摘 要：2011年，上海重慶成為首批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，率先出臺(tái)了房產(chǎn)稅征收的暫行辦法，打破了自1968年以來(lái)的“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”這一規(guī)定。本文結(jié)合上海重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的背景及兩地改革實(shí)施的暫行辦法，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)一步探討我國(guó)房產(chǎn)稅改革的困境。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革 滬渝試點(diǎn) 存量房

一、房產(chǎn)稅改革的背景

我國(guó)自從1994年實(shí)行分稅制改革以來(lái)，地方政府長(zhǎng)期缺乏可靠的財(cái)政來(lái)源，因而形成了我國(guó)特有的以土地出讓金為主體的畸形地方財(cái)政模式。當(dāng)前土地政策直接導(dǎo)致房屋土地的七十年租金進(jìn)入住房成本，推高了土地要素價(jià)格，高成本直接被開發(fā)商分散到了消費(fèi)者頭上，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，同時(shí)隨著政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的打壓以及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求飽和，導(dǎo)致土地財(cái)政受到較多不利因素的影響由此給未來(lái)的地方財(cái)政收入帶來(lái)較大的潛在危機(jī)。土地的價(jià)值由兩部分組成，一部分是土地的內(nèi)在價(jià)值，這是由土地資源的稀缺性決定的，因?yàn)槿澜绲耐恋刭Y源的數(shù)量是恒定的，包括已經(jīng)被人類所利用的和在可預(yù)見的未來(lái)能夠被人類利用的土地，而土地資源是固定的不能移動(dòng)的，因此在不同的區(qū)位范圍內(nèi)存在差異性，這就造成了在某些地區(qū)有不可避免的人地矛盾；另一部分是公共部門帶來(lái)的增值，包括：地方政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施、提供的公共產(chǎn)品（如道路橋梁、綠化、治安）等，這些因素使得公共設(shè)施建設(shè)投入不同的地區(qū)的同等房屋具有不同價(jià)值，地方政府應(yīng)該按照使用者付費(fèi)的原則以征稅的方式向那些享受了政府投入帶來(lái)增值好處的房屋所有人或使用人收取這部分利益。由于我國(guó)缺乏成熟的資本市場(chǎng)，導(dǎo)致大量閑散資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)1986年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，把個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)列為免稅對(duì)象，導(dǎo)致我國(guó)在個(gè)人房產(chǎn)的保有階段就沒有相配套的征收體制，個(gè)人持有多套房產(chǎn)沒有額外成本。同時(shí)隨著大中型城市土地資源日益枯竭，各種投機(jī)因素與恐慌心理的交錯(cuò)又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。在此背景下，通過(guò)改變我國(guó)在個(gè)人擁有非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)保有階段沒有配套稅收體制的現(xiàn)狀，從而逐步完善改革以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地財(cái)政的最終替代，解決我國(guó)當(dāng)前土地出讓制度的弊病，實(shí)現(xiàn)資源有效配置，同時(shí)為地方財(cái)政收入來(lái)源提供一條可靠且穩(wěn)定的渠道。

二、滬渝試點(diǎn)改革的政策規(guī)定及特征分析

作為全國(guó)首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，滬渝兩地在改革方案與側(cè)重點(diǎn)上各有不同：

上海試點(diǎn)的征收范圍只涉及增量房，屬于固定稅率且稅率較低（0.4%-0.6%），在當(dāng)前土地政策不變的情況下，上海出臺(tái)的暫行辦法會(huì)在新購(gòu)房者和舊購(gòu)房者之間造成不公；重慶試點(diǎn)的增收范圍雖然包括了存量房及增量房，但采取分檔征收，只對(duì)少量存量獨(dú)棟商品房征收且還可以家庭為單位相應(yīng)扣除免稅面積，因此不涉及大多數(shù)老百姓的房產(chǎn)，其象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義?？偨Y(jié)起來(lái)，上海重慶兩地的試行方案都是以個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)為征稅對(duì)象、在自有住房的銷售環(huán)節(jié)（針對(duì)增量房）、以商品房銷售價(jià)格（應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格）為計(jì)稅依據(jù)，這使得此次房產(chǎn)稅改革的商品稅屬性顯著。房產(chǎn)稅理應(yīng)歸類于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象，屬于對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量課稅，因此房產(chǎn)稅應(yīng)著重對(duì)存量房征稅。但是由于征收房產(chǎn)稅涉及到千家萬(wàn)戶的老百姓，牽涉到的相關(guān)利益群體眾多，如果從一開始便奢望能夠大范圍大力度征收，沒有考慮目前國(guó)內(nèi)對(duì)于房產(chǎn)稅的接受度，很可能會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾和問題。從存量房的角度開征房產(chǎn)稅目前存在以下阻礙因素：

1.房屋所有者或使用者是否有納稅能力。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，但房產(chǎn)稅的最終來(lái)源是納稅人的收入，因此需要考慮房屋所有者或使用者是否有納稅能力。我國(guó)是一個(gè)傳統(tǒng)的國(guó)家，幾乎每一個(gè)家庭都會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)，但這并不代表?yè)碛蟹慨a(chǎn)就有能力納稅。因?yàn)楹芏嗉彝ザ际琴J款買房或者是父母支持繳納首付款，工薪階層靠工資收入繳納后續(xù)的貸款利息，如果在此基礎(chǔ)上對(duì)存量房征稅，相當(dāng)于提高了所得稅，降低了大部分居民的福利。另外，存量房是過(guò)去財(cái)富的象征，而對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅卻是對(duì)個(gè)人目前收入的所得征稅，如果考慮到那些因過(guò)去收入較高或房屋購(gòu)進(jìn)價(jià)格較低而擁有與當(dāng)下收入不相稱的不動(dòng)產(chǎn)的人，例如退休老人（只有一套房產(chǎn)自住）和經(jīng)濟(jì)情況惡化家庭，那么對(duì)存量房征稅傷害的反而是老人和低收入群體等弱勢(shì)群體。

2.存量房的價(jià)值評(píng)估問題。與商品稅相比，征收財(cái)產(chǎn)稅的各項(xiàng)成本投入更多，需要政府付出更高的征管成本，其中包括征收過(guò)程中額外的信息收集成本和重估存量財(cái)產(chǎn)價(jià)值的成本，以及在征收過(guò)程中發(fā)生的額外信息收集費(fèi)用。如果要對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，必須在大范圍征收之前詳細(xì)掌握現(xiàn)存的房產(chǎn)的信息，保證征收過(guò)程中不遺漏不重復(fù)征收，并做到最大限度內(nèi)的公平公正與公開。然而三十年的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革，造成了國(guó)內(nèi)目前住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，不同產(chǎn)權(quán)的房屋，其房屋所有者的取得成本是不同的。如果按照滬渝試點(diǎn)暫行條例中以房產(chǎn)交易價(jià)格作為稅基的方法很難對(duì)不同產(chǎn)權(quán)、不同獲取時(shí)間、不同獲取方式的房產(chǎn)進(jìn)行公平征收。

3.土地出讓金中隱含的房產(chǎn)稅。地方政府作為農(nóng)地征用市場(chǎng)的唯一買方和市地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的唯一賣方，在土地交易中享有絕對(duì)的壟斷地位，在分稅制改革之后，地方政府預(yù)算內(nèi)稅收迅速流失，造成其對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，因此地方政府通過(guò)限制商住用地的供給不斷提高土地出讓的價(jià)格。雖然在法律形式上，房產(chǎn)稅與土地出讓金是兩種截然不同的制度，租金與稅金可以一起實(shí)施，但是發(fā)達(dá)國(guó)家的地方財(cái)政是以房產(chǎn)稅為主要稅源，所以土地出讓金并沒有高到離譜，而考慮到中國(guó)的國(guó)情，如果不扣除存量房中已經(jīng)包含的土地出讓金，那么政府存在重復(fù)課稅的可能，會(huì)帶來(lái)社會(huì)福利的凈損失。在其他體制改革沒有同步推進(jìn)的情況下，我國(guó)現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅改革是基于現(xiàn)實(shí)約束條件下的無(wú)奈之舉。因此，為了使試點(diǎn)順利啟動(dòng)而不至造成太大的市場(chǎng)波動(dòng)和社會(huì)動(dòng)蕩的考慮，滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的改革力度有限，征稅范圍涉及到的人群較窄，稅率也相對(duì)較低。

三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革制度下的思路完善

我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的房產(chǎn)稅改革的主要思路是發(fā)揮商品稅屬性，設(shè)置房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，抑制投機(jī)需求；同時(shí)，那些持有多套房的房屋所有者也會(huì)考慮到增加的稅收成本而出售多余房屋，增加了市場(chǎng)上的房源數(shù)量。政府通過(guò)此次房產(chǎn)稅改革，增加房產(chǎn)投機(jī)成本，降低房產(chǎn)投機(jī)收益，期望達(dá)到抑制房?jī)r(jià)非理性上漲的效果，然而目前滬渝兩地的改革方案并沒有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅自身的三大功能，即組織財(cái)政收入功能、調(diào)節(jié)收入分配功能和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行功能?，F(xiàn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革方案意在調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投資，然而這畢竟不是房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性，因此之后的改革思路，是恢復(fù)房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性。然而在此視角下，還有許多準(zhǔn)備工作需要展開。房產(chǎn)稅改革牽涉到眾多利益群體，同時(shí)考慮到我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)偏重、居民人均收入偏低、存在大量沒有納稅能力的低收入群體等情況，如果貿(mào)然在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅，必然會(huì)引發(fā)激烈的社會(huì)矛盾，因此房產(chǎn)稅改革是一個(gè)任重道遠(yuǎn)的過(guò)程，需要分階段、按步驟穩(wěn)步推進(jìn)，需要與納稅人的承受能力相適應(yīng)，最終逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍與征收力度。

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作者簡(jiǎn)介：范文君（1991.11—）女，重慶人，專業(yè)或研究方向：會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與內(nèi)部控制 。