武化

[事件]

有數(shù)據(jù)顯示，2016年標(biāo)桿房企開始集中在二線城市拿地，一線城市的占比則明顯減少。據(jù)統(tǒng)計，2015年一季度20大標(biāo)桿房企拿地金額合計1016.7億元，其中在二線城市花費(fèi)352.94億元，占總體土地支出的34.7%；而今年一季度，20大標(biāo)桿房企在整體花費(fèi)1187.29億元的情況下，二線城市的土地市場吸金達(dá)636.47億元，占比高達(dá)53.6%。而這一情況在4月份進(jìn)一步加劇，在總共花費(fèi)218.61億元拿地的情況下，195億元進(jìn)入了二線城市的土地市場。

房企對二線城市的土地倍加青睞，主要源于其房價的炙手可熱。針對15個典型二線城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環(huán)比增長7.8%，同比增長88.3%。15個二線城市中，有10個出現(xiàn)了環(huán)比增長的態(tài)勢，其中天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。

[述評]

針對本輪二線城市房價的暴漲，很多業(yè)內(nèi)人士將其解讀為受一線城市的帶動。這樣解釋顯然不為過，但如果把這一行情放在當(dāng)前“高信貸、高杠桿”的環(huán)境中去解釋，可以理解為一線城市和二線熱門城市風(fēng)險較低，銀行審批率較高，因此資金爭相涌入相應(yīng)城市的樓市，進(jìn)而推動了房價和地價的上漲。

經(jīng)過樓市加速去化和信貸寬松等利好，房企在二線城市加快了拿地的節(jié)奏并不足為奇。

首先，一線城市土地供應(yīng)減少。據(jù)悉，前4個月一線城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào)，僅供應(yīng)42宗，合計住宅用地建筑面積為632萬平方米，創(chuàng)下10年來的最低值，而二線城市則是供需兩旺。

其次，一線城市價格漲幅過高，在3月份逐漸出現(xiàn)了部分約束性限制政策。而二線城市大部分已出臺了不同程度的利好政策，這種情況下，房企在二線城市的拿地積極性明顯提高。

再次，針對三四線城市庫存明顯過剩的風(fēng)險，標(biāo)桿房企也開始全面回歸一二線城市。而一線城市由于土地“僧多粥少”爭搶激烈，已經(jīng)普遍的出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，因此，在拿地概率較高且風(fēng)險較低的二線城市拿地，成為眾房企的不二之選。

然而，二線樓市熱度能夠延續(xù)多久，選擇在二線城市拿地就一定是安全的嗎？

筆者以為并不盡然。雖然，房企布局基本面較好的二線城市，項目大體上風(fēng)險不大。但具體到每個企業(yè)來說，還是有很多風(fēng)險的。比如，如果地產(chǎn)周期步入新一輪降溫周期，那么這會引起整個市場交易的降溫。即使不會即時降價，但銷售周期會延長，這個時候投資成本便會增加。而從另一個角度看，如果進(jìn)入新一輪政策管制，那么產(chǎn)品的定價優(yōu)勢又會喪失。這都是值得警惕的問題。