郝文嘉

據(jù)房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)（Reivi100指數(shù)）顯示，2016年3月該指數(shù)為245.89，環(huán)比勁升8%，投資收益率（一年期）高達14%。數(shù)據(jù)還顯示，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量增多，存在從一線城市向二線城市蔓延的趨勢。一、“資產(chǎn)荒”下“加房產(chǎn)”趨勢猶存

在目前的資產(chǎn)配資荒大格局下，增加對房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置已成為一種主流操作手段。股市寬幅震蕩，賺錢效應(yīng)弱化，呈現(xiàn)出存量資金博弈的鮮明特征；債市頻現(xiàn)違約案例，信用風險升溫，大有牛市終結(jié)之象；大宗商品也在經(jīng)歷暴漲暴跌的博弈，且非普通投資者擅長之領(lǐng)域。

房地產(chǎn)與上述資產(chǎn)不同，居住與投資的雙重效應(yīng)，再加上“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念，更重要的是房產(chǎn)的賺錢效應(yīng)一直都非常強烈，這些使得房產(chǎn)投資再度成為經(jīng)濟新常態(tài)下的一個投資亮點。今年以來，由于房價特別是一線城市房價上漲，房產(chǎn)投資收益率也在走高（見圖1）。

二、房價漲勢再起，二線城市逐步升溫

城市之間的分化也在延續(xù)。中金標準數(shù)據(jù)顯示，在所監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)庫中，2016年3月房價環(huán)比上漲的有87個城市，比2月增加13家，與去年同期相比，上漲的有79個城市。

長期以來，一線城市都是房企布局重點、購房人置業(yè)中心，短時期內(nèi)這種趨勢很難扭轉(zhuǎn)，這是支撐一線城市房價上漲的主要原因之一。由于上海、深圳房價大漲，一線城市內(nèi)部也出現(xiàn)較為明顯的分化，滬深兩地的住宅投資收益指數(shù)大漲，分別環(huán)比上漲31%、16%；京廣相對平穩(wěn)，分別環(huán)比上漲12%、8%。

一線城市之外的城市分化愈演愈烈。中金標準2016年3月數(shù)據(jù)顯示（見表1、表2），投資收益率居前十位的平均收益率為56%，而后十位的平均收益率為2%。一方面，一線城市與二三線城市之間的收益率存在明顯差異，前者平均收益率更高、波動率更低。另外，二三線城市內(nèi)部也是“冰火兩重天”，省會城市以及一線城市周邊城市的房價漲幅更為明顯。

三、未來房價漲幅將收斂

由于一線城市3月份開始實施新一輪緊縮政策，滬深成交量已明顯下降，一線城市房價總體將呈現(xiàn)價滯量縮態(tài)勢。而部分熱點二線城市也有緊縮政策出臺，比如南京實行限價政策，這些城市房價漲幅也將逐步收斂，整體上，今年房價漲幅將收窄。

從Reivi100指數(shù)來看，隨著時間段的拉長，房產(chǎn)投資收益率在逐步下降，中長期的投資收益率呈遞減態(tài)勢。這與房地產(chǎn)周期高峰已顯、房價漲幅過快、全國房地產(chǎn)庫存量大的現(xiàn)狀是吻合的。

我們認為，今年以來的房價上漲更多地體現(xiàn)為貨幣因素。在穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策之下，社會融資規(guī)模和信貸投放規(guī)模巨大，房貸增長迅猛。從央行發(fā)布的一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告來看，截至3月末，個人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點；一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。貨幣因素對房價的影響是劇烈的、波動幅度較大的，如果伴隨著實體經(jīng)濟的逐步企穩(wěn)、通脹的升溫，貨幣政策在實際操作中將回歸穩(wěn)健甚至是局部收緊，那么貨幣因素對房價的制約因素將逐步體現(xiàn)出來，房價上漲將失去最大動力。投資房產(chǎn)已經(jīng)過了像買大白菜那樣的“任性”階段。