凡志喜

隨著一線(xiàn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，以及樓市降溫，未來(lái)房地產(chǎn)走向如何？二線(xiàn)城市是不是將會(huì)迎來(lái)投資的最佳時(shí)機(jī)？

房展會(huì)人氣大幅下滑

隨著“五一”小長(zhǎng)假的到來(lái)，上海房展會(huì)拉開(kāi)帷幕。然而在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，部分大型房企“缺席”本次房展會(huì)，上海參展項(xiàng)目比往年約減少一半，難覓市中心房源。

以稀缺自然資源為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)不斷升溫，外地項(xiàng)目紛紛搶灘上海的市場(chǎng)。部分外地房企打出“旅游地產(chǎn)非限購(gòu)、非限貸”等宣傳語(yǔ)，希望吸引更多參觀(guān)者的關(guān)注。參觀(guān)者以中老年人為主，物色上海地鐵沿線(xiàn)適合養(yǎng)老的房源，部分年輕參觀(guān)者更關(guān)注海外房產(chǎn)項(xiàng)目。

相較于以往展會(huì)，本屆展會(huì)的展出面積減少約六成。原先，上海展覽中心的中央大廳以及廣場(chǎng)都是重要展位所在，大型房企或者高端項(xiàng)目愿意選擇醒目位置搭設(shè)展臺(tái)，而此次戶(hù)外展位已銷(xiāo)聲匿跡。在室內(nèi)展廳，房產(chǎn)巨頭“金招萬(wàn)?！保唇鸬丶瘓F(tuán)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)）均未露面，僅綠地集團(tuán)現(xiàn)身。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商參加展會(huì)，必須要衡量成本和收益。今年一季度上海樓市“火熱”，大型房企資金回籠情況良好，所以壓力不大。對(duì)于中小房企而言，上海項(xiàng)目可能所剩不多，外加土地獲取成本不低，后續(xù)項(xiàng)目何時(shí)接上存在不確定性，因此也不急于快跑。由于現(xiàn)下房地產(chǎn)銷(xiāo)售通路相當(dāng)多，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上花錢(qián)參展，不過(guò)是在形象和名氣上加分而已，所以參展熱情有所消退。

進(jìn)入5月份，從開(kāi)發(fā)商角度（供方）看，基于對(duì)自身利益的考慮，在自身資金狀況惡化以及樓市出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)之前，并不會(huì)輕易降價(jià)；而從購(gòu)房者角度（需方）看，部分的有資格購(gòu)房者會(huì)因樓市前期漲幅過(guò)高以及對(duì)“3·25”樓市調(diào)控新政效果的期待而選擇繼續(xù)觀(guān)望。

其實(shí)，很多市民奔赴房展會(huì)就是圖展會(huì)上難得一見(jiàn)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。過(guò)去，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目樂(lè)意拿出些特價(jià)房源進(jìn)行促銷(xiāo)，可這幾屆房展會(huì)上，房企大都對(duì)優(yōu)惠避而不談，很多項(xiàng)目均是常規(guī)折扣，力度并不大，這也在一定程度上對(duì)展會(huì)人氣有所影響。

新政之后 樓市降溫

樓市的小船之所以說(shuō)翻就翻，或許“3.25新政”功不可沒(méi)。

3月25日，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，決定提高非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

為配合新政落地，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好個(gè)人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》（上海銀發(fā)[2016]54號(hào)）和上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制的相關(guān)要求，要求各家商業(yè)銀行執(zhí)行新政要求。

而在此前的3月份，上海首套房平均利率折扣低至8.62折，執(zhí)行利率為4.22%。3月上海首套房首付比例和貸款利率較2月并沒(méi)有變化，主流優(yōu)惠利率為8.5折，共有17家銀行執(zhí)行該利率，其中利率較低的是匯豐銀行的8.2折，中信銀行（601998）的8.3折。僅有渣打銀行等6家銀行執(zhí)行9.0折。

但通知下發(fā)后，根據(jù)融360監(jiān)測(cè)的30家銀行房貸業(yè)務(wù)顯示，9折以下的優(yōu)惠利率不復(fù)存在。

人民銀行上?？偛堪l(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，新政后，各商業(yè)銀行自覺(jué)抵制房貸利率惡性競(jìng)爭(zhēng)，首套房貸最低利率已按基準(zhǔn)利率9折執(zhí)行。

在上海祭出了“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策，推出更嚴(yán)格住房限購(gòu)政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳后，深圳樓市調(diào)控新政也終于落地：購(gòu)買(mǎi)首套房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成；非本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套住房，且需提供3年以上連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

深圳“3·25 新政”之后，樓市持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，訪(fǎng)客量持續(xù)下滑。地產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，截止24日，4月份共有1857套新房成交，約19.73萬(wàn)， 較三月份成交量大幅下滑58%。同時(shí)，全市二手房?jī)H有6793套成交，約57萬(wàn)㎡，較3月份大幅下滑64%。新政滿(mǎn)月，深圳樓市量?jī)r(jià)雙雙下滑，市場(chǎng)調(diào)整已見(jiàn)成效。

是否迎來(lái)二線(xiàn)城市投資好時(shí)機(jī)？

隨著一線(xiàn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，以及樓市降溫，未來(lái)房地產(chǎn)走向如何？二線(xiàn)城市是不是將會(huì)迎來(lái)投資的好時(shí)機(jī)？

財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)仍然沒(méi)有完成。一二線(xiàn)的大火并未蔓延到庫(kù)存嚴(yán)重的三四線(xiàn)，這是下一步政策需要集中應(yīng)對(duì)的。去庫(kù)存的壓力意味著全國(guó)性政策逆轉(zhuǎn)的可能不大，而房地產(chǎn)投資的快速反彈又意味著未來(lái)開(kāi)工面積和竣工面積的增加，這意味著又會(huì)增加新的庫(kù)存，3月末，待售面積再創(chuàng)歷史新高也證明了這一點(diǎn)。為了這游戲的繼續(xù)，一二線(xiàn)城市的調(diào)控不會(huì)加碼。政策最理想的效果是：一季度缺乏表現(xiàn)的二線(xiàn)城市、大部分的省會(huì)城市、以及大的城市群的核心城市能夠心領(lǐng)神會(huì)接棒一二線(xiàn)，繼續(xù)維持房地產(chǎn)的紅火走勢(shì)，同時(shí)，在三四線(xiàn)去庫(kù)存上出臺(tái)更進(jìn)一步的政策。

所以，未來(lái)三個(gè)季度，我們會(huì)看到房地產(chǎn)熱點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到尚未大漲的二線(xiàn)城市，以及部分具有一定概念，庫(kù)存壓力不是很大的三線(xiàn)城市。最近，京津冀一些城市，諸如保定、石家莊等城市房?jī)r(jià)開(kāi)始活躍，就是一個(gè)明顯的信號(hào)。

而商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)專(zhuān)欄作家孫驍驥認(rèn)為，投資二線(xiàn)城市的最佳時(shí)期已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了。真正善于布局的投資者，應(yīng)該在上輪一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲之前就開(kāi)始布局二線(xiàn)，低價(jià)買(mǎi)入。要記住，一線(xiàn)城市基本是永遠(yuǎn)漲不會(huì)跌，但由于一線(xiàn)城市引人注目，因此也是中國(guó)的“面子工程”，房?jī)r(jià)過(guò)高容易引起民憤，因此有關(guān)部門(mén)經(jīng)常針對(duì)一線(xiàn)城市出臺(tái)房產(chǎn)政策。每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，就是二線(xiàn)看漲的時(shí)候。

對(duì)于是否拋一線(xiàn)買(mǎi)二線(xiàn)，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示：“如果是純投資，我不建議賣(mài)掉一線(xiàn)城市的房子去購(gòu)入二線(xiàn)城市房產(chǎn)。首先二手交易的稅費(fèi)本來(lái)就很高，買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出損失了一些費(fèi)用。其次，一線(xiàn)城市貌似價(jià)格高企，但是漲幅每次都是最快的，總是領(lǐng)漲，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，二線(xiàn)城市漲幅肯定跟不上一線(xiàn)城市。”