王東榮

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起步中的希望
——上海郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的興起

王東榮

與全國一樣，上世紀(jì)80年代之前上海郊區(qū)農(nóng)村主要是單一的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，到了80年代改革開放之后，上海郊區(qū)工業(yè)開始大發(fā)展，但第三產(chǎn)業(yè)基本沒有什么發(fā)展。那時，陳云同志對發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟曾經(jīng)說過三句非常著名的話，即“無農(nóng)不穩(wěn)、無工不富、無商不活”，深刻地揭示出農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村經(jīng)濟中的重要地位和作用。但是，由于長期以來，相當(dāng)多人把第三產(chǎn)業(yè)看成是不創(chuàng)造價值、不創(chuàng)造社會財富的“非生產(chǎn)部門”，造成對第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視不夠，一直到90年代，上海郊區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展才開始起步。經(jīng)過十多年的努力，到2002年，郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，增加值達到615.88億元，占郊區(qū)增加值的36.6%，比1992年的62.69億元增加了9.8倍。第三產(chǎn)業(yè)占郊區(qū)增加值的比重，比1992年的25.5%，增加了11.1個百分點。

上世紀(jì)90年代上海郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展屬于起步階段，在發(fā)展中有經(jīng)驗也有教訓(xùn)，但已經(jīng)顯示出勃勃生機。

一、農(nóng)場商業(yè)開發(fā)展先河

長期以來，由于我國對農(nóng)產(chǎn)品實行的是統(tǒng)購統(tǒng)銷的計劃經(jīng)濟，郊區(qū)農(nóng)村很少涉足農(nóng)產(chǎn)品銷售等商業(yè)活動，更不用是涉及其他商業(yè)。改革開放后，80年代，農(nóng)民種植的西瓜等經(jīng)濟作物允許到城市直銷，其它農(nóng)產(chǎn)品仍要通過供銷社等主渠道銷售，農(nóng)村商業(yè)發(fā)展十分緩慢。1992年，鄧小平南巡講話后，農(nóng)村商業(yè)發(fā)展開始升溫，解放思想求發(fā)展的強烈愿望，激勵著郊區(qū)干部群眾的創(chuàng)業(yè)積極性，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體商業(yè)，但真正開農(nóng)口商業(yè)歷史先河的是農(nóng)工商進入上海市區(qū)發(fā)展商業(yè)。

1993年4月，我到市農(nóng)委工業(yè)貿(mào)易處報到后不久，接市農(nóng)村黨委、市農(nóng)委領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)，要求籌辦郊區(qū)縣委書記、縣長現(xiàn)場會議，會議熱點放在農(nóng)工商集團，并學(xué)習(xí)參觀農(nóng)工商集團“走出農(nóng)場、走向市場”，發(fā)展商業(yè)的典型單位。于是，我在農(nóng)工商集團領(lǐng)導(dǎo)的支持幫助下，參觀了農(nóng)工商集團創(chuàng)辦的商業(yè)，如：淮海西路上的都城大酒店、西藏路上一品香的羊毛衫世界，還有飄鷹皮草行、牛奶棚等十幾家企業(yè)。那時我剛從郊區(qū)調(diào)到市區(qū)，對市區(qū)的整個商業(yè)情況還不熟悉，只是感到農(nóng)工商集團能在這么短的時間內(nèi)，打破了幾十年來只有國有商業(yè)系統(tǒng)企業(yè)才能辦商業(yè)、國有商業(yè)一統(tǒng)天下的局面，創(chuàng)辦了這么多的商業(yè)企業(yè)，十分震撼，感到非常了不起，激動人心。后來，由郊區(qū)縣委書記、縣長參加的農(nóng)口黨政負責(zé)干部參加的現(xiàn)場會開得非常成功，大家解放了思想，開了眼界，把郊區(qū)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的激情燃燒了起來。

上海市農(nóng)場管理局1987年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值才20．1億元，到1993年達到49．3億元；1987年全局利潤僅0．82億元，1993年就達到4．26億元，6年之內(nèi)翻了幾番，躍居全國農(nóng)墾之首。1987年全局職工人均收入1360元，1993年達到5318元，6年之內(nèi)增長3.9倍，位于全國農(nóng)墾第一。到1993年底，全局第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)網(wǎng)點已達1550家，其中在市區(qū)的就有814家，全年三產(chǎn)營業(yè)收入58．5億元，出租車隊幾十家，出租車增加到2200多輛。他們“跳出農(nóng)場小圈子，依托大城市，發(fā)展商品經(jīng)濟”的思路取得初步成功，上海市民刮目相看，農(nóng)工商的牌子在上海乃至全國打響。當(dāng)時他們自豪地說“三百六十行，行行都有農(nóng)工商”，農(nóng)工商集團開始各行各業(yè)走出農(nóng)場辦三產(chǎn)，參與市區(qū)改造，開發(fā)浦東，辦合資企業(yè)甚至到國外辦跨國公司，形成了迅猛的發(fā)展勢頭。

但是，這種快速擴張的做法也帶來了一些問題，即出現(xiàn)了盲目投資、經(jīng)營失誤，過度的多元化經(jīng)營和過多經(jīng)營主體潛在的風(fēng)險開始顯現(xiàn)，經(jīng)過94年、95年的發(fā)展之后，1996年國家信貸從緊調(diào)控，農(nóng)工商集團的不少企業(yè)開始出現(xiàn)資金鏈斷裂，經(jīng)營困難，有的甚至難以為繼。在這種情況下，農(nóng)工商集團總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，通過剝離農(nóng)場的社會職能，實行有所為有所不為，收縮投資戰(zhàn)線，開展資產(chǎn)重組等方法進行戰(zhàn)略調(diào)整。經(jīng)過幾年的努力，逐步化解了債務(wù)危機，實現(xiàn)了浴火重生。農(nóng)場的第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一批在全國有影響的企業(yè)：如“農(nóng)工商超市”，依托上海農(nóng)工商集團的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，依托農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，具有產(chǎn)加銷一體化的優(yōu)勢，把超市成為它們的銷售龍頭，農(nóng)工商超市堅持以市民的“米袋子”、“菜籃子”為重點，以新大米、鮮雞蛋、生鮮食品為突破口，帶動了整個公司銷售額的高速增長。以價廉物美、優(yōu)質(zhì)服務(wù)受到了市民的認同和歡迎。到2001年，已擁有180多家超市和大賣場，270多家便利店。5年間，銷售收入和利潤分別增長了100多倍，2001年銷售收入達到75億元，名列全國零售行業(yè)第四強。又如上海光明乳業(yè)有限公司是農(nóng)工商集團下屬企業(yè)。該公司“以全國資源做全國市場”的策略獲得成功，在上海和全國十多個省市建立了奶牛飼養(yǎng)和奶品加工基地，帶動了1.6萬家農(nóng)戶養(yǎng)奶牛致富。“光明”自己的銷售收入也以每年30%以上的速度遞增，2001年達到35億元?！肮饷鳌背蔀橹袊Y名商標(biāo)，“光明乳業(yè)”成為國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。還有，農(nóng)工商集團出租汽車，經(jīng)過幾年的努力，成了行業(yè)的重點企業(yè)。2002年，農(nóng)工商集團實現(xiàn)扭虧為盈，重新崛起，農(nóng)場商業(yè)也邁上了可持續(xù)發(fā)展的道路。

二、市場建設(shè)如火如荼

90年代，在郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，如火如荼市場建設(shè)應(yīng)該說是一個亮點。在農(nóng)場商業(yè)和浙江義烏等小商品批發(fā)市場取得成功的基礎(chǔ)上，郊區(qū)的市場建設(shè)也開始轟轟烈烈的搞起來了。當(dāng)時建的市場有三類：一是大型的商品批發(fā)市場；二是批發(fā)和零售結(jié)合的商城；三是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，在90年代前都是國有蔬菜部門掌控。90年代后，為了促進競爭，穩(wěn)定蔬菜價格，農(nóng)口企業(yè)也開始創(chuàng)辦農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，辦得比較成功的是普陀區(qū)的曹安農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、浦東北蔡農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。曹安路批發(fā)市場建于1992年10月28日,占地面積100畝,入駐商戶1500多家。經(jīng)營包括蔬菜、肉類、水產(chǎn)、糧油、水果、南北干貨等近千種農(nóng)副產(chǎn)品。2003年完成農(nóng)副產(chǎn)品年成交額28億元，其中蔬菜40萬噸，肉類9萬噸，糧油及其他類農(nóng)副產(chǎn)品14萬噸。經(jīng)過幾年努力，市場被農(nóng)業(yè)部評定為全國鮮活農(nóng)產(chǎn)品定點市場，被國家工商總局評定為全國農(nóng)貿(mào)市場50強。北蔡農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場于1998年4月25日正式開業(yè)。2003年農(nóng)產(chǎn)品總成交額超過13億元，成交總量65萬噸，日均農(nóng)副產(chǎn)品的成交量在1800噸左右，經(jīng)過6年多的努力，成為國家農(nóng)業(yè)部的定點市場、上海市食用農(nóng)產(chǎn)品示范市場。

農(nóng)口創(chuàng)辦農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的意義在于促進了競爭，方便了農(nóng)民，穩(wěn)定了市場，倒逼傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品交易體制機制改革，為上海農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)育、發(fā)展、壯大探索了一條有效途徑。郊區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的交易額從1992年的11億元，發(fā)展到2002年的373.2億元，增長33.9倍。2002年郊區(qū)已有綜合性農(nóng)產(chǎn)品市場603家，專業(yè)市場470家。

90年代的市場建設(shè)對郊區(qū)商業(yè)發(fā)展起到了積極推進作用，92年郊區(qū)商品零售總額119億元，到2002年，已經(jīng)達到703億元，增長5.9倍，其中商品批發(fā)市場新增批發(fā)總額200億元。

三、旅游業(yè)在快跑中回歸理性

上海郊區(qū)旅游業(yè)的興起始于90年代初，那時旅游產(chǎn)品短缺，1991年到1992年我在松江縣委工作時，松江最熱火的旅游景點是位于佘山的“孫悟空迷宮”，是根據(jù)西游記的故事制作的景點，利用佘山的山洞改建的，在今天看來景點制作比較簡單，也比較粗糙，但常?？蜐M，特別是星期天還要排很長的隊才能參觀到。與此同時，中央電視臺在江蘇的無錫市建的外景拍攝基地“三國城”等吸引了大批上海市民游覽。于是上海市民對發(fā)展旅游業(yè)，特別是郊區(qū)旅游業(yè)的期望很高，一些老同志還向市委、市政府提出加快發(fā)展建議。記得1994年左右，時任市旅游局副局長兼秘書長道書明來市農(nóng)委，找到時任副主任袁以星，要與市農(nóng)委一起商量上海郊區(qū)的旅游規(guī)劃問題，我一起參加了研究。從此開始，市農(nóng)委與市旅游局的關(guān)系緊密起來，上海郊區(qū)的旅游業(yè)開始納入全市的旅游發(fā)展規(guī)劃之中。

市旅游局找市農(nóng)委研究旅游規(guī)劃是因為市委書記吳邦國同志十分關(guān)心上海的旅游業(yè)發(fā)展，特別是要解決旅游產(chǎn)品短缺的問題，他提出了要搞旅游規(guī)劃，重點規(guī)劃好上海郊區(qū)一山（佘山）、一水（淀山湖）、一島（崇明島）、一線（海岸線）的旅游發(fā)展問題。這是十分具有真知灼見、高瞻遠矚的意見。于是成立了一個市旅游局和市農(nóng)委組成的郊區(qū)旅游規(guī)劃工作班子，我們當(dāng)時在旅游業(yè)方面知識有限，特地聘請了華東師大等搞過海南島旅游規(guī)劃的專家一起研究，搞了幾個月，上報了一個規(guī)劃。但是，那時是個激情燃燒的歲月，是個人人搶抓機遇的時代，沒等旅游規(guī)劃批準(zhǔn)下達，青浦淀山湖邊的土地已基本批租出讓給房地產(chǎn)商搞別墅群了，佘山腳下的土地房子也造得差不多了，海岸線也斷斷續(xù)續(xù)的給各種開發(fā)商占了不少，畢竟那時缺少資金，土地出讓籌措資金最快，只有崇明島留到了21世紀(jì)，規(guī)劃確定搞生態(tài)島。通過這次規(guī)劃，郊區(qū)各區(qū)縣對第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)開始重視起來，郊區(qū)主管第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的部門也在這個時候陸續(xù)建立了起來。

90年代郊區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展走過一條從自發(fā)走向自覺的過程，九十年代初，由于旅游產(chǎn)品短缺，各種人造景觀不斷涌現(xiàn)，“環(huán)球樂園”、各種“民族文化村”、各種“水上樂園”等相繼建成，建設(shè)規(guī)模也不小，而且繁榮過一個時期，但隨即就逐步衰落。還有一些是中小型旅游項目，跟著一哄而起，數(shù)量也不少。這和許多發(fā)達國家在發(fā)展過程中走過的路差不多，在旅游產(chǎn)品短期，大量的人造景觀出現(xiàn)，但由于這種人造景觀科技含量不高，沒有文化積淀，游客參與性差，游客游覽過一次后一般不會再來第二次，因此這類景點生命周期很短。在美國旅游業(yè)起步階段也出現(xiàn)過類似情況，一直到集科技、人文、游客參與為一體的大型綜合性主題公園迪士尼樂園出現(xiàn)后，其它的人造景觀就很少有生命力了。

90年代中后期，在經(jīng)過一陣沖動之后，上海郊區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展，逐步回歸理性。人們發(fā)現(xiàn)，國家規(guī)定一個星期有了雙休日后，上海市民的假日旅游已經(jīng)逐步從無錫轉(zhuǎn)向了浙江山區(qū)的休閑旅游，那里有山有水，青山綠水給在城市高節(jié)奏工作的上海市民，找到了一個十分愜意、可以全身心放松的假日旅游目的地。市政府對上海的旅游業(yè)定位也逐步清晰，即上海主要發(fā)展都市旅游：市區(qū)是城市觀光購物旅游，郊區(qū)是生態(tài)休閑度假旅游。于是郊區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展方向開始調(diào)整：發(fā)展了一批以市民度假旅游為主的旅游項目，如松江佘山國家級風(fēng)景區(qū)、青浦東方綠洲、崇明森林公園、南匯的野生動物園等；以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普和休閑觀光為主的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)郊區(qū)以及2002年建成的上海鮮花港等；以農(nóng)業(yè)觀光和文化節(jié)慶為主的“桃花節(jié)”、“柑橘節(jié)”“風(fēng)箏節(jié)”等，這些景點都給了市民耳目一新的感覺。到2002年，郊區(qū)共建成了這類景點近200個，其中比較大型的項目有35個，當(dāng)年接待游客1200多萬人次，旅游收入14.5億元。

隨著21世紀(jì)初上海郊區(qū)大規(guī)模的造林綠化建設(shè)，農(nóng)業(yè)休閑旅游的項目進一步增加，農(nóng)家樂旅游興起，郊區(qū)生態(tài)休閑度假旅游開始快速發(fā)展。

四、房地產(chǎn)業(yè)方興未艾

郊區(qū)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)展，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，已經(jīng)從農(nóng)業(yè)分離出來從事二三產(chǎn)業(yè)農(nóng)民，希望進鎮(zhèn)落戶，以方便生產(chǎn)生活，郊區(qū)農(nóng)村開始邁向農(nóng)村城鎮(zhèn)化時代。80年代，農(nóng)民進城需要沖破許多計劃經(jīng)濟時代遺留下來的規(guī)定，如住房問題、戶口問題、口糧問題、子女讀書問題、社會管理等等。首先碰到的是住房、口糧問題，因為這些進城農(nóng)民有的是亦工亦農(nóng)兼業(yè)的，有的不兼業(yè)但家里親戚朋友在種地，口糧都可以自行解決。當(dāng)時，國務(wù)院發(fā)了個文件，即進城落戶農(nóng)民可以作為自理口糧戶。住房問題只能發(fā)動農(nóng)民集資造房，這種集資造的農(nóng)民住房是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，使用在集鎮(zhèn)內(nèi)的農(nóng)民集體建設(shè)土地。由于不通過征地，不需要土地出讓，成本很低，因此，農(nóng)民集資造的房屋價格也比較低。當(dāng)時由于農(nóng)民收入也比較低，這種集資房很受農(nóng)民歡迎。在80年代的中后期，郊區(qū)農(nóng)民進鎮(zhèn)集資造房很快發(fā)展了起來，比較有名的是奉賢縣的洪廟農(nóng)民城。當(dāng)時奉賢縣為了加速奉城、四團、平安三個大鎮(zhèn)的發(fā)展，在三鎮(zhèn)邊緣新建了洪廟新鎮(zhèn)，但是新建鎮(zhèn)沒有資金搞建設(shè)，為了殺出“一條血路”，想出了農(nóng)民集資造房的辦法。從1986年開始，歷時10年，集資5億元，建造出一個2平方公里、建筑面積70萬平方米農(nóng)民新鎮(zhèn)。此事引起有關(guān)方面的關(guān)注，洪廟農(nóng)民城被國家建設(shè)部評為“全國村鎮(zhèn)建設(shè)先進鎮(zhèn)”、“全國村鎮(zhèn)建設(shè)試點先進單位”，全國各地參觀的人絡(luò)繹不絕。但隨著改革的不斷深化，這種農(nóng)民集資造房建集鎮(zhèn)的辦法，它的弊端也逐步暴露出來：一是農(nóng)民集資造房建集鎮(zhèn)使用的土地是鎮(zhèn)區(qū)農(nóng)民集體所有的土地，沒有經(jīng)過征地和土地出讓，被用地農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織沒有得到征地補償費、社會保障金等合法權(quán)益，只給被用地農(nóng)民安排到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)當(dāng)了個土地工，到了90年代中期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制后，這些在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作的被征地農(nóng)民由于年齡、文化等原因陸續(xù)下崗，原來被侵占的權(quán)益顯現(xiàn)了出來，上訪不斷增加。二是進鎮(zhèn)集資造房的農(nóng)民，由于房屋建在農(nóng)民集體建設(shè)用地上，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，他們的權(quán)益也得不到保證。三是一些地方在把進鎮(zhèn)農(nóng)民集資造房的政策無限延伸，用農(nóng)民集資造房的辦法，把造的房子面向全社會銷售，形成了所謂的小產(chǎn)權(quán)房，沖擊了房地產(chǎn)市場。到了90年之后，上海郊區(qū)的農(nóng)民集資造房基本停止。郊區(qū)城鎮(zhèn)化、農(nóng)民進城轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)的新階段。

90年代初，在小平南巡講話東風(fēng)的鼓舞下，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)開始發(fā)展起來。早期的房地產(chǎn)公司一般都是從建設(shè)隊伍中分離出來的，有區(qū)縣建筑公司組建國有房地產(chǎn)公司，也有是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資組建的房地產(chǎn)公司，也有民營的房地產(chǎn)公司。九十年代后期，在企業(yè)改制中大都改成混合所有制和民營企業(yè)。由于區(qū)縣建筑公司長期在上海市區(qū)，參與市區(qū)的建設(shè)，所以許多區(qū)縣房地產(chǎn)公司組建后，都在市區(qū)和郊區(qū)縣城開發(fā)房地產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)公司大都在鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)。到了90年代后期，企業(yè)改制后，郊區(qū)的各類房地產(chǎn)公司流動性加大，有的開始向外省市發(fā)展，并逐步涌現(xiàn)出一批知名企業(yè)。

在推進郊區(qū)城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)公司做得比較好的有象奉賢縣的江海房地產(chǎn)公司，它是一個鎮(zhèn)集體所有的房地產(chǎn)公司，江海鎮(zhèn)毗鄰縣城南橋鎮(zhèn)，90年代前該鎮(zhèn)沒有獨立的鎮(zhèn)區(qū)，九十年代為適應(yīng)農(nóng)民進城的大潮，鎮(zhèn)成立了房產(chǎn)公司，規(guī)劃建設(shè)了江海一村、江海二村，江?；▓@、陽光小區(qū)等，房地產(chǎn)開發(fā)面積達到160萬平方米以上，使縣城的規(guī)模擴大了一半以上，一批批新型漂亮的商品房和各種配套設(shè)施的出現(xiàn)，為古老的奉賢縣城增添了一道道亮麗的風(fēng)景線，為農(nóng)民進城落戶創(chuàng)造了良好的條件。江海鎮(zhèn)的集鎮(zhèn)建設(shè)受到了市政府領(lǐng)導(dǎo)表揚，也成了90年代郊區(qū)集鎮(zhèn)建設(shè)的樣板。

講到上海郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能不說90年代市農(nóng)委下屬企業(yè)綠地集團。為推進郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展和綠化建設(shè)，市農(nóng)委和市建設(shè)委員會合作于1992年7月18日成立了綠地集團，在1992年到2002年期間，綠地集團參與了上海的許多舊區(qū)改造項目，郊區(qū)的縣城建設(shè)、集鎮(zhèn)建設(shè)，為上海和上海郊區(qū)奉獻了許多標(biāo)志性建筑和引領(lǐng)現(xiàn)代潮流的住宅小區(qū)。綠地集團還在自身快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，不忘回報社會，累計無償投資4億多元在上海投資建成了一批具有城市標(biāo)志性的公共綠地。經(jīng)過20多年的發(fā)展，綠地集團已成為中國500強和世界500強企業(yè)。

90年代后期，郊區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展已呈現(xiàn)出勃勃生機，2002年，郊區(qū)已有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1035家，全年竣工面積922.1萬平方米，當(dāng)年商品房銷售金額286.53億元。

五、倉儲業(yè)穩(wěn)中求進

上海郊區(qū)的倉儲業(yè)開始于黨的十一屆三中全會之后，隨著黨的工作重心轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟建設(shè)，上海中心城區(qū)的工業(yè)得到恢復(fù)和發(fā)展，市區(qū)的廠房和倉儲開始滿負荷運作，需要向郊區(qū)農(nóng)村尋找新的倉儲地。上海郊區(qū)農(nóng)村的倉儲業(yè)第一次發(fā)展起步于80年代初期，主要在上海郊區(qū)的城郊結(jié)合部，集中在上海、嘉定、寶山、川沙等區(qū)縣，當(dāng)時，市區(qū)工廠資金有限，郊區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展也剛剛起步，資金十分困難，第一批倉儲都比較簡陋，是用農(nóng)村的“五棚”改建的，即利用農(nóng)村生產(chǎn)隊的倉庫棚、養(yǎng)豬棚、養(yǎng)鴨棚、養(yǎng)雞棚、蘑菇棚整修改建的。近郊倉儲業(yè)的發(fā)展給農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的生機，給農(nóng)民收入的增長帶來實實在在的好處，引起了各區(qū)縣的重視，為了加強對郊區(qū)日益發(fā)展起來倉儲業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，市農(nóng)委在80年代后期把市農(nóng)委工業(yè)處改為工業(yè)貿(mào)易處，并由專人負責(zé)郊區(qū)倉儲業(yè)，進行政策和工作協(xié)調(diào)，同時也經(jīng)常組織郊區(qū)倉儲進行安全檢查，因此，郊區(qū)的倉儲業(yè)在發(fā)展中基本上沒有出過安全事故。之后，又專門成立了市倉儲協(xié)會農(nóng)村分會，把郊區(qū)的倉儲公司組織起來，經(jīng)常交流經(jīng)驗，研究發(fā)展趨勢和需要解決的問題，使郊區(qū)倉儲業(yè)保持了有序發(fā)展的態(tài)勢。

郊區(qū)倉儲業(yè)的第二次大的發(fā)展是在80年代后期，隨著郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，外貿(mào)出口量不斷增長，外貿(mào)倉儲需求增加，于是，郊區(qū)的倉儲開始了升級換代，即由原來的簡陋形倉儲升級換代為比較現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)化倉儲，這一類倉儲開始集中在近郊地區(qū)，郊區(qū)工業(yè)區(qū)發(fā)展起來后，中運郊也有發(fā)展。90年代末，郊區(qū)倉儲業(yè)逐步形成了五大板塊：一是中心城區(qū)留下的四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要以現(xiàn)代物流配送型倉儲為主；二是寶山區(qū)的集裝箱倉儲；三是嘉定區(qū)的汽車及零配件倉儲；四是閔行區(qū)和浦東新區(qū)的空港物流倉儲；五是奉賢縣的糧食倉儲。

郊區(qū)倉儲業(yè)的第三次大的發(fā)展是在90年代中期，以寶山為主的集裝箱倉儲，集裝箱倉儲主要集中在寶山區(qū)。寶山區(qū)把倉儲業(yè)作為寶山經(jīng)濟發(fā)展的四大支柱之一，以寶山地區(qū)三大港區(qū)拓展集裝箱運輸為契機籌建了一批集裝、運、儲、報關(guān)于一體的儲運公司；規(guī)劃5000畝左右土地，建設(shè)一批具有一定規(guī)模、設(shè)施先進的倉儲基地；引進外資改造了一批農(nóng)村代管倉庫，著力發(fā)展了一批由農(nóng)方、外貿(mào)公司、外商三方合作的“中中外”儲運公司，使農(nóng)村的倉儲業(yè)升級換代，提升檔次。倉儲業(yè)經(jīng)濟收入顯著提高，1994年達到倉儲業(yè)人均創(chuàng)利15.4萬元，畝均土地產(chǎn)出50萬元以上。

郊區(qū)倉儲業(yè)的第四次大的發(fā)展，是在90年代后期，主要是冷鏈倉儲的發(fā)展。隨著國內(nèi)消費水平的提高和農(nóng)產(chǎn)品等鮮活產(chǎn)品進出口的增加，冷鏈倉儲需求量增加，閔行區(qū)在虹橋機場附近首先建起了1萬多平方米的冷鏈倉庫，主要承接食品、水果、蔬菜、牛肉、乳品、奶油、水產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、藥品、樹苗、花卉等冷凍品冷藏，業(yè)務(wù)供不應(yīng)求，于是整個冷鏈倉儲業(yè)在郊區(qū)迅速發(fā)展。到了21世紀(jì)初，上海的冷鏈倉儲業(yè)發(fā)展成冷鏈儲運業(yè)，因為恒溫保鮮貨物，必須“要有產(chǎn)地預(yù)冷、冷鏈運輸、市內(nèi)配送中心、銷售終端”四點一線，從產(chǎn)地到終端一條龍冷鏈服務(wù)。因此，許多第三方冷鏈物流的大公司紛紛入駐上海，郊區(qū)倉儲業(yè)從此進入了從單一的倉儲業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新階段。

90年代，倉儲業(yè)是上海郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中比較有特色的一個產(chǎn)業(yè)，它對上海農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民增收起到十分積極作用。據(jù)不完全的統(tǒng)計，1992年上海郊區(qū)倉儲從業(yè)人員1.06萬人，到2002年上海郊區(qū)倉儲業(yè)從業(yè)人員1.8萬人，倉儲公司1040家，倉儲面積1030萬平方米，營業(yè)收入24.7億元。

回顧1992年到2002年郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，總體來講是鼓舞人心的，但郊區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與第二產(chǎn)業(yè)相比沒有達到同步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)還處于剛剛起步發(fā)展階段。第三產(chǎn)業(yè)是一個大有希望的產(chǎn)業(yè)，我國在邁向現(xiàn)代化的過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化，第三產(chǎn)業(yè)變成第一大產(chǎn)業(yè)是必然趨勢。90年代郊區(qū)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，站在今天的角度看，基本上是一些傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)今，農(nóng)業(yè)已經(jīng)向多功能方向發(fā)展，第六產(chǎn)業(yè)成了新的名詞；工業(yè)也在向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)方向轉(zhuǎn)型；一二三產(chǎn)業(yè)開始走向了相互融合的時代。許多新興服務(wù)業(yè)快速崛起，互聯(lián)網(wǎng)時代的經(jīng)濟為郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展又增添了無限的空間，期望在轉(zhuǎn)型發(fā)展中，郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新飛躍，成為農(nóng)村經(jīng)濟的新亮點。

（作者系上海市農(nóng)村經(jīng)濟學(xué)會會長）

放眼世界

大型的商品批發(fā)市場主要有：金山的楓涇商城、南匯的航頭商場、寶山的東方國貿(mào)商城、奉賢的浦南鋼材市場、頭橋木材市場，以及90年代后期建設(shè)的閔行九星市場、上海松江泗涇的五金市場等等。上海郊區(qū)建設(shè)的大型商品批發(fā)市場中，主要有三種類型，一種是產(chǎn)地市場，另一種是銷地市場，還有一種是產(chǎn)銷結(jié)合型的市場。現(xiàn)在看來，產(chǎn)地市場和產(chǎn)銷結(jié)合型的市場開張初期還算熱鬧，后來漸漸地就沒有了人流和客源，主要原因是上海本地企業(yè)與浙江義烏等地企業(yè)的工業(yè)品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差別很大，上海郊區(qū)工業(yè)企業(yè)的大部分的產(chǎn)品大都是銷售到全國各大城市或出口國外，價廉物美銷往農(nóng)村的輕工產(chǎn)品比較少，批發(fā)的商家無利可圖，他們漸漸地就不來了，從而這類批發(fā)市場就冷落了，到21世紀(jì)初，有的批發(fā)市場已改為大型購物中心。相反銷地市場都比較興旺，如奉賢的浦南鋼材市場、頭橋木材市場，松江泗涇的五金市場等，到目前為止還都比較有活力。特別是以銷售建材裝飾產(chǎn)品為主的閔行九星市場，發(fā)展迅猛。九星市場占地面積106萬平方米，建筑面積80多萬平方米，入駐全國各地商家10000多戶，經(jīng)商務(wù)工人員25000多人，成功開設(shè)五金、陶瓷衛(wèi)浴、燈飾、家具、窗簾布藝、茶葉、酒店用品、裝飾玻璃、鋼材、膠合板、名貴木材、地板、防盜門、油漆涂料、電器、PVC、不銹鋼、文具禮品、菜市場、石材、電線電纜、消防器材、文化收藏品、紅木家居等28大類專業(yè)商品區(qū)，形成了充滿生機活力的市場集群，集聚了大量的人流、物流、資金流和信息流，成為上海市目前規(guī)模最大的綜合型市場，全國著名品牌市場，中國競爭力百強市場以及全國十大裝飾材料交易市場。1998年至2014年，市場主辦方九星村取得的可支配收入由2884萬元增長到110097萬元，增長了38倍；上繳稅收由1145萬元增長到41364萬元，增長了36倍；凈利潤由1784萬元增長到36154萬元，增長了20倍，曾經(jīng)欠債1780萬元的落后村蛻變成中國市場第一村。

批發(fā)和零售結(jié)合的商城主要有：浦東川沙的鐵沙商城、奉賢的古華商城、青浦的鞋城等等，其他各區(qū)縣都有一些類似的商城。商場辦起來后，也十分紅火，特別是象鐵沙商城、古華商城，建筑都是仿上海豫園商城的，古色古香的，還有點旅游功能，十分博眼球。但是，不久就碰到問題，由于商場經(jīng)營的東西沒有特色，同類產(chǎn)品又沒有價格優(yōu)勢，人流、客流漸漸地轉(zhuǎn)到正在不斷興起的連鎖超市、大賣場。到了90年代末，郊區(qū)批發(fā)和零售結(jié)合型的商城，大多改成超市、賣場。