姚建峰

【摘 要】房地產(chǎn)評估使用的方法主要包括市場法、成本法及收益法，這些方法是房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)，除了上述方法外，評估方法還包括假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法等等等，但其實所有的方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)上建立起來的。本文重點解讀收益法，收益法是指預(yù)計估價對象未來能夠取得的正常凈收益，選用還原利率折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此來估算估價對象價值的方法。

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評估；計稅價格

一、收益法在房地產(chǎn)評估中的重要地位

采用收益法評估房地產(chǎn)計稅價格可以較為真實和準確的反映資產(chǎn)收益價格，容易被買賣雙方接受，同時此方法也更符合房地產(chǎn)評估的要求。房地產(chǎn)具有固定性、價值大、長期供給、受政策影響大等特點，投資者也非常關(guān)心其未來收益，所以，用收益法來評估收益性房地產(chǎn)的價值更適合。但從實際工作情況來看，收益法在我國的評估應(yīng)用基礎(chǔ)薄弱，整個推廣過程中都遇到了很多問題。此外，收益法受未來不可預(yù)見因素的影響較大，我們有必要對其進行深入研究，使收益法評估不斷完善，適應(yīng)國際環(huán)境的客觀要求。

二、評稅計價的必然性

1.評稅計價緊迫

改革開放至今，我國存量房已經(jīng)顯現(xiàn)出交易矛盾，一方面交易雙方為了逃避稅費而出現(xiàn)了陰陽同；另一方面評估機構(gòu)的報告信息不夠透明，偏離市場交易價格，還有就是多套房產(chǎn)擁有者炒賣房產(chǎn)的現(xiàn)象客觀存在。綜上所述，我國大量房地產(chǎn)稅收非合理性流失，難以按照預(yù)期入到國庫，評稅計價非常緊迫。

2.評稅計價有政策依據(jù)

為維護房地產(chǎn)市場的公平性，完善稅收征管，稅務(wù)機關(guān)要建立一套科學的稅收征管要求來推動房地產(chǎn)稅收一體化進程。為此，財政部和稅務(wù)總局下發(fā)了《房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作》及《推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)》等通知，其根本目的就是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易的計稅價格，很多城市陸續(xù)開展了房地產(chǎn)交易評稅計價試點工作，并向人民宣傳開征房地產(chǎn)稅的理論依據(jù)和實施方案，做到人人對此均有了解。

3.征收房稅前提條件

對于征收問題有3個必須明確的概念：第一，多大房子或多少價值的房子才進行征稅；第二，按什么價格和基數(shù)去計征；第三，以什么樣的比例計稅。在征收和不征這個問題上，各地方應(yīng)該結(jié)合當?shù)氐膶嶋H的情況，采取合適的方法；對于面積如何計價的問題可以由納稅人主動填寫購買價格或購買件直接計算出評稅價格，采用兩者孰高法作為最后的評稅價格，這樣能夠提高公正性；第三，在征收比例上既要防止炒房者從中牟取利益，又要考慮人民群眾的合法權(quán)益，既要實現(xiàn)房產(chǎn)稅征收，也要顧及人民群眾的負擔，得到了人民群眾的理解，房產(chǎn)稅才會順利推行。

三、收益法的技術(shù)路徑及內(nèi)涵

1.確定年收益

各類房地產(chǎn)年毛收益要根據(jù)各種不同商業(yè)用房的性質(zhì)來：商業(yè)類房地產(chǎn)毛收益=臨街狀況系數(shù)×建筑面積×基準收益標準×樓層系數(shù)；辦公類房地產(chǎn)毛收益=臨街狀況系數(shù)×基準收益標準×特殊區(qū)域系數(shù) ×結(jié)構(gòu)修正系數(shù)×建筑面積；車庫地產(chǎn)毛收益=基準收益標準×臨街狀況系數(shù)×特殊區(qū)域系數(shù)×建筑面積。上述三類房地產(chǎn)收益各納稅人要如實申報，如果申報的租金收益高于計算結(jié)果則按照租金收益作為毛收益； 如果申報的租金收益低于計算結(jié)果的30%則確定為稅務(wù)機關(guān)核定的租金收益。

2.確定年運營費用額及費用率

房地產(chǎn)年運營費用額要根據(jù)房地產(chǎn)的用途確定，房地產(chǎn)的類別可分為工業(yè)、商業(yè)、旅店業(yè)、寫字樓等等，運營費用額則是房屋的正?？罩米饨饟p失及其他維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營所要承擔的一切費用，年運營費用要以會計部門實際發(fā)生額來核定，在年運營費用額取證上要防止虛報現(xiàn)象。

3.確定凈收益額

房產(chǎn)凈收益 =房地產(chǎn)年毛收益× （1-房地產(chǎn)年運營費用率） ，年凈收益額的表現(xiàn)可能出現(xiàn)兩類情況： 第一種情況，每年凈收益不等，呈現(xiàn)波動性變化；第二種情況是各年凈收益相等，對于這類情況可采用年金現(xiàn)值系數(shù)求得。

4.確定資本化率

資本化率可采用市場租價比較法和安全利率加風險系數(shù)法來確定，使用安全利率加風險系數(shù)法要特別注意兩個問題：第一要特別關(guān)注銀行掛牌利率變化情況，第二要有較高職業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)人士來確定風險系數(shù)；而運用市場租金比價法則是將房產(chǎn)進行分類后，根據(jù)商鋪出租案例調(diào)查表調(diào)查所得數(shù)據(jù)求得平均市場化資本化率，這種方法較為嚴謹，且可信度較高。

5.確定收益年限

確定各類房地產(chǎn)的收益年限不同：剛投入使用的房地產(chǎn)可以根據(jù)經(jīng)濟耐用年限確定收益年限；而對于已經(jīng)使用的房地產(chǎn)則的收益年限則需要求得經(jīng)濟耐用年限和已使用年限之間的差額來確定。

6. 運用收益法折算年凈收益現(xiàn)值

例如：某地區(qū)有甲、乙、丙3個商業(yè)用房地產(chǎn)，甲房的經(jīng)營期為10年，10年內(nèi)的總凈收益可達550萬元，按照3%的同期銀行利息率計算，則風險系數(shù)值為0，假如乙和丙的十年內(nèi)的總凈收益都為550萬，雖然看起來3個房屋的凈收益靜態(tài)指標相同，但如果3個項目10年內(nèi)獲得現(xiàn)金流的時點不同，通過根據(jù)資金時間價值原理折現(xiàn)出的凈現(xiàn)值就會不一樣，評稅計價和房產(chǎn)稅也就會有差異。

7. 收益法的優(yōu)缺點及適用環(huán)境

收益法的優(yōu)點表現(xiàn)為：此方法同時考慮了貨幣時間價值和投資的風險性，且計算方法較為簡便，相對通俗易懂，在某種程度上能夠提高相關(guān)人員的工作效益；收益法的缺點主要表現(xiàn)為： 收益法需要準確的計算風險系數(shù)，要有經(jīng)驗豐富的工作人員對每一個區(qū)域的資本化率、年收益額、收益年限等指標進行確認。收益法較為適用于商店、飯店、寫字樓等具有商業(yè)性質(zhì)出租行為的情況。

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