單松 李淑梅

【摘 要】經(jīng)濟(jì)適用房在執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，甚至對(duì)其存在合理性提出質(zhì)疑；但經(jīng)濟(jì)適用房在解決低收入家庭住房困難方面的作用，不可被全盤否定；應(yīng)不斷在原有的經(jīng)濟(jì)適用房制度上進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)。本文在對(duì)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度推行過程中存在問題深入研究的情況下，根據(jù)住房梯度消費(fèi)理論，提出經(jīng)濟(jì)適用房“先租后售”模式，并闡明其優(yōu)勢(shì)及推行的可行性，以期對(duì)今后經(jīng)濟(jì)適用房的持續(xù)、健康發(fā)展有一定的參考作用。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房；先租后售；優(yōu)勢(shì)；可行性

一、引言

本文以住房梯度消費(fèi)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房制度推行過程中存在的現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)于現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度加以創(chuàng)新，提出經(jīng)濟(jì)適用房“先租后售”模式，希望對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房未來走向提供一些新思路。

二、現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房推行過程中存在的問題

現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房指：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。該政策自實(shí)施以來，在解決我國(guó)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難方面作出了重大貢獻(xiàn)，但是，在推行過程中也產(chǎn)生一系列問題，眾多學(xué)者從不同的角度做了比較深入細(xì)致的研究。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)研究中，陳汝安（2011）研究發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)適用住房的適用性一般較差，如選址便利性差、配套設(shè)施不完善、住房面積偏小，且依據(jù)2010—2015年經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例和中低收入群體的實(shí)際情況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，經(jīng)濟(jì)適用房處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況；阿梨瑪（2015）認(rèn)為，政府在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中存在不足，很多經(jīng)濟(jì)適用房存在安全隱患，很多開發(fā)商在建設(shè)過程中偷工減料；張媛（2016）以保障性住房理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用逆向成本價(jià)值定價(jià)方法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)機(jī)制進(jìn)行了研究，認(rèn)為政府經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)對(duì)于低收入群體偏高；常華堂和張大勇（2006）指出，經(jīng)適房保障對(duì)象界定不明、定位過寬，造成排隊(duì)購房的現(xiàn)象的同時(shí)又出現(xiàn)富人購房、投資性購房等問題。在監(jiān)管方面的研究中，王歌（2012）認(rèn)為政府相關(guān)部門在經(jīng)濟(jì)適用房政策監(jiān)督約束機(jī)制運(yùn)行過程中缺位，放任開放商在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與銷售過程中的違規(guī)操作行為；劉程（2011）以青島市作為主要調(diào)研對(duì)象，研究發(fā)現(xiàn)由于政府具有經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理監(jiān)管者和土地供應(yīng)者的雙重身份，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房存在租售違規(guī)、經(jīng)適房變“機(jī)關(guān)房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)補(bǔ)貼方式研究，牛毅（2006）認(rèn)為從避免補(bǔ)貼效益流失嚴(yán)重現(xiàn)象的出現(xiàn)，兼顧市場(chǎng)公平，可以把補(bǔ)貼方式由“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭祟^補(bǔ)貼”。 就資金方面的研究而言，陳汝安（2011）認(rèn)為，現(xiàn)階段有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的金融保障措施，并不能夠滿足政府建設(shè)和條件適合者購買的需要；林樂芬和邊皓（2012） 運(yùn)用VAR模型和Granger因果檢驗(yàn)對(duì)江蘇省1997—2010年的經(jīng)濟(jì)適用房的政策支持進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)：在經(jīng)濟(jì)適用房的供給中，相對(duì)于財(cái)政政策，金融政策產(chǎn)生的正面乘數(shù)效應(yīng)更大，主張政府采取金融為主財(cái)政為輔的政策支持手段。

從上述研究中可看出，經(jīng)濟(jì)適用房制度在推行過程中存在的問題涉及建設(shè)、銷售、退出等諸多環(huán)節(jié)，眾學(xué)者在指出問題的同時(shí)也從對(duì)立面提出相應(yīng)的對(duì)策建議。但是，無論是增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)數(shù)量，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房各環(huán)節(jié)監(jiān)管，改變補(bǔ)貼方式，還是完善相應(yīng)的法律法規(guī)，這些措施只是通過外力作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度的小補(bǔ)小貼，不能從根本上解決問題，最終反而加重政府負(fù)擔(dān)。因此，研究促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房制度可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，才是本文關(guān)鍵所在。

三、住房梯度消費(fèi)理論與經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)想

梯度消費(fèi)理論認(rèn)為，人們的消費(fèi)需求與其收入的增加呈正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)也伴隨著梯度消費(fèi)的特性。在個(gè)人住房消費(fèi)上，消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自身的收入水平和承受能力選擇不同檔次的住房；遵循先租房，買小面積房，換大面積公寓、購別墅的住房梯度消費(fèi)規(guī)律，逐步改善住房條件。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家便是住房梯度消費(fèi)理論的成功踐行者，購買住房的多為高收入群體，40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房來滿足其居住需求，租房理念已經(jīng)深入人心。德國(guó)是歐盟成員國(guó)中租房率最高的國(guó)家，住房自有率僅為42%?？梢姡夥渴袌?chǎng)已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)不可或缺的一部分，也是其解決居住問題的重要途徑之一。

為推動(dòng)住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化和社會(huì)化最終目標(biāo)，1998年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》要求停止實(shí)物分房，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系：高收入家庭根據(jù)自身支付能力購買商品房，中低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入家庭則申請(qǐng)租住政府提供的廉租住房。為保障、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度的推行，2004年5月國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行頒布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。在其推行的十五年以來，雖然我國(guó)人均GDP收入2016年達(dá)到8000美元，已步入中等收入國(guó)家行列；但由于房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)化、土地財(cái)政等因素造成房?jī)r(jià)上漲過快，使得很多中低收入群體依然無法負(fù)擔(dān)高昂的住房和租房?jī)r(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房制度推行效果未能達(dá)到最初設(shè)想的效果。要有效解決這一問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)借鑒相關(guān)發(fā)達(dá)國(guó)家的關(guān)于住房保障方面的成功經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)部分中低收入消費(fèi)者轉(zhuǎn)變住房觀念，以租替買；同時(shí)積極構(gòu)建和優(yōu)化與現(xiàn)實(shí)住房需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)、支持先租后買的梯度消費(fèi)模式，經(jīng)濟(jì)適用房制度應(yīng)當(dāng)遵循住房梯度消費(fèi)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，住房梯度消費(fèi)理論反映在我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度上的設(shè)想是：從我國(guó)中等偏低收入群體的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，確立符合具體實(shí)際的基本住房條件，包括住房面積、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)、基本的配套設(shè)施等。先將經(jīng)濟(jì)適用房以租賃的形式低于市場(chǎng)價(jià)出租給符合申請(qǐng)條件的人群。當(dāng)其經(jīng)濟(jì)收入或住房需求提高時(shí)，承租人可以選擇購買其租賃的房屋，或購買其他商品房并退出經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，騰退出來的經(jīng)濟(jì)適用房重新回歸到經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。這一設(shè)想制度，不同層次經(jīng)濟(jì)適用房需求者的利益，同時(shí)兼顧到政府利益，最終實(shí)現(xiàn)該制度可持續(xù)地發(fā)展。

四、經(jīng)濟(jì)適用房先租后售模式及優(yōu)勢(shì)

所謂經(jīng)濟(jì)適用房先租后售模式，即將新建的經(jīng)濟(jì)適用房按照低于正常的市場(chǎng)租金的水平出租給城鎮(zhèn)中等偏低收入人群（包括符合一定條件的外來務(wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生）的一種方式。它是由政府提供專項(xiàng)資金和優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及租賃對(duì)象的保障性住房。在實(shí)施操作中，首先以租賃方式解決符合條件的城鎮(zhèn)中等偏低收入群體的住房困難問題。隨后，當(dāng)承租人經(jīng)濟(jì)條件或住房需求提高時(shí)，承租人可以按市場(chǎng)價(jià)購買其租賃的房屋，已付租金可以抵付部分購房款；無意購買經(jīng)濟(jì)適用房的承租人必須及時(shí)退出經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域。先租后售的經(jīng)濟(jì)適用房將按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、資格準(zhǔn)入、輪候配租、契約管理的原則進(jìn)行建設(shè)、租賃以及出售，能更有效地解決中等偏低收入群體的居住需求問題。其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)如下：

1.減輕政府負(fù)擔(dān)

經(jīng)濟(jì)適用房先租后售模式能有效解決中等偏低收入群體的住房問題，實(shí)現(xiàn)政府住房保障的政策目標(biāo)。同時(shí)，在出租階段，政府通過收取租金回收部分投資成本，增加財(cái)政收入。在出售階段，政府以市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)現(xiàn)其增值，提高其投資收益。故先租后售模式的經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上大大減輕了政府在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上的財(cái)政負(fù)擔(dān)，賦予了經(jīng)濟(jì)適用房持續(xù)經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)大動(dòng)力。

2.緩解供需矛盾

先租后售的經(jīng)濟(jì)適用房，在承租人在經(jīng)濟(jì)條件提高后并無意愿購買其所租經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，必須及時(shí)退出其所租經(jīng)濟(jì)適用房。騰退出來的經(jīng)濟(jì)適用房可以重新回到體制內(nèi)，增加經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的有效供給，有利于解決因原有經(jīng)濟(jì)適用房缺乏完善退出機(jī)制而導(dǎo)致的住房供應(yīng)緊缺問題，緩解不斷加大的經(jīng)濟(jì)適用房供需矛盾。

3.擴(kuò)大了住房保障的范圍

現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策中，對(duì)提供住房保障的低收入群體有嚴(yán)格的本地城鎮(zhèn)戶籍限制，將本地城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的部分貢獻(xiàn)者（外來務(wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生）擋在門外。面對(duì)不斷上漲的城市住房和租房?jī)r(jià)格，使得這這一群體的住房問題亟待解決。先租后售模式的經(jīng)濟(jì)適用房將該群體也納入保障范圍，有利于解決這一群體住房需求，擴(kuò)大住房保障范圍；有利于促進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程；有利于促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

4.實(shí)現(xiàn)多方共贏

首先，相對(duì)完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制可以大大縮減經(jīng)濟(jì)適用房審批層面存在的巨大尋租空間，有效遏制某些投機(jī)行為，提高經(jīng)濟(jì)適用房政策效益。其次，低于市場(chǎng)租金的租房可以滿足大部分中等偏低收入租房需求，解決了其最頭疼的居住問題。再者，對(duì)于租后購買經(jīng)濟(jì)適用房的群體，租金可以抵付部分購房款，減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，圓了他們多年的住房夢(mèng)；同時(shí)，由于對(duì)房屋情況足夠了解，減少了日后因房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)的種種糾紛。

5.促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

當(dāng)承租人經(jīng)濟(jì)狀況改善時(shí)，可以按市場(chǎng)價(jià)格購買其現(xiàn)租的經(jīng)濟(jì)適用房，獲得完全房屋產(chǎn)權(quán)；或購買商品房解決其不斷上升的居住需求。這一模式使買房群體通過市場(chǎng)的方式購得性價(jià)比較高的房屋，有利于促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，激活住房市場(chǎng)活力。

五、經(jīng)濟(jì)適用房“先租后售”模式可行性分析

經(jīng)濟(jì)適用房先租后售模式不僅具有上述優(yōu)勢(shì)，還具備如下推行的可行性：

1.有利的政策支持

2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難。為加快發(fā)展公共租賃住房，2010年6月住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，對(duì)公租房的房源、建設(shè)以及資金配套等方面做出具體要求。各地政府把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，分年度組織實(shí)施，保障建設(shè)用地；政府還提供優(yōu)惠政策鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)家、投資人投資住房租賃市場(chǎng)，建造中小戶型多功能住房，作為租賃市場(chǎng)的房源之一。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。由此看來，經(jīng)濟(jì)適用房先租后售模式是順應(yīng)政府政策，發(fā)展公共租賃住房的一條較好途徑。

2.巨大的住房租賃市場(chǎng)需求

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商品住房?jī)r(jià)格上漲過快、價(jià)格較高，一些中等偏低收入群體無力通過市場(chǎng)租賃或購買商品來解決其住房困難問題。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口聚集程度不斷提高，住房需求不斷增大，可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足，致使住房供求矛盾日漸凸顯。先租后售的經(jīng)濟(jì)適用房是培育住房租賃市場(chǎng)，完善住房供應(yīng)體系，滿足城市中等偏低收入家庭及個(gè)人基本住房需求的重要舉措。

3.可借鑒的國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策自1994年出臺(tái)以來，在探索中得到不斷完善。為更有效地解決好我國(guó)中等偏低收入群體的住房問難問題，吸取其他國(guó)家住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)各地實(shí)情為我所用，不失為一種完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的好方法。香港公屋政策成為舉世公認(rèn)的解決居民住房問題的成功典范，筆者認(rèn)為可借鑒香港“居者有其屋計(jì)劃”和“以房養(yǎng)房”（ 即通過出租或經(jīng)營(yíng)公屋附屬的商業(yè)用地和商業(yè)設(shè)施，轉(zhuǎn)售公屋來獲取資金來發(fā)展公屋）經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)我國(guó)內(nèi)地各地區(qū)的實(shí)際情況制定嚴(yán)格的資格限定、優(yōu)惠及限制，鼓勵(lì)一部分收入逐步提高的原租住經(jīng)濟(jì)適用屋的住戶購買其承租房，或?qū)⒔?jīng)濟(jì)房退讓給其他低收入群體租住。通過出售經(jīng)濟(jì)適用房為其發(fā)展提供強(qiáng)大的資金動(dòng)力。新加坡居住問題的解決得益于其獨(dú)特的“居者有其屋”住房保障政策。其專門機(jī)構(gòu)運(yùn)作（建屋發(fā)展局）、強(qiáng)大的金融支持（住房公積金政策）、政府扶持和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，值得我?guó)學(xué)習(xí)。美國(guó)在住房保障方面最具特色的， 就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。啟示我們配套的法律法規(guī)建設(shè)是必須的，是保證各項(xiàng)政策嚴(yán)格、準(zhǔn)確執(zhí)行不可或缺的依據(jù)。德國(guó)公共福利住房，采取政府主導(dǎo)與市場(chǎng)相結(jié)合模式。自1949年，德國(guó)政府每年都向各州提供數(shù)額不等的財(cái)政支持住房建設(shè)或補(bǔ)貼。 2006年德國(guó)政府頒布《聯(lián)邦改革法》，將住房職責(zé)劃歸到各州政府。至此，政府退出了直接建設(shè)公共住房的歷史舞臺(tái)，但其通過提供政策（如開發(fā)商可獲得政府的長(zhǎng)期貸款、低息貸款甚至是無息貸款，以及土地優(yōu)惠、建房稅收優(yōu)惠等）鼓勵(lì)社會(huì)投資建房，保障公共福利住房的供應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)遵從“政府主導(dǎo)，社會(huì)參與”原則，鼓勵(lì)社會(huì)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但德國(guó)政府出臺(tái)優(yōu)惠和支持政策仍值得我們深入研究、學(xué)習(xí)和借鑒。

六、結(jié)束語

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的不完善使得其政策執(zhí)行效果大打折扣，但我們不應(yīng)混淆經(jīng)濟(jì)適用房政策推行過程中出現(xiàn)的種種問題與其目標(biāo)方向，更不應(yīng)因噎廢食。因此，本文提出經(jīng)濟(jì)適用房“先租后售”模式以完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，促進(jìn)其可持續(xù)、健康發(fā)展。但要有效保障中等偏低收入群題的住房權(quán)益，還必須建立獨(dú)立、嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，防止住房效益的被侵占和流失。

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作者簡(jiǎn)介：

單松（1988—），男，江西高安人，碩士，金華職業(yè)技術(shù)學(xué)院，助教，研究方向：區(qū)域投資、房地產(chǎn)投資。

李淑梅，女，浙江金華人，碩士，浙江師范大學(xué)，教授，研究方向：區(qū)域投資、社會(huì)保障。