張　強

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試論房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預交所得稅的會計處理

張強

伴隨我國人口的穩(wěn)定增長，全國人民正在以滿懷殷切盼望的信心進行熱火朝天的社會主義事業(yè)建設，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展，促進稅收收入的增長，對國民經(jīng)濟的增長做出了重要貢獻。但是與此同時，其行業(yè)中出現(xiàn)了房價持續(xù)走高，偷逃預交所得稅等現(xiàn)象，引起了一系列社會矛盾，因此通過預交所得稅的會計處理等方面規(guī)范其行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。

房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預交所得稅；會計處理

一、前言

房地產(chǎn)是近些年來一種熱門行業(yè)，不僅滿足了人民群眾的日常生活需要，而且更是促進了社會生產(chǎn)效率的提高，直接或間接創(chuàng)造了豐富的利潤，產(chǎn)生了巨大經(jīng)濟效益?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要作用，規(guī)范企業(yè)的管理顯得非常有必要。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，對其企業(yè)的預交所得稅的會計處理展開了論述。

二、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規(guī)定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業(yè)所得稅主要面對的對象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會中一種炙手可熱的企業(yè)也不例外，也應該按照有關規(guī)定履行按時繳納企業(yè)所得稅的義務。

三、會計處理對稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業(yè)標準，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應地繳納所得稅[1]。當開發(fā)任務結(jié)束后，花銷會轉(zhuǎn)而過渡到與之相關的科目上，一般是轉(zhuǎn)換過渡成開發(fā)產(chǎn)品，對具體對象按照一定的方式進行計算，這就使得開發(fā)成本得以構成，即銷售出去的產(chǎn)品所獲取的經(jīng)營成本。不管使用哪種核算方法，稅收清算都是將稅收扣除作為依據(jù)。實際情況是核算成本的方法多種多樣，成本在轉(zhuǎn)結(jié)過程中很難保證準確性，存貨成本準確性也會受到影響，不能真實反映出整個銷售階段的效益情況，還會導致征繳所得稅的準確性得不到根本保證。

四、預交所得稅會計處理的意義

稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對企業(yè)所得稅等實行預征制來維持穩(wěn)定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業(yè)做好收入利潤的分配。

五、房地產(chǎn)企業(yè)中預交所得稅存在問題

(一)提前確認與預交、虛交稅款

一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規(guī)定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在預交所得稅方面也會出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

(二)延時納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業(yè)使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時間對經(jīng)營收入進行按時結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實際日期內(nèi)進行[2]。

(三)通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內(nèi)容，從而實現(xiàn)偷逃稅款。

(四)通過成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤偷逃稅款

企業(yè)為獲得更多的利潤，不會只是投資開發(fā)一個項目，有時多個項目共同開發(fā)，各個階段情況也有所不同。針對于多個項目，應將核算成本區(qū)分開來。企業(yè)會在其中投機取巧，將這些項目合并，并不按照權責發(fā)生制與規(guī)定的配比原則對成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，對項目調(diào)整具有隨意性，這樣表面上看上去好像房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損，實則上卻是盈利。

(五)通過借款利息偷逃稅款

在一個項目還沒有正式開發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入或籌集一定的資金用于開發(fā)建設，需要的資金是一筆大數(shù)目，所以為獲得這筆大數(shù)目的資金，需要通過多種渠道來獲取資金?；I集資金的渠道有銀行借記貸款，或者是員工集資等方式。

六、審計對策

(一)提高審計人員的業(yè)務水平素質(zhì)

審計人員是會計處理的主要工作人員，其業(yè)務水平素質(zhì)對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業(yè)與國家的利益造成了不利影響。

(二)充分利用綜合信息

通過稅收政務系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對同一企業(yè)納稅對象進行對歷年來的數(shù)據(jù)展開對比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發(fā)建設真實信息。

(三)開展審計實踐

1、加強實物信息核查。實物信息核查堅持重點抓住“四個環(huán)節(jié)”的原則，這四個環(huán)節(jié)分別是項目數(shù)量、開發(fā)面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據(jù)[3]。

2、提高選案環(huán)節(jié)針對性。對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業(yè)只進行一次的申報繳納，當出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實現(xiàn)象的存在。

3、加強往來賬戶的審查力度。加大對售房合同的檢查力度，并結(jié)合經(jīng)營收入進行核對，按照合同上的要求加強審查力度，檢查在收入結(jié)轉(zhuǎn)中是否有按照合同上的要求進行，注重對往來賬戶加強警惕，重點檢查付款與借款項目上。

七、結(jié)論

綜上所述，本文從五個方面對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業(yè)所得稅的時候出現(xiàn)了各種問題。對于存在的問題相關房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當中，以維護社會秩序的和諧穩(wěn)定。(作者單位：寧夏萬耀生物科技有限公司)

[1]趙磊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預計利潤對所得稅的影響[J].財會月刊,2013,02:53-54.

[2]盛英會.房地產(chǎn)行業(yè)銷售人員個人所得稅征收模式改進研究[J].金融理論與教學，2013,03:75-77

[3]馬龍,吳曉丹.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃實證研究[J].商,2014,17:121.