靳海珍

【摘 要】我國(guó)一直奉行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策，在這樣寬松的經(jīng)濟(jì)政策下，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原有的房產(chǎn)評(píng)估方法已經(jīng)不能滿足大眾的需求，收益法應(yīng)運(yùn)而生，雖然對(duì)收益法的應(yīng)用還不夠成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)莫大的優(yōu)勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例

說(shuō)到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來(lái)做比較。今天我們要說(shuō)的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定義

收益法不僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的能力的了解來(lái)對(duì)其未來(lái)的純利潤(rùn)收益的評(píng)估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過(guò)程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對(duì)于委托方還是對(duì)于評(píng)估對(duì)象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。

2.收益法的適用對(duì)象

預(yù)期收入或者說(shuō)未來(lái)的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來(lái)收入，在考慮所有綜合條件下，對(duì)被評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將在合理推算下評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益也算入評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來(lái)，收益法適合用于在未來(lái)時(shí)間內(nèi)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評(píng)估的。比如說(shuō)學(xué)校、公園、政府用地等沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來(lái)評(píng)估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。

舉例來(lái)說(shuō)，若委托人要求就對(duì)商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評(píng)估拿出評(píng)估報(bào)告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價(jià)值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個(gè)公式，即土地價(jià)格=地租/還原利率。所以說(shuō)類似這種情況的房地產(chǎn)評(píng)估是適合運(yùn)用收益法的。

3.收益法的作用

收益法能夠比較客觀全面的來(lái)評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而且它具有未來(lái)的預(yù)期性，是對(duì)被評(píng)估對(duì)象長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的一個(gè)全面評(píng)估。比如對(duì)一個(gè)樓盤的價(jià)值評(píng)估，按照傳統(tǒng)的成本法來(lái)評(píng)估的話，只是根據(jù)他的成本來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 ，完全沒(méi)有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國(guó)家的政策的影響，是很片面的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，不能夠評(píng)估出被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。而利用收益法進(jìn)行評(píng)估的話就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價(jià)值。

二、收益法的評(píng)估步驟

1.搜集關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息材料。在進(jìn)行評(píng)估開(kāi)始時(shí)的首要工作就是對(duì)評(píng)估對(duì)象材料的搜索，包括評(píng)估對(duì)象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評(píng)估的對(duì)象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。

2.測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書(shū)面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測(cè)算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)很重要的影響因素。

3.測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入。這個(gè)正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過(guò)商業(yè)活動(dòng)或者其他活動(dòng)帶來(lái)的收益都叫做正常收入。

4.計(jì)算房地產(chǎn)的純利潤(rùn)。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測(cè)出房地產(chǎn)每年的大致純利潤(rùn)，這個(gè)純利潤(rùn)是對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行下一步的工作。

5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)直接影響整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤(rùn)之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評(píng)估價(jià)值，i是折現(xiàn)率，n是計(jì)息期數(shù)）來(lái)推算出房地產(chǎn)最終的價(jià)值。

7.估測(cè)并確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，形成書(shū)面報(bào)告。在完成所有的數(shù)據(jù)計(jì)算得出最終的評(píng)估價(jià)值之后，要出具書(shū)面報(bào)告使委托人信服。至此，評(píng)估工作才算完全結(jié)束。

三、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析

1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益算入房地產(chǎn)的總價(jià)值中，并作為現(xiàn)在的價(jià)格。相比于市場(chǎng)法和成本法來(lái)說(shuō)，成本法只著眼于費(fèi)用，通過(guò)費(fèi)用來(lái)確定價(jià)格，這種方法不能說(shuō)是錯(cuò)誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對(duì)于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價(jià)值。市場(chǎng)法就更不用多說(shuō)。因此，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中有著良好的發(fā)展前景。

2.收益法應(yīng)用范圍廣泛。對(duì)于具有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，收益法的評(píng)估方法都是使用的，這在上面我們已經(jīng)講過(guò)。另外，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格能夠通過(guò)收益法比較真實(shí)可信而且直觀的現(xiàn)金的形式展現(xiàn)出來(lái)，更加符合房地產(chǎn)的本質(zhì)需求，因此這種評(píng)估方法很容易被買賣雙方所接受，故而能夠被廣泛應(yīng)用。

3.收益法雖然能夠被廣泛應(yīng)用，但對(duì)于其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)還存在很大的問(wèn)題。首先制約收益法發(fā)展的關(guān)鍵因素是專業(yè)性人才的缺乏。目前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的從業(yè)人員有近10萬(wàn)人，乍一聽(tīng)這是個(gè)非常龐大的數(shù)據(jù)，但是使用收益法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，不僅要求有精確的計(jì)算能力，還要求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠有一個(gè)清晰而長(zhǎng)遠(yuǎn)的了解，對(duì)國(guó)家政策的走向和影響作出準(zhǔn)確判斷。因此，能夠熟練運(yùn)用收益法的評(píng)估人員還十分匱乏而且因?yàn)槲覈?guó)的評(píng)估行業(yè)是在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展起來(lái)的，更加劇了這方面人才的流失。

其次收益法的推廣應(yīng)用的過(guò)程中也存在一定問(wèn)題。主要表現(xiàn)為評(píng)估報(bào)告質(zhì)量不高而受到社會(huì)質(zhì)疑。具體體現(xiàn)在數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確甚至是直接編造數(shù)據(jù)，嚴(yán)重脫離實(shí)際情況，參數(shù)確定不準(zhǔn)確直接影響總體價(jià)值的評(píng)估等。質(zhì)量不高的原因有兩點(diǎn)：一是評(píng)估人員不能熟練運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估工作，因?yàn)槭找娣ū旧砭褪且粋€(gè)比較復(fù)雜的運(yùn)算方法，很多數(shù)據(jù)也不好確定，所以很容易出現(xiàn)這種問(wèn)題。二是太過(guò)機(jī)械，直接套用書(shū)本上的公式，忽略實(shí)際情況。同時(shí)一部分從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)也存在問(wèn)題，容易導(dǎo)致低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

4.收益法最早用于西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，他們的經(jīng)濟(jì)體制比較完善，而且收益法的應(yīng)用也是應(yīng)該建立在比較完善的經(jīng)濟(jì)體制之上。而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制雖然在不斷的發(fā)展完善，但終究存在不成熟性和不發(fā)達(dá)性。這導(dǎo)致收益法進(jìn)行的評(píng)估，不能準(zhǔn)確的反映出被評(píng)估對(duì)象的客觀價(jià)格，是制約收益法發(fā)展的一個(gè)重要因素。

四、收益法在房地站評(píng)估中的發(fā)展方向

1.評(píng)估行業(yè)加大人員培養(yǎng)力度。目前評(píng)估行業(yè)對(duì)專業(yè)的能夠熟練運(yùn)用收益法的人員需求量很大，這就要大量培養(yǎng)專業(yè)人員，提高測(cè)評(píng)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，要求能夠準(zhǔn)確定位凈收益、資本化率和效益年限，進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。

2.不可否認(rèn)，在評(píng)估行業(yè)也存在著惡性競(jìng)爭(zhēng)，因此要建立健全的評(píng)估制度。嚴(yán)格按照程序的設(shè)定，公平、公正、公開(kāi)、科學(xué)合理的進(jìn)行評(píng)估工作。減少在利益驅(qū)使下引發(fā)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

3.我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在短時(shí)間內(nèi)迅速興起的一個(gè)行業(yè)，因?yàn)榘l(fā)展過(guò)快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄過(guò)來(lái)的評(píng)估方法并不完全的適應(yīng)中國(guó)國(guó)情，因此收益法雖然在美國(guó)被廣泛應(yīng)用，我們國(guó)內(nèi)應(yīng)該多多學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，而不是單純地只借鑒理論。同時(shí)也要將理論同我國(guó)的具體國(guó)情相結(jié)合，在原有的理論基礎(chǔ)上逐漸摸索出一套新的符合實(shí)際國(guó)情的收益法。只有明白了收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的準(zhǔn)確運(yùn)用方法，才能改變目前收益法所面臨的種種困境。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估技術(shù)也在不斷的發(fā)展。收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中能夠比較客觀的反應(yīng)被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值，并且能夠詳細(xì)的列舉出推算方法，增加說(shuō)服力。因此被廣大群眾所接受，雖然這種方法目前還存在著種種缺陷，但相信它會(huì)發(fā)展的越來(lái)越好。

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