王凱

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)融資的信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，同時(shí)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和宏觀政策影響較大。本文淺論影響房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的的主要原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；商業(yè)銀行；貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）010-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)融資的信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，同時(shí)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和宏觀政策影響較大。綜合來看，影響房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的的主要原因有以下幾種：

一、政策因素

影響房地產(chǎn)企業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的政策因素主要是指國(guó)家或地方政府出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策以及房地產(chǎn)買賣管理政策等。土地屬于稀缺性資源，建立在土地基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)業(yè)更是需求旺盛、銷售緊俏，難以滿足所有人的消費(fèi)需求，國(guó)家因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和調(diào)控。這些政策的調(diào)整往往都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體信用風(fēng)險(xiǎn)。

政府為了抑制房地產(chǎn)泡沫，通過一系列政策調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投資過熱，這在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)帶來一定的影響。在目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不少投資商都傾向于高檔住宅區(qū)、大戶型商品房以及別墅等高投入高回報(bào)高價(jià)格的商品房開發(fā)。但是，為保障國(guó)計(jì)民生，政府加大保障房建設(shè)力度，土地供應(yīng)政策也對(duì)中低檔商品房?jī)A斜，這使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向中低檔商品房轉(zhuǎn)移，部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度減少購(gòu)買中高檔商品房。以住宅房開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)受到較大的影響，銷售業(yè)績(jī)縮水。就目前的形勢(shì)來看，各大房地產(chǎn)商紛紛開展多元化經(jīng)營(yíng)，主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到寫字樓等辦公用房的開發(fā)。

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理因素

商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中扮演著至關(guān)重要的作用，可以說其直接或間接地參與了房地產(chǎn)開發(fā)的所有關(guān)鍵流程，從土地競(jìng)標(biāo)、房產(chǎn)開發(fā)到房產(chǎn)銷售，銀行信貸資金在其中循環(huán)、傳導(dǎo)、增值。其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會(huì)對(duì)整個(gè)資金鏈產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，進(jìn)而威脅到銀行貸款安全。例如，鋼材水泥等建筑材料價(jià)格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本不斷增加，企業(yè)收入銳減影響還款。

另外，部分開發(fā)商盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和客戶細(xì)分，使得部分商品房品質(zhì)低劣、位置偏僻、周邊環(huán)境不配套，難以贏得市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了“空城”等無(wú)人購(gòu)買無(wú)人居住的不正?，F(xiàn)象。既造成了資金鏈斷裂又浪費(fèi)資源。

三、商業(yè)銀行本身因素

對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中缺乏必要的防范措施，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.貸款審查忽視第一還款來源

一直以來，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在審查房地產(chǎn)貸款時(shí)過分重視對(duì)第二還款來源，即擔(dān)保品、抵押物等，反而忽視對(duì)第一還款來源如借款人收入、現(xiàn)金流、還款能力、信用度的考察和評(píng)價(jià)。貸款審查片面注重抵押品，是把信貸風(fēng)險(xiǎn)事前防控變成了事后擔(dān)保。不僅如此，銀行對(duì)擔(dān)保品的管理也不能及時(shí)到位，過度依賴中介結(jié)構(gòu)，忽視了對(duì)抵押物品價(jià)值變動(dòng)的跟蹤核算，最終導(dǎo)致抵押物貶值損失。再加上繁瑣的抵押物品處理，銀行現(xiàn)金回收率大大降低。

2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，忽視違約風(fēng)險(xiǎn)防控

我國(guó)商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品和存貸服務(wù)存在較強(qiáng)的同質(zhì)性，市場(chǎng)營(yíng)銷手段單一雷同。各銀行為爭(zhēng)奪客戶，取得更多的利潤(rùn)來源，在內(nèi)部考核中強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)發(fā)展情況而非經(jīng)營(yíng)績(jī)效，在對(duì)外銷售中，降低貸款條件，提供優(yōu)惠價(jià)格。這在最初為企業(yè)違約埋下了隱患。

3.信用審查把關(guān)不嚴(yán)

商業(yè)銀行對(duì)借款企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)審查經(jīng)常把關(guān)不嚴(yán)，主要表現(xiàn)在簡(jiǎn)單的將個(gè)人類對(duì)私信貸業(yè)務(wù)和公司類對(duì)公信貸業(yè)務(wù)混淆，不能針對(duì)性的把握審查重點(diǎn)；對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策了解不夠深入、把握不準(zhǔn)確，難以把握房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展方向和節(jié)奏；信貸經(jīng)辦人員責(zé)任心不強(qiáng)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不夠，對(duì)資料的審查不嚴(yán)，信用評(píng)定有失公允。

4.信用評(píng)級(jí)有局限

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行普遍缺乏房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期內(nèi)完整真實(shí)的數(shù)據(jù)庫(kù)，尤其是中小型商業(yè)銀行，數(shù)據(jù)庫(kù)的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，銀行之間為了資料保密又不肯共享數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)信息的不完善限制了信用風(fēng)險(xiǎn)分析和模型預(yù)測(cè)。除此之外，借款人的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也較多出現(xiàn)不真實(shí)的情況，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。客戶信用評(píng)級(jí)的結(jié)果在這種情況下往往在敏感性上不夠，從而使對(duì)問題的反映不夠準(zhǔn)確及時(shí)。

在實(shí)踐中，國(guó)有商業(yè)銀行的信用評(píng)級(jí)工作主要由業(yè)務(wù)部門承擔(dān)，由客戶經(jīng)理直接進(jìn)行負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)部門基于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和保護(hù)客戶的考慮，往往人為的調(diào)整評(píng)級(jí)結(jié)果。此外由于評(píng)級(jí)結(jié)果直接涉及到盈虧結(jié)果和不良貸款率的考核，一些管理者也會(huì)授意調(diào)整評(píng)級(jí)結(jié)果。

四、市場(chǎng)因素

影響房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)因素主要包括市場(chǎng)和消費(fèi)者的變動(dòng)因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平及還款能力有著極大的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長(zhǎng)，樓盤一旦投入建設(shè)就難以改變或調(diào)整，因此對(duì)消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和市場(chǎng)趨勢(shì)的把握和分析是非常重要的。通常影響房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)因素包括以下幾個(gè)方面：

1.消費(fèi)者需求因素

住房需求是一種剛性需求，但對(duì)普通居民來說也是一筆較大的投資消費(fèi)。受收入水平和消費(fèi)政策的影響，居民在購(gòu)房過程中較為謹(jǐn)慎。假如房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，而消費(fèi)者的收入增長(zhǎng)不能趕上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平，普通居民便會(huì)對(duì)房產(chǎn)望而卻步，持觀望態(tài)度，或者選擇保障房或低價(jià)房，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平。此外，房地產(chǎn)開發(fā)期間，消費(fèi)者的購(gòu)房偏好有發(fā)生轉(zhuǎn)變的可能，由復(fù)式建筑轉(zhuǎn)向簡(jiǎn)單的兩居室，由花園式小區(qū)轉(zhuǎn)向運(yùn)動(dòng)型小區(qū)，這些轉(zhuǎn)變也對(duì)房地產(chǎn)的銷售帶來一定的影響。

2.投資炒房因素

部分投資者以投機(jī)為目的購(gòu)買房地產(chǎn)，并不屬于真是的購(gòu)房消費(fèi)，因此從本質(zhì)上講，其在房地產(chǎn)價(jià)值循環(huán)中屬于多余環(huán)節(jié)，會(huì)不斷的推高房?jī)r(jià)。許多炒家首先利用按揭或抵押等方式向銀行貸款買方，然后以更高的價(jià)格將房產(chǎn)出售或出租，進(jìn)而賺取差價(jià)。這種炒房行為不斷的推高了房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)超過了市場(chǎng)可以承受的水平，投資性房產(chǎn)大量囤積，就會(huì)導(dǎo)致虛高價(jià)格的破滅，投資性買方的貸款資金難以回收。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)通常以房地產(chǎn)作為抵押品，假若樓市泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)也會(huì)大量縮水貶值，影響銀行信貸的安全。

3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性因素

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)激增，不少其他領(lǐng)域的公司也難以抵制房地產(chǎn)的暴利誘惑，紛紛開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在建工程數(shù)量繁多，各種樓盤爭(zhēng)相林立，在樓盤的設(shè)計(jì)及銷售對(duì)象上重疊嚴(yán)重，這些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性因素直接影響商品房的銷售，進(jìn)而增加了銷售資金回籠的不確定性。