郭朝飛

果然是恒大。

4月24日晚，恒大地產(chǎn)（3333. HK）發(fā)布公告稱，斥資36.09億元收購嘉凱城（000918.SZ）約9.52億股股份，占總股本52.78%。每股價格3.79元，出售方為嘉凱城集團的國有股東，浙江省商業(yè)集團有限公司、浙江國大集團有限責(zé)任公司及杭州鋼鐵集團公司。恒大地產(chǎn)成為嘉凱城的控股股東。

此筆交易之前已有鋪墊。

今年3 月 7 日起，嘉凱城開始停牌。其4月13日晚間公告發(fā)布的公開征集受讓方所列資格條件似乎專為恒大地產(chǎn)“量身打造”，包含7條，可以說要求頗高，其中前3條成為了不少企業(yè)的障礙：

1、擬受讓方或其所屬集團公司主營業(yè)務(wù)須為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。擬受讓方或其所屬集團公司2015年度房地產(chǎn)銷售金額不低于2000億元，且銷售面積不低于1500萬平方米（相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)以權(quán)威機構(gòu)Cric克而瑞研究中心發(fā)布的截至2015年12月31日的數(shù)據(jù)為準）；

2、擬受讓方或其所屬集團公司須擁有不少于300個正在開發(fā)建設(shè)及待開發(fā)建設(shè)的項目，能夠為嘉凱城未來向全國快速發(fā)展提供成熟的運營經(jīng)驗及強大保障；

3、為保障嘉凱城未來業(yè)務(wù)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)整合升級，擬受讓方或其所屬集團公司須控股不少于一家具有國內(nèi)特級資質(zhì)的建筑工程施工企業(yè)，并控股不少于一家具有建筑行業(yè)（建筑工程） 甲級資質(zhì)的設(shè)計單位；

依據(jù)嘉凱城設(shè)置的門檻，目光落在了萬科、恒大和綠地身上，當(dāng)時就有分析稱，萬科陷于“萬寶之爭”無暇顧及，綠地并無需要，恒大可能性最大。如今猜測變?yōu)榱爽F(xiàn)實。

恒大為何會相中嘉凱城？

嘉凱城集團官網(wǎng)資料顯示，其是浙江省國資委旗下的房產(chǎn)上市公司，2009年在深交所上市，具備二十多年的房產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗，現(xiàn)以上海為核心開展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，重點發(fā)展舊城改造、城中村改造、保障房建設(shè)。

恒大地產(chǎn)公告稱，嘉凱城在長三角等地有共計約50個項目，剩余總可售面積近600萬平方米。通過本次協(xié)議收購，可豐富本集團的土地儲備資源，進一步增加一二線城市項目數(shù)量占比。

不過，眼下嘉凱城的日子并不好過。其2015年度業(yè)績快報顯示，2015年營業(yè)收入下降52%，營業(yè)利潤下降851.4%，預(yù)計虧損23億元。同時，2015年嘉凱城亦經(jīng)歷了總裁辭職等人事震蕩。

種種跡象表明，恒大更感興趣的是嘉凱城殼資源。

恒大地產(chǎn)在公告中并不諱言，通過本次協(xié)議收購，將擁有境內(nèi)資本市場A股上市平臺，通過恒大地產(chǎn)與嘉凱城集團的戰(zhàn)略整合，將進一步增強公司持續(xù)盈利能力，為股東爭取更多投資回報。

值得注意的是，恒大同時盯上了廊坊發(fā)展（600149.SH）。

正是在4月13日嘉凱城公告公開征集受讓方所列資格條件當(dāng)天，廊坊發(fā)展公告稱，因擬籌劃重大事項，可能涉及重大資產(chǎn)重組，4月14日起停牌。同時，廊坊發(fā)展公布了股東權(quán)益變動的提示性公告。報告顯示，4月11日恒大地產(chǎn)以2.82億元買入了1845.73萬股，4月12日，905.52萬元買入57.07萬股。借此，恒大地產(chǎn)成為廊坊發(fā)展的第二大股東。目前，廊坊發(fā)展停牌。

廊坊發(fā)展與嘉凱城的際遇頗為相似。資料顯示，廊坊發(fā)展控股股東為廊坊市投資控股集團有限公司，實際控制人為廊坊市國資委。目前主要涉及新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、土地一級開發(fā)、城中村舊城改造、保障房建設(shè)等領(lǐng)域。其2015年虧損6415.13萬元，2015年也出現(xiàn)人事震蕩。此前，“公募一哥”王亞偉曾重倉持有，后旗下的昀灃證券投資集合資金信托計劃退出了前十大股東。

這邊廂大舉收購，那邊廂在港股持續(xù)回購。資料顯示，目前恒大地產(chǎn)大股東的持股比例已經(jīng)接近75%，隨著對嘉凱城的收購，似乎已經(jīng)聽到了恒大地產(chǎn)回歸A股的腳步聲。其回A邏輯，此前萬達商業(yè)的港股退市計劃即是最好的詮釋：被低估、市盈率過低。

不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉卻有不同的看法。

他認為，恒大布局A股和H股兩個地產(chǎn)融資平臺的可能性更大。在未來，一旦有一個融資渠道收緊，公司還可以在另外一個融資渠道繼續(xù)融資，整體上可以規(guī)避依靠單一融資平臺的風(fēng)險。對于國內(nèi)部分品牌房企來講，為了規(guī)避國內(nèi)、外上市融資渠道的風(fēng)險，已經(jīng)開始打造“雙平臺”的做法，比如萬科、綠地、金地等，已經(jīng)在境內(nèi)境外分別打造一個上市公司平臺。

恒大地產(chǎn)3月底發(fā)布的2015年年報顯示，截至2015年12月31日，恒大地產(chǎn)全年累計實現(xiàn)合約銷售額2013.4億，創(chuàng)恒大全年銷售歷史最高紀錄，較2014年的1315億激增53.1%，增幅居全國第一。

不過，市場卻一直存對其有高負債、高杠桿的質(zhì)疑。

張宏偉撰文指出，根據(jù)標普分析師的研究，恒大地產(chǎn)的財務(wù)杠桿顯著變差。2015年借款激增，總債務(wù)升至3700億元人民幣（其中包括永續(xù)資本工具），而2014年總債務(wù)水平為2120億元。2015年底債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。

根據(jù)《中國經(jīng)營報》的報道，萬科2014年發(fā)行的美元債票息利率為2.625%，其他國企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率，恒大集團近年的美元票據(jù)成本都在9%～12%之間。而其在國內(nèi)市場的融資成本卻相對較低。

如果回歸國內(nèi)，將可以更好解決這一問題。

目前，和其他大型房企相同，恒大也在進行多元化轉(zhuǎn)型，其在金融、旅游、文化的領(lǐng)域不斷布局，期望能夠通過財務(wù)投資實現(xiàn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型?；貧wA股，無疑更有利于這種轉(zhuǎn)型。張宏偉就認為，恒大收購嘉凱城52.78%股權(quán)，可以獲得嘉凱城的江浙等地的土地儲備，由此恒大通過規(guī)?；召彯a(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，仍然可以獲得資本市場支持，獲得“救贖”自己的大量資本。

不過，回A不是一件容易的事，現(xiàn)實往往會更殘酷，恒大還面臨著諸多的不確定。