潘月明

摘 要：不動產統(tǒng)一登記應適應當前市場經濟發(fā)展的步伐，因而文章分析了當前不動產登記中存在的問題，進而提出3S技術對不動產登記的有利應用，最后提出未來應予以研究發(fā)展的方向。

關鍵詞：“3S”技術；不動產登記；應用

2014 年 11 月 24 日，國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，并提出在基本實現登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”的基礎上，加快形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、

法治保障的不動產統(tǒng)一登記體系，最終實現各類不動產從分散登記到統(tǒng)一登記的轉變。在不動產統(tǒng)一登記中，建立健全不動產信息管理平臺，使得不動產登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，是不動產統(tǒng)一登記改革的基礎和重點。隨著現代測繪技術的發(fā)展，以“3S”技術，即遙感（RS-remotesensing）、全球定位系統(tǒng)（GPS-global position sy-stem）、地理信息系統(tǒng)（GIS-geographic inform-ation system）為核心的數字化測繪，較好地適應了現代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構建不動產統(tǒng)一登記信息管理平臺提供了技術支撐。

一、“3S”技術簡介

“3S”技術即全球定位系統(tǒng)（GPS）、遙感（RS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）的合稱，）的統(tǒng)稱，是空間技術、傳感器技術、衛(wèi)星定位與導航技術和計算機技術、通訊技術相結合，多學科高度集成的對空間信息進行采集、處理、管理、分析、表達、傳播和應用。現在土地利用和管理研究中，為科學研究、政府管理、社會生產提供了新一代的觀測手段、描述語言和思維工具?！?S”技術結合應用，取長補短，形成了“一個大腦，兩只眼睛”的框架，即RS和GPS提供或更新區(qū)域信息以及空間定位，GIS進行相應的空間分析，從RS和GPS提供的浩如煙海的數據中提取有用信息，并進行綜合集成，使之成為決策的科學依據。

二、不動產登記信息管理中存在的主要問題

（一）不動產登記登記部門多頭工作

我國的土地、房屋等不動產在立法和管理上未統(tǒng)籌考慮、整體安排，造成目前我國不動產分散登記的現狀，如，集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權和土地抵押權等由國土資源部門登記，房屋所有權和抵押權由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，耕地、草地承包經營權由農業(yè)部門登記，林地、林木所有權和承包經營權由林業(yè)部門登記等。這種分散登記的模式，已經不符合當前市場經濟的發(fā)展情況。

（二）不動產登記信息技術標準差異大

長期以來，不動產登記信息在登記原則、登記機關、登記類型、登記程序、登記效力、登記簿和權利證書的設置等各方面皆不統(tǒng)一，易給權利人造成損害，如，我國許多城市實行房、地分開登記，國有建設用地使用權在土地管理部門登記，房屋則在房產管理部門登記，在抵押登記時，由于房產登記信息系統(tǒng)中并無宗地座標信息（只登記土地證號），房產、國土部門抵押登記工作難于實現互聯互通，可能出現土地、房產重復抵押，或是在土地抵押期間房屋已交易，導致債權人（買房人）利益受損的情況。此外，耕地、林地、灘涂、海島等在國土、農業(yè)、林業(yè)等部門中的登記程序、標準等也各有不同，各部門在登記過程中都有一套獨立的技術標準，采用的坐標、精度等均不統(tǒng)一，在將土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合、建立關聯關系時，工作量大、且存在各類數據不統(tǒng)一、存在偏差的情況，增加了成果轉換和資源共享的難度。

（三）不動產登記信息缺乏共享平臺

當前，我國各種不動產信息登記比較分散，沒有形成網絡共享，沒有全國的信息共享平臺。同時，各區(qū)域之間發(fā)展極不平衡，各級地方不動產管理部門在信息化建設方面也存在明顯的差異性，這也為構建覆蓋全國的不動產管理平臺設置障礙。另一方面，與相關的部門，如銀行、稅務、審計等之間尚未形成較通暢的信息交流渠道，信息交換不及時、質量也不高，不利于行業(yè)整體信息化水平。

三、“3S”技術在不動產登記中的應用

首先，可以利用RS技術。利用遙感數據進行解譯，可一次得到一定區(qū)域范圍內房屋、耕地、林地等不動產現狀數據，如，各地根據遙感數據，完成城區(qū)1︰500地籍調查，逐地塊登記城區(qū)內部土地的權屬、地類和面積，按照《宗地代碼編碼規(guī)則（試行）》，完成宗地統(tǒng)一代碼編制工作，建立城鎮(zhèn)地籍數據庫，為不動產統(tǒng)一登記工作奠定基礎；利用遙感技術對不動產地表變化進行動態(tài)監(jiān)測，節(jié)省大量的人力、物力，并且有效及時更新數據庫；最后，建立地理信息空間平臺，以高分辨率的航測遙感影像為基礎，疊加土地利用總體規(guī)劃、土地利用現狀、城鎮(zhèn)地籍管理數據信息庫、城鎮(zhèn)建設規(guī)劃信息數據庫，建立地理空間信息平臺，不僅提高了不動產登記的準確性，還實現了登記流程的信息化。

其次，利用 GPS 技術，可為不動產測繪中所需的各類土地及其地上建筑物、構筑物的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況，為不動產登記的數據獲取、數據處理、數據分析、數據共享和數據發(fā)布等各個環(huán)節(jié)提供全方位的技術支撐?？梢杂行У卮_定物權的歸屬、利用不動產交易、更能為國土、城市規(guī)劃、市政建設、環(huán)境保護、園林綠化等提供基礎資料和相關信息，還為政府決策提供數據支撐。

最后，GIS 是處理和利用地理信息的系統(tǒng)，是不動產數據的“管家”，由計算機系統(tǒng)、地理數據用戶組成，通過對地理數據的集成、存儲、檢索、操作和分析，生成并輸出各種地理信息，從而為不動產數據庫。利用GIS技術可以有效進行不動產數據庫管理、不動產登記和建立戶聯防共享。

總之，“3S”技術在不動產登記中發(fā)揮了重要作用，有利于我國不動產信息管理，未來應進一步開發(fā)面向有關部門的定制化工具，這是“3S”技術值得更加深化研究的領域。

參考文獻

[1] 曹曉雪.遙感技術的應用于發(fā)展[J].信息與電腦，2015 （05）：75-76.