徐 晶

(南京農業(yè)大學公共管理學院,江蘇南京 210095)

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濰坊市農民住房財產權抵押貸款意愿及其影響因素分析

徐 晶

(南京農業(yè)大學公共管理學院,江蘇南京 210095)

摘 要：通過對山東省濰坊市農戶的實地調研,運用統(tǒng)計分析法和二元Logistic回歸模型分析法,研究了農戶參與住房財產權抵押貸款的意愿以及影響農戶參與行為的相關因素,為相關政策的制定和試點推廣提供對策建議。研究結果表明,超過半數(shù)的被訪農戶表示如果有資金需要,會考慮參與住房財產權抵押貸款;關于參與意愿的影響因素方面,非農就業(yè)程度、對相關政策的了解、近3年家庭資金短缺情況等變量對農戶參與住房財產權抵押貸款有著顯著的正面影響,而本村房屋轉讓出租情況有著顯著的負面影響;自身償還能力、政策細節(jié)及穩(wěn)定性、貸款利率以及相關金融機構正規(guī)性是農戶在參與住房財產權抵押貸款時較為關注的方面。

關鍵詞：農民住房財產權;抵押;農戶意愿;影響因素; Logistic模型

文獻著錄格式:徐晶.濰坊市農民住房財產權抵押貸款意愿及其影響因素分析[J].浙江農業(yè)科學,2016,57 (4):613-617.

近些年國家不斷全面深化農村改革,農村經濟得到了快速發(fā)展,隨之而來的是農民對資金需要的日益增加。但是現(xiàn)階段農民經濟實力仍然有限,僅靠自身積累無法滿足需要,融資難成了制約農村經濟發(fā)展、增加農民收入的一大阻礙。現(xiàn)階段農戶因缺乏有效抵押物而難以獲得貸款,因此創(chuàng)新抵(質)押擔保方式成為擺脫困境的途徑之一[1]。根據中國現(xiàn)行的法律規(guī)定,允許城鎮(zhèn)居民自由地進行流轉、抵押、擔保房產而不允許農村居民自由處分其宅基地及房屋,這實際上是剝奪了農村與城鎮(zhèn)居民在財產上的平等權利[2]。早前,國內已有部分地區(qū)率先嘗試農房抵押融資模式,積極探尋農村新型融資渠道,力圖打破發(fā)展瓶頸。2014年中央一號文件《關于全面深化農村改革加快推進農業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中提出“選擇若干試點,慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”[3],積極為農民開拓新型有效的融資渠道; 2015年中央一號文件《關于加大改革創(chuàng)新力度加快農業(yè)現(xiàn)代化建設的若干意見》又進一步提出了“推進農村金融體制改革。做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。鼓勵開展‘三農’融資擔保業(yè)務,大力發(fā)展政府支持的‘三農’融資擔保和再擔保機構,完善銀擔合作機制。”[4]農房抵押已不僅僅只是一種簡單的農村融資方式,而是一種放松直至解除對農民財產的不當限制,喚醒農村沉睡資本,最大限度發(fā)揮農民資產增值潛力的制度信號[5]。

近年學者們從多種角度針對農村產權抵押政策的改革和發(fā)展進行了討論研究。葉劍平等[6]通過對2008年中國17省份農村土地使用權調查研究認為,目前放開農地抵押的客觀條件已經初步具備,建議明確允許農地抵押,喚醒農村的沉睡資本;方帥等[7]以我國現(xiàn)行法律為根據,對農房抵押的法律問題、抵押登記問題和抵押實現(xiàn)問題進行了分析,指出我國現(xiàn)行的“房地一體”模式以及宅基地使用權不得抵押的制度限制使得農房抵押面臨較大阻礙;金甌[8]以溫州市為例從產權締約的角度分析農房抵押的發(fā)展,提出為了防范風險,地方政府應利用財政資金建立風險基金,以此來全額承擔農房抵押貸款的政策損失,并適當分擔金融機構的壞賬損失;李峰等[9]從資金需求、政策支持以及制度控制等方面對樂清市農房抵押貸款成功經驗進行了總結分析;王悅等[10]對農房抵押中存在的信用、法律、市場、道德和操作等五方面的風險及其成因進行了分析,提出了應加速農房產權改革進程、構建完善的政策支農機制以及強化金融機構內部管理。

由于農民住房財產權抵押是近幾年才提出的政策創(chuàng)新,因此相關研究比較有限,已有研究也大多是關于制度建設、障礙分析、方式探討等方面。而作為農民住房財產權抵押融資政策的受益方和參與主體,農戶個人對相關政策的認知、期望以及參與積極性對于政策的制定優(yōu)化和實施效果具有重要的意義和作用。因此從農戶角度出發(fā),研究其參與意愿以及相關影響因素有著極其重要的理論與實際意義,為相關政策未來的發(fā)展和試點的推廣工作也提供了一定的依據。

1　數(shù)據來源與描述統(tǒng)計分析

1.1數(shù)據來源

本文社會經濟數(shù)據來源于2014年濰坊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,農戶數(shù)據來源于2015 年7—9月對山東省濰坊市4個村的實地調研,共發(fā)放150份調查問卷,回收篩選出有效問卷134 份,有效率達90%;調研農村的選擇考慮到近郊和遠郊,具體調研情況如表1。

表1　調查樣本的基本情況

問卷調查內容包括4個方面:被訪農戶個人基本特征及家庭經濟情況,家庭資金需求及信貸情況,宅基地及房屋相關情況,以及相關政策了解及參與意愿,其中,個人基本特征及家庭經濟情況包括性別、年齡、受教育程度、是否為戶主、從事工作的類型、家庭主要收入來源、家庭年收入等;家庭資金需求及信貸情況包括近3年資金短缺情況、資金不足的原因、信貸經歷、金融機構、貸款難易程度等;宅基地及房屋相關情況包括產權證書、宅基地數(shù)量、農房使用情況、對本村房屋轉讓出租情況的了解;相關政策了解及參與意愿包括政策了解程度、融資資金用途、政策期望等。

1.2描述統(tǒng)計分析

1.2.1被調查農戶基本特征

被調查農戶的年齡段集中于25～55歲,年齡在18～25歲的人數(shù)占1%,25～35歲的人數(shù)占7%,35～45歲的人數(shù)占29%,45～55歲的人數(shù)占46%,55歲以上的人數(shù)占17%。其中94人是戶主,占總數(shù)的70%,男性104人,占總數(shù)的78%,女性30人,占總數(shù)的22%;純務農者52 人,占總數(shù)的38%;務農兼業(yè)者55人,占總數(shù)的42%;非農就業(yè)者27人,占總數(shù)的20%。

1.2.2被調查農戶參與意愿及原因分析

由表2可知,樣本總體有85戶(63%)愿意選擇農民住房財產權抵押貸款,有49戶(37%)不愿意。表明在假定條件下有超過半數(shù)的農戶會考慮通過住房財產權抵押貸款這一途徑獲取資金。

表2　樣本農戶參與農民住房財產權抵押貸款意愿

根據問卷統(tǒng)計數(shù)據顯示,農戶愿意參與的原因包括農房抵押可以解決資金短缺問題且不影響使用,家中有多處房屋以及抵押機構正規(guī)安全可靠等;而在不愿參與的農戶中,有80%的農戶認為農房是自己的安身之所抵押出去無安全感,有51%的農戶表示對相關政策不了解。90%以上的農戶表示如果面臨抵押貸款不能及時償還,無法接受房屋被收走處分,會想盡辦法保住房屋。這說明目前農戶對于土地和房屋保障功能的依賴程度依然較高,面對風險性融資行為較為謹慎。目前農民住房財產權抵押貸款融資的政策及制度還不夠完善成熟,特別是對于農戶無法正常還款的處理方式降低了農戶參與的積極性。貸款經歷對于農戶參與意愿也有著較大的影響,調查發(fā)現(xiàn)家庭擁有過貸款經歷的農戶對于抵押貸款有著更好的客觀認知,接受程度也較高,參與意愿較強;而從未有過貸款經歷的農戶對于抵押貸款更為謹慎,部分農戶從主觀上認為抵押貸款風險性非常大,參與意愿也隨之減弱。

1.2.3農戶參與住房財產權抵押貸款時的關注點以及資金用途

調查數(shù)據顯示,自身償還能力、政策細節(jié)及穩(wěn)定性、貸款利率及金融機構正規(guī)性是農戶在選擇住房財產權抵押貸款時較為關注的方面,說明農戶對于抵押貸款這一風險性融資行為的可靠性和安全性十分關注,當自身償還能力足夠強以及相關政策細節(jié)及配套保障制度發(fā)展相對成熟的時候,農戶參與意愿也隨之增加。在資金用途方面,有51%的農戶表示會因為農業(yè)生產或經商投資考慮參與住房財產權抵押貸款,子女上學、結婚(25%)以及家人重大疾病治療(23%)等用途也對農戶參與起到了較顯著的影響;而對于近郊農戶來說,購置城鎮(zhèn)住房也成了其愿意參與住房財產權抵押貸款的原因之一。

2　農民住房財產權抵押貸款意愿影響因素分析

2.1模型設定

由于本文是關于農民住房財產權抵押貸款意愿及其影響因素的分析研究,而意愿包括愿意和不愿意2種情況,是一個典型的二分變量; Logistic回歸模型是分析因變量為二分變量的理想模型,非常適合本文關于意愿影響因素的估計分析。因此本文利用stata14.0對整理問卷所獲得的數(shù)據進行定量分析,選用Logistic回歸模型來分析農民住房財產權抵押貸款的影響因素。

2.2變量選取

將被調查農戶的住房財產權抵押貸款意愿作為因變量Y,抵押貸款意愿分為愿意和不愿意,愿意取值1,不愿意取值0。影響因素作為自變量X0公式:

式中,P1代表農戶愿意參與住房財產權抵押貸款的概率,P2代表農戶不愿意參與的概率,Xi為農民住房財產權抵押貸款意愿的影響因素,βi為影響因素的回歸系數(shù),β0為常數(shù)項。

自變量X的選取考慮農戶的個人特征、家庭各方面情況以及相關政策等方面,從中選擇了年齡、受教育程度、是否為戶主、家庭成員結構、工作類型、家庭年收入、家庭主要收入來源、宅基地及房屋數(shù)目、近3年家庭資金供需情況、信貸經歷、當?shù)匦刨J中介機構政策了解程度等因子。運用stata14.0分別對4個地區(qū)進行逐步回歸分析,根據檢驗結果剔除影響不顯著的因子,最后確定9個自變量因子。具體的變量描述見表3。

表3　自變量的描述、賦值及預期作用方向

3　結果與分析

使用stata14.0統(tǒng)計分析軟件,采用極大似然估計法對農民住房財產權抵押貸款參與意愿的影響因素進行回歸分析,模型估計結果如表4。

表4　基于樣本模型估計結果

由表4可以看出,對模型起到顯著性影響的變量有5個,其中X1,X3,X6,X9對農戶意愿起到正向作用; X8對農戶意愿起到負向作用。具體分析如下:(1)工作類型對抵押貸款意愿的影響分析。通過數(shù)據統(tǒng)計分析可以看出,就業(yè)非農化程度對于農戶參與意愿有著顯著的影響,非農化程度越高的農戶參與住房財產權抵押貸款難的意愿就越強。通過調研發(fā)現(xiàn),非農就業(yè)農戶普遍收入較高,他們對土地和農房的依賴程度相較于純農業(yè)農戶低,償還能力較強,因此風險偏好程度也會偏高。此外,這一類農戶往往趨向于到城鎮(zhèn)生活,因此購置城鎮(zhèn)住房、購買汽車等耐用消費品的意愿也較高,資金需求大。(2)近3年資金短缺情況對抵押貸款意愿的影響分析。調查發(fā)現(xiàn),在生產生活中有資金短缺情況的農戶更加希望能夠拓寬資金來源的渠道。隨著近些年我國農村經濟不斷發(fā)展,農村產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級,農民生活消費支出不斷增加,農戶對資金的需求也隨之不斷提高。特別是在經商投資、擴大農業(yè)生產等資金需求量大的情況下,僅憑借向親戚朋友借錢已經無法滿足自己的資金需求,此時急需安全可靠的融資渠道,因此對于參與住房財產權抵押的意愿也更強烈。(3)宅基地數(shù)對抵押貸款意愿的影響分析。調查中發(fā)現(xiàn),有部分農戶擁有多處宅基地或房屋,此類農戶家庭經濟情況較好,對于單獨一處的房屋依賴程度較小。在面對房屋抵押貸款時,此類農戶中多數(shù)表示參與農民住房財產權抵押貸款對于自己的正常生活和居住不會產生太大影響,即使無法正常償還債務,也不會太擔心居住問題。因此抵押的風險性也相對降低,參與意愿相應的增強。(4)本村房屋轉讓出租情況對抵押貸款意愿的影響分析。農房轉讓出租的收入實際上就是農村房屋給農民帶來的財產性收入,這樣的收入方式相比較抵押貸款的風險性更小。因此如果當?shù)卣丶稗r房的轉讓出租情況越普遍,農戶參與抵押貸款的意愿就會減弱。(5)政策了解程度對抵押貸款意愿的影響分析。對相關政策的了解是農戶參與的前提條件,由于農民住房財產權抵押貸款存在一定的風險性,且目前處于政策試點階段,農戶對此都保持非常謹慎的態(tài)度。調查發(fā)現(xiàn),對于政策了解程度越高的農戶越愿意參與,因此政府應加大相關政策的宣傳力度,有利于試點工作的開展。此外,國家政策細節(jié)和穩(wěn)定性特別是無法按時還款時的房屋處理方式及國家相關的社會保障制度是農民尤為關注的。因此除了抵押貸款政策,后期的處理及配套的社會保障政策細節(jié)也很重要,對于農戶參與意愿的影響較大。

4　政策建議

4.1普及農村金融知識，增加非農就業(yè)機會

部分農戶受保守思想觀念的影響,對于新型的農村金融抱有盲目的抵觸心理。應采用多種形式大力普及農村金融知識,加強農民對農村金融的認知以及對相關政策的了解,提高農戶的參與意愿。此外,加大對農民的職業(yè)技能培訓,增加非農就業(yè)機會,促進農村產業(yè)化結構不斷升級,提高農民收入水平。

4.2完善農民住房財產權抵押貸款相關制度體系，加強相關金融機構支持力度

現(xiàn)行的政策體系對于農民住房財產權抵押貸款的具體步驟和細節(jié)還不夠完善,特別是抵押擔保要求以及抵押貸款壞賬后農房處理的方式并不很明確具體。據之前部分地區(qū)試點工作情況來看,金融機構對于農房抵押擔保要求較高,抵押難度大。而受我國現(xiàn)行的法律制度的限制,農村宅基地及房屋不得隨意買賣,使得農房處理較為困難,金融機構參與農民住房財產權抵押貸款的積極性不高,支持力度較弱,使得農戶參與抵押融資的困難加大。因此應加強試點地區(qū)相關工作的開展,結合經驗完善相關制度體系;加大政府參與力度,設立專項風險補償基金,提高金融機構積極性,為農戶提供更好地參與機會。

4.3加強配套制度建設，完善農村社會保障制度

目前農民對于土地和房屋的依賴程度依然較強,利用農房進行風險性融資給其帶來了較為強烈的不安全感,這直接影響了農戶的參與意愿,同時對相關工作的開展和試點的推廣帶來了一定的阻礙。究其根源就是現(xiàn)行的農村社會保障制度存在缺陷,無法滿足農民的需要,因此農戶依然依托于土地和房屋來保障自己及家人的生活,出于自我保護的考慮,對于住房財產權抵押融資等帶有風險性的經濟行為持非常小心謹慎的態(tài)度。因此要不斷完善農村社會保障制度,加強養(yǎng)老保險制度和醫(yī)療保險制度的建設,降低抵押貸款的風險性,解決農民抵押貸款后的生活居住問題。此外,加快推動農房價值評估機制以及房屋抵押貸款中介組織等配套服務體系組織的建立和完善,為農戶提供更多的便利服務,對于相關政策的完善和發(fā)展也具有重要的積極意義。

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(責任編輯：張瑞麟)

中圖分類號：F301

文獻標志碼：A

文章編號：0528-9017(2016)04-0613-04

DOI10.16178/j.issn.0528-9017.20160447

收稿日期:2016-01-11

基金項目:國家大學生創(chuàng)新性實驗計劃項目(201510307068)

作者簡介:徐 晶(1994—),女,山東濰坊人,本科生,研究方向為土地資源管理工作,E-mail:1219135290@qq.com。