彭文彰

摘要：營改增是我國稅制改革的重要內(nèi)容，自2012年試點(diǎn)以來，已經(jīng)取得了較為顯著的成效，有效降低了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，同時為國家稅收收入提供了可靠保障。2016年5月1日開始，我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦不例外。本文回顧了營改增的進(jìn)程，分析了房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性，剖析了營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正面和負(fù)面影響，并詳細(xì)闡釋營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 影響 應(yīng)對策略

一、營改增的進(jìn)程

營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅。2012年，上海的交通運(yùn)輸業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)開始了營改增試點(diǎn)；同年8月試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到北京、江蘇、廣東等10個省區(qū)市；2013年試點(diǎn)擴(kuò)展到全國，同時廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點(diǎn)；2014年鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點(diǎn)范圍；據(jù)粗略統(tǒng)計，2012年到2015年間，我國試點(diǎn)營改增已經(jīng)累計減稅5000多億元；2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大的變革。

二、房地產(chǎn)業(yè)營改增的必要性

營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復(fù)征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實(shí)現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，完善我國財稅體制，這是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，也與國際趨同。營改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的是營業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過營業(yè)稅，可是銷售房地產(chǎn)的時候又要繳納營業(yè)稅，造成了重復(fù)征稅，不利于行業(yè)的發(fā)展。而增值稅是以增值額為依據(jù)計征，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)購買材料、設(shè)備時取得增值稅專用發(fā)票，就可以進(jìn)行抵扣，避免了重復(fù)納稅，減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。全面實(shí)施營改增之后，不動產(chǎn)也被納入抵扣范圍，有利于房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

三、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正面影響

全面實(shí)施營改增，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的正面影響。首先，能夠一定程度上緩解企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)成本。在傳統(tǒng)的稅收制度之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收名目繁多，需要繳納的稅收費(fèi)用也相對較高，增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力。通過實(shí)施營改增，削減稅收名目，抵扣部分稅收費(fèi)用，企業(yè)的稅負(fù)降低，對于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展極為有利。其次，營改增的實(shí)施，將推動房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營改增改變了價格體系，實(shí)行層層抵扣，企業(yè)就必須重新設(shè)計經(jīng)營流程，自覺調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實(shí)施精細(xì)化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負(fù)。相反，運(yùn)營不正規(guī)的企業(yè)難以適應(yīng)，稅負(fù)反而會增加。

四、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)面影響

營改增將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響，甚至?xí)又仄髽I(yè)的負(fù)擔(dān)。與其他商品生產(chǎn)相比，房地產(chǎn)開發(fā)周期更長，項(xiàng)目預(yù)售之后就需要預(yù)繳稅款，卻需要等到竣工結(jié)算之后才能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，抵扣之后才能獲得進(jìn)項(xiàng)稅款，結(jié)果企業(yè)所承擔(dān)的增值稅成本大大提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票，例如勞務(wù)費(fèi)和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票，結(jié)果進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，造成企業(yè)資金短缺。另外，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中約占23%，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策，土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)極有可能大大升高，特別是在一二線城市拿地這一點(diǎn)體現(xiàn)得更加明顯。營改增之后，賬務(wù)處理難度加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負(fù)有可能大幅度上升。

五、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略

（一）積極提高財務(wù)核算管理水平

會計核算機(jī)制包括了信息收集、整理分析、明細(xì)核算等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷提高會計核算的質(zhì)量，通過全面、準(zhǔn)確的會計核算和財務(wù)管理來提高稅務(wù)處理能力。企業(yè)要完善會計核算內(nèi)容，增值稅會計核算一般應(yīng)設(shè)置四個二級科目，分別為應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡易征收增值稅，在“應(yīng)交增值稅”二級科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅等欄目，在貸方設(shè)置銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等欄目，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務(wù)處理流程，嚴(yán)格按照會計核算程序開展稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算以及竣工結(jié)算，及時對進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行認(rèn)證和抵扣。企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免發(fā)票流失等問題，提高會計核算的準(zhǔn)確性，防止由于進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣而造成的不必要損失。

（二）妥善處理期初稅款抵扣問題

實(shí)施營改增政策后，企業(yè)可以利用買房送裝修等營銷策略，合理控制稅負(fù)，充分利用營改增緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購環(huán)節(jié)，一定要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，優(yōu)選那些資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，取得對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)各項(xiàng)期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的主要來源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務(wù)，獲得更多的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票，以減輕稅負(fù)。在全新的營改增政策之下，企業(yè)要加強(qiáng)對稅收管理模式的調(diào)整，利用營改增提高企業(yè)整體收益，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供更為可靠的支持。

（三）加強(qiáng)財務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對營改增相關(guān)政策的研究和解讀，增強(qiáng)自身的稅收意識，確定全新的財務(wù)、稅務(wù)管理重點(diǎn)。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設(shè)置，進(jìn)一步完善崗位管理制度，明確崗位職責(zé)，真正做到責(zé)任到人。其次，必須加強(qiáng)財務(wù)、稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，對會計人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，積極引入經(jīng)驗(yàn)豐富、財務(wù)能力出眾的財務(wù)管理人才，提升企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)管理整體水平。第三，根據(jù)稅收政策變化積極調(diào)整經(jīng)營流程，規(guī)范經(jīng)營行為，做好稅制銜接，在憑證認(rèn)證、管理和計算等方面加強(qiáng)管理，采購部門要轉(zhuǎn)變思維方式，重視對供應(yīng)商的管理，以適應(yīng)新的稅收政策的轉(zhuǎn)變。第四，優(yōu)化會計處理流程，加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和管理，反思、彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項(xiàng)財務(wù)和稅務(wù)材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險。

（四）科學(xué)合理開展稅收籌劃工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)，適時調(diào)整經(jīng)營策略，梳理企業(yè)的所有進(jìn)項(xiàng)稅額，積極、科學(xué)、合理地開展避稅工作：一是利用好納稅人身份?！盃I改增”之后，對于小規(guī)模納稅人來說，如果進(jìn)項(xiàng)稅超過了當(dāng)期銷售額的8%，稅負(fù)反而更重，所以這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請成為一般納稅人更為有利。二是取得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票；如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質(zhì)量和低價格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。三是利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。四是項(xiàng)目外包。部分環(huán)節(jié)無法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以外包出去，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移。甚至某些職能部門也可以外包出去，以降低管理成本，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。五是利用時間差異。盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。六是爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，企業(yè)應(yīng)熟練掌握國家政策，例如環(huán)保相關(guān)的的優(yōu)惠政策，以爭取各種優(yōu)惠。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施營改增有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是，應(yīng)對失策的話，企業(yè)稅負(fù)就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。營改增已是大勢所趨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)時代發(fā)展形勢，改變經(jīng)營模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負(fù)，在變革中謀求更大的發(fā)展。

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