住功能區(qū)總數(shù)占到3大類功能區(qū)總數(shù)的90%。

3韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用評價

3.1評價方法

3.1.1評價體系構(gòu)建。功能區(qū)評價指標選取是在遵循綜合性、層次性、系統(tǒng)性、獨立性和可操作性等原則的基礎(chǔ)上，重點考慮土地利用強度、投入狀況和經(jīng)濟效益，根據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》，結(jié)合居住、商業(yè)和工業(yè)功能區(qū)的具體特征，選取具有代表性的指標，構(gòu)建城市中心城區(qū)各功能區(qū)建設(shè)用地利用狀況評價指標體系(表1)。

表1　韓城市中心城區(qū)不同功能區(qū)節(jié)約集約用地評價指標

3.1.2現(xiàn)狀值確定。以城市中心城區(qū)用地評價工作現(xiàn)狀底圖為基礎(chǔ)，根據(jù)各功能區(qū)選取的評價指標和指標計算公式，收集資料和相關(guān)數(shù)據(jù)，計算指標現(xiàn)狀值，見表2。

3.1.3理想值確定。根據(jù)國家土地使用技術(shù)標準、韓城市土地利用總體規(guī)劃、韓城市城市總體規(guī)劃，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)資料，初步制定各項指標理想值參考范圍，并結(jié)合專家咨詢最終確定韓城市各功能區(qū)指標的理想值，列入表2。例如，居住功能區(qū)人口密度理想值確定是依據(jù)《韓城市總體規(guī)劃(2012-2030年)》中的規(guī)定，人均建筑面積為35 m2，換算到人口密度為291人/ hm2，根據(jù)目標值法，確定人口密度的上限為291人/ hm2。根據(jù)1/4分位數(shù)法，確定人口密度的下限為87人/ hm2，即人口密度理想值為87～291人/ hm2。

3.1.4指標標準化。為使數(shù)據(jù)間具有可比性，需對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理，以消除單位和量綱，得到每項指標的評價分值。各指標標準化值所對應(yīng)的是建設(shè)用地達到集約利用理想要求時的指標水平，其對應(yīng)的指標分值為100%。指標分為正指標和適度指標，二者處理方法各不相同[7-9]。

正指標：Fi=bi/ui

式中，F(xiàn)i為第i項指標的評價得分值；bi為第i項指標的實際值；ui為第i項指標的理想值；ui1、ui2分別為第i項適度指標理想值的下界和上界。

3.1.5指標權(quán)重確定。該研究采用特爾斐法來確定節(jié)約集約利用評價指標的權(quán)重，計算公式為：

式中，Wi為第i項指標的權(quán)重；Eij為專家j對于第i項指標的打分；n為專家總數(shù)。

該研究選取了27位對韓城市社會發(fā)展和土地利用等比較熟悉的專家和學者，對各項指標的權(quán)重進行兩輪打分，確定韓城市各功能區(qū)指標的權(quán)重值，列入表2，并對權(quán)重結(jié)果進行方差分析。

3.1.6集約度計算。各功能區(qū)土地利用集約度是將各指標分值乘以各自的權(quán)重，進行加和求得各功能區(qū)土地利用集約度，計算公式為[7，10-12]：

式中，λ為功能區(qū)的土地利用集約度；βi為第i項指標權(quán)重；Fi為第i項指標的標準化值。

表2　韓城市各功能區(qū)土地集約利用評價指標權(quán)重和理想值

3.1.7集約類型劃分。按照《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》要求，城市土地可分為低度、中度、集約、過度利用土地等4種類型[7]，結(jié)合韓城市各功能區(qū)實際集約度分值，將過度利用類型定義在[95，100]，集約利用類型定義在[75，95)，中度利用類型定義在[50，75)，低度利用類型定義在[0，50)。

韓城市中心城區(qū)集約度分值區(qū)間為[26.77，94.51]，劃分為集約、中度、低度3種利用類型，其分布見圖1。其中，集約利用類型集中在中心城區(qū)，低度利用類型主要分布在中心城區(qū)邊緣地帶。

3.2評價結(jié)果分析從各功能區(qū)的評價結(jié)果來看，集約利用土地面積為402.92 hm2，占總功能區(qū)面積的42.27%；中度利用土地面積為362.87 hm2，占總功能區(qū)面積的38.07%；低度利用土地面積為187.45 hm2，占總功能區(qū)面積的19.66%。韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用評價結(jié)果匯總見表3。

3.2.1居住功能區(qū)評價結(jié)果分析。韓城市中心城區(qū)居住功能區(qū)共137個，總面積為906.03 hm2，劃分為3種利用類型，其中集約利用面積為385.73 hm2，占居住功能區(qū)土地面積的42.57%；中度利用面積為339.77 hm2，占居住功能區(qū)土地面積的38.40%；低度利用面積為180.95 hm2，占居住功能區(qū)土地面積的19.03%。

圖1 韓城市各功能區(qū)土地集約利用類型分布Fig. 1　The distribution of land intensive utilization of each function area in Hancheng City

從圖1可知，越是靠近市中心區(qū)域居住用地集約度就越高，而城市邊緣地帶集約度普遍較低。由于城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展、人口分布等各種原因，各片區(qū)居住用地集約利用呈現(xiàn)不同特點。從整體上看，韓城市居住用地集約利用水平相對較高，中度利用與集約利用土地占居住用地總量的80.99%。新城辦西面和東面土地利用狀況類型主要以中度利用為主，另有一些零散分布的低度利用居住用地。低度利用土地所占比重較低，主要分布在中心城區(qū)北面的邊緣地帶，也是今后土地利用的集中挖潛區(qū)。

3.2.2商業(yè)功能區(qū)評價結(jié)果分析。韓城市中心城區(qū)商業(yè)用地集約利用面積為4.65 hm2，占商業(yè)功能區(qū)土地面積的23.71%；中度利用面積為14.96 hm2，占商業(yè)功能區(qū)土地面積的76.29%。

從商業(yè)類型來看，一般零售商業(yè)和商務(wù)金融服務(wù)業(yè)土地集約程度較高，主要分布于中心城區(qū)，如位于韓城市新城辦金塔中路天惠億家超市商業(yè)功能片區(qū)。而專業(yè)批發(fā)商業(yè)土地集約程度較低，主要分布于中心城區(qū)邊緣地帶，如位于韓城市新城辦普照路和煙泉路交叉口西南角建材市場商業(yè)功能片區(qū)。

表3　韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用評價結(jié)果

從地域分布上看，集約利用區(qū)域主要分布在太史大街和龍門大街之間的商業(yè)區(qū)及金塔路商業(yè)區(qū)，這些地區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通條件便利、人口密度較大等使得該地區(qū)商業(yè)用地集約程度高。新城辦的建材市場和西峙建材商城這2個商業(yè)功能片區(qū)，位于中心城區(qū)的邊緣地帶，占地面積較大，容積率較低，均為中度利用。在以后的規(guī)劃發(fā)展中，可以適當提高土地的資本、勞動力等投入，或者在規(guī)劃許可范圍內(nèi)適當提高建筑容積率與建筑密度，進一步提高商業(yè)用地利用程度。

3.2.3工業(yè)功能區(qū)評價結(jié)果分析。韓城市中心城區(qū)工業(yè)用地集約利用面積為11.59 hm2，占工業(yè)功能區(qū)土地面積的43.49%；低度利用面積為15.06 hm2，占工業(yè)功能區(qū)土地面積的56.51%。集約利用功能片區(qū)主要是以紡織業(yè)為主的制造業(yè)。近年來，韓城市對越紅紡織、河瀆紡織等一批輕紡工業(yè)進行技術(shù)改進產(chǎn)業(yè)升級，促使輕工業(yè)迅速崛起。低度利用功能片區(qū)以倉儲、機械廠為主。

從評價指標上看，工業(yè)片區(qū)集約利用土地的平均容積率比中度利用土地大。這說明工業(yè)用地集約利用類型與各功能片區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型有較大的關(guān)聯(lián)。從基礎(chǔ)設(shè)施完備度來看，韓城市中心城區(qū)工業(yè)用地的差異不大。從經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)、單位用地固定資產(chǎn)總額和單位用地工業(yè)總產(chǎn)值來看，集約利用類型投入產(chǎn)出強度大于中度利用類型。

4結(jié)論與建議

該研究對韓城市中心城區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)用地集約利用情況進行了分析，主要劃分了居住功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)，通過構(gòu)建功能區(qū)評價指標體系對各功能區(qū)進行集約度評價。從各功能區(qū)的評價結(jié)果來看，韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地以集約利用和中度利用為主，低效利用多集中分布于中心城區(qū)的外圍區(qū)域。從3大功能區(qū)利用狀況看，居住用地有一定的挖潛潛力，商業(yè)用地和工業(yè)用地現(xiàn)狀利用較為集約，內(nèi)部挖潛潛力較小。

為進一步提高韓城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用水平，提出以下幾點建議：①對中心城區(qū)邊緣的農(nóng)村居民點進行有效整理，減少零散農(nóng)村居民點用地；②保護老城區(qū)古建筑，加快完善公共配套服務(wù)設(shè)施，打造以旅游業(yè)為主導的古城文化保護區(qū)；③中心城區(qū)的工業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃對用地功能的調(diào)整逐步建立退出機制，向北部工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移；④對中心城區(qū)邊緣地帶的住宅用地，應(yīng)該進一步加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建設(shè)的投入，提高土地利用率。

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Intensive Utilization Evaluation of Central Urban Construction Land in Hancheng City from Medium-scale View

FENG Xiao-long1, WU Xia2, ZHANG Zhuan3

(1. Shaanxi Land Consolidation Center, Xi’an, Shaanxi 710075; 2. 68036 Troops, Xi’an, Shaanxi 710061; 3. Shaanxi Guoyuan Engineering Technology Co. Ltd., Xi’an, Shaanxi 710082)

AbstractBased on construction land utilization status in central region of Hancheng City in 2012, from medium-scale perspective, through basic data collection, field investigation, data processing analysis, selecting evaluation index system, determining index weight, the comprehensive evaluation model was constructed. Land use intensive degree of each function area(residential, business and industry area) was measured by using comprehensive evaluation method. The results showed that intensive use and moderate use are main construction land utilization ways in central region of Hancheng City, acounting for 80.34%; inefficient land use only accounted for 19.66% of total evaluation area; residential land and industrial land had great potential for land intentive use. According to evaluation results, several suggestions were proposed: reducing rural residential land, protecting ancient buildings, strengthening infrastructure and public service facilities construction.

Key wordsMedium-scale view; Intensive utilization; Construction land of central city; Hancheng City

基金項目國土資源部《關(guān)于原平等20個小城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價項目》([2013]438號)。

作者簡介馮小龍(1971- )，男，陜西臨潼人，工程師，從事土地整治項目管理、節(jié)約集約用地研究。

收稿日期2016-02-22

中圖分類號S 29；F 301.2

文獻標識碼A

文章編號0517-6611(2016)10-232-04