唐艷蘭

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地稅收入的支柱稅源，與此同時，由于房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)復(fù)雜，開發(fā)周期長，涉及部門多，具有行業(yè)的特殊性，加之涉及的稅費種多達(dá)十來個，征管的難度大，稅收執(zhí)法風(fēng)險大，文章對房地產(chǎn)企業(yè)存在的涉稅問題、稅收征管工作中存在的主要問題進行了剖析，對如何強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；加強征管

一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題

（一）收入的涉稅問題

1.預(yù)售房款不能按時申報納稅。2.預(yù)收賬款不能及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國稅函[2010]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此類補償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業(yè)收入。

（二）成本的涉稅問題

1.開發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費六項構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發(fā)項目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進行核算。

2.開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號）的規(guī)定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發(fā)票，無法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。

3.開發(fā)間接費用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)間接費用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，如何在已銷售開發(fā)產(chǎn)品和未銷售開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開發(fā)間接費用分配不合理。

4.人為操縱開發(fā)成本的列支。

三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問題

（一）稅務(wù)部門的管理形式是一種事后管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設(shè)計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實現(xiàn)，而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收等過程。

（二）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來源于建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門的信息來源不暢通。

（三）實際征管工作難以到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長，會計核算復(fù)雜，對這類企業(yè)實行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問題。

四、強化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點建議

1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實性的實時監(jiān)控。2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

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（作者單位：湖南天易集團有限公司）