張代文

【摘 要】眾所周知，在房地產(chǎn)中，房屋的面積與價格之間有著重要的關(guān)系。然而，在實際的測量中，房屋的測量面積往往會與初始的規(guī)劃面積之間存在某種程度的偏差，而因為這種偏差的存在又常常造成了各種矛盾與糾紛的出現(xiàn)。因此，有必要就房屋測繪面積與房屋規(guī)劃面積之間的偏差進(jìn)行研究，在了解其基本概念的前提下，了解偏差所帶來的不良影響，并找出偏差的原因，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】測繪面積；規(guī)劃面積；差異原因；措施

一、各類房屋面積基本概念

（一）房屋實測面積

實測面積指的是在房屋竣工并驗收后，經(jīng)過相關(guān)部門認(rèn)證等對房屋的面積進(jìn)行實地測量與計算得到的面積數(shù)，這一數(shù)據(jù)是購房者在進(jìn)行房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算及物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。

（二）房屋使用面積

顧名思義，使用面積指的就是房屋內(nèi)能夠使用的凈面積，其計算方式是由房屋內(nèi)墻線的水平投影而得出的。其中，房屋內(nèi)的墻、柱和保溫層等結(jié)構(gòu)面積不包括在其中。

（三）房屋建筑面積

這一概念指的是房屋外墻勒腳以上各層外圍的水平投影面積，這一面積包括了地下室、陽臺及室外樓梯等。而成套房屋的建筑面積既包括套內(nèi)的建筑面積也包括外部的分?jǐn)偯娣e，其中套內(nèi)的建筑面積為墻體面積、套內(nèi)使用面積與陽臺建筑面積之和。

二、房屋測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異的影響

對同一棟房屋，即使由不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，所測得的房屋測繪面積理論上還是應(yīng)該與規(guī)劃面積是一致的，即使是由于關(guān)注點(diǎn)和依據(jù)不同測出的房屋測繪面積與實際規(guī)劃面積之間的差別也不應(yīng)該太大。然而，實踐中容易出現(xiàn)偏差而造成相關(guān)人員之間的矛盾與糾紛。一方面，當(dāng)房屋規(guī)劃面積高于房屋的測繪面積時，會影響到可售房屋的預(yù)期，開發(fā)方的收益必然受到一定的影響，他們會提出質(zhì)疑，進(jìn)而造成一些不必要的糾紛。另一方面，當(dāng)房屋的原始規(guī)劃面積小于實際的測繪面積時，超出的那部分房屋面積從法律上講就是違規(guī)建筑，涉嫌違建，而且不受到法律保護(hù)，此外還很可能在預(yù)售許可和房產(chǎn)證的辦理方面等受到很大的影響，同時還可能會在房屋銷售過程中出現(xiàn)不必要的房屋面積而引發(fā)的購房糾紛。

三、房屋測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異原因探析

（一）由數(shù)據(jù)采集與圖紙變更所造成

圖紙的變更是出現(xiàn)房屋規(guī)劃面積與測繪面積差異的重要原因。毫無疑問，在施工中，房屋的規(guī)劃的建造主要是根據(jù)施工圖紙來完成的，在確認(rèn)公用面積方面有時也缺少較為直觀的感受與認(rèn)識，最終使得圖紙實際操作的不可用而需要不斷變更。此外，由于房屋的設(shè)計比較多樣、復(fù)雜，而且很大一部分?jǐn)?shù)據(jù)是通過現(xiàn)場的人工測量來實現(xiàn)的，因此很可能會出現(xiàn)某些誤差，從而也就造成了房屋規(guī)劃面積與測繪面積之間的偏差。

（二）由技術(shù)原因造成

目前，房地產(chǎn)市場測繪單位之間的技術(shù)水平存在一定的差距，而且相關(guān)的法律法規(guī)也存在相互矛盾的情況，使得測繪單位對質(zhì)量重視不足，不按規(guī)定完成測量任務(wù)。而且，有些測繪單位的測繪工具還比較落后，這就進(jìn)一步造成了規(guī)劃與測繪面積之間的差異?？傊?，由于技術(shù)水平一方面不能跟上現(xiàn)代化建筑的建設(shè)速度，另一方面，有些建筑甚至還缺乏必要地技術(shù)支持，這些也都是造成偏差出現(xiàn)的原因。

（三）由施工過程所造成

施工過程中會出現(xiàn)各種各樣的情況，如不能按照圖紙設(shè)計進(jìn)行施工、施工人員責(zé)任心問題、施工中放樣誤差嚴(yán)重等都是造成房屋規(guī)劃面積與測繪面積不一致的原因。

（四）由竣工后的使用空間變更造成

在實際的生活中，開發(fā)方為了進(jìn)一步滿足居民生活需要，他們常常會在建筑內(nèi)設(shè)定一些公用空間，例如車庫、地下室、消防室和倉庫房等。一旦上述空間在設(shè)計或施工過程中發(fā)生變更，就是造成房屋分?jǐn)偯娣e的縮小或擴(kuò)大，進(jìn)而造成測繪與規(guī)劃面積的差異。

四、房屋測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異消除或減小的措施探討

（一）統(tǒng)一房屋面積的計算原則，消除初始差異

消除房屋測繪而積與規(guī)劃面積間差異的最根本辦法是房產(chǎn)與規(guī)劃部門實施統(tǒng)一的房屋面積計算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機(jī)構(gòu)的實際需求，所以房屋測繪面積必須要精確到各個戶室。

（二）加強(qiáng)建造方面的協(xié)調(diào)溝通，化解糾紛

糾紛的出現(xiàn)無外乎兩種情況，針對不同的情況不同對待，在進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通。具體來說：（1）當(dāng)規(guī)劃面積大于測繪面積時，開發(fā)方的可銷售面積會減少，因此難免會對這種情況提出異議，這時就要求房屋產(chǎn)權(quán)登記及管理機(jī)構(gòu)等要求相關(guān)測繪機(jī)構(gòu)工作人員向開發(fā)方耐心講解相關(guān)測繪法、測繪規(guī)則等，讓開發(fā)方釋疑，相互理解，從而有效解決問題；（2）當(dāng)規(guī)劃而積小于測繪而積時，由規(guī)劃部門所出具的規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實認(rèn)可書的法定依據(jù)，開發(fā)方需在認(rèn)定的面積之內(nèi)進(jìn)行房屋的建設(shè)工作，而對超出的部分，則可以認(rèn)定為違建建筑。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展以及人們購買力的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房屋的價格主要由房屋的建筑面積所決定，因此人們對建筑面積較為重視。然而由于現(xiàn)實中的各種原因使得房屋最初的規(guī)劃面積與最后的實測面積之間存在著某種程度的偏差，也使得房屋購買者與房產(chǎn)商之間容易出現(xiàn)矛盾與各種沖突。因此對房屋測繪面積與規(guī)劃面積之間的偏差問題進(jìn)行探討，了解其存在的合理性與可能性，就能更好的了解其中的差異，減少購房中產(chǎn)生的糾紛，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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