徐圣玉

案例：甲乙為兄妹，2008年時(shí)為了改善其父母的居住條件，乙向遠(yuǎn)在他國(guó)的甲提議合力為父母購買一套約90平方米的住房。由于考慮到乙經(jīng)濟(jì)能力有限，雙方商定由甲一人出資購買，《商品房買賣合同》的簽訂及所有權(quán)登記皆以甲的名義。甲出具了經(jīng)我國(guó)駐所在國(guó)使領(lǐng)館公證的授權(quán)委托書，委托乙代理簽訂《商品房買賣合同》和申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的法律行為，并匯購房款40萬元予乙。后來，乙以自己的名義簽訂了《商品房買賣合同》，并將房屋所有權(quán)登記至自己的名下。2015年春，甲回國(guó)得知其情，在與乙商量無果的情況下，向合肥市廬陽區(qū)人民法院提起確權(quán)之訴，訴求確認(rèn)該房屋權(quán)利歸甲所有，該法院作出生效的確權(quán)判決，支持了甲的訴求。

一、分析

甲憑生效的確權(quán)判決向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。在登記類型及是否要履行完（免）稅手續(xù)的選擇上存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)為更正登記并無需辦理完（免）稅手續(xù)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)為轉(zhuǎn)移登記并需辦理完（免）稅手續(xù)。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。這里的登記簿記載錯(cuò)誤應(yīng)作廣義上的理解，即登記簿記載與真實(shí)狀況不一致。具體有三種錯(cuò)誤形式：一是登記機(jī)構(gòu)登記時(shí)的筆誤而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；二是登記的原因行為失去效力而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；三是登記后新的法律事實(shí)出現(xiàn)而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。相對(duì)于廣義的登記錯(cuò)誤，更正登記也應(yīng)作廣義上的理解，其廣義的更正登記應(yīng)包括狹義的更正登記和轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)錯(cuò)誤的形式為前述一、二種，更正后的權(quán)利歸屬不變或權(quán)利回歸原登記的權(quán)利人的，稱之為狹義的更正登記。當(dāng)錯(cuò)誤的形式為前述第三種，更正后的房屋權(quán)利歸屬原權(quán)利人或第三人的，應(yīng)為廣義上的更正登記即轉(zhuǎn)移登記。涉及到是否履行完（免）稅手續(xù)的廣義上更正登記的錯(cuò)誤只有前述二、三種情況。

1.原因行為失去效力的登記錯(cuò)誤的更正

原因行為失去效力包括原因行為被確認(rèn)無效、撤銷、解除，屬狹義上的更正登記?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。由此可見，房屋登記原因行為失去效力的法律后果是，自始無法律約束力，房屋權(quán)利返還至原權(quán)利人名下。應(yīng)按《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第七十四條的規(guī)定，收取確認(rèn)原因行為失去效力的法律文書以及登記簿記載的權(quán)利人同意更正（實(shí)為雙方申請(qǐng)登記）的書面材料作更正登記。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的權(quán)利人不同意更正時(shí)，原權(quán)利人可申請(qǐng)異議登記，后向人民法院提起給付之訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，憑協(xié)助執(zhí)行通知書，按《辦法》第八十條的規(guī)定，單方申請(qǐng)“相應(yīng)登記”中的更正登記。也可在具備無善意取得的條件下，依據(jù)《辦法》第八十一條的規(guī)定，向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷或提起行政復(fù)議或行政訴訟，訴求撤銷房屋登記行為，使房屋權(quán)利更正登記至原權(quán)利人名下。

按稅收征管規(guī)范性文件的規(guī)定，以房屋為征稅客體的營(yíng)業(yè)稅、契稅及其附加稅是發(fā)生在房屋交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種，不交易流轉(zhuǎn)則不產(chǎn)生以上稅種。房屋登記的原因行為失去效力的法律后果是，自始無法律約束力，房屋權(quán)利返還原權(quán)利人。自始無法律約束力則相當(dāng)于未發(fā)生交易流轉(zhuǎn)的法律行為，房屋權(quán)利返還原權(quán)利人應(yīng)屬“返還原物請(qǐng)求權(quán)”的實(shí)現(xiàn)，非交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，故無需履行營(yíng)業(yè)稅、契稅及其附加稅的完（免）稅手續(xù)。本案中，生效的法律文書未確認(rèn)原因行為未失去效力，故不屬于無需履行完（免）稅手續(xù)的情形。

2.原因行為未失去效力的登記錯(cuò)誤的更正

該種形式的登記錯(cuò)誤即為新的法律事實(shí)出現(xiàn)而導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。所謂新的法律事實(shí)出現(xiàn)就是房屋登記所依據(jù)的原因行為未失去效力，房屋登記行為合法，但有新的證據(jù)證明房屋登記結(jié)果錯(cuò)誤的情況。本案就屬于這種情況。生效法律文書未確認(rèn)乙以自己名義簽訂的《商品房買賣合同》失去效力，即未確認(rèn)原因行為失去效力，不產(chǎn)生“自始無效、返還原物”的法律后果，故不適用狹義的更正登記。生效的法律文書只對(duì)法律事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定，采信了委托購房授權(quán)委托書及購房款為委托人所付的證據(jù)，并依據(jù)這一法律事實(shí)，作出了確認(rèn)本案中訟爭(zhēng)的實(shí)體房屋所有權(quán)歸甲所有的判決。法律事實(shí)出現(xiàn)導(dǎo)致生效的法律文書所確認(rèn)的房屋權(quán)利與登記簿記載的房屋權(quán)利不一致，應(yīng)更正，其登記類型應(yīng)為廣義上的更正登記，適用《辦法》第八十條的規(guī)定，為“相應(yīng)登記”中的轉(zhuǎn)移登記。在程序上可依《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條及《辦法》第十二條的規(guī)定，單方申請(qǐng)登記。

由于適用的登記類型為廣義上的更正登記，即轉(zhuǎn)移登記，其外部表現(xiàn)為交易流轉(zhuǎn)的特征，依據(jù)稅收征管規(guī)范性文件的規(guī)定，應(yīng)履行完（免）稅手續(xù)。

二、評(píng)述

為了能把握與本文案例相類似的登記問題的處理方法，應(yīng)在理論上理解如下兩個(gè)問題。

1.要厘清《物權(quán)法》中更正登記概念與《辦法》中相關(guān)更正登記概念的邏輯關(guān)系

如圖1所示，《物權(quán)法》第十九條使用了更正登記（A）的概念，《辦法》第七十四條使用了更正登記（B）的概念，第八十條使用了“相應(yīng)登記”（C）的概念，第八十一條使用了撤銷登記（D）的概念。厘清這幾個(gè)概念之間的關(guān)系，是準(zhǔn)確選擇狹義更正登記還是廣義更正登記（轉(zhuǎn)移登記）的前提。其以上概念間的關(guān)系見歐拉圖。具體為：《物權(quán)法》第十九條中更正登記（A）的概念，包含《辦法》第七十四條中更正登記（B）及第八十條中“相應(yīng)登記”（C）的概念；《辦法》第七十四條中更正登記（B）的概念，包含《辦法》第八十一條中“撤銷登記”（D）的概念；《辦法》第八十條中“相應(yīng)登記”（C）的概念與《辦法》第七十四條中更正登記（B）的概念屬交叉關(guān)系，與轉(zhuǎn)移登記（E）的概念為包含關(guān)系。換句話說，“相應(yīng)登記”既包含《辦法》第七十四條更正登記（狹義）中的部分，又包含轉(zhuǎn)移登記（廣義更正登記）。

2.應(yīng)分清是否履行完（免）稅手續(xù)

人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書就廣義上的更正登記有如下表述：“返還房屋”“將房屋所有權(quán)更正登記至×××名下”“房屋權(quán)利歸×××所有”等。登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人依此生效法律文書申請(qǐng)房屋登記時(shí)，是否履行完（免）稅手續(xù)有三種觀點(diǎn)。第一種是肯定說，即認(rèn)為一律履行完（免）稅手續(xù)。理由是，完（免）稅是稅務(wù)部門的法定職權(quán)，登記機(jī)構(gòu)不可越俎代庖，否則為超越職權(quán)行為。第二種是否定說，即認(rèn)為一律不需履行完（免）稅手續(xù)。理由是，法定的更正登記是對(duì)登記簿登記錯(cuò)誤的更正，非交易行為。第三種觀點(diǎn)是折衷說，即認(rèn)為應(yīng)分清情況區(qū)別對(duì)待。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

判斷是否履行完（免）稅手續(xù)，應(yīng)看其物權(quán)是否完成了交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在廣義的更正登記情勢(shì)下，判斷其是否完成了交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的唯一標(biāo)準(zhǔn)是“房屋登記的原因行為是否失去效力”。失去效力，則持否定說，未失去效力則持肯定說。登記人員在受理涉及廣義更正登記法律文書時(shí)，既要看裁判結(jié)果，又要看裁判文書的理由部分，有的則要看另案的法律文書，以便準(zhǔn)確把握原因行為是否失去效力的問題，進(jìn)而區(qū)別對(duì)待。不可只看裁判結(jié)果而望文生義加以判斷。如“原因行為未失去效力”的情勢(shì)下“返還原物”“將房屋所有權(quán)更正登記至×××名下”，與“原因行為失去效力”情勢(shì)下的“返還原物”“將房屋所有權(quán)更正登記至×××名下”，其內(nèi)涵不同，屬同一語言表示的不同概念，不可混為一談。持否定說的可能導(dǎo)致收件錯(cuò)誤，稅收流失，當(dāng)流失的稅收達(dá)到瀆職罪認(rèn)定數(shù)額時(shí)，可能受到刑事處罰。持肯定說的，對(duì)于不需要履行完（免）稅手續(xù)的申請(qǐng)人而言，增加了申請(qǐng)登記的時(shí)間成本，且也增加了稅收征管機(jī)關(guān)的行政成本。甚者，會(huì)導(dǎo)致稅收征管機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)構(gòu)因理解不同而相互推諉，造成不良的社會(huì)影響。

綜上所述，原因行為是否失去效力的登記錯(cuò)誤的更正，涉及兩個(gè)問題：一是登記類型的選擇，二是是否履行完（免）稅手續(xù)。原因行為失去效力則應(yīng)選擇狹義上的更正登記，無需履行完（免）稅手續(xù)。原因行為未失去效力，僅是登記后新的法律事實(shí)出現(xiàn)導(dǎo)致登記的權(quán)利狀況與法律文書所確認(rèn)的權(quán)利狀況不一致的，應(yīng)選擇轉(zhuǎn)移登記（廣義上的更正登記）并履行完（免）稅手續(xù)。

陳品祿/責(zé)任編輯