張宏偉

迪士尼樂園無疑是有鮮明的主題的，迪士尼好比游樂圈里的“好萊塢”。迪士尼在一個(gè)有消費(fèi)潛力的城市把娛樂化、新業(yè)態(tài)或品牌的組合到一起，形成主題娛樂公園，這樣吃喝玩樂“一站式”消費(fèi)品牌體系基本上形成。

迄今為止，除了華僑城歡樂谷這樣的項(xiàng)目，在國內(nèi)很少有像迪士尼一樣的游樂項(xiàng)目可以在人們心目中進(jìn)發(fā)著向往的激情，這是迪士尼樂園在人們精神領(lǐng)域留下的最深刻的腳印。筆者認(rèn)為，迪士尼的成功在于把握住了主題商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的根本，抓住了消費(fèi)者內(nèi)心希望滿足新奇、刺激、享受和興奮等休閑娛樂的心理特征。迪士尼時(shí)代，上海的主題商業(yè)地產(chǎn)要做好，在主題定位、招商運(yùn)作、營銷推廣、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上必須要學(xué)習(xí)迪士尼。

上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭的很激烈，主題商業(yè)地產(chǎn)把娛樂化、主題化或者說新業(yè)態(tài)品牌的整合的工作顯得尤其重要。如果開發(fā)商能夠恰當(dāng)?shù)乩斫獠⑶页浞秩诤线@些元素，那么這個(gè)主題商業(yè)項(xiàng)目就可獲得更多的競(jìng)爭力。

隨著上海迪士尼的運(yùn)營，迪士尼板塊及周邊勢(shì)必成為休閑娛樂為主題的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)；另外，《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2013-2020）》規(guī)劃方案顯示，上海將在全市構(gòu)建三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系：市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其中市級(jí)商業(yè)中心有14個(gè)。14個(gè)市級(jí)商業(yè)中心分別是南京東路商業(yè)中心、南京西路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、中環(huán)（真北）商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、小陸家嘴一張楊路商業(yè)中心、五角場(chǎng)商業(yè)中心、中山公園商業(yè)中心、國際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心、大寧商業(yè)中心（遠(yuǎn)期）、真如商業(yè)中心（遠(yuǎn)期）。

筆者認(rèn)為，《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2013-2020）》規(guī)劃成為上海主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。開發(fā)商若要謀求他的項(xiàng)目在區(qū)域商業(yè)中心競(jìng)爭當(dāng)中取得優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必要讓他的項(xiàng)目有更多體現(xiàn)文化的或者體現(xiàn)娛樂的或者歷史的或者建筑的這些主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業(yè)地產(chǎn)。酒店、商鋪、步行街、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)都一樣，要想脫穎而出，就必須區(qū)別于周邊的業(yè)態(tài)來經(jīng)營，同時(shí)，參與到市場(chǎng)競(jìng)爭中，體現(xiàn)個(gè)性化、體現(xiàn)差異化。這將是未來市場(chǎng)致勝的重要法寶之一。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也在發(fā)生改變，正在從以往追求銷售，轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻舻男枨鬄橹行模峁└哔|(zhì)量、全方位的增值服務(wù)。只有強(qiáng)調(diào)越來越完善的體驗(yàn)和服務(wù)，才能區(qū)別于其他競(jìng)爭對(duì)手，獲取客戶的“真心”。而近兩年來，O2O順應(yīng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)格局變化，也成為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的模式的新特征。當(dāng)前，以“智能”冠名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，以科技等手段提升線下服務(wù)質(zhì)量成為地產(chǎn)商們走向O2O的共同路徑。

最后，從房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商分工來講，盡管每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)有各自的主題定位和特色，如當(dāng)下市場(chǎng)有專業(yè)做公園地產(chǎn)的華僑城，有專業(yè)做城市綜合體的萬達(dá)。但是，迪士尼的到來仍然將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生深刻的影響，簡單來講，迪士尼的到來將使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)市場(chǎng)越來越細(xì)化，這是迪士尼對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為積極的一面。一定意義上講，迪士尼時(shí)代的到來，將使主題商業(yè)地產(chǎn)大放異彩。主題商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)成為上海乃至中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要的方向，也會(huì)成為眾多企業(yè)新崛起的契機(jī)。

從這點(diǎn)意義上講，迪士尼的進(jìn)駐引導(dǎo)和促進(jìn)了上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和特色升級(jí)，未來上海迪士尼成功與否已經(jīng)不重要。但是我們?nèi)匀黄诖魈斓纳虾５鲜磕崮茏龅母?，未來包括上海在?nèi)的中國人都親眼目睹“米老鼠”的真面目。