張志新　徐海清　劉大鵬

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基于模糊層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究

張志新徐海清劉大鵬

摘要：本文采用模糊層次分析法對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，建立適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的模糊層次分析模型，并以昆明俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目為例對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析，對此方法的可行性進(jìn)行有效驗(yàn)證，驗(yàn)證結(jié)果證明此模型結(jié)果有效。

關(guān)鍵詞：模糊層次分析法；房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；俊發(fā)·空港城

一、模糊層次分析法

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，系統(tǒng)復(fù)雜，模糊層次分析法可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為有序的構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)，通過構(gòu)造各層次元素的模糊判斷矩陣，可以使項(xiàng)目能使用簡單的兩兩比較形式導(dǎo)出[1]，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的評估。

模糊層次分析法的一般步驟有：

第一，選定構(gòu)成評價(jià)指標(biāo)集的相應(yīng)因素。比如總目標(biāo)的第一層分為p個(gè)元素，在評價(jià)體系中表述為u={u1，u2，up}其中第一層因素還可以進(jìn)行細(xì)分，分成相應(yīng)的n個(gè)子因素，即un={u11，u12，u1p}，依照此方法對影響因素進(jìn)行逐層分解。

第二，為各級目標(biāo)因素確定評語。一般將評語集設(shè)為V={v1，v2vm}，其中v1、v2、vm代表相應(yīng)的評語。例如在給學(xué)生評分時(shí)V={v1，v2，v3}，其中v1、v2、v3分別代表優(yōu)秀、良好、及格。

第三，用AHP法確定評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重集。權(quán)重的確定對模糊綜合評判相當(dāng)重要，而且有不同的確定方法，本文選用比較系統(tǒng)的層次分析法。例如把權(quán)重集用A表示：A={a1，a2an}，1nm，其中，m表示指標(biāo)總數(shù)，且a1+a2+an=1，以此逐級確定相應(yīng)的子因素的權(quán)重。

第四，確定各個(gè)模糊子集的隸屬度，構(gòu)造模糊關(guān)系矩陣。模糊隸屬度矩陣一般表示為：

其中rij表示根據(jù)因素集中因素ui進(jìn)行評價(jià)時(shí)，對評價(jià)集中第j個(gè)因素Vj的隸屬度。例如，在對風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行評判時(shí)，rij表示對風(fēng)險(xiǎn)做出第j個(gè)判斷的人數(shù)占參加評判人數(shù)百分比。

第五，確定模糊綜合評判矩陣，進(jìn)行一級二級或者多級模糊評判，從而得出綜合隸屬度。

第六，對評判結(jié)果進(jìn)行分析，并作出選擇。

二、昆明俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅投資回收周期長，涉及的利益方眾多，而且風(fēng)險(xiǎn)不確定性大，因此，俊發(fā)公司對俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，首先經(jīng)過分析，構(gòu)造了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系，具體如圖1所示。

圖1　俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

按照模糊層次分析法的步驟對該房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。將該項(xiàng)目的總目標(biāo)確定為俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)U，構(gòu)成U的一級子因素為投資決策階段U1、前期準(zhǔn)備階段U2、開發(fā)建設(shè)階段U3、銷售運(yùn)營階段U4四個(gè)因素，即U={u1，u2，u3，u4}，以此類推確定一級風(fēng)險(xiǎn)因素的子風(fēng)險(xiǎn)因素，即u1={u11，u12，u13，u14}，u2={u21，u22，u23，u24}，u3={u31，u32，u33，u34，u35}，u4={u41，u42，u43}。評語集V={1，2，3，4，5}，其中1、2、3、4、5分別表示風(fēng)險(xiǎn)非常小、風(fēng)險(xiǎn)比較小、風(fēng)險(xiǎn)中等、風(fēng)險(xiǎn)比較大和風(fēng)險(xiǎn)非常大。

構(gòu)造關(guān)于各個(gè)一級子因素評判矩陣?？“l(fā)公司針對該房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，專門聘請了富有經(jīng)驗(yàn)的有關(guān)專家，分別對影響該項(xiàng)目的各個(gè)要素給予了風(fēng)險(xiǎn)評級，并根據(jù)專家評判的分值算出各個(gè)因素的模糊評判矩陣如下：

采用層次分析法(AHP)對俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重加以確定。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響因素多而復(fù)雜，難以明細(xì)，并且對各風(fēng)險(xiǎn)因素的評價(jià)很難量化，所以，本論文選用層次分析法確定各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。先根據(jù)美國學(xué)者T.L.Saaty教授提出的1-9標(biāo)度法對一級影響因素構(gòu)建的兩兩比較判斷矩陣。并根據(jù)矩陣對數(shù)值進(jìn)行歸一化處理，最終可知U1、U2、U3、U4的權(quán)重向量W=(0.0601、0.1093、0.3254、0.5054)。這時(shí)由AW=λW計(jì)算出最大特征值為4.26，CI為0.087，小于0.1。同時(shí)對其進(jìn)行判斷一致性，其中RI表示A的不一致性容許的范圍，經(jīng)驗(yàn)值，據(jù)此計(jì)算出CR為0.096，小于0.1，所以A的一致性程度在容許范圍之內(nèi)。

運(yùn)用同樣的方法，對俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的二級風(fēng)險(xiǎn)因素U1進(jìn)行分析，經(jīng)過計(jì)算，其λmax=4.1588，CI=0.0529<0.1，CR=CI/0.90=0.0588<0.1,所以投資決策階段U1的不一致性程度在容許范圍之內(nèi)。

同理，運(yùn)用同樣的方法，對俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的二級風(fēng)險(xiǎn)因素U2、U3、U4進(jìn)行分析，經(jīng)過計(jì)算，其λmax分別為4.1975，4.1655，3.0125，CI分別為0.0658，0.0552，0.006，CR=CI/0.90分別為0.0732，0.0613，0.099，所以投資決策階段U2、U3、U4的不一致性程度在容許范圍之內(nèi)。

根據(jù)前面的計(jì)算結(jié)果，對此項(xiàng)目進(jìn)行模糊綜合評價(jià)，首先對一級風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評價(jià)，計(jì)算得到R投資決策階段=[0.65 0.27 0.08 0 0]，R前期準(zhǔn)備階段=[0.53 0.39 0.08 0 0]，R開發(fā)建設(shè)階段=[0.15 0.28 0.27 0.19 0.13]，R銷售運(yùn)營階段=[0 0.07 0.31 0.36 0.25]。然后對二級風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合評價(jià)，評價(jià)結(jié)果R=[0.17 0.22 0.25 0.21 0.15]。

由上面的計(jì)算結(jié)果可以知道俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在其評語集V={1,2,3,4,5}，其中1表示風(fēng)險(xiǎn)非常小、2表示風(fēng)險(xiǎn)比較小、3表示風(fēng)險(xiǎn)中等、4表示風(fēng)險(xiǎn)比較大、5表示風(fēng)險(xiǎn)非常大，它們的隸屬度分別是0.17、0.22、0.25、0.21、0.15，所以俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)=0.17×1+0.22×2+0.25×3+0.21×4+0.15×5=2.96,2.96介于2和3之間，即俊發(fā)·空港城房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)介于比較小與風(fēng)險(xiǎn)中等之間，并且接近于風(fēng)險(xiǎn)中等。同時(shí)，由專家判斷表格中的數(shù)據(jù)也可以大致知道決定其風(fēng)險(xiǎn)大小的主要階段為銷售運(yùn)營階段。

三、結(jié)束語

本文將模糊層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，并對風(fēng)險(xiǎn)識別中的各個(gè)影響因素的權(quán)重進(jìn)行合理確認(rèn)，從而結(jié)合了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的定量分析與定性分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理提供了一個(gè)有效的方法。

但是在本文的分析過程中，對各房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的權(quán)重進(jìn)行確定中主要使用德爾菲法，其客觀性不足，帶有一定的主觀性，因而對結(jié)果會(huì)有一定的影響，若能加以該井，減少其帶來的影響，會(huì)使得此法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中有較廣泛應(yīng)用。(作者單位：云南大學(xué)滇池學(xué)院)

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基金項(xiàng)目：云南省教育廳科學(xué)研究基金項(xiàng)目(2015C098Y)云南大學(xué)滇池學(xué)院校級課題(2015D012Y)。

通訊作者：徐海清，女，漢族，碩士研究生，云南大學(xué)滇池學(xué)院講師，研究方向：財(cái)務(wù)管理及其實(shí)踐教學(xué)。

作者簡介：張志新，男，白族，碩士研究生，云南大學(xué)滇池學(xué)院講師，研究方向：財(cái)政與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 劉大鵬，男，漢族，碩士研究生，云南大學(xué)滇池學(xué)院副教授，研究方向：金融市場與世界經(jīng)濟(jì)。