鄭文錚

從改革開放后中國第一家“房產中介”誕生至今，已經走過了28個年頭。這28年間，伊怎么就從國內代表先進生產力的改革“先鋒隊”、在國外信任程度能跟醫(yī)生和律師齊名的“黃金職業(yè)”，落到了如今“面目可憎”的田地？

是什么成就了來自星星的都教授專注買地400年、富得讓李嘉誠、王健林都成了浮云？回顧一下教授的商業(yè)地產投資史，這一起都要感謝當時漢陽著名房產中介尹成東。

比如教授的人生第一筆房地產投資，就是被那個激情澎湃、喜感十足的尹成東帶到一片荒地，建議買下種桑樹。當年這片地花了教授200袋大米，兩百年后那里建起了世界最大的室內主題公園“蠶室樂天世界”，折合人民幣約1088億。

聽完“隱形富豪回憶錄”，都教授的好基友張律師當即就感慨，自家祖上怎么就沒這個遠見，留點房產給他。

類似錯過的遺憾，在房價專注上漲十幾年的中國，一樣上演。

網上有個令人唏噓的段子說：“工作十幾年來，很多人騙過我，就房產中介沒騙過我。他們十幾年來一直苦口婆心地打電話來勸我買房，說房價會漲，但我沒聽。如果上天再給我一次機會，我一定不會再掛你電話?！?/p>

不過如今隨便拉住一位老百姓采訪，對房產中介有好感的卻寥寥無幾。

即使在房地產行業(yè)內，“房產中介”（此處指二手房經紀）的地位也相當憋屈。曾經有跟中介合作賣樓的開發(fā)商，壓力一緩解就立馬say goodbye，就因為怕顧客看到有中介出沒項目，影響了自己的“高大上形象”。在一手房銷售的領域里，地位最高的是售樓處，第二的是一手房代理中介，叨陪末座的才是“二手房經紀”。

在主管部門眼中，“房產中介”中的“二手房經紀亂象”已經到了不得不整頓的地步。住建部已經確定，在年內開展一次專門針對房地產中介機構的大規(guī)模專項整頓治理行動。據悉，專項治理整頓的范圍和力度，都將超過以往。

從改革開放后中國第一家“房產中介”誕生至今，已經走過了28個年頭。這28年間，伊怎么就從國內代表先進生產力的改革“先鋒隊”、在國外信任程度能跟醫(yī)生和律師齊名的“黃金職業(yè)”，落到了如今“面目可憎”的田地？且聽記者道來。

“房地產中介之父”

房地產中介是一個古老的行當，早在城市化如火如荼的宋代，房地產中介就相當有話語權了。按當時的法律規(guī)定，買賣房子和土地，必須讓中介經手，不然就按偷東西論處。在那時候，偷一尺布就要打六十大板，茲事體大。

至于如今常見的二手房經紀又拿傭金又吃差價的行為，則要更早，在南北朝時候就出現(xiàn)了。比如南齊有個叫崔慰祖的人想賣掉自家的宅子，一口價45萬，房產中介跟他壓價，想低買高賣，未果。接著又游說他：“君但賣四十六萬，一萬見與?！币馑季褪?，我找著買家，可要報價46萬，多出的1萬歸我，您老跟我配合下，別跟買家說這事。

上海房價上漲過快的態(tài)勢得到抑制，部分投資者開始對上海的房地產市場持觀望態(tài)度。

鴉片戰(zhàn)爭之后，我國一些通商口岸城市，房地產掮客很是興旺，一方面緩解了市民住房緊張，活躍了房地產市場，另一方面也少不了投機取巧、敲詐勒索、哄抬房價的勾當。這種混亂到了建國初期更甚，直到50年代中央政府出手整治。此后又由于住房變成了“福利品”，由國家分配，房地產經紀活動就基本在新中國的土地上消失了。等到行業(yè)從一片白紙狀再起步，那要到改革開放之后了。

是誰建立了現(xiàn)在意義上的第一家房產中介？

這里不得不提到有“房產中介教父”之稱的桂強芳。他的“國際地產咨詢有限公司”不啻為業(yè)界的“黃埔軍?！保瑸樯钲诘牡禺a中介界培養(yǎng)了大批人才，從那里走出了萬科的王石，世聯(lián)地產的實際控制人陳勁松、佟捷夫婦，中原地產華南區(qū)總裁李耀智，同致行（中國）董事長王波……

“1984年夏天，我剛從貴州財經學院投資經濟系畢業(yè)，在等候分配的過程中，我揣上公開發(fā)表的論文，簡單收拾一個小包獨自來到深圳。大學時，老師曾給我講過，深圳是中國改革開放的最前沿陣地，深圳對我來說，意味著所有我能想到的和想不到的理想和發(fā)展空間。那時的深圳正處于熱火朝天的基礎建設中，火車一停我就看到了高聳入云的摩天大樓，這與貧瘠的貴州有著天壤之別。闖深圳，就會有更廣闊的天地和更多的人生選擇，這讓我感覺熱血沸騰。憑著我的論文和大學時的實地調查報告，我被一家公司錄用，隨后被抽調參加市政府組織的關于深圳房地產方面的調查。我第一步不無朦朧的人生選擇，使我有幸搭上了深圳房地產的頭班車，進入深圳最神奇也最誘人的行業(yè)——深圳房地產?！?桂強芳告訴記者。

中國的房地產始于深圳，深圳的房地產始于香港。1986年11月，桂強芳作為深圳市房地產改革領導小組的一名成員，第一次跨過了羅湖橋到香港考察房地產，就好像從一個偏僻的小巷跨入了一個人聲鼎沸的大賣場。招標、測評、競投、拍賣……熱鬧的香港房地產市場、炙手可熱的土地交易，令桂強芳大開眼界。不久就拿出了一部全面、系統(tǒng)論述香港房地產的36萬字的專著《香港房地產》，將香港地產思想帶入大陸，推動了中國房地產制度的改革和土地商品化、有償使用。

1987年7月，深圳通過“土地管理體制改革方案”，大膽借鑒了香港的成功經驗，改無償使用地制為有償有期用地制，這一改革促進了房地產市場的形成。1987年12月1日，中國首次土地使用權公開拍賣在深圳進行。這些探索所產生的政治意義，便是最終促進了1988年的憲法修改——刪除了土地不得出租的規(guī)定，允許“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓” 。

如果說桂強芳的第一步，是借鑒香港，推動了地產制度改革。第二步，便是為新興的房地產行業(yè)提供配套。

“與香港相比，大陸的房地產業(yè)起步較晚，1978年，中國大陸城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達869萬，實踐表明，當時計劃經濟體制下的住房完全靠國家包辦的路子確實行不通，因此從1980年大陸開始探索住房制度的改革。到1980年4月，鄧小平明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，住房制度改革進一步推進，這意味著房地產業(yè)發(fā)展的春天已經來臨。與香港房地產的火熱狀況相比較，當時房地產中介行業(yè)在大陸還是一片空白。我想：為何不在深圳成立一家為政府和市場提供服務房地產中介公司呢？”桂強芳說。

1988年下半年，桂強芳提出，深圳要發(fā)展房地產業(yè)，必須建立起一個既不屬于政府部門主管、也不是國營企業(yè)的咨詢服務機構。深圳建設局、國土局領導對這個提議非常感興趣，在他提交可行性報告上簽批同意，并迅速轉呈市政府領導批示，得到分管領導時任深圳市政府副市長李傳芳的認可和支持。同年9月，改革開放后，中國大陸第一家房地產代理、交易、評估、資訊和策劃機構 “國際地產咨詢公司”注冊成立。據桂強芳自己說，國務院還給他們頒了“第一中介”的牌子。

眾所周知，房地產中介是一個比較寬泛的概念，既包含一級市場（土地轉讓）的評估，為二級市場（一手房）提供營銷的代理行，也指為三級市場（二手房）提供撮合業(yè)務的經紀行。而當時的“國際地產咨詢公司”這三個門類皆有涉足，可謂房地產中介的大搖籃。比如他們從1989年，就開始了二手房交易業(yè)務。

1991年，深圳的地產中介公司才發(fā)展到11家。第一家的示范意義顯而易見。到了1994年，在深圳注冊的地產中介機構就達到186家。其中，僅1993年一年就新批了69家。“由于我的推動，中國地產中介的誕生和發(fā)展提前了5至8年的時間。”桂強芳曾言。

不過在1988-1995年這段房地產中介的萌芽時期，也被稱為房地產中介的混亂期?！坝捎谡麄€住房體制改革尚未全面展開，包括房地產中介業(yè)在內的整個中國房地產業(yè)市場化水平很低。這一階段房地產市場并不活躍，房地產中介業(yè)未形成規(guī)模。” 桂強芳說。當時二手房經紀多屬于作坊式店面，沒有成交規(guī)模。一桌，一椅，一部電話，一塊黑板，一個本子，兩口子就可以組成一家房地產中介公司。這種小作坊式的夫妻門店，在當時比比皆是。

桂強芳的起步也并不順利。

“一開始市場并不怎么認可，認為房地產可以自己交易，自己到國土局辦理過戶登記，為什么要給你交易代理費。同時在土地、房地產評估方面，銀行等金融機構也是自己看房評估、自己辦理放貸等等，公司發(fā)展并不算順利。于是，我們就采取走出去，請進來，組織公司員工赴香港仲量行、簡福飴測量師行、劉紹鈞測量師行、中原地產等中介機構學習、培訓。聘請香港測量師行梁振英、簡福飴、劉紹鈞等資深測量師來深圳給我們授課，培養(yǎng)人才。組建研發(fā)團隊，并對深圳市房地產市場進行全面調研、統(tǒng)計、分析，最后形成房地產市場調研報告提交給市政府作決策參考，業(yè)務開展方面，我們從房地產咨詢、中介、代理入手，通過報紙廣告的方式發(fā)布房源信息，解決買賣雙方信息不足和信息不對稱問題，并要求員工為不熟悉客戶代辦房地產交易過戶作為增值服務，這使國際地產在深圳房地產市場上吸引了大量的買家和賣家，也慢慢使人們接受通過房地產中介辦理地產業(yè)務，我公司業(yè)務規(guī)模逐漸發(fā)展壯大。”

住宅市場化“助推器”

在房地產中介里，專攻營銷策劃的代理行堪稱“陽春白雪”，大師輩出。比如喊出“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的行業(yè)指路人王志綱、上海房產營銷策劃界的開路先鋒周小麗、發(fā)現(xiàn)了長三角地產價值被低估并引爆的周忻等等?？梢哉f，在房地產商忙著跑馬圈地無暇專業(yè)化的時代，代理行已經成為推動一城、一區(qū)、一板塊、一樓盤崛起的關鍵力量。

二手房經紀，似乎沒什么技術含量，總被視作“下里巴人”，但從對房地產市場的實際貢獻度來看，卻不比代理行遜色。

1996年的上海樓市，正處于宏觀調控后的最低潮，全上海出現(xiàn)了800萬平方米的空置量，整個樓市最熱門的話題就是如何消化這些空置房。而另一方面，老百姓改善住房的愿望又相當強烈，雙方無法對接的根本原因就在于人們的購買力不足。

正所謂時勢造英雄。就在這一年，那個后來上海市每賣出三套房，就有一套出自其公司的周忻，報名就讀了華東師范大學東方房地產學院MBA，其導師張永岳提出了“房地產二三級市場聯(lián)動”的課題，旨在讓廣大市民通過房屋置換，“梯級消費，逐級改善”住房條件，推動上海房地產二手房市場和租賃市場的聯(lián)動發(fā)展。這一課題受到政府的支持，并得到了上房集團的注意。經過層層深入的研究，在產學研聯(lián)動的思路下，上房集團董事長徐林寶決定投資上房置換公司，并邀請課題組成員周忻擔任總經理，一個真正意義上的上海房地產三級市場操作系統(tǒng)被推至前臺。

“小小貼補換新家”，這是周忻策劃的推廣口號，1997年在上房置換房展會剛推出的時候備受質疑，因為那時候大多數人仍然抱持通過福利分房來解決住房困難的思路，以舊換新聽起來是件很不劃算的事情。但隨著1998年上海取消福利分房制度，房地產邁入商品房時代，短短兩年時間，“上房置換”就在全市開出了108家連鎖店。

當時的《解放日報》給出了非常正面的評價：“藍綠相握、不斷向上的企業(yè)標志頻繁閃爍于申城各大街小巷，‘上房置換在身旁，小小貼補換新家，方便、快捷的房屋置換服務如火如荼地全面展開，越來越多的上海市民足不出社區(qū)即能完成各類房屋置換行為。而正是由于規(guī)?；姆课葜脫Q連鎖服務以及企業(yè)的市場化運作與競爭，使整個申城房地產三級市場的發(fā)展更趨于規(guī)范化和有序化?！睋Q而言之，上房置換的示范效應，催熱了整個上海房地產中介服務行業(yè)，還被建設部拿來當典型案例，全國推廣。

在房地產業(yè)從集團購房到現(xiàn)在個人購房這一歷史性的轉變中，從老百姓要住房找單位、找領導，到轉向要住房找市場，房地產中介居功至偉，對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進新房的銷售起到的作用十分明顯?？梢哉f，哪個地方中介市場活躍，哪個地方的房地產市場發(fā)展就快。上海市房地產中介市場的發(fā)展較快，二三級市場連動成績顯著。房地產經紀企業(yè)的數量，從1992年最初的12家，到1996年增長為1114家，1999年又增長了40%，發(fā)展到了2771家。2000年二手房交易量已達到500萬平方米，做到與新樓盤銷售持平了。據上海市房地產經紀人協(xié)會聯(lián)合華東師范大學東方房地產學院所作的一份課題報告顯示：“2003年，上海存量房交易量與增量房銷售量持平，雙雙突破了2300萬平方米。從1997年到2003年的7年里，上海存量房交易量由100萬平方米，增加到了2300萬平方米，增加了14倍，遠遠大于同期增量房的7倍增幅。上海房地產經濟行業(yè)顯示出了超常的發(fā)展態(tài)勢，在一定程度上撐起了房地產市場的半壁江山?！?

“職業(yè)黑社會”

桂強芳認為：房地產中介的初步成長階段，是從1996年—1999年?！?996年《城市房地產中介服務管理規(guī)定》頒布施行后，房地產經紀行業(yè)的地位逐步為社會所承認。深圳、上海等地房地產經紀協(xié)會成立，標志著中介服務行業(yè)的發(fā)展進入了新的階段。”

在2000年之前，天津順馳、廣州滿堂紅、北京中大恒基等，已經成為在本地有一定影響力的二手房經紀公司。隨著城鎮(zhèn)個人住房擁有率迅速提升，以2000年為分水嶺，老二手房中介迎來了自己的第一波擴張期，一大波我們今天耳熟能詳的公司也開始紛紛創(chuàng)立，原換房站、拆遷辦的人、個人“房蟲”、創(chuàng)業(yè)者也紛紛涌入這個市場淘金。2000年3月，國際著名特許品牌21世紀不動產進駐內地開始拓展。在上海做“斯坦?；▓@”風生水起的陳早春，把上海公司撂給他的副手，1998年跑到潛力巨大、二手房交易市場尚未放開的北京市場，成立了斯坦福公司，2000年4月增資擴股，更名為 “我愛我家”。伊是個擴張狂人，2000年上半年， 6個月間就將北京的連鎖店飛速發(fā)展到了43家。

2001年，鏈家地產創(chuàng)辦，當時員工僅37人。2002年6月，鏈家就成為中國建設銀行指定按揭代理機構。2003年9月成為 “中央在京單位已購公房上市出售定點交易”代理服務機構。2003年年底，順馳進入北京市場。

“2000年之后是房地產中介的快速發(fā)展期。房地產中介企業(yè)數量迅速膨脹，2003年底，深圳從事房地產代理的公司不少于180家，至少有9000人在從事銷售代理工作;到2005年底，全國注冊登記的房地產經紀機構已近2萬家，同時從事房地產中介業(yè)專、兼職房地產經紀人員達幾十萬人。這一階段特點是，有影響力房地產中介公司品牌已經形成，并開始全國化拓展，品牌化、規(guī)模化中介公司占據市場主導地位。”桂強芳認為。

但隨著二手房中介的急速擴張，泥沙俱下，亂象已露端倪。

有些在2000年左右租過房子的北京老百姓，說起那個年代的房地產中介，依然心有余悸。

當時慣用的騙術之一，是先在廣告上打出虛假房源，租金比市場價能低到一半以上，租客看到這種廣告，肯定會怦然心動，立刻打電話咨詢。這時候專門負責接電話的門店秘書，就會按事先編好的話術，報出兩套方案，讓租客選。方案A： 看房免費，成交之后要收一個月租金作為中介費。方案B： 一次性收幾百元，包看到滿意為止。聽著很合理，殊不知里面都埋著雷。選方案A，秘書會祭出各種話術，告訴你這個房子不能租，比如房子是便宜，但死過人，游說租客改租其他房子，至于租金，自然變成了正常的市場價。如果你不幸選了方案B，先交了錢，業(yè)務員就會出來冒充房主，各種借口拖著不讓看房。最后拖不過去了，就說房子已經租出去了。說是“滿意為止”，實際上租客耗不起那個時間。如果想找中介退錢，對不起，武力解決。這里面最囂張的公司，當數前文說到的北京中大恒基。該公司創(chuàng)始人劉益良，其實真正名字叫做劉永學（音）。1990年的時候，劉永學和幾個朋友在河南老家?guī)е】趶绞謽尯瞳C槍打完獵，到山下一個小飯館吃飯，因為飯菜價格發(fā)生爭執(zhí)，拿槍威脅飯館老板，后來還將一名協(xié)警打死。

但就是這么一個服刑犯，5年后趁著假釋出獄，居然北上跑到北京，開起了房地產經紀公司。該公司一方面在北京急速擴張，在2003年到2004年一年擴張到了100家店，一方面為了壟斷行業(yè)，請了大量打手，或者利用暴力手段強迫房主將房屋租售給自己，或者與同行發(fā)生無力沖突，甚至大規(guī)模械斗。其名言是：“我們是職業(yè)黑社會，你們一輩子打的仗，沒我一天打的多。我有300多名手下，每人跟你打一架，累死你?！蹦菐啄攴恐?、租戶、同行被打不是新聞。直到2007年8月左右，一封舉報中大恒基公司涉嫌欺行霸市、尋釁滋事的信函，從公安部轉到了北京市公安局，劉益良與其弟以及公司10余名高管才落入法網。而其余部，后來改頭換面繼續(xù)從事著房產中介。

在那個時代，還流行一種“空手套白狼”的把戲，名為“房屋銀行”。

“房屋銀行”指的是房主不需要再像從前那樣親自催要房租和管理房屋，可以直接將房子租給中介公司的“房屋銀行”，由其打理，還能免傭金。那中介靠什么賺錢呢？他們通常的做法是要求房主每年留出一定天數的空置期，把該期間內所獲得的租金作為利潤。比如空置期設為一個半月，而中介往往一個星期就能找到租客。

本來這是一項挺不錯的創(chuàng)新，但當時，只要有4個經紀人和10萬元的注冊資金，便可從事這項一本萬利的業(yè)務，再加上從業(yè)人員的素質普遍不高，導致“房屋銀行”很快變成了有意卷款跑路者的手段，隨后在2003年被監(jiān)管部門叫停。

給樓市加上杠桿

2005年上半年，國務院辦公廳下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國八條）和轉發(fā)七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，拉開了新一輪宏觀調控的序幕。從那年至今，二手房中介經過數輪宏觀調控的洗禮、洗牌，巨無霸中介已經誕生。比如2015年鏈家在全國發(fā)起了11起并購，先后并購成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅等，該公司門店，也從2014年的1800家，瘋狂增長到2015年的6000多家，業(yè)已成為中國最大的房產中介企業(yè)。

體量龐大的二手房中介，在房地產行業(yè)的話語權已經不可同日而語，其影響力甚至延伸到新房的銷售。

早從2008年起，賣不動樓的房地產商，已經不得不借助二手房中介的力量回籠資金，并不得不服，二手房中介靠著打3000個電話必能約來看房人的人海轟炸戰(zhàn)術，還真能解決問題。這種效應，在2011年房地產市場不景氣的時候，又再度上演。而傳統(tǒng)的一手房代理行，反而因為開發(fā)商越來越精細化、專業(yè)化經營，逐漸流失了往日的榮光。

日益壯大的房地產中介，也越來越擁有了左右房價的能力。

傳統(tǒng)的手段還是小打小鬧，不外乎散布房價即將上漲的謠言、刻意制造搶購恐慌，或者攛掇賣家提價，只要有一家賣家動心往上提個10萬、20萬，這個價格馬上就會變成新的二手房房價起點?！?010年的時候，我們小區(qū)，附近中介給的報價是在每平方米4.1萬-4.3萬之間，一般客戶都會往下砍一點，成交價基本在4萬左右。我有套房子正好想賣，問了一下報價，中介竟然告訴我，他幫我掛4.8萬，肯定能賣出去。房價瞬間被抬高了近12%?！奔以诒蔽瀛h(huán)附近的劉向東告訴記者。

到了2014年，隨著互聯(lián)網金融的崛起，一種旨在為購房者解決首付貸款問題的在線金融產品 “首付貸”橫空出世，比如鏈家去年的首付貸發(fā)放大約就有3個億左右。

為什么首付貸助推房價？

以一套總價是100萬的房屋為例，30萬的首付，將不少購房者攔到門外。有了首付貸，購房者就只需要拿出10萬元，另外20萬首付款，由互聯(lián)網金融機構通過他們平臺完成匹配，然后再向銀行申請余下的70萬房貸。而平臺再把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12% 的P2P產品對外發(fā)售。就像加了場外配資的股市迎來了一波“杠桿上的牛市”， 加了杠桿的房地產市場，也迎來了一波熱炒。首付貸因此被稱為樓市的場外配資，成為助推房價上漲的“元兇”之一。

史上最嚴整頓來襲

今年“兩會”前夕，新華社連發(fā)兩篇文章炮轟樓市，一篇是《警惕一線城市房價非理性上漲》，的評論后，又于3月2日發(fā)表《深圳房價持續(xù)領漲全國杠桿推手開始顯現(xiàn)》的文章。密度之高與批評力度之猛烈，自2014年9·30地產新政以來未見。在《警惕一線城市房價非理性上漲》一文中，新華社認為一線房價飆漲是“某些開發(fā)商營銷作秀和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導致購房者‘恐慌性入市”。 在第二篇《深圳房價持續(xù)領漲全國杠桿推手開始顯現(xiàn)》中，則指出深圳房價不正常上漲，最直接原因是金融杠桿在起作用。

3月8日，央行前副行長吳曉靈亦對媒體表示，政府為了鼓勵房地產去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%，這本身已經是加了杠桿，房地產市場仍通過場外配資、P2P等其他渠道，還有房屋中介做的一些如首付貸等產品（加杠桿），則可能會引起房地產市場的風險。

4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對中介機構和商業(yè)銀行的處罰通知，鏈家首當其沖。

近日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華在國務院政策吹風會上透露，針對房地產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實效的措施。

房地產中介，野蠻生長了二十多年，終于迎來史上最嚴厲的整頓潮。