沈小淞

摘 要：現(xiàn)階段，金融租賃隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展逐漸成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域融資的重要組成部分，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有不可忽視的作用。近年來(lái)，鑒于商業(yè)地產(chǎn)融資存在的各種問(wèn)題及社會(huì)各個(gè)方面的全面發(fā)展，開(kāi)始嘗試將金融租賃融資方式用于商業(yè)地產(chǎn)中。因此，本文以此為出發(fā)點(diǎn)，在對(duì)金融租賃的概念、分類(lèi)及運(yùn)用思路進(jìn)行概述的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀和將金融租賃應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)的適用性進(jìn)行了深入分析，并據(jù)此提出促進(jìn)金融租賃在商業(yè)地產(chǎn)中應(yīng)用的建議，以供參考。

摘 要：金融租賃；商業(yè)地產(chǎn)；應(yīng)用探究

房地產(chǎn)是社會(huì)領(lǐng)域的重要組成部分不僅牽扯到國(guó)家的建設(shè)也直接關(guān)系到人們的日常生活發(fā)展，從房地產(chǎn)的發(fā)展類(lèi)型上來(lái)看可以算作為資金密集型行業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)性較強(qiáng)。房地產(chǎn)作為一個(gè)系統(tǒng)性的整體肩以居住性為主的地產(chǎn)池有以商業(yè)為主的地產(chǎn)本文所講的商業(yè)地產(chǎn)就是屬于后者，由于投資規(guī)模加大，對(duì)資金的需求量也比其他類(lèi)型的房地產(chǎn)也大很多然而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中由于融資渠道較為單一無(wú)法奠定有利的基礎(chǔ)從而制約了這一行業(yè)的發(fā)展。為了改善這一現(xiàn)象促進(jìn)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將金融租賃方式運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更好地適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。由于商業(yè)地產(chǎn)本身投資周期長(zhǎng)，體量大，資金需求量大，如此高速的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資提出了更高的要求。但由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展滯后，融資模式單一，成為制約商業(yè)地發(fā)展的瓶頸。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資模式非常單一，絕大部分來(lái)源于銀行貸款，在商業(yè)地產(chǎn)商的資金來(lái)源中，銀行信貸比重約占70%～80%。

由于國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扎堆投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供給量迅速增加。根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市綜合體非住宅總體量達(dá)5.64億平方米，同2013年相比增長(zhǎng)率高達(dá)77%。大量投資使得商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)空置率高企，很多中小開(kāi)發(fā)商面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放貸款時(shí)就更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的融資更加艱難。商業(yè)地產(chǎn)的融資難主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

（一）融資渠道單一，對(duì)銀行的依賴(lài)性太大

我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)期滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年雖有一些融資模式的創(chuàng)新，但仍處于萌芽階段；且由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，投資周期長(zhǎng)，資金需求量又比較大，所以新的融資模式很難滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖有一些大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嘗試一些新的融資模式，但仍處于嘗試階段總體占比較小。對(duì)于大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要還是依賴(lài)銀行貸款。這樣，大量的商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上是被轉(zhuǎn)移到了銀行業(yè)。一旦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)，尤其是當(dāng)價(jià)格下滑時(shí)，銀行將因此承擔(dān)高額的壞賬損失。

（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不科學(xué)，資金回籠難

商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金需求量大。在國(guó)外成熟的市場(chǎng)體系中，一般商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)完成后，開(kāi)發(fā)商并不是急于出售，而是選擇自己持有物業(yè)，通過(guò)收取租金獲取長(zhǎng)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這樣，開(kāi)發(fā)商就可以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)一整體規(guī)劃。相反，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商往往急于回收資金，選擇將物業(yè)分割出售，這就給后期的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)很大難題，運(yùn)營(yíng)混亂，物業(yè)缺乏整體布局，招商困難，效益低下。這種情形持續(xù)存在，使得后期的銷(xiāo)售工作變得更加困難，資金回籠受阻。

二、金融租賃概述

（一）金融租賃概念

在上個(gè)世紀(jì)的80年代，金融租賃這一融資模式就受到我國(guó)學(xué)者的廣泛關(guān)注并進(jìn)行了大量的研究本文提到的金融租賃從理論的角度出發(fā)指的就是將固定資產(chǎn)出租出去的為出租人，想要租房子的稱(chēng)為承租人雙方協(xié)調(diào)一致后簽訂合同在保證出租人是擁有固定資產(chǎn)的所有權(quán)的前提下始承租人使用固定資產(chǎn)的權(quán)利，與此同時(shí)承租人按照合同規(guī)定的金額付給出租人從而獲得使用權(quán)，并且在出租的期間承租人享受固定資產(chǎn)的使用權(quán)，出租人不能進(jìn)行干預(yù)，當(dāng)合同規(guī)定的期限到時(shí)承租人就將固定資產(chǎn)的使用權(quán)還給出租人。

總的來(lái)說(shuō)，融租賃是指由出租人根據(jù)承租人的要求，按雙方的事先合同約定，購(gòu)買(mǎi)承租人指定的固定資產(chǎn)，再出租給承租人，具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目但又缺乏資金的開(kāi)發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道，是很好的融資渠道。

（二） 金融租賃的分類(lèi)

金融租賃作為一個(gè)整體性的概念可以根據(jù)相關(guān)的劃分分為以下幾個(gè)方面：

1.直接租賃。就是指出租人將固定資產(chǎn)直接租給出租人這一方式能夠解決承租人資金短缺的情況；2.轉(zhuǎn)租賃。指的就是在相關(guān)的期限內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為能夠使得更具有設(shè)備優(yōu)勢(shì)，但是卻不能讓企業(yè)進(jìn)行這一方式；3.售后回租。指的就是將自己制造或者是購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)出售在向買(mǎi)方租回使用適合在大量?jī)?yōu)質(zhì)的固定資產(chǎn)方面使用，適合函需使用現(xiàn)金的公司用于企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)來(lái)使用。

（三）金融租賃的運(yùn)用思路

金融租賃方式在中國(guó)發(fā)展中的運(yùn)用，已經(jīng)經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展盡管經(jīng)歷了曲折的發(fā)展但是總體上還是朝著上升的趨勢(shì)發(fā)展。金融租賃在各個(gè)行業(yè)運(yùn)用中基本思路是不變的就是金融租賃公司與供貨方簽訂購(gòu)貨合同在籌集夠資金之后，將所購(gòu)買(mǎi)的租賃物以出租的形式出租給想租的人員承租人按照合同的規(guī)定支付一定的金額。

（四）金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的適用性分析

金融租賃這一模式對(duì)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有一定的適用性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，滿(mǎn)足金融租賃要求

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，投資回收期長(zhǎng)，在前期準(zhǔn)確定位，合理規(guī)劃的前提下，正常運(yùn)營(yíng)后能夠創(chuàng)造大量穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿(mǎn)足了金融租賃對(duì)定期支付租金和投資回報(bào)率的要求，而金融租賃又能緩解開(kāi)發(fā)商前期資金緊張的窘境，助力商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)，為后期創(chuàng)造高投資收益和物業(yè)增值奠定基礎(chǔ)。

2.金融租賃能保持商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的整體性

商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，有別于以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是要通過(guò)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年租金的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的保值增值。分割出售商鋪的做法雖然可以迅速收回投資，緩解資金壓力，但商鋪售出后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理十分困難，甚至?xí)挂恍┢焚|(zhì)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷人生存困境，不利于品牌打造和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。通過(guò)金融租賃的方式，可以保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性，便于后期的統(tǒng)一規(guī)劃和資源整合。

3.資金使用靈活，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置

金融租賃能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速獲得大量資金，在保證項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)的前提下，還可以將其余資金投資于其他項(xiàng)目，這一點(diǎn)是直接向銀行進(jìn)行抵押貸款不可比擬的，因?yàn)殂y行直接貸款既不能作為資本金，也不可用于其他項(xiàng)目投資，所以金融租賃這一融資方式的靈活性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)融資方式。金融租賃既達(dá)到了融資的目的.還可以使資金投人到收益更大的新項(xiàng)目中。

三、將金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的建議

（一）統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)

金融租賃公司的前期融資和拿到標(biāo)的物后的資產(chǎn)證券化、銀行保理業(yè)務(wù)的開(kāi)展等，都離不開(kāi)相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管。而由于我國(guó)融資租賃業(yè)的特殊發(fā)展歷程，金融租賃公司和融資租賃公司分別由銀監(jiān)會(huì)和商務(wù)部監(jiān)管。這就導(dǎo)致了有重合業(yè)務(wù)的性質(zhì)相似的企業(yè)有不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這一監(jiān)管模式不僅不利于金融租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)間不同的融資成本。所以，應(yīng)盡快統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平和透明。

（二）建立健全法律法規(guī)，保證融資租賃合同法律效力

商業(yè)地產(chǎn)金融租賃涉及一個(gè)很重要的租賃合同，而目前的《合同法》雖然對(duì)金融租賃合同有專(zhuān)門(mén)的章節(jié)，但是許多實(shí)際操作問(wèn)題沒(méi)有覆蓋到，隨著金融租賃法律糾紛的增多，立法的緊迫性愈發(fā)明顯。盡管從2004年開(kāi)始，對(duì)于融資租賃立法的討論一直沒(méi)停止過(guò)，但由于牽涉到眾多行業(yè)主管部門(mén)，利益難以協(xié)調(diào)一致，致使立法進(jìn)程停滯不前。雖然監(jiān)管部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融租賃一直持默許態(tài)度，但是沒(méi)有明確的法律保護(hù)，勢(shì)必會(huì)阻礙行業(yè)的健康發(fā)展，不能使雙方的風(fēng)險(xiǎn)到合理分擔(dān)。因此，有必要盡快出臺(tái)金融租賃法，規(guī)范交易流程，使商業(yè)地產(chǎn)金融租賃業(yè)務(wù)有法可依。

（三） 加大人才培養(yǎng)力度，確保從業(yè)人員素質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)金融租賃的操作過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是將金融市場(chǎng)、金融租賃公司與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有機(jī)結(jié)合在一起的過(guò)程。由于三個(gè)行業(yè)的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)化，加之是新生事物，實(shí)際操作起來(lái)會(huì)有一定難度。這就要求必須盡快建立起一支既精通資本市場(chǎng)融資與金融租賃業(yè)務(wù)，又熟悉商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。不僅現(xiàn)在的從業(yè)人員要堅(jiān)持繼續(xù)教育，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，還要在高校中加大對(duì)復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題及金融租賃的應(yīng)用特點(diǎn)，可以考慮將金融租賃應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)中。為此，本文還提出了若干金融租賃在商業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用建議，為促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義。

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