顧德雯

摘 要 本文根據(jù)住宅管理工作中遇到的實(shí)際問題，通過追溯住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)生、建立的背景，結(jié)合當(dāng)今高校教職工住宅區(qū)房屋類型及其維修現(xiàn)狀，提出筆者認(rèn)為有利于操作層面的設(shè)想，期望破解住宅專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)難的困局。

關(guān)鍵詞 高校住宅 住宅專項(xiàng)維修資金 業(yè)主委員會(huì) 監(jiān)管

中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，富裕了的國(guó)民愈來(lái)愈重視對(duì)生活品質(zhì)的追求，安居樂業(yè)成為首選。特別是近十年來(lái)，房地產(chǎn)增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比重愈來(lái)愈大。

但是，隨著住宅“年齡”的增長(zhǎng)，其出現(xiàn)許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等更是問題頻發(fā)，要徹底“醫(yī)治”好，就必須投入維修費(fèi)用進(jìn)行維修保護(hù)。此時(shí)，業(yè)主對(duì)自己住宅的“養(yǎng)老金”與“保命錢”——住宅專項(xiàng)維修資金，也日益被關(guān)注。住宅管理部門透明公正運(yùn)作這筆關(guān)乎百姓住宅“百年大計(jì)”、“沉睡”著的資金已勢(shì)在必行。

1 住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)生、建立的背景

90年代以前，我國(guó)各項(xiàng)民生實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，城鎮(zhèn)居民的供職單位根據(jù)單位房源、分房規(guī)則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業(yè)單位將員工享有使用權(quán)的家屬樓、宿舍區(qū)等住宅賣給了員工，不再負(fù)責(zé)房屋的維修，社會(huì)化的物業(yè)公司實(shí)行有償服務(wù)與管理。而“生大病”的房屋要“醫(yī)治”，需要維修經(jīng)費(fèi)，住宅專項(xiàng)維修資金便順應(yīng)而生。

1994年7月18日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，進(jìn)一步明確了住宅維修基金的使用項(xiàng)目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號(hào)主席令《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確指出：維修資金屬于業(yè)主共有。

2007年12月4日，原建設(shè)部、財(cái)政部以165號(hào)令發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確了住宅專項(xiàng)維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，并從使用原則、比例分?jǐn)?、使用程序、?yīng)急維修、列支排除項(xiàng)、增值滾存等方面，給予了詳細(xì)的規(guī)定。

從住宅專項(xiàng)維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，全面進(jìn)入住宅日常維護(hù)的管理體系中。

2 高校住宅專項(xiàng)維修資金使用存在的問題

2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項(xiàng)維修資金現(xiàn)狀

目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策購(gòu)買的已售公有住房;第二種為沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證的新區(qū)工作用房;第三種為學(xué)校租賃給住戶的未售產(chǎn)權(quán)承租房。

第一種類型房改房，高校教職工購(gòu)房時(shí)按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項(xiàng)維修資金，學(xué)校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門批準(zhǔn)，住宅專項(xiàng)維修資金自行存管在學(xué)校財(cái)務(wù)專用賬戶里。第二種類型新區(qū)工作用房，沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證，其性質(zhì)為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學(xué)校財(cái)務(wù)專用賬戶里。第三種類型承租房，實(shí)質(zhì)是周轉(zhuǎn)房性質(zhì)，學(xué)校只收取住戶少量的租金而未收維修費(fèi)用。

三種類型的住宅，房屋權(quán)屬性質(zhì)不同，維修費(fèi)用提取存在差異。因此，作為住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理者，在實(shí)施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗(yàn)。

2.2 高校住宅專項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)

住宅專項(xiàng)維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經(jīng)費(fèi)的矛盾日益凸顯，物業(yè)公司和業(yè)主迫切希望有法寶來(lái)破解住宅專項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)。

難點(diǎn)一：一戶不同意，住宅專項(xiàng)維修資金動(dòng)不了。

房屋“生大病”需要的維修費(fèi)用非常多，可學(xué)校的住宅管理、工程維修部門無(wú)權(quán)動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，必須由業(yè)主委員會(huì)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的計(jì)劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金，根本原因在于業(yè)主對(duì)是否啟動(dòng)不能達(dá)成共識(shí)。

“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”和“業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案”的規(guī)定，充分體現(xiàn)了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項(xiàng)目與某些業(yè)主關(guān)聯(lián)度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業(yè)主對(duì)公共事務(wù)冷漠，住宅專項(xiàng)維修資金使用程序復(fù)雜等等因素，導(dǎo)致業(yè)主諸多不同意見，否定啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，教職工購(gòu)買房改房和一次性付清房租租賃新區(qū)工作用房時(shí)，繳交的維修資金存管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶里，利息都?xì)w學(xué)校了，應(yīng)該由學(xué)校包攬房屋維修費(fèi)用。

房改時(shí)學(xué)校代表售房單位，根據(jù)購(gòu)房人工齡越長(zhǎng)，房齡越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就越低的政策，住宅福利性質(zhì)出售給教職工。為此，個(gè)人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當(dāng)時(shí)物質(zhì)生活還匱乏的年代，能以這樣超低價(jià)格購(gòu)買到屬于個(gè)人所有的住房，引得無(wú)數(shù)年輕人的羨慕。實(shí)際上，根據(jù)購(gòu)房人工齡、房屋折舊率調(diào)節(jié)的房?jī)r(jià)導(dǎo)致的結(jié)果，就是購(gòu)房人和售房單位共同歸集的維修資金因購(gòu)房人工齡越長(zhǎng)反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費(fèi)用缺口埋下了資金危機(jī)的隱患，這是當(dāng)時(shí)購(gòu)房人沒有想到的。在當(dāng)今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學(xué)校每年專項(xiàng)撥款用于住宅區(qū)的維修費(fèi)用，遠(yuǎn)超財(cái)務(wù)住宅專項(xiàng)維修資金賬戶里總資金的結(jié)息收益。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)組織不規(guī)范、能力不強(qiáng)，專業(yè)素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)不熟悉，存在業(yè)主委員會(huì)主任與物業(yè)服務(wù)公司相互勾結(jié)、侵吞、挪用住宅專項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn);其次，缺少有效的監(jiān)督部門實(shí)施審計(jì)。因此，學(xué)校使用管理、監(jiān)管這筆“養(yǎng)老金”、“保命錢”，教職工放心。

作為代表和維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益的民間組織，業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)作過程中，確實(shí)存在諸多不規(guī)范問題，如：業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無(wú)凝聚力和戰(zhàn)斗力;缺乏足夠的專業(yè)知識(shí)，無(wú)法有效運(yùn)作;沒有上級(jí)、無(wú)人能管，擅自決定重大事項(xiàng)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主合法權(quán)益;與物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)手，騙取住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行共有部分的維修，出租住宅區(qū)共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規(guī)范問題，在高校知識(shí)分子居住的住宅區(qū)是可以通過制度規(guī)范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)質(zhì)是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習(xí)慣享受學(xué)校上門無(wú)償服務(wù)，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項(xiàng)維修資金安全的保管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶，每年學(xué)校還有專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼住宅區(qū)的大、中修，審計(jì)部門是這筆資金的保險(xiǎn)鎖，這些都是教職工住宅專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)不了的根本原因。

難點(diǎn)二：房改房住宅專項(xiàng)維修資金總額少，后續(xù)續(xù)交極為困難。

高校房改房小區(qū)內(nèi)的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態(tài)。住宅專項(xiàng)維修資金總額少，教職工擔(dān)心本就有限的資金會(huì)很快花完。此外，住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，續(xù)交的對(duì)象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的教職工，更不同意續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金。

難點(diǎn)三：很難找到認(rèn)可的維修企業(yè)實(shí)施維修。

目前，已實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理的高校住宅區(qū)，按照物業(yè)管理行業(yè)的普遍行規(guī)，物業(yè)服務(wù)公司自行承擔(dān)單件單項(xiàng)500元以下的維修項(xiàng)目;按照維修流程，學(xué)校負(fù)責(zé)維修單件單項(xiàng)超過500元以上的維修項(xiàng)目。目前，學(xué)校住宅管理部門承擔(dān)、工程維修部門實(shí)施維修，每年學(xué)校專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支付了所有住宅區(qū)的所有維修費(fèi)用，至于找哪一個(gè)工程隊(duì)維修，教職工業(yè)主完全不用過問。

一旦啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金，所有的維修工程都必須執(zhí)行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業(yè)主不贊同。

難點(diǎn)四：第三種類型的承租房租賃給住戶時(shí)未收取維修費(fèi)用，目前學(xué)校包攬了該類型房屋的全部維修。

教職工業(yè)主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項(xiàng)維修資金，其有違《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》“受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則”。

3 破解住宅專項(xiàng)維修資金啟動(dòng)難的一些思考

3.1 民主選舉，規(guī)范運(yùn)作

高校房改房業(yè)主都是學(xué)校的工作人員，業(yè)主委員會(huì)成員由學(xué)校從中指定人員擔(dān)任，新區(qū)工作用房住戶委員會(huì)成員，經(jīng)過全校公開選舉產(chǎn)生。這些成員在學(xué)校也擔(dān)任著相應(yīng)的職務(wù)，其責(zé)任感與使命感比較強(qiáng)，高校啟動(dòng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，具有水到渠成的優(yōu)勢(shì)。

3.2 專戶存儲(chǔ)，滾存使用

高校住宅專項(xiàng)維修資金分學(xué)校自行管理和市房地產(chǎn)管理局委托管理兩種管理形式。學(xué)校自行管理的住宅專項(xiàng)維修資金，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按幢建?業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，核算到戶，專戶存儲(chǔ)，專款專用。住宅專項(xiàng)維修資金的投資增值收益、共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值轉(zhuǎn)作本金，積少成多，夯實(shí)了資金基礎(chǔ)。

3.3 規(guī)范招標(biāo)，監(jiān)管維修

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提交待修項(xiàng)目的維修方案及預(yù)算，執(zhí)行學(xué)校招投標(biāo)流程，在涉及維修的2/3以上業(yè)主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業(yè)主（住戶）委員會(huì)每年定期公布資金的使用明細(xì)賬目，審計(jì)部門給予審計(jì)督查，上好安全使用的“保險(xiǎn)鎖”。

綜上所述，啟動(dòng)和使用高校住宅專項(xiàng)維修資金是切實(shí)可行的，其妥善運(yùn)作，關(guān)乎每個(gè)教職工安居樂業(yè)的生活環(huán)境。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高房屋安全使用效率，延長(zhǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用壽命，維護(hù)教職工業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益，高校住宅專項(xiàng)維修資金科學(xué)合理使用的后續(xù)作用將更為重要。

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