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        房地產(chǎn)投資反彈可能給房價埋下風險

        2016-05-14 16:03:44管清友朱振鑫
        中國證券期貨 2016年5期
        關鍵詞:婚齡外籍商品房

        管清友 朱振鑫

        長期看,房地產(chǎn)的需求主要取決于居住型需求(剛需),而非投機型需求。拋開北上深,從全國整體來看,房地產(chǎn)的這三類剛需都已經(jīng)過了最好的時期,未來房地產(chǎn)的需求有每況愈下的風險

        一季度經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩,但房地產(chǎn)一枝獨秀。不僅銷售同比增長33%,而且房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了難得的反彈(6.2%)。很多人為房地產(chǎn)投資的反彈而雀躍,但事實上,房地產(chǎn)投資反彈可能給未來的房價埋下更大的風險。

        不管從需求端還是供給端的基本面來看,全國總體的房地產(chǎn)市場都是過剩的。房地產(chǎn)目前的核心任務應該是去庫存,這個時候因為短期需求的回暖而擴大投資,只會加劇長期內的過剩。這個道理就好像:村里的菜市場不景氣,農(nóng)民家里本就堆積了大量賣不出去的菜,現(xiàn)在村里卻非要個豐收的面子,發(fā)動大家回家繼續(xù)種菜。由此換來的豐收并不值得歡呼。

        需求端:剛需一去不復返

        長期看,房地產(chǎn)的需求主要取決于居住型需求(剛需),而非投機型需求。所謂的剛需無非有三種:1、婚齡剛需,即長大結婚要買房;2、遷移剛需,即從農(nóng)村來到城市后要買房;3、改善剛需,即出于學區(qū)、面積、環(huán)境等要求要購房或換房。拋開北上深,從全國整體來看,房地產(chǎn)的這三類剛需都已經(jīng)過了最好的時期,未來房地產(chǎn)的需求有每況愈下的風險。

        1.婚齡剛需

        結婚購房需求是首次購房需求的主要來源之一,也是過去幾年中國房地產(chǎn)黃金十年最重要的支柱之一。2002年-2013年,結婚登記數(shù)從不到800萬飆升到1300萬對左右。但2013年之后,隨著人口結構的變化,結婚登記人數(shù)呈逐年下降態(tài)勢。2014年全國結婚登記對數(shù)降至1286萬對,2015年進一步降至1213萬對。

        河流干枯的主因是上游水源減少:20歲-29歲婚齡人口開始下降。婚齡人口在2011年出現(xiàn)拐點后持續(xù)下滑,這是我國實施計劃生育和人口結構演變規(guī)律導致的必然結果,目前我國婚齡人口為2.28億人,相較2011年峰值2.33億人減少了500萬人。

        更值得擔憂的是,我國10歲-19歲人口從2003年開始就已經(jīng)持續(xù)下降,目前我國10歲-19歲人口僅為1.46億人。粗略估算,這意味著十年后我國婚齡人口將比現(xiàn)在減少8200萬人,屆時婚齡剛需將大大低于目前水平,購房大軍將成建制地消失。(見圖1-2)

        2.遷移剛需

        遷移剛需包括兩個方面:一是在國內城鎮(zhèn)化過程中,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移,新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生住房需求;二是國際移民進入我國的住房需求。

        (1)城鎮(zhèn)化步伐已放緩,城鎮(zhèn)化帶來的遷移剛需是一個長期釋放的過程。表面上看,我國目前戶籍城鎮(zhèn)化率僅為36%,與美日房地產(chǎn)崩潰時的80%還有很大空間。但實際上,很多農(nóng)村人口已經(jīng)到了城市,只是沒有落戶而已,他們并沒有購房能力。如果考慮上這一部分人,城鎮(zhèn)化率達到56%,空間并沒有那么大。

        從國際經(jīng)驗看,一般城鎮(zhèn)化率超過50%后,城鎮(zhèn)化增速會放緩,中國可能也不例外。2010年新增城鎮(zhèn)人口達到2466萬的峰值,2014年降至1805萬的低點。由于新型城鎮(zhèn)化的政策開始將用地指標和財政轉移支付和落戶人口掛鉤,2015年新增城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)了較明顯的反彈,但這可能和很多原先積壓的落戶需求集中處理有關,可持續(xù)性還有待觀察。

        城鎮(zhèn)人口增長大概率繼續(xù)放緩:一是制造業(yè)和建筑業(yè)疲軟,主要受經(jīng)濟下行和產(chǎn)能過剩拖累,城市經(jīng)濟對農(nóng)民工的吸納能力減弱;二是中國已經(jīng)過了劉易斯拐點 ,農(nóng)民工工資加速攀升,導致勞動力需求受到影響;三是戶籍制度造成資源分配不公平,戶籍制度改革仍在起步階段,農(nóng)村戶口在就業(yè)、醫(yī)療、教育、政府等領域都無法享受與城鎮(zhèn)戶口同等的待遇。而城市落戶門檻又很高,以北京為例,北京外籍常住人口為818.7萬人,每年外籍落戶人口約20萬人,只占2.4%。同時農(nóng)村基礎設施、教育、醫(yī)療等有所改善使更多人愿意留在農(nóng)村。

        (2)我國外籍人口基數(shù)?。ú坏?00萬人),嚴苛的準入政策制約國際遷移剛需。在《中國國際移民報告(2015)》中,據(jù)聯(lián)合國估計,2013年居住在我國境內的外籍人口共84.85萬人,占我國人口的0.06%,基本上為全世界最低水平(發(fā)達國家為10.8%,世界平均水平為3.2%,發(fā)展中國家為1.6%和最不發(fā)達國家為1.2%)。按照我國境內外籍人員近十多年的年均增長率3.9%推算,目前我國外籍人口仍不足100萬人。

        嚴苛的準入政策是造成我國常住外籍人口少的主要原因,我國原則上不允許外國人在華長期居留,并通過嚴苛的入境、居留制度加以控制。在入境簽證方面,《出境入境管理法》規(guī)定外國人居留證件有效期不超過5年,嚴格限定居留時間。在永久居留制度方面,我國自2004年起實施綠卡制度至2013年,由于門檻過高,且主要依靠行政性審批,10年間發(fā)放不到一萬張綠卡,而美國每年發(fā)放的綠卡可達100萬張,一般發(fā)達國家也有10萬-20萬張。(見圖3-4)

        3.改善剛需

        從國際經(jīng)驗看,我們的戶均套數(shù)和人均住房面積都已臨近拐點,改善型需求也趨于放緩。

        (1)我國戶均住房達1.05套,房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售臨近拐點。據(jù)測算,我國城鎮(zhèn)存量住房超200億平米,戶均住房約為1.05套。在美國的70年代和日本的90年代,當存量住房達到戶均1.1套時,房地產(chǎn)開發(fā)見頂,新房市場基本飽和,開發(fā)投資和銷售迅速回落。根據(jù)國際經(jīng)驗,我國戶均住房已接近1.1套的拐點,房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售未來增長空間有限。

        (2)我國城市人均住房建筑面積為34.7平米,已接近發(fā)達國家水平。目前我國城市人均住房建筑面積為34.7平米,接近歐洲國家(德國39.4平米,法國35.4平米,英國35.2平米,意大利43平米),高于亞洲國家(日本19.6平米,韓國19.8平米)。雖然我國人均住房面積僅為美國一半,但考慮到中美兩國人口密度的差距:美國人口3.2億人,國土面積914萬平方公里,人口密度為34人/平方公里;中國人口13.7億人,國土面積938萬平方公里,人口密度為120/平方公里。中美兩國國土面積相近,但中國人口密度卻接近美國的4倍,所以實際上中國人均住房面積并不低,相應地,未來提升的空間也不大。(見圖5-6-7)

        供給端:去庫存路漫漫

        房地產(chǎn)投資和銷售反彈的大背景是庫存高企。房地產(chǎn)市場自2010年以來出現(xiàn)了兩次明顯反彈,一次是2013年初,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長從2012年底的16.2%增至22.8%,商品房銷售額同比增長從2012年底的10%飆升至70%;另一次是今年初,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長從去年底的1%增至6%,商品房銷售額同比增長從去年底的14.6%飆升至54.1%。上一輪反彈最終被證明是回光返照,這一次也不例外,而且從多個口徑來衡量,目前的庫存都比上一次還要嚴重得多。

        1.狹義庫存

        狹義庫存指商品房待售面積,即已建成還沒有賣出去的房子。狹義去化周期=商品房待售面積/近12個月平均銷售面積。2012年房地產(chǎn)狹義庫存為3.65億平米,去化周期為3.93個月;而目前商品房狹義庫存為7.35億平米,相比2012年底翻了一倍,去化周期為6.56個月,去化周期正處于歷史高位。

        2.廣義庫存

        廣義庫存還應該包括未建成的房子,我們暫且用商品待售面積+施工面積估算。廣義去化周期=(商品房待售面積+施工面積)/近12個月平均平均銷售面積。2012年底房地產(chǎn)廣義庫存為61億平米,去化周期為65.71個月;目前廣義庫存為80.75億平米,去化周期為75個月,意味著即使不再新建房屋,廣義庫存仍然需要6年-7年才能出清。(見圖8-9)

        3.供需缺口累積口徑

        從1999年有數(shù)據(jù)以來,房地產(chǎn)累計新開工180億平米,累計新房銷售只有123億平米,中間差高達57億平米,這和我們前面估算的廣義庫存也基本吻合。更令人的擔憂的是,2015年累計新開工15億平米,雖然已經(jīng)相較于2013年20億的高點大幅下降,但仍然顯著大于當年13億平米的銷售面積。2016年1月-3月的新開工面積2.83億平米大于銷售面積2.43億平米,這意味著潛在庫存又新增了4000萬平米,去庫存事實上還沒有開始。(感謝新浪財經(jīng)·意見領袖供稿,其中作者管清友為民生證券研究院院長)

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